Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
1. Con citazione del 3 giugno 2003 la società BLUSTUDIO di FERRARI Maria Elisa s.n.c. conveniva dinanzi al Tribunale di Trento M. E., e ne chiedeva la condanna alla corresponsione di Euro 5.195,00 a titolo di provvisionale, oltre al risarcimento dei danni per una ingiustificata revoca di incarico di reperire un acquirente per la vendita di un immobile del M. ed al rimborso delle spese sostenute ai sensi dello art. 1756 c.c..
Si costituiva il M. e contestava il fondamento delle pretese, eccependo lo inadempimento del mediatore, che aveva indotto il M. alla sottoscrizione di un contratto di acquisto di un appartamento ad un prezzo superiore al valore di mercato, in relazione alla superficie reale dello immobile, inferiore a quella indicata nel preliminare stesso, poi amichevolmente risolto tra le parti.
Quanto alla revoca del secondo incarico essa era giustificata dal venir meno del rapporto fiduciario, stante la scarsa affidabilità della società. Il M. proponeva in via riconvenzionale domanda risarcitoria, in relazione a spese sostenute per la ristrutturazione dello appartamento posto in vendita, per la mancata percezione di interessi sulla somma versata a caparra e per la perdita di chances in relazione alla vendita del locale.
2. Il Tribunale di Trento, con sentenza del 16 dicembre 2004 rigettava le domande della Blustudio e la riconvenzionale del M., questa ultima per difetto di prove e condannava l’attore alla rifusione delle spese di lite.
3. Contro la decisione proponeva appello la Blustudio chiedendo la riforma della decisione deducendo di avere agito sia per responsabilità contrattuale che per colpa aquiliana, e chiedendo la condanna per le spese sopportate nello espletamento degli incarichi di acquisto di vendita, ed in punto di eventuale compensazione delle spese processuali. Resisteva la controparte e chiedeva il rigetto del gravame.
4. La Corte di appello di Trento,con sentenza del 6 giugno 2006 rigettava lo appello, confermava la sentenza impugnata e condannava Blustudio s.n.c. di Decarli Sonia e C, alle spese del grado.
5. Contro la decisione ricorre Blustudio snc di Decarli Sonia e C, s.n.c. deducendo dieci motivi di censura, illustrati da memoria;
resiste la controparte con controricorso.
Motivi della decisione
6. Il ricorso non merita accoglimento in ordine ai motivi dedotti.
Per chiarezza espositiva se ne offre una sintesi descrittiva ed a seguire la confutazione in diritto.
6. a. SINTESI DESCRITTIVA. Nel PRIMO MOTIVO si deduce error in iudicando per violazione degli artt. 1755, 1757, 1382 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
La tesi, formulata nel quesito a pag. 7, si fonda, in relazione alla violazione dello art. 1755 c.c. sul principio che il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui per effetto dell’opera del mediatore, le parti stipulino un negozio che abiliti ad agire per la sua esecuzione, mentre le vicende successive che possono riguardare detto negozio ed in particolare la ipotesi di risoluzione consensuale non incidono sul diritto alla provvigione; la seconda violazione, attiene alla violazione dello art. 1382 con riferimento a clausola penale – non riprodotta – che stabilisca lo obbligo di provvigione in caso di inadempimento da parte di uno dei contraenti del contratto intermediato con l’intervento del mediatore.
Entrambe le violazioni in parte narrativa riguardano il primo intervento relativo alla proposta di acquisto dello immobile con determinazione del prezzo superiore alla reale dimensione della superficie, sulla base di un errore determinato dalla negligenza del mediatore -secondo quanto accertato in sede di merito.
NEL SECONDO motivo si deduce error in iudicando per violazione dello art. 1757 c.c., comma ultimo, sostenendosi che -nel quesito a ff 11- detta norma deve trovare applicazione nei casi in cui una delle parti del contratto intermediato rifiuti lo adempimento del negozio, stipulato per effetto dello inadempimento del mediatore ed il pagamento della provvigione, deducendo lo inadempimento del mediatore per la errata informazione sulle qualità e caratteristiche del bene, senza che sia stata proposta azione giudiziale di annullamento per errore.
Nel TERZO motivo si deduce error in iudicando per violazione degli artt. 1759, 1175 e 1176 c.c. assumendosi in tesi -a ff 14 nel quesito- che il mediatore non è tenuto a verificare la rispondenza a verità dei dati riguardanti la estensione dello immobile a lui comunicati dal venditore.
Nel QUARTO motivo si deduce error in iudicando per violazione dell’art. 2697 c.c., artt. 116 e 245 c.p.c. ed il vizio della motivazione, assumendosi in tesi – a ff 15 nel quesito – che il giudice del merito non poteva accertare la reale estensione dello immobile sulla base di prove orali e senza ausilio di documentazione tecnica o di CTU. Nel QUINTO motivo si deduce error in iudicando per violazione degli artt. 1538 e 1218 c.c. e la insufficiente e contraddittoria motivazione, assumendosi in tesi – a ff. 18 nel quesito formulato- che trattandosi di vendita a corpo la reale estensione dello immobile non assumeva rilievo in sede precontrattuale.
Nel SESTO motivo si deduce vizio della motivazione insufficiente e contraddittoria su punto decisivo, sul rilievo della non provata esistenza di un inadempimento allo obbligo di esatta informazione della agenzia che fece sottoscrivere al M. la proposta irrevocabile.
Nel SETTIMO motivo si deduce error in iudicando per omessa pronuncia su tutte le domande di risarcimento del danno proposte dal mediatore a titolo di responsabilità contrattuale e per colpa aquiliana, per inadempimento contrattuale formulate da Blustudio nello atto di appello, per violazione dello art. 112 c.c. – quesito a ff 24.
Nell’OTTAVO motivo si deduce error in iudicando per violazione dello art. 1373 c.c. in relazione alla invalidità del recesso anticipato del M. in relazione al conferimento del secondo incarico di vendita di un proprio immobile, sostenendosi che – come si deduce a ff 27 nel quesito – il mediatore aveva dato corso al proprio incarico, contattando e prospettando l’affare a soggetti interessati.
Nel NONO motivo -indicato come decimo nel ricorso- si deduce error in iudicando per violazione degli artt. 1373, 1453, 1460 c.c. avendo la Corte di appello attribuito rilevanza giustificativa del recesso al comportamento del mediatore non inerente al contratto da risolvere ma ad un secondo rapporto, distinto e indipendente. Quesito a ff 27.
Nel DECIMO MOTIVO- erroneamente indicato come undecimo nel ricorso- si deduce ancora error in iudicando per violazione dello art. 1756 c.c. sul rilievo che comunque competevano al mediatore le spese sostenute anche se lo affare non sia stato concluso ed a prescindere dalla correttezza o meno della prestazione mediatoria – quesito a ff.
31 del ricorso.
Peraltro il controricorrente M., nel controricorso, ha puntualmente replicato esponendo le ragioni di inammissibilità o di infondatezza dei singoli motivi.
6.B. CONFUTAZIONE IN PUNTO DI DIRITTO. PRELIMINARMENTE IN RITO deve rilevarsi che per la formulazione dei quesiti di diritto si applica la disciplina di cui allo art. 366 bis come inserito dal D.Lgs. 2 febbraio 2006, n. 40, art. 6 ed in vigore dal 2 marzo 2006 -posto che la sentenza di appello è stata pubblicata nel successivo 2 giugno.
Deve pertanto seguirsi, con un temperamento dovuto al rispetto dei principi del giusto processo, la giurisprudenza che esige, per il rispetto del principio di autonomia e di specificità dei motivi del ricorso per cassazione, la completezza del quesito che si compone di una parte di sintesi relativa alla fattispecie da sussumere sotto la norma sostanziale e processuale ed una parte in cui la censura assume la forma di una domanda propositiva, anche se retorica, posto che propone una soluzione giuridica diversa da quella adottata dai giudici del merito. Vedi Cass. SSUU 2007 n. 23732 e Cass. 2008 n. 4008 tra le tante.
Non risultano incluse in questa lettura costituzionalmente orientata, deroghe ai principi di autonomia, autosufficienza, tipicità, specificità e neppure relativi alla mancata riproduzione di atti e documenti sui quali il ricorso si fonda.
Sulla base di tale premessa sistematica ed interpretativa sul piano procedurale, occorre dare un ordine logico ai numerosi motivi, a partire dal settimo, che denuncia una questione pregiudiziale, posto che il mediatore ricorrente denuncia una omessa pronuncia, in relazione alla violazione dell’art. 112 c.c. sul rilievo che la Corte di appello non avrebbe esaminato tutto il devolutum in relazione ad un a serie di domande per responsabilità contrattuale ed aquiliana del cliente, inadempiente allo obbligo di pagamento della provvisione ed accessori, ed illegittimamente receduto dal secondo rapporto di mediazione.
Il quesito, formulato in forma sintetica, di per sè privo di autosufficienza e come tale inammissibile, posto che la sintesi descrittiva si ricava dal contesto degli altri motivi, che tuttavia precede in ordine logico. Volendo tuttavia desumere la sintesi descrittiva dal contesto dei motivi, se ne disvela la infondatezza, posto che il profilo della responsabilità aquiliana non risulta specificato neppure nei motivi in cui si considera come inefficace il recesso. La inammissibilità del motivo deriva dalla mancanza di autosufficienza e di adeguata sintesi descrittiva.
Segue, ai fini della confutazione, lo esame congiunto dei primi tre motivi, per la intrinseca connessione, formulando una serie di errores in iudicando in relazione ad una lettura interpretativa blindata del contratto di mediazione, peraltro relativa ad un duplice rapporto di affari, strettamente collegati, senza tener conto che la responsabilità del mediatore, quale soggetto particolarmente qualificato, richiede una diligenza qualificata e secondo buona fede, in relazione alla valutazione e sicurezza dello affare, come richiede esplicitamente lo art. 1759 c.c.. Vedi tra le tante Cass. 2006 n. 15724 e 2001 n. 4126.
NON è dunque esatto ritenere che il mediatore maturi il diritto alla provvigione qualora si trovi un una situazione di grave inadempimento in relazione alla diligenza qualificata dalla professionalità e dagli obblighi di esatta informazione sulla valutazione,anche in termini economici e di prezzo e dello affare. Il cliente infatti può dedurre eccezione inadimpleti est inadimplendum, rilevando la condotta irresponsabile e negligente, ovviamente provando tale circostanza.
I tre motivi riguardano la pretesa responsabilità contrattuale del cliente, in relazione al preteso esatto adempimento del mediatore, che invece, dalla motivazione compiuta dal giudice del merito, iuxta alligata e probata, non ha adempiuto correttamente allo espletamento dello incarico, ponendo il cliente nella delicata situazione di dover convincere l’altro contraente a non dar luogo al contratto definitivo.
Anche a voler superare il profilo di autosufficienza in relazione alla mancata riproduzione del contratto preliminare ed alla mancata produzione del contratto di mediazione contenente la clausola penale, i tre motivi risultano manifestamente infondati, poichè richiedono una ricostruzione dei fatti e delle condotte negoziali ed esecutive del rapporto, diversa da quella proposta dal mediatore, che non considera la buona fede e la diligenza nello esercizio del suo mandato oneroso.
INAMMISSIBILE e infondato il quarto motivo, che censura la mancata prova tecnica sulla superficie reale, ma non la ratio decidendi chiaramente espresse dal giudice del merito in ordine alla misurazione eseguita dallo architetto G. e dalle conferme date nelle deposizioni orali.
INAMMISSIBILE IL QUINTO MOTIVO, in relazione al difetto di autosufficienza, per la mancata produzione del preliminare, ed INFONDATO in relazione alla valutazione della condotta negligente del mediatore.
INAMMISSIBILE IL SESTO MOTIVO che deduce come error in motivando un error in iudicando, assumendo come non provata la violazione dello obbligo di motivazione, senza tener conto della ampia ratio decidendi illustrata dai giudici del merito in ordine alla conclamata negligenza.
INFONDATI IL MOTIVO OTTAVO E NONO in esame congiunto, sul rilievo che essendo complesso il rapporto di mediazione, fondato sull’intuitu fiduciae, il venir meno della fiducia in relazione al fallimento del primo affare, giustificava il ed, recesso unilaterale come eccezione fondata di inadempimento verso la parte conclamatasi come negligente e scorretta.
INAMMISSIBILE E INFONDATO IL DECIMO MOTIVO, sia perchè non contiene la specifica indicazione e giustificazione delle spese, sia perchè non tiene conto della situazione concretamente verificata a carico del mediatore che in mala fede viola le regole di affidamento ed impedisce in tal modo il perfezionamento degli affari.
1. Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
RIGETTA IL RICORSO e condanna il ricorrente alle spese del giudizio di cassazione che liquida in Euro 1200,00 di cui Euro 200,00 per spese oltre accessori e spese generali come per legge.
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