Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
I fatti di causa, rilevanti ai fini della decisione del ricorso, possono così ricostruirsi sulla base della sentenza impugnata.
Con citazione notificata il 15 marzo 2001 Orchidea 2000 s.r.l. convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Tivoli la C A della D P "O D U", conduttrice di un immobile di sua proprietà, sito in (OMISSIS), chiedendo che, accertata l’illegittimità del recesso dal contratto di locazione da questa comunicato a mezzo lettera del 13 settembre 2000, la convenuta venisse condannata a risarcirle i danni subiti, quantificati in lire 2.000.000.000.
Espose la società che nel contratto di locazione, stipulato l’11 maggio 2000, essa aveva assunto l’impegno di eseguire i lavori di adeguamento della struttura alle specifiche finalità perseguite dall’ente ecclesiastico – il quale intendeva destinare il complesso a una residenza ad alto indice di protezione e a una residenza a medio indice di protezione per utenti affetti da disturbi di carattere psichiatrico – di talchè era stato concordato che l’obbligo del pagamento del canone avrebbe avuto decorrenza dal momento della consegna delle chiavi, da effettuarsi, previo completamento delle opere, entro il 31 gennaio 2001. Evidenziò quindi che il recesso del tutto arbitrario e ingiustificato della controparte le aveva provocato i danni dei quali veniva ora a chiedere il ristoro.
La Congregazione, costituitasi in giudizio, contestò l’avversa pretesa, instando, in via riconvenzionale, perchè venisse accertata la legittimità del recesso o, in subordine, perchè, il contratto venisse dichiarato risolto per inadempimento del locatore.
Con sentenza del 26 gennaio 2004 il Tribunale di Tivoli, ritenuta l’illegittimità del recesso dell’ente, dichiarò il contratto risolto per grave inadempimento del conduttore, per l’effetto condannando la Congregazione a risarcire alla società attrice i pregiudizi dalla stessa subiti, quantificati in Euro 73.367,92 per danno emergente e in Euro 288.968,00 per lucro cessante.
Proposto gravame principale della Congregazione e incidentale da Orchidea 2000 s.r.l., la Corte d’appello di Roma, in data 12 luglio 2005, li ha respinti entrambi.
Avverso detta pronuncia propone ricorso per cassazione Orchidea 2000 s.r.l., formulando due motivi.
Resiste con controricorso la C A della D P "O D a", che propone altresì ricorso incidentale, affidato a un unico, articolato motivo, al quale la società Orchidea 2000 ha replicato con controricorso, illustrato anche da memoria.
Motivi della decisione
1 Va preliminarmente disposta, ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ., la riunione dei ricorsi proposti da Orchidea 2000 s.r.l. e dalla Congregazione Ancelle della Divina Provvidenza "Opera Don Uva" avverso la stessa sentenza.
1.1 Col primo motivo Orchidea 2000 s.r.l. denuncia violazione del D.P.R. n. 600 del 1973, artt. 23 e 31; D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 85, lett. f), artt. 2423, 2423 bis e 2447 cod. civ., nonchè illogicità della motivazione. Oggetto della critica è la detrazione dalle somme riconosciute ad Orchidea a titolo di danno emergente e di lucro cessante di quanto la società stessa avrebbe dovuto pagare come imposta sul reddito, ove il contratto avesse avuto regolare esecuzione. Secondo il giudice a quo, l’applicazione di un’aliquota media, pari al 33% sui ricavi che la società avrebbe conseguito dal contratto, era correttamente avvenuta in via presuntiva ed equitativa, nell’impossibilità di individuare con precisione le ritenute fiscali alle quali avrebbero dovuto essere assoggettati i proventi derivanti dal contratto, fino alla suo esaurimento, segnatamente evidenziando che lo stesso criterio era stato adottato dal Tribunale nella determinazione del reddito che il creditore avrebbe potuto percepire – e specularmente del danno che avrebbe potuto evitare – usando l’ordinaria diligenza.
Osserva per contro l’esponente che, in base ai vigenti principi contabili, di cui al documento CNDC – CNR n. 1, versato in atti, nonchè in base al disposto del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 85, lett. f), devono essere considerati ricavi, sottoposti, come tali, a tassazione, pur rimanendo escluse dal campo di applicazione dell’IVA, le somme liquidate in forza di provvedimento giudiziale, a titolo di risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattuale. Di modo che, l’avere ad esse applicato una ritenuta a monte, costituiva, da un lato, un’operazione illegittima e lesiva della sfera patrimoniale di Orchidea, che sugli importi lordi riconosciuti in suo favore dal Tribunale di Tivoli, verrebbe in definitiva a subire una imposizione fiscale effettiva del 66%;
dall’altro, un indebito arricchimento per la Congregazione, con connessi danni per Orchidea e per lo stesso Erario, privato delle somme dovute a titolo di imposta sui proventi della locazione. Del resto la giurisprudenza di legittimità aveva a più riprese ribadito che le somme percepite dal contribuente a titolo di risarcimento danni costituiscono reddito imponibile ogni volta che abbiano la funzione di reintegrare un danno concretatosi nella mancata percezione di redditi.
1.2 Col secondo mezzo l’impugnante lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 1227 c.c. e art. 1224 c.c., comma 2, insufficienza e contraddittorietà della motivazione.
La censura si appunta contro il convincimento del giudice di merito in ordine alla sussistenza dei presupposti per l’operatività del disposto di cui all’art. 1227 cod. civ., comma 2, in tale prospettiva riconoscendo come provocati dalla conduttrice solo i danni relativi al periodo di effettivo immobilizzo della costruzione e non già anche quelli che la società avrebbe potuto evitare con l’ordinaria diligenza, provvedendo a completare i lavori del complesso e ad immetterlo in tempi ragionevoli sul mercato ad uso di civile abitazione.
Secondo la ricorrente siffatte argomentazioni non terrebbero conto delle difficoltà temporali che la locatrice avrebbe potuto incontrare nel reperire una società alla quale affidare i lavori in appalto per ripristinare la struttura, ovvero nel rinvenire conduttori con i quali stipulare contratti di locazione che prevedessero un canone mensile pari a quello già concordato con la Congregazione.
Quanto poi all’assunto secondo cui la valutazione del nesso di causalità tra condotta delle parti e danni costituisce, per il giudice, esercizio del suo potere di decidere sulla domanda secondo diritto, indipendentemente dalle eccezioni del convenuto, ricorda l’esponente che la deduzione in ordine all’esistenza di pregiudizi che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza integra, per consolidata giurisprudenza di legittimità, un’eccezione in senso stretto, che deve essere opposta e provata dal debitore che intenda avvalersene, laddove, nella fattispecie, la controparte non l’aveva mai formulata, nè, tanto meno, provata.
Infine irragionevole era l’assunto secondo cui la società, ricevendo la somma liquidata a titolo di lucro cessante anticipatamente rispetto alle scadenze mensili di maturazione dei singoli canoni futuri, avrebbe conseguito un vantaggio, tale da legittimare la mancata liquidazione del danno ai valori correnti. Non aveva il decidente considerato che, a fronte di un grave inadempimento della Congregazione, solo nel 2004 Orchidea 2000 aveva materialmente riscosso la somma attribuitagli dal Tribunale a titolo di risarcimento, e dopo avere attivato ben due procedure di pignoramento presso terzi. In ogni caso ingiustificato era il mancato riconoscimento del maggior danno, laddove, trattandosi di credito maturato da soggetto esercente attività commerciale, la sua spettanza poteva ritenersi dimostrata in base a presunzioni.
2 Con l’unico motivo di ricorso incidentale la Congregazione Ancelle della Divina Provvidenza "Opera Don Uva" deduce violazione della L. n. 392 del 1978, art. 27, u.c. e art. 42, mancanza, insufficienza e contraddittorietà della motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio.
Oggetto delle critiche è, da un lato, l’adesione del giudice di merito alle conclusioni del nominato esperto in punto di non obbligatorietà del requisito della accessibilità totale per le strutture residenziali psichiatriche, senza considerare che l’immobile locato non era una struttura per civile abitazione, ma una struttura socio-sanitaria con caratteristiche di civile abitazione;
dall’altro, la ritenuta inapplicabilità al contratto stipulato tra le parti della L. n. 392 del 1978, art. 27, u.c., argomentata sul rilievo che la locazione, in quanto avente ad oggetto un immobile urbano adibito ad attività di assistenza, rientrava nella previsione della L. n. 392 del 1978, art. 42, che, con riferimento a siffatte locazioni, non richiama la L. n. 392 del 1978, art. 27, u.c., a tenor del quale, indipendentemente dalle previsioni pattizie, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi.
L’esponente contesta tale interpretazione, rilevando che l’elenco delle disposizioni richiamate dalla L. n. 392 del 1978, art. 42 non è tassativo. Aggiunge che, in ogni caso, la palese carenza dei requisiti necessari a che l’immobile locato potesse avere la destinazione per la cui realizzazione era stato stipulato il contratto, integrava certamente un grave motivo di recesso.
3 Ragioni di ordine logico impongono di partire dall’esame dell’unico motivo del ricorso incidentale.
Le critiche in esso svolte sono infondate per le ragioni che seguono.
Il giudice di merito, all’esito di una puntuale disamina delle doglianze formulate dalla Congregazione nei motivi di gravame e di tutti gli aspetti della vicenda dedotta in giudizio, ha ripetutamente esplicitato che l’idoneità della struttura era stata verificata, prima della redazione del progetto, nel corso di un sopralluogo al quale avevano partecipato anche funzionar dell’ASL Roma G; che il progetto era stato redatto da persone di fiducia dell’ente ecclesiastico e che la direzione dei lavori era stata affidata a due tecnici, uno nominato dal locatore, l’altro dal conduttore. In tale contesto ha quindi ritenuto insussistenti i motivi addotti dall’ente a sostegno del recesso e conseguentemente superfluo l’esame delle altre questioni sollevate in ordine alla esatta interpretazione della L. n. 392 del 1978, art. 42 e all’applicabilità o meno dell’art. 27 della medesima fonte ai contratti di locazione di immobili destinati a particolari attività.
Tale percorso motivazionale vale anzitutto a connotare come eccentriche le argomentazioni svolte dal ricorrente in ordine al carattere meramente esemplificativo delle previsioni normative richiamate dalla L. n. 392 del 1978, art. 42, trattandosi di problema rispetto al quale la Corte territoriale non ha, in realtà, preso posizione, in quanto assorbito dal negativo scrutinio sulla sussistenza dei gravi motivi di recesso.
Per il resto le critiche dell’impugnante si risolvono in una sollecitazione alla rilettura dei fatti di causa e al merito dell’apprezzamento del decidente. Ora, a sostegno dell’intima plausibilità di tale convincimento è sufficiente evidenziare che il giudice a quo ha segnatamente evidenziato – e la ricorrente Congregazione non ha contestato – il diretto coinvolgimento della conduttrice sia nella fase di redazione del progetto, sia in quella della sua esecuzione, rilievi a fronte dei quali il giudizio di sostanziale arbitrarietà della dismissione del vincolo pattizio a iniziativa dell’ente religioso non appare affetto da alcun contrasto disarticolante tra emergenze fattuali e conclusione giuridica adottata, ma piuttosto ispirato a criteri di ragionevolezza e di comune buon senso.
4 Passando quindi all’esame del ricorso principale, infondate sono le censure svolte nel primo mezzo.
Va premesso, al riguardo, che non sono tassabili le sole voci di risarcimento puro, mentre lo sono, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, ex art. 6, comma 2, le somme volte a ristorare il pregiudizio subito per effetto della mancata percezione di emolumenti (Cass. civ., 16 settembre 2005, n. 18369).
In tale contesto, il problema posto dall’impugnante – di andare cioè incontro ad una imposizione fiscale effettiva, sulle somme riconosciutegli dal giudice di merito, del 66%, con conseguente illegittimità dell’operata detrazione delle somme presumibilmente dovute a titolo di imposta sui proventi della locazione – può ragionevolmente riguardare il solo importo di Euro 288.968,00, liquidato a titolo di lucro cessante.
Ritiene tuttavia il collegio che sia errata non già la scelta decisoria adottata, ma piuttosto la qualificazione in termini di lucro cessante di una parte delle somme riconosciute a Orchidea 2000.
Valga al riguardo considerare che lo scioglimento del vincolo contrattuale è avvenuto nel settembre 2000, mentre erano ancora in fieri i lavori di adeguamento della struttura e, non essendo intervenuta la consegna, neppure erano maturati i presupposti per la riscossione del canone.
Tali rilievi rendono improponibile qualsiasi ricostruzione che inquadri il pregiudizio subito dal locatore nell’area concettuale della mora del conduttore e che conseguentemente individui il danno dallo stesso sofferto nel mancato pagamento delle pigioni dovute. In sostanza, le somme che la società avrebbe percepito nel corso del rapporto sono state dal decidente utilizzate come mero indice parametrico ai fini della individuazione, in via equitativa, dell’importo idoneo a ristorare la lesione subita dal creditore, tenuto conto che nel suo patrimonio, dal lato attivo, v’erano i diritti connessi alla posizione contrattuale di locatore, irreversibilmente compromessa prima ancora di essersi stabilizzata con la consegna del bene e il passaggio alla controparte della detenzione dello stesso nonchè del connesso obbligo di pagare il canone.
Non a caso la medesima decurtazione, in un apprezzamento necessariamente prudenziale della misura del ristoro spettante al contraente che ha subito l’inadempimento, dopo essersi caricato degli impegni economici, per vero presumibilmente assai notevoli, di adeguamento della struttura, è stata applicata anche ai fini della determinazione del reddito che il creditore avrebbe potuto percepire usando l’ordinaria diligenza, ex art. 1227 cod. civ..
Il motivo è pertanto infondato alla luce del principio di diritto per cui ha natura di lucro cessante la sola perdita derivante dalla mancata percezione di redditi di cui siano maturati tutti i presupposti, di talchè la sua quantificazione possa avvenire sulla base del criterio liquido del calcolo degli introiti non riscossi, mentre ogni altro pregiudizio appartiene all’area del danno emergente.
Ne consegue che correttamente le somme rappresentative di un reddito solo prospettico e potenziale del locatore sono state decurtate degli importi dovuti a titolo di imposte.
5 Nessun pregio hanno anche le censure, per vero alquanto articolate, svolte nel secondo motivo.
Al riguardo mette conto anzitutto evidenziare che la liquidazione del danno è stata operata in via equitativa dal giudice di merito, tenendo conto del periodo di effettivo immobilizzo della costruzione e dell’ordinaria diligenza che avrebbe dovuto conformare il comportamento delle parti, ai sensi dell’art. 1175 cod. civ..
Ciò significa che il richiamo all’art. 1227 cod. civ., comma 2 ha un valore più descrittivo della tecnica valutativa adottata, in un apprezzamento necessariamente complessivo della condotta delle parti e degli effetti che ne sono derivati, che decisivo in ordine ai parametri normativi applicati. In sostanza quel che il giudice di merito ha avuto di mira è esclusivamente l’individuazione dell’importo idoneo a soddisfare i danni patiti dal locatore in una misura che non ignorasse l’interpretazione data dalla controparte al suo obbligo di comportarsi secondo le regole della correttezza. E in tale prospettiva ha coerentemente rivendicato la relativa valutazione al suo potere/dovere di decidere sulla domanda.
Quanto sin qui detto, unitamente al rilievo che tutte le voci di danno, eccetto la parte quantificata sulla base dei canoni che sarebbero stati presumibilmente pagati nel corso del rapporto, sono state liquidate ai valori correnti, rende incensurabile in questa sede l’esito dell’apprezzamento del giudice di merito. Non par dubbio infatti che le critiche formulate al riguardo dalla ricorrente si risolvono in una inammissibile sollecitazione alla rivalutazione dei fatti e delle prove, preclusa nel giudizio di legittimità.
Infine correttamente nulla è stato liquidato a titolo di maggior danno da ritardo nell’adempimento, una volta assodato che, come testè evidenziato, tutte le componenti del pregiudizio subito dal locatore sono state calcolate ai valori correnti.
Entrambi i ricorsi devono in definitiva essere rigettati.
L’esito complessivo del giudizio consiglia di compensarne integralmente le spese tra le parti.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta entrambi. Compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio.
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