Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con citazione notificata nel 1998, i sigg. G.I., S. D., S.R., B.M., Se.Ad. e S.A., convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma il Comune di Fiumicino e la s.a.s. Gina al Porto chiedendo che essi istanti venissero dichiarati, sulla scorta di apposita documentazione allegata, esclusivi titolari, ai sensi della L. 29 aprile 1976, n. 254, art. 4, del diritto di acquistare un lotto di terreno di proprietà del suddetto Comune, di circa 900 mq., sito in (OMISSIS), con sovrastante edificio di due piani.
Instauratosi il contraddittorio, la menzionata convenuta s.a.s. Gina al Porto si costituiva in giudizio, eccependo, in via pregiudiziale, il difetto di giurisdizione e, nel merito, invocava il rigetto della domanda principale, proponendo contestualmente domanda riconvenzionale affinchè fosse affermato il titolo di essa convenuta ad acquistare, ai sensi della richiamata normativa, il lotto immobiliare dedotto in controversia. Il Comune di Fiumicino, nel costituirsi in giudizio, ammetteva di essere obbligato, ai sensi dell’indicata disposizione normativa, a vendere il controverso lotto di terreno e si rimetteva al Tribunale per l’individuazione dell’avente diritto. Intervenivano nel giudizio C.G. detta " G.", C.C., F.A., F. D., soci della s.a.s. Gina al Porto, i quali aderivano alle difese e alle richieste formulate nell’interesse della convenuta s.a.s.. A seguito dell’espletamento della fase istruttoria, il Tribunale adito, con sentenza n. 39298 del 2001, dichiarava che C.G., detta " G.", era l’esclusiva titolare del diritto potestativo di acquistare l’immobile per cui era stata intrapresa la causa, rigettando tutte le altre domande proposte e compensando per intero tra tutte le parti le spese di lite.
Nei confronti di detta sentenza, proponevano appello B.M., in proprio e quale erede della madre S.A. (già originariamente anch’essa attrice), G.I., S. D., S.R. e Se.Ad., che veniva accolto dalla Corte di appello di Roma con sentenza n. 678/2005, depositata il 14 febbraio 2005, la quale, in riforma dell’impugnata decisione, dichiarava che i suddetti appellanti principali avevano titolo, ai sensi della L. n. 254 del 1976, citato art. 4, ad acquistare l’area per cui era controversia sita in (OMISSIS), ubicata in (OMISSIS), iscritta al catasto al foglio 1059, all. 244, particella 1120, 1121.
A sostegno dell’adottata sentenza la Corte territoriale evidenziava che, sulla scorta della documentazione acquisita, era emerso che i sigg. An. ed S.A. erano risultati gli originari occupatori dell’area immobiliare in questione in favore dei quali era stata rilasciata apposita concessione demaniale, sulla quale, unitamente ai loro eredi, avevano edificato un immobile articolato in due piani di costruzione, ceduto in locazione prima a C. G. e, quindi, alla s.a.s. Gina al Porto, senza che, però, a questi si potesse ritenere trasmessa anche la titolarità all’acquisto del diritto dedotto in controversia, essendo rimasti meri detentori dell’edificio sopraelevato, sul presupposto che erano i locatori ad aver conservato la disponibilità giuridica per originaria concessione del terreno e dell’edificio stesso che vi era stato realizzato.
Avverso la suddetta sentenza di appello della Corte di appello di Roma hanno proposto ricorso per cassazione C.G., in proprio e quale erede di F.A., la s.a.s. Gina al Porto di Cedroni Genesia & C, in persona del legale rappresentante, F.D. e F.C., in proprio e quali eredi di F.A., articolato su un unico complesso motivo. Al proposto ricorso hanno resistito con controricorso B.M., in proprio e nella qualità di erede di S.A., G.I., S.D., Se.Ad. e S.R., invocando il rigetto del ricorso principale. Gli altri intimati (ad eccezione del Comune di Fiumicino, che ha depositato procura speciale con autentica notarile) non risultano in questa fase costituti. I difensori dei costituiti ricorrenti e controricorrenti hanno depositato memorie illustrative.
Motivi della decisione
1. Con l’unico complesso motivo scomposto in più profili i ricorrenti hanno dedotto, con riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, la violazione e falsa applicazione di norme di diritto, nonchè la contraddittoria e/o omessa motivazione della sentenza impugnata sotto vari aspetti.
In primo luogo essi hanno censurato l’interpretazione offerta nella sentenza impugnata della norma contenuta nella L. 29 aprile 1976, n. 254, art. 4, poichè con essa, riferendosi "agli occupatori delle aree", il legislatore aveva inteso rivolgersi – come, in effetti, sostenuto dal giudice di prime cure – a coloro che, di fatto, materialmente e continuativamente, si fossero venuti a trovare in contatto fisico con il bene da assegnare, a prescindere dalla sussistenza di altro titolo in capo a soggetti diversi, ancorchè derivante da concessione della P.A., contestandosi, peraltro, la stessa qualità di concessionari dei sigg. B.M., S. D., Ad. e R., esclusa da apposita certificazione negativa del Ministero delle Finanze del 16 maggio 1997, acquisita agli atti.
Inoltre, i ricorrenti hanno assunto l’erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui con essa era stata rigettata anche la domanda, avanzata con appelli incidentali, relativa all’annullamento dei contratti di locazione stipulati dalla s.a.s. "Gina al porto", il quale era stato richiesto, indipendentemente dalla induzione in errore (cioè dal dolo), anche per il solo fatto dell’esistenza di errore essenziale e riconoscibile, senza che, sul punto, fosse stata adottata una specifica motivazione. Infine, è stata censurata la decisione impugnata sostenendosi che era incorsa in grave errore di diritto quando aveva affermato che la domanda di restituzione dei canoni sarebbe stata comunque preclusa avendo le parti istanti goduto del bene concesso in mera utilizzazione.
2. Rileva il collegio che, ai fini della decisione del proposto ricorso, assume un rilievo preliminare, anche in relazione alla prima censura formulata dai ricorrenti nei termini precedentemente evidenziati, l’interpretazione del dato normativo di riferimento desumibile dalla L. 29 aprile 1976, n. 254, art. 3, concernente la "vendita a trattativa privata dei lotti di terreno del patrimonio statale, siti in (OMISSIS)", che non può essere disgiunto dalla valorizzazione della ragione giustificatrice di tale intervento normativo.
La suddetta disposizione – da inquadrasi, peraltro, nel contesto complessivo del sistema normativo speciale di riferimento – così recita: "te aree di cui all’art. 1 della presente legge, non occorrenti alla urbanizzazione primaria e secondaria della zona o a qualsiasi opera pubblica o di pubblica utilità, verranno rivendute dal comune di Roma a coloro che le occupano direttamente".
In effetti, tale norma si inserisce nella suddetta L. n. 254 del 1976, che, nella sostanza, si atteggia come una sorta di legge- provvedimento di carattere eccezionale riguardante l'(OMISSIS), già appartenente al Comune di Roma e, poi, inclusa nel territorio del Comune di Fiumicino, il cui compito era quello di consentire la regolarizzazione per gli aventi diritto (individuati, appunto, come "occupatori diretti") ad acquisire la titolarità dei terreni del comprensorio patrimoniale dello Stato concernente la precisata località, per l’estensione di circa 34 ettari, delimitati dal lungomare della (OMISSIS), ad eccezione delle zone successivamente riconosciute di pertinenza del demanio marittimo.
In altri termini, la ratio sottesa al riportato art. 3 della legge in esame (come del successivo art. 4 che discorre sempre di "occupatori delle aree" invitati a inoltrare domanda di acquisto) era volta a risolvere una volta per tutte una lunga vicenda contenziosa – che aveva contrapposto lo Stato ai singoli occupanti dei lotti ricompresi nella menzionata area – attraverso l’individuazione di una disciplina sanante e di mero compromesso, tanto è vero che il legislatore, all’evidente scopo di sminuire un beneficio concesso in presenza di una situazione, comunque e per lo più, di illiceità (così neutralizzando qualsiasi aspetto speculativo), con il disposto di cui all’art. 5 della medesima legge, ebbe a vietare agli occupanti- acquirenti di disporre, in qualsiasi modo e per non meno di dieci anni, del bene così acquisito (v., sul punto, Consiglio di Stato, sez. 5^, 17 settembre 2008, n. 4381).
Conseguentemente, allo scopo di salvaguardare tale finalità eccezionale, il collegio ritiene che con la predetta L. n. 254 del 1976 il legislatore abbia inteso cristallizzare le situazioni pretensive presenti nel 1976 all’atto dell’entrata in vigore della legge stessa, così intendendo privilegiare un significato statico della locuzione presente nel richiamato art. 3 con riguardo al riferimento relativo agli "occupatori diretti", senza che, pertanto, possano aver avuto alcun rilievo le vicende, anche eventualmente di tipo possessorio, che abbiano interessato le aree controverse appartenenti al suddetto patrimonio pubblico dell'(OMISSIS) (v., ancora, condivisibilmente, la sentenza del C.d.S. n. 4381 del 2008).
Ciò posto, rileva il collegio che la ricostruzione operata dalla Corte capitolina in ordine alla riconduzione della qualità di occupatori legittimati a rivendicare il diritto potestativo derivante dal citato art. 3 della legge in questione in capo agli appellanti (attuali controricorrenti) si prospetta esatta in punto di diritto ed è logicamente ed adeguatamente motivata, con conseguente rigetto dell’inerente complessivo motivo di ricorso.
Infatti, l’indicato art. 3, nel riferirsi, quali soggetti legittimati a "coloro che le occupano direttamente", ha inteso rivolgersi a quei soggetti che avevano instaurato – al momento dell’entrata in vigore della L. n. 254 del 1976 – una relazione di fatto che (al di là delle ipotesi eccezionali di assenza di qualsiasi presupposto giustificativo e, quindi, al di fuori dei casi di occupazione del tutto illegittima, da prendere in considerazione solo in mancanza di altra situazione legittimante) trovava titolo in una disponibilità qualificata che consentisse agli stessi di operare un gestione diretta del lotto interessato e che, perciò, a maggior ragione, una tale legittimazione si sarebbe dovuta ritenere sussistente in capo a coloro che potevano vantarne una disponibilità in senso proprio in virtù di un provvedimento concessorio della P.A., da ritenersi certamente prevalente su altre forme di disponibilità a titolo derivativo e, quindi, esercitate in modo indiretto.
Nella fattispecie sottoposta al vaglio della Corte di appello di Roma è emerso che in base alla documentazione prodotta dagli appellanti (originari attori), i sigg. An. ed S.A. erano gli originari occupatori dell’area dedotta in controversia (inserita pacificamente nel predetto comprensorio dell’ (OMISSIS)) in forza di concessione demaniale che era stata riconosciuta in loro favore. A tal proposito, la Corte territoriale – con motivazione coerente, logica e congrua – ha evidenziato le fonti del suo convincimento sulla scorta di plurimi riscontri documentali, quali la certificazione dell’Ufficio Demaniale di Roma del 22 luglio 1953, quella di rinnovo del 30 dicembre 1965 e la sentenza del Tribunale di Roma n. 10909 del 1984 con cui i predetti sigg.
S. erano stati condannati al pagamento dei canoni occupativi che venivano dagli stessi corrisposti su invito dell’Intendenza di Finanza, così rimanendo comprovata in capo agli stessi la loro qualità di occupatori quali concessionari del lotto controverso al momento dell’entrata in vigore della suddetta legge (che, come già sottolineato, costituisce l’unico momento determinante e dirimente per l’attribuzione del diritto previsto dalla L. n. 254 del 1976, art. 3).
Con motivazione altrettanto adeguata e immune da vizi logico- giuridici, la Corte di appello di Roma ha dato conto di aver accertato che, in effetti, sulla scorta delle risultanze documentali acquisite, i fratelli An. (a cui erano succeduti gli eredi G.I., S.D., Se.Ad. e S. R.) ed S.A., appunto nella loro qualità di concessionari, avevano costruito sul lotto interessato, nel corso degli anni cinquanta dello scorso secolo, con l’apporto del sig. B.M. (figlio della S.A., alla quale era, successivamente, subentrato come erede), un immobile a due piani, locato a terzi per uso non abitativo, ovvero dapprima (con contratti decorrenti dal 1959) alla sig.ra C.G. e, quindi, dal 1993, alla s.a.s. "Gina al Porto", circostanze, peraltro, non contestate. Orbene, alla luce di tali motivati accertamenti di fatto, la Corte territoriale ha compiuta una corretta applicazione del disposto di cui alla L. n. 254 del 1976, art. 3, il quale, interpretato alla luce dei criteri innanzi riportati (e anche in un’ottica sistematica che tenga conto delle ulteriori disposizioni dell’art. 2, comma 1, lett. b), laddove si pone riferimento pure ai concessionari, e dell’art. 4, comma 3, ove si ha riguardo ai consorzi per il riscatto dei terreni ai fini della partecipazione alle trattative per la vendita, in nome e conto degli interessati, nei quali i concessionari avevano sicuramente titolo per prendervi parte), conferiva la relativa legittimazione (anche) ai concessionari, non potendosi riconoscerla come sussistente in capo ai conduttori, i quali, per principio consolidato in giurisprudenza, si trovano in una condizione di detenzione qualificata che implica l’esercizio di un potere di godimento "nomine alieno" e, perciò, di tipo indiretto, che, nella specie, atteneva, peraltro, agli immobili costruiti sull’area inclusa nei terreni del comprensorio patrimoniale dello Stato dell'(OMISSIS), senza che potesse, al riguardo, avere alcuna rilevanza la circostanza che i ricorrenti avevano costruito una parte in sopraelevazione dell’edificio soprastante, oltretutto edificata su assenso dei medesimi locatori (con relativo adeguamento del canone).
Non si prospetta fondata nemmeno la doglianza formulata dai ricorrenti circa l’assunta erroneità della valutazione conferita dalla Corte territoriale con riferimento alle risultanze della certificazione negativa del Ministero delle Finanze del 16 maggio 1997 relativa all’occupazione di beni demaniali da parte degli appellanti. La Corte capitolina, infatti, sul corretto presupposto che il contenuto sostanziale di detta attestazione fosse liberamente valutabile (e non assoggettabile, quindi, all’efficacia probatoria prevista dall’art. 2700 c.c.), ha rilevato che la sua risultanza era da ritenersi irrilevante in quanto idoneamente confutata da numerosi riscontri probatori (come precedentemente richiamati) anch’essi di natura documentale, dai quali era, invece, emersa la sussistenza del rapporto concessorio che, anche se successivamente scaduto, era certamente in atto al momento dell’entrata in vigore della L. n. 254 del 1976, ragion per cui il diritto all’acquisto dell’immobile dedotto in controversia (in forza dell’art. 3 della stessa legge) si sarebbe dovuto riconoscere come legittimamente trasmesso a tutti gli eredi degli originari concessionari (v., in tal senso, sempre C.d.S. n. 4381 del 2008). Pertanto, la Corte territoriale, nel valutare il materiale probatorio acquisito, non si è limitata all’esame isolato dei singoli elementi addotti, ma ha compiuto un esame globale dello stesso nel quadro di una indagine unitaria ed organica che costituisce un apprezzamento di fatto incensurabile in questa sede, avendo adottato una motivazione esauriente e priva di vizi logico- giuridici. Al riguardo si ricorda che costituisce principio costante della giurisprudenza di questa Corte che la ricostruzione degli elementi probatori e la relativa valutazione rientra nei compiti istituzionali del giudice di merito, il quale è libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove e risultanze che ritenga più attendibili ed idonee alla formazione dello stesso e di disattendere taluni elementi ritenuti incompatibili con la decisione adottata, essendo sufficiente, ai fini della congruità della motivazione del relativo apprezzamento, che da questa risulti che il convincimento nell’accertamento dei fatti si sia realizzato attraverso una valutazione dei vari elementi probatori acquisiti al giudizio, considerati nel loro complesso (cfr., tra le tante, Cass. 25 marzo 2003, n. 4373; Cass. 9 novembre 2005, n. 21684, e Cass. 7 gennaio 2009, n. 42).
In conseguenza del rigetto del motivo principale riguardante l’interpretazione del requisito legittimante stabilito dalla L. n. 254 del 1976, art. 3 (e, quindi, del legittimo accertamento della titolarità del relativo diritto in capo ai locatori-concessionari che avevano l’effettività disponibilità giuridica dell’area in questione, trasmessosi ai relativi eredi) si profila ultronea ogni valutazione sulle vicende attinenti alla validità o meno dei rapporti locativi intercorsi tra le parti, con conseguente assorbimento dell’inerente motivo. In definitiva, quindi, il ricorso deve essere rigettato.
In virtù della particolarità della questione esaminata (che è pervenuta, per la prima volta, all’esame di questa Corte) e della sua obiettiva controvertibilità si ravvisano giusti motivi per disporre l’integrale compensazione delle spese del presente giudizio tra tutte le parti costituite.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e compensa integralmente tra tutte le parti costituite le spese del giudizio di cassazione.
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