Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con riferimento al contratto di locazione stipulato tra il conduttore Liceo Artistico Alberti di (OMISSIS) e la locatrice Italia Ass.ni spa (poi La Fondiaria Ass.ni spa), relativo ad un immobile destinato ad istituto scolastico, la Corte d’appello di Firenze, riformando la prima sentenza, ha respinto la domanda della locatrice di risarcimento del maggior danno da ritardo nella riconsegna dell’immobile ed ha condannato il Liceo a restituire alla controparte la somma di danaro spesa per lavori di manutenzione straordinaria dell’immobile durante il periodo successivo alla fine del rapporto.
Propone ricorso per cassazione La Fondiaria Ass.ni spa a mezzo di cinque motivi. Risponde con controricorso l’Avv. Gen. Stato, che propone anche ricorso incidentale a mezzo di un solo motivo.
Motivi della decisione
I ricorsi devono essere riuniti, ai sensi dell’art. 335 c.p.c., siccome proposti contro la medesima sentenza.
1. – Con il primo motivo del ricorso principale la società si duole del fatto che la sentenza non si sia pronunciata in ordine alla sua richiesta d’accertamento della ritardata consegna dell’immobile da parte del Liceo; accertamento che sarebbe stato necessario ai fini delle ulteriori domande di contenuto economico. Il motivo è privo di pregio, in quanto la circostanza della ritardata consegna costituisce dato certo e neppure contestato dell’intera vicenda processuale, in ordine al quale si sono innestate le questioni relative alla debenza o meno del maggior danno di cui all’art. 1591 c.c. da parte del locatore e delle spese sostenute per la manutenzione da parte della proprietaria.
I motivi dal secondo al quarto censurano la sentenza (sotto il profilo della violazione di legge e dei vizi della motivazione) per non avere riconosciuto alla locatrice, neppure in via meramente presuntiva, il maggior danno da ritardata consegna dell’immobile locato.
Nessuna delle doglianze è meritevole d’accoglimento.
La sentenza ha fatto corretta applicazione dell’orma. consolidato principio (che occorre qui ribadire) secondo cui la prova del maggior danno, di cui alla seconda parte dell’art. 1591 cod. civ., non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dall’astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene, ma richiede, invece, la specifica dimostrazione di un’effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli. Detta prova incombe sul locatore, tenuto a dar conto dell’esistenza di ben determinate proposte di locazione o di acquisto e di concreti propositi di utilizzazione (tra le varie e più recenti, cfr. Cass. n. 7499/07).
Ciò premesso, il giudice ha rilevato che la parte locatrice s’era limitata a dedurre la conseguibilità di un canone maggiore rispetto a quello originariamente pattuito, senza però provare l’esistenza di ben precise proposte di tal tenore. La mancata prova dell’esistenza del danno è stata ritenuta, dunque, preclusiva di un’eventuale liquidazione equitativa.
Si tratta di motivazione che, come s’è visto, non solo è immune da errori giuridici, ma che è, altresì, logica e congrua rispetto al merito della controversia.
Con il quinto motivo la società lamenta che la sentenza abbia condannato il Liceo a pagarle i soli interessi legali sulla somma spesa per la manutenzione, senza provvedere in ordine al maggior danno di cui all’art. 1224 c.c., comma 2 che, si sostiene, sarebbe stato ripetutamente richiesto. A riguardo occorre innanzitutto porre in evidenza che il motivo si risolve in una censura di omessa pronunzia, la quale avrebbe dovuto essere posta non sotto il profilo della violazione di legge (come ha fatto la ricorrente), bensì sotto il profilo dell’art. 360 c.p.c., n. 4, con riferimento all’art. 112 c.p.c.. In quest’ordine di idee, dunque, la ricorrente avrebbe dovuto specificamente enunciare il tempo ed il luogo di siffatta domanda, la relativa deduzione e gli elementi di prova posti a fondamento e non limitarsi ad affermare "così come sempre richiesto nei due gradi di giudizio …".
Il motivo è, pertanto, inammissibile.
2. – Infondato è l’unico motivo svolto dall’Avvocatura Generale dello Stato per conto del Liceo. La sentenza, nell’affermare l’obbligo dell’Istituto di restituire alla società locatrice le somme spese per la manutenzione dell’immobile in epoca successiva alla cessazione del rapporto, spiega che le opere erano dirette a garantire la sicurezza degli studenti all’interno dei locali ed alla prosecuzione dell’attività didattica; in altri termini esisteva un rapporto di connessione tra l’esecuzione dei lavori in questione ed il perdurare dell’attività scolastica. Si tratta di un accertamento di merito (con riferimento a due ordinanze sindacali a riguardo) che, siccome congruamente e logicamente motivato, sfugge alla censura di legittimità proposta (peraltro in maniera assolutamente generica) dal ricorrente incidentale.
In conclusione i ricorsi devono essere respinti, con conseguente compensazione tra le parti delle spese sostenute per il giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte, riuniti i ricorsi, li rigetta e compensa interamente tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
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