Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
La Società ricorrente ha realizzato in Roma, via Gian Pietro Talamini s.n.c., due edifici, uno residenziale ed uno a destinazione mista, previa acquisizione del permesso di costruire 8.3.2006, n. 210, prot. n. 17370.
È stata riscontrata una difformità rispetto a detto titolo edilizio, consistente nel posizionamento delle coperture di entrambi gli edifici ad una quota superiore, con un’eccedenza di altezza nel sottotetto pari a circa 0,80 m.
Con determinazione dirigenziale del XII Municipio del Comune di Roma 15.2.2010, n. 271, è stata ingiunta la demolizione delle opere abusive accertate, ai sensi dell’art. 16 della legge regionale n. 15/2008.
Successivamente, verificato, sulla base di quanto documentato ed asseverato da tecnici strutturisti, che il ripristino dello stato dei luoghi non era possibile, senza nocumento per la statica degli edifici, con determinazione dirigenziale del medesimo Municipio 30.4.2010, n. 731, è stata comminata la sanzione pecuniaria, ai sensi dell’art. 16, comma 3, della citata legge regionale, nella misura di Euro 985.032,00, pari al doppio dell’asserito incremento di valore di mercato dell’immobile, calcolato con riferimento alla data di applicazione della sanzione.
Quest’ultimo provvedimento è stato impugnato con il presente ricorso, nella parte in cui l’entità della sanzione è stata determinata nella suddetta misura.
Sono stati dedotti i seguenti motivi di doglianza:
violazione e falsa applicazione degli artt. 16 e 18 della legge regionale del Lazio n. 15/2008 – eccesso di potere per contraddittorietà, illogicità ed irragionevolezza e per difetto di istruttoria.
La rubrica dell’art. 16 della legge regionale n. 15/2008 recita "Interventi di ristrutturazione edilizia e cambi di destinazione d’uso in assenza di titolo abilitativo, in totale difformità o con variazioni essenziali", mentre l’Amministrazione, nel corso dell’istruttoria concernente l’istanza avanzata dalla Società ricorrente, avrebbe fatto riferimento all’art. 18 della menzionata legge regionale. Conseguentemente, ai fini del calcolo della sanzione da applicare, questa avrebbe dovuto riferirsi all’art. 18, anziché all’art. 16 della citata legge regionale n. 15/2008, determinandola in una misura massima di 30.000,00 Euro.
Nella specie non si sarebbe verificato alcun incremento di valore, non avendo la ricorrente dichiarato di voler mutare la destinazione dei locali, la cui altezza è di 0,80 m maggiore rispetto a quella prevista in progetto, e non essendosi realizzato alcun aumento di superficie.
Pertanto, non essendo possibile, a dire della ricorrente, determinare il diverso valore di mercato derivante dall’abuso, si sarebbe dovuto applicare l’art. 18 della legge regionale de qua, con quantificazione della sanzione nella misura massima di 30.000,00 Euro.
Si è costituito in giudizio il Comune di Roma, il quale ha prodotto documentazione conferente.
Con ordinanza 21.10.2010, n. 4677, è stata immediatamente fissata l’udienza pubblica del 10.1.2011, stante la necessità di un approfondimento, possibile solo nel merito, e nelle more sospesa l’efficacia del provvedimento gravato, nella misura eccedente l’importo di Euro 30.000,00.
Entrambe le parti hanno depositato memorie defensionali in vista della menzionata pubblica udienza del 10.1.2011, nella quale il ricorso è stato trattenuto in decisione.
Motivi della decisione
1 – Il ricorso in esame ha per oggetto il provvedimento, individuato in epigrafe, con cui, ai sensi dell’art. 16, comma 3, della legge regionale n. 15/2008, è stata comminata la sanzione pecuniaria di Euro 985.032,00, per la realizzazione, in difformità dal permesso di costruire, della copertura di due edifici ad un’altezza superiore di 0,80 m, con innalzamento, nella stessa misura, del piano sottotetto.
In particolare, ivi si censura l’entità della predetta sanzione pecuniaria.
1.1 – Esso è destituito di fondamento.
2 – Si è già esposto in narrativa che, riscontrato il suindicato abuso, ai sensi dell’art. 16 della legge regionale n. 15/2008, ne era stata ingiunta la demolizione. Successivamente, accertata l’impossibilità della demolizione senza pregiudizio per la parte conforme al permesso di costruire, è stata disposta la sanzione pecuniaria, in applicazione della medesima disposizione, specificamente del comma 3, che disciplina la quantificazione di tale sanzione, in misura pari al doppio dell’incremento di valore derivante delle opere abusive, facendo riferimento alla data di applicazione della sanzione stessa.
Perciò, coerentemente, è stato applicato sempre il menzionato art. 16 della legge regionale n. 15/2008, nel primo caso per ingiungere la demolizione, mentre nel secondo caso per irrogare la sanzione pecuniaria, una volta accertato il pregiudizio per la parte conforme, in caso di demolizione di quella abusiva.
2.1 – Deve poi rimarcarsi che l’applicazione della citata disposizione risulta corretta, tenuto conto che l’aumento di volume derivante dalla maggiore altezza degli edifici ed, in particolare, del piano sottotetto, che è l’unico interessato dallo stesso, essendo rimasta invariata quella dei piani sottostanti, ha integrato una variazione essenziale rispetto al titolo edilizio; la variazione essenziale costituisce, a sua volta, una delle ipotesi contemplate in tale disposizione, che dà luogo alle due alternative sanzioni in precedenza descritte.
Infatti, per effetto della maggiore altezza al piano sottotetto per 0,80 m, si è determinato un aumento del volume superiore al 2%, che, secondo quanto stabilito dal successivo art. 17, integra, appunto, una variazione essenziale. Va poi considerato che, con detto aumento dell’altezza, si è oggettivamente ottenuto il cambio di destinazione d’uso per una parte del sottotetto, laddove essa è divenuta pari a 2,40 m. Si deve evidenziare la consequenzialità di tale cambio di destinazione d’uso per una superficie, che in precedenza era priva dei requisiti richiesti per l’utilizzo residenziale e che, al fine del calcolo degli oneri concessori, nonché del computo della superficie e della volumetria complessivi realizzati, era stata calcolata, invece, quale superficie destinata a soffitta.
2.2 – Tale cambio di destinazione d’uso integra anch’essa una variazione essenziale, in quanto comporta un aggravio del carico urbanistico; questo viene, infatti, calcolato avendo a riferimento proprio la superficie, in questo caso con destinazione residenziale.
2.3 – Alla luce dei dati sopra evidenziati ed, in particolare, della congruità della disposizione in concreto applicata rispetto all’abuso contestato e della coerenza riscontrata tra la prima e la seconda determinazione dirigenziale adottate in relazione al medesimo abuso, non può fondatamente invocarsi il richiamo, eseguito dall’Amministrazione, in un atto endoprocedimentale, all’art. 18, comma 3, della legge regionale n. 15/2008, di cui si chiede in questa sede che sia fatta applicazione.
In tale atto, infatti, si fa riferimento all’istruttoria relativa ad una richiesta di applicazione di tale ultima disposizione, da parte della Società ricorrente, perciò non esprime la volontà del Comune di Roma, nella persona del Dirigente che ha poi emanato il provvedimento qui impugnato.
3 – Deve poi sottolinearsi che in ogni caso, in base al citato art. 18, comma 3, della legge regionale n. 15/2008, anche la difformità parziale, invocata da parte ricorrente, in caso di accertato pregiudizio per la parte conforme derivante dalla demolizione di quella abusiva, è sanzionata con una sanzione pecuniaria "pari al doppio dell’incremento del valore di mercato dell’immobile conseguente alla esecuzione delle opere abusive, determinato con riferimento alla data di applicazione della sanzione", il che è quanto è stato fatto dall’Ente civico resistente con riguardo all’abuso commesso dalla Società ricorrente.
3.1 – È il diverso e successivo comma 4 del richiamato art. 18 a prevedere che "qualora (…) non sia possibile determinare il valore di mercato (…)", debba applicarsi, in via del tutto residuale, "una sanzione pecuniaria da un minimo di 3 mila euro ad un massimo di 30 mila euro, in relazione alla gravità dell’abuso".
4 – Nel caso in esame, differentemente da quanto asserito dalla Società istante, è possibile determinare l’incremento del valore di mercato, tenuto conto del cambio di destinazione d’uso che è conseguito, per effetto dell’aumento dell’altezza nel sottotetto, in particolare, relativamente alle superfici nelle quali essa è divenuta pari a 2,40 m, imprimendosi oggettivamente il carattere residenziale.
Ne deriva che sussisteva un parametro al quale ancorare il calcolo della sanzione pecuniaria: esso era ed è rappresentato proprio dalla differenza di valore di mercato, per il passaggio da uso soffitta ad uso residenziale con riguardo a quelle superfici aventi tale altezza. Detto calcolo è stato poi correttamente effettuato dal Comune di Roma, tenendo a riferimento le quotazioni ufficiali immobiliari dell’Agenzia del Territorio, per stabilire i due valori di mercato, a seconda della destinazione d’uso.
5 – Deve concludersi che il provvedimento impugnato è legittimo ed il ricorso è infondato e deve essere rigettato.
6 – Con riguardo alle spese, ai diritti ed agli onorari, gli stessi seguono la soccombenza, ponendosi a carico della parte ricorrente, e vanno liquidati come in dispositivo.
P.Q.M.
definitivamente pronunciando, rigetta il ricorso in epigrafe.
Condanna la Società ricorrente alle spese di giudizio, in favore del Comune resistente, forfetariamente quantificate in Euro 2.000,00 (duemila/00).
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