Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con ricorso del 30.12.99 P.C., premesso che la Fondazione Enasarco, che gli aveva dato in locazione ad uso non abitativo i locali di sua proprietà in (OMISSIS), aveva ottenuto il (OMISSIS) un provvedimento di convalida di sfratto per finita locazione alla scadenza del (OMISSIS); che il (OMISSIS) avevano stipulato tra loro una transazione, per la quale – a fronte della rinuncia della Fondazione alla prosecuzione nell’esecuzione dello sfratto – era stata pattuita la corresponsione di un importo mensile di L. 2.700.000 per il periodo 1.1.93/30.6.95, la sottoscrizione di un nuovo contratto dall'(OMISSIS) al canone mensile di L. 1.650.000, nonchè la rateizzazione, garantita fideiussoriamente, degli importi nel frattempo maturati per differenze-canoni; chiedeva al Tribunale di Roma che fosse dichiarato nullo ex art. 1418 c.c., l’atto suddetto di transazione per la parte prevedente l’incremento del corrispettivo mensile pari a L. 2.700.000 o, in subordine, fosse annullato ex art. 1438 c.c., con la condanna della Fondazione al risarcimento dei danni morali da quantificare equitativamente, nonchè di quelli patrimoniali nella misura di L. 4.500.000 per la prestata fideiussione.
Richiedeva ancora che fosse accertata la sussistenza di un nuovo contratto di locazione tra le parti dall'(OMISSIS) al canone di L. 1.650.000 mensili e che il corrispettivo dovuto per il periodo 1.1.93/30.6.95 fosse determinato in misura non superiore a L. 1.650.000 mensili.
La Fondazione contestava l’avversa domanda ed il Tribunale adito, all’esito della trattazione della causa, rigettava la domanda.
Il P. appellava tale sentenza, mentre la Fondazione resisteva al gravame: con sentenza depositata l’11.5.05 la Corte d’appello di Roma rigettava il gravame.
Avverso tale sentenza il P. ha proposto ricorso per cassazione, con due motivi, mentre la Fondazione ha resistito con controricorso.
Motivi della decisione
Con il primo motivo il ricorrente denuncia l’omessa o insufficiente motivazione in ordine alla mancata ammissione dei mezzi di prova.
Con il secondo motivo lamenta la violazione dell’art. 1438 c.c., art. 2727 c.c., e segg., art. 1362 c.c., e segg., art. 418 c.c., art. 644 c.p..
1. Il primo motivo è infondato.
Ed invero, la sentenza impugnata ha ritenuto non necessaria, ai fini della decisione della presente causa, la prova per testi dedotta dall’appellante, esponendo che la richiesta attività istruttoria doveva ritenersi superflua "per quanto sarà esposto in prosieguo".
La valutazione di irrilevanza ed inconferenza, ai fini del decidere, della prova dedotta trova, quindi, la sua giustificazione, per relationem, nelle successive argomentazioni poste a fondamento della decisione adottata, che risultano poi censurate dall’odierno ricorrente con il secondo motivo del ricorso.
Questo rinvio dimostra che la Corte di merito ha preso in considerazione il punto della controversia, oggetto del dedotto mezzo istruttorio, pervenendo alla conclusione che – tenuto conto delle altre risultanze probatorie – quel punto, anche se fosse stato sufficientemente istruito, non avrebbe comunque potuto condurre a decisione diversa da quella imposta dalla valutazione delle altre risultanze.
Infatti, la motivazione di rigetto di un’istanza di mezzi istruttori non deve essere necessariamente data in maniera espressa, potendo la stessa ratio decidendi, che ha risolto il merito della lite, valere da implicita esclusione della rilevanza dei mezzi dedotti ovvero da implicita ragione del loro assorbimento in altri elementi acquisiti al processo (Cass. n. 6078/90): pertanto, non è censurabile in sede di legittimità il giudizio, ancorchè implicito o comunque enunciato sommariamente, espresso dal giudice di merito in ordine alla superfluità della prova testimoniale dedotta da una parte, specie quando lo stesso giudice abbia, con ragionamento logico e giuridicamente corretto, ritenuto di avere già raggiunto, in base alla istruzione probatoria già esperita, la certezza degli elementi necessari per la decisione (Cass. n. 8396/93).
2. Anche il secondo motivo è infondato.
La sentenza gravata ha premesso che tutte le clausole dell’accordo transattivo stipulato tra le parti il (OMISSIS), per espressa pattuizione dell’accordo stesso, dovevano ritenersi inscindibilmente collegate tra loro, in modo tale da doversi escludere la possibilità di sostenere l’invalidità di alcune e la validità di altre, ed ha altresì evidenziato come in detta transazione non fosse contemplato alcun riconoscimento in favore del P. ad aspirare ad un nuovo contratto di locazione sino a quando tutte le condizioni sospensive essenziali non si fossero avverate nei termini e con le modalità stabilite.
2.1. La Corte di merito ha correttamente escluso che nel caso di specie potesse ravvisarsi la violazione dell’art. 1438 c.c., non essendo stato fornito dal ricorrente alcun elemento concreto (quali i prezzi di mercato per la locazione di immobili di caratteristiche similari, reperibilità in zona o zone limitrofe di immobili analoghi da prendere in locazione, le effettive condizioni economiche del P.) a dimostrazione del fatto che la transazione suddetta avesse costituito un indebito ed abnorme vantaggio per la ex locatrice.
2.2. La denunciata violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c., non presenta alcun fondamento, non essendo consentito desumere dalla circostanza che a decorrere dall'(OMISSIS) sarebbe stato stipulato un nuovo contratto di locazione, con un canone mensile di L. 1.650.000, la conseguenza che il corrispettivo per il biennio precedente non avrebbe mai potuto essere superiore a tale importo, ma semmai solo inferiore.
In realtà, come ha giustamente rilevato la sentenza gravata con logica e coerente motivazione, la transazione stipulata tra le parti non può essere assolutamente interpretata come un nuovo contratto locatizio, essendo la finalità di tale atto indirizzata soltanto ad individuare determinate obbligazioni a carico del P., adempiute le quali sarebbe sorto il suo diritto alla stipulazione di un nuovo contratto di locazione. Ne consegue che quel corrispettivo mensile di L. 2.700.000, previsto nella transazione per il periodo dall'(OMISSIS), non può affatto essere assunto quale paradigma di riferimento per il canone del nuovo contratto da stipulare a partire dall'(OMISSIS).
2.3. Nessun fondamento può riconoscersi alla denunciata violazione dell’art. 644 c.p. e art. 1418 c.c., in quanto, premesso che – una volta verificatasi la risoluzione dell’originario contratto di locazione e divenuta quindi la situazione giuridica del P. quella di un occupante senza titolo del complesso immobiliare – l’accordo transattivo del (OMISSIS) esprime ragionevolmente anche l’intenzione delle parti di regolamentare la questione dei corrispettivi da dare ex art. 1591 c.c., anche a titolo di danni per la ritardata restituzione, deve assolutamente escludersi che possa ravvisarsi nell’accordo suddetto l’elemento materiale descritto nel citato art. 644 c.p. (e cioè il farsi dare o promettere di dare, in corrispettivo di una prestazione di denaro o di altra utilità, interessi o altri vantaggi usurari).
Ed invero, ammesso pure che l’ex locatore abbia comunque indotto, anche in modo indiretto, l’ex conduttore a corrispondere, per il periodo di occupazione di fatto del complesso immobiliare già oggetto del rapporto di locazione, un’indennità ritenuta dal P. esorbitante, è indubbio però che tale situazione non può affatto essere inquadrata nella fattispecie astratta di cui alla citata norma penale, tenuto conto anche delle circostanze che sono state evidenziate al precedente punto 2.1. di questa sentenza.
Nè il ricorrente ha dimostrato la sussistenza di alcuna delle cause di nullità del contratto descritte nell’art. 1418 c.c., o, più esattamente, non ha dimostrato che la corresponsione di un compenso (non canone) per il periodo di occupazione di fatto dall’ (OMISSIS), ritenuto ingiustificato e comunque eccessivo e sproporzionato rispetto alla previsione di un canone di L. 1.650.000 per il futuro contratto da stipulare con decorrenza dall'(OMISSIS), integri una delle ipotesi di nullità del contratto ex art. 1418 c.c..
2.4. Per quanto riguarda la doglianza circa la violazione dell’art. 1362 c.c., e segg., per il mancato riconoscimento della sussistenza di un nuovo contratto di locazione tra le parti a partire dall'(OMISSIS) al canone mensile di L. 1.650.000, si rileva che la Corte di merito ha spiegato, con logica e congrua motivazione, le ragioni dell’infondatezza di tale doglianza, facendo correttamente riferimento – proprio sulla base della premessa sopra menzionata che tutte le clausole della transazione dovessero ritenersi inscindibilmente tra loro collegate, con la conseguenza che tutte le condizioni dell’atto (dall’art. 1 all’art. 8) si ponessero come essenziali alla realizzazione dell’efficacia dell’atto stesso (art. 9) – alla circostanza che, non avendo il P. adempiuto all’integrale versamento degli importi previsti, non era necessariamente sorto in capo alla Fondazione Enasarco l’obbligo di stipulare un nuovo contratto.
Anche in tal caso comunque il ricorrente non ha dimostrato in alcun modo gli errori interpretativi che sarebbero staio compiuti dai giudici d’appello riguardo ai contenuti del contratto di transazione nè ha specificato quali criteri legali di ermeneutica contrattuale siano stati in concreto violati nel caso in esame.
3. Il ricorso va, perciò, rigettato, con la conseguente condanna del ricorrente alle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione in favore della controparte delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 5.200,00, di cui Euro 5.000,00 per onorari, oltre spese generali ed accessori di legge.
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