Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
L’Immobiliare Tirrena s.r.l. domandava nei confronti di C. R. la risoluzione per inadempimento di un contralto preliminare di vendita di un terreno sito in (OMISSIS), promessole in vendita dal convenuto, deducendo che questi aveva nelle more perduto la proprietà del bene, oggetto di una causa di usucapione tra il C. stesso e terzi, i signori P., pendente innanzi alla Corte d’appello di Palermo alla data di stipula del preliminare stesso.
Il convenuto nel resistere in giudizio domandava in via riconvenzionale la risoluzione del contratto per inadempimento della società promissario, sostenendo che l’impossibilità di concludere il definitivo era stata cagionata dai ritardi della stessa società promissaria.
Il Tribunale di Palermo rigettava entrambe le domande.
Sull’appello principale proposto dall’Immobiliare Tirrena e incidentale avanzato dal C., la Corte d’appello di Palermo provvedeva dichiarando risolto il contratto per l’inadempimento della prima, che condannava al pagamento in favore dell’appellato della somma di Euro 28.410,00, a titolo di risarcimento del danno commisurato al residuo prezzo d’acquisto dovuto.
Riteneva la Corte territoriale che l’Immobiliare Tirrena era a conoscenza della causa di usucapione pendente e che, come emerso da un precedente contratto col quale detta società aveva acquistato dai P. le quote di proprietà del terreno, si era assunta l’alea e gli oneri di tale giudizio, subentrando in toto alla parte venditrice. Osservava, quindi, che il vero proposito avuto di mira dalla società Immobiliare Tirrena era di far cessare il contenzioso tra i P. e il C., e che, quindi, il contratto preliminare mirava sostanzialmente ad acquistare la desistenza di quest’ultimo dalla causa in corso con i P., tanto che il versamento del saldo prezzo non fu subordinato alla stipula del contatto definitivo, ma vincolato solo al mancato esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore dell’immobile.
Per la cassazione di quest’ultima sentenza ricorre l’Immobiliare Tirrena s.r.l., con tre motivi di annullamento.
La parte intimata non ha svolto attività difensiva.
Motivi della decisione
1. – Con il primo motivo d’impugnazione la società ricorrente deduce la violazione degli artt. 343, 166 e 167 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, poichè l’appello incidentale di C. R. è stato proposto con comparsa di costituzione depositata in cancelleria il 5.1.1999, e cioè oltre venti giorni prima dell’udienza di prima comparizione indicata nell’atto di citazione in appello per il giorno 8.1.1999, e rinviata d’ufficio dalla Corte di Palermo al 5.2.1999. A sostegno della dedotta inammissibilità dell’impugnazione incidentale, richiama Cass. nn. 9351/03 e 17026/04 (nonchè, quanto alla rilevabilità d’ufficio anche nel giudizio di cassazione dell’inammissibilità dell’appello, Cass. n. 13881/02).
1.1. – Il motivo è manifestamente infondato.
Ai sensi dell’art. 343 c.p.c., comma 1, l’appello incidentale si propone, a pena di decadenza, nella comparsa di risposta, all’atto della costituzione in giudizio ai sensi dell’art. 166 c.p.c., che, a sua volta, deve avvenire venti giorni prima dell’udienza indicata nell’atto di citazione, ovvero, dell’udienza fissata d’ufficio ai sensi dell’art. l68-bis c.p.c., comma 5 allorchè, cioè, il giudice eserciti la facoltà di differimento ivi prevista.
Le sentenze di questa Corte richiamate – ma interpretate male – dal ricorrente affermano esattamente tale principio, ben distinguendo, appunto, tra rinvio dell’udienza di prima comparizione ai sensi dell’art. 168-bis c.p.c., comma 4 vale a dire alla prima udienza utile successiva al giorno indicato in citazione, ove in esso il giudice designato non tenga udienza, o del comma 5 di detta norma, ossia udienza differita tino ad un massimo di 45 gg.
1.2. – Nello specifico, riscontrato dall’esame degli atti – consentito in quanto avente ad oggetto un fatto processuale – che l’udienza di prima comparizione innanzi alla Corte d’appello di Palermo è stata differita con decreto al 5.2.1999, ossia ad una data necessariamente diversa dalla prima udienza utile successiva a quella indicata in citazione (8.1.1999), è di tutta evidenza che l’impugnazione incidentale sia stata tempestivamente proposta con comparsa di costituzione depositata nei venti giorni anteriori alla prima udienza di comparizione, così come differita d’ufficio ai sensi del 5 comma della norma precitata.
2. – Con il secondo motivo il ricorrente deduce la violazione e l’errata interpretazione dell’art. 1469 c.c. "in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5", sostenendo che "aleatorio" è il contratto la cui efficacia dipende non dalla volontà delle parti, ma da un fattore di pura sorte; e che, nello specifico, C.R. al momento della promessa di vendita ben sapeva; 1) che il terreno era di proprietà altrui; 2) che il Tribunale di Palermo aveva accolto la domanda di usucapione; e 3) che l’appello avverso tale pronuncia era da ritenersi estinto non essendo stato integrato il contraddittorio nei confronti di tutti i litisconsorti, nel termine perentorio fissato dal giudice. Pertanto, si era trattato non di un contratto aleaorio, ma di un contratto truffaldino.
2.1. – Il motivo è fondato nei termini che seguono.
2.2. – Nel caso di contratto di vendita di cosa altrui la disciplina positiva – pacificamente applicabile anche al contratto preliminare – distingue i rimedi esperibili a seconda che l’acquirente sia o non consapevole che il bene sia di proprietà aliena. Nel primo caso, previsto dall’art. 1478 c.c., non è data l’azione di risoluzione, ma solo quella di adempimento, mentre nella seconda ipotesi, disciplinata dall’art. 1479 c.c., la risoluzione può essere domandata dall’acquirente che al momento della conclusione del contratto abbia ignorato che il venditore non era titolare del bene, salvo, nel frattempo, questi non gliene abbia procurato la proprietà. Alla prima delle due fattispecie va ricondotta anche l’ipotesi in cui le parti abbiano dedotto nel contratto che la proprietà del bene è controversa, essendovi lite pendente tra il venditore e terzi. La comune previsione (espressa o implicita) che il bene non possa essere (efficacemente) trasferito ove l’esito della lite pendente sia sfavorevole al venditore, come non fa venire meno la responsabilità dell’alienante nell’assumersi titolare della res vendita, così non dimostra che l’acquirente abbia avuto altra consapevolezza se non del particolare rischio contrattuale assunto.
Quest’ultimo, a sua volta, non rende automaticamente aleatorio l’accordo negoziale, sia perchè è aleatorio soltanto il contratto in cui il fattore di pura sorte, da cui dipende il risultato economico sperato rispettivamente dalle parti, svolge un’efficienza di tipo causale, sia in quanto, in difetto di apposita clausola di segno opposto, il venditore resta tenuto all’obbligazione di trasferimento della proprietà e soggiace, in caso di inadempimento, alla responsabilità relativa.
2.2.1. – Nella specie, dalla (pur non perspicua) motivazione del giudice d’appello si ricava che il contratto preliminare di vendita concluso tra l’Immobiliare Tirrena e il C. non contemplava di per sè l’altruità del bene in questione, ma semplicemente conteneva la premessa che il diritto di proprietà del promittente sul terreno promesso in vendita era oggetto di controversia giudiziale pendente innanzi alla Corte d’appello di Palermo (v. pag. 6 della sentenza impugnata, che riporta, per poi condividerle alla fine, le difese svolte dall’appellato).
Dunque, secondo l’accertamento dei fatti svolto dal giudice d’appello – in parte qua non oggetto d’impugnazione in ordine alla congruità e logicità del percorso motivazionale che lo sostiene, a) il contratto preliminare in questione non conteneva l’affermazione dell’altruità del bene promesso; e b) l’Immobiliare Tirrena era consapevole della sola esistenza della lite in corso, consapevolezza che non equivale a conoscenza del fatto che il C. stesse promettendo la vendita di un bene altrui.
2.2.1. – Tale essendo la ricostruzione operata dal giudice di merito, va osservato che non è ipotizzarle alcun inadempimento del promissario, nel ritardare la stipula del definitivo, lì dove – come nella specie – sia incontroverso l’accertamento giudiziale sfavorevole al promittente venditore. E’ di tutta evidenza che contrariamente a quanto ha mostrato di ritenere il giudice d’appello nell’aderire alla linea difensiva del C. – ove anche il contatto definitivo fosse stato concluso entro il termine previsto, non per questo la società Tirrena avrebbe acquisito la proprietà del bene, dovendosi applicare il principio per cui nemo plus iuris quatti ipse habet ad alium transaferre potest.
3. – L’accoglimento del motivo che precede assorbe l’esame del terzo mezzo, con il quale, deducendo la violazione e l’errata applicazione dell’art. 1207 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, il ricorrente lamenta che la Corte d’appello non abbia condannato il C., inadempiente, alla restituzione del doppio della caparra versata.
Dovendo il giudice di merito provvedere ad una nuova valutazione della domanda principale di risoluzione, anche tale pretesa accessoria e dipendente dovrà essere riesaminata in sede di rinvio.
4. – Sulla base delle considerazioni svolte, il ricorso va accolto, nei termini anzi detti, e conseguentemente la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Palermo, che provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Palermo che provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di cassazione.
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