Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con atto notificato il 20 ottobre 1994 P.P. conveniva la SO.FI Coop s.r.l. davanti al Tribunale di Napoli, chiedendo che fosse emessa in suo favore la sentenza ex art. 2932 c.c. in relazione ad un contratto preliminare con il quale la convenuta le aveva promesso in vendita un appartamento realizzato su terreno alla stessa concesso in proprietà dal Comune di Somma Vesuviana a seguito di convenzione stipulata ai sensi della L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 35;
La convenuta, costituitasi, deduceva le la mancata stipula del contratto definitivo era da imputare all’inadempimento dell’attrice, per cui chiedeva la risoluzione del contratto preliminare.
Con sentenza in data 16 ottobre 2003 il Tribunale di Napoli rigettava sia la domanda ex art. 2932 c.c. che la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto preliminare.
La SO.FI Coop s.r.l. proponeva appello principale.
P.P. proponeva appello incidentale, chiedendo, tra l’altro, che venisse dichiarata l’ineseguibilità del contratto preliminare.
Con sentenza, in data 22 dicembre 2008 la Corte di appello di Napoli rigettava l’appello principale, con assorbimento dell’appello incidentale, in base alla seguente motivazione:
Il rigetto delle domande pronunciato dal primo giudice si fonda sui seguenti rilievi: – l’omessa attuazione dell’espropriazione dell’area ceduta in proprietà dal Comune di Somma Vesuviana alla SO.O.FI.COOP. rende quest’ultima priva del titolo indispensabile per operare il trasferimento alla promissaria acquirente del diritto di proprietà dell’immobile oggetto del contratto preliminare, e, pertanto, rende ineseguibile il trasferimento stesso;
– non sussiste allo stato, benchè siano trascorsi tredici anni dalla stipula del preliminare, alcuna possibilità di trasferimento dell’immobile: consegue, da una parte, la precarietà della posizione del P. anche rispetto alle pretese di terzi e, dall’altra, il grave inadempimento della promittente venditrice rispetto agli obblighi assunti in contratto, sicchè deve ritenersi giustificato, a mente dell’arti. 1460 c.c. l’omesso pagamento, da parte della promissaria acquirente, delle somme ancora dovute. A confutazione delle cennate ragioni della decisione la SO.FI.COOP. ha, in primo luogo, ribadito di essere pienamente legittimata ad adempiere il trasferimento dell’immobile in favore del P., avendo acquisito, per effetto dalla convenzione stipulata in data 14 dicembre 1979 con il comune di Somma Vesuviana, la proprietà del suolo su cui ha elevato l’edificio in questione, e ciò a seguito dell’occupazione appropriativa verificatasi a favore dell’ente pubblico. Ha, poi, sostenuto che, mentre il promissario acquirente si era per più versi reso inadempiente, essa società aveva adempiuto al pagamento degli oneri concernenti le procedure espropriative.
Le argomentazioni svolte dalla società in parola non possono trovare accoglimento. Deve, infatti, ribadirsi che la società sessa non ha titolo per effettua re, in favore del P., il trasferimento della proprietà dell’immobile oggetto del contratto preliminare intercorso tra le parti, il quale, pertanto, non è eseguibile coattivamente.
Invero, la "Convenzione per la concessione del diritto di proprietà di aree destinate ad edilizia residenziale ai sensi della L. 22 ottobre 1865, n. 865, art. 35", oggetto della stipulazione in data 14 novembre (corretto in postilla 1 in dicembre) 1979 n. 2188 di repertorio tra il Comune di Somma Vesuviana e la SO.FI.COOP., attesta che tale società, in virtù degli atti esecutivi a norma di legge specificati nella convenzione stessa, venne delegata a procedere, in nome e per conto del Comune, all’esproprio delle aree edificabili assegnatele, nonchè delle aree destinate a viabilità e quant’altro, anticipando, ai sensi della legge n. 865 del 1971, le relative indennità, quali quote dei corrispettivi della concessione del diritto di proprietà (ovvero quale parziale contropartita dei costi di acquisizione delle aree sesse e delle relative opere di urbanizzazione).
Sancisce inoltre: il Comune di Somma Vesuviana, ora per quando ne acquisterà la proprietà, cede alla SO.FI. COOP. il diritto di proprietà "ad aedificandum" sulle aree edificabili comprese nel piano di zona comprensorio Spirito Santo necessarie per la realizzazione di n. 756 vani (art. 2); – (…) le aree di cui all’art. 2 dovranno essere acquisite a mezzo di espropriazione per pubblica utilità …(art. 3); – il cessionario, conseguite le espropriazioni delle aree, dovrà curare, a proprie spese, la trascrizione a suo favore del diritto di proprietà relativamente alle aree edificabili (art. 8).
Dalla riferita pattuizione emerge, dunque, che l’effetto traslativo, in favore della CO.FI.CCOP., della proprietà delle considerate aree edificabili venne subordinato all’acquisto, da parte del Comune di Somma Vesuviana, di detta proprietà mediante l’espletamento ed il perfezionamento della procedura espropriativa. Tale condizione non si è verificata, in quanto, com’è pacifico in atti alla stregua della molteplice documentazione acquisita sul punto e della mancanza di ogni contestazione al riguardo tra le parti, nè la SO.FI.COOP., nè il menzionato ente pubblico ha completato la procedura stessa. Non è, peraltro, fondato l’assunto secondo cui la SO.FI.COOP ha acquisito il diritto di proprietà previsto dalla ricordata Convenzione in dipendenza dell’occupazione acquisitiva verificatasi in favore dell’ente pubblico. Invero, tale effetto, oltre che dalla disciplina dettata dalla L. n. 865 del 1971, art. 35, comma 2, e art. 60 è recisamente escluso dalla specificata pattuizione intercorsa tra il menzionato Comune e la SO.FI. COOP., la quale, appunto, condiziona gli effetti traslativi propri della convenzione all’acquisto, da parte dell’ente pubblico, della proprietà delle aree mediante il legittimo espletamento del procedimento ablatorio.
Vi è di più. La mancata effettuazione, da parte del concessionario, di tale procedimento configura a carico della SO. FI. COOP la grave violazione della Convenzione sottoscritta e, pertanto, integra una causa di decadenza dalla concessione, con i conseguenti effetti estintivi, giusta il disposto del citato art. 35 e degli atti integrativi statuiti dal Consiglio comunale di Somma Vesuviana con Delib. n. 60 del 28 maggio 1975 e successive modificazioni ed integrazioni. E’, dunque, manifesto che la SO.FI.COOP., non potendo trasferire al P. la proprietà dell’appartamento oggetto del contratto preliminare di vendita, non è nella condizione di adempiere la precipua obbligazione assunta con il contratto preliminare stipulato con il P. stesso.
Epperò, legittimamente il primo giudice ha rigettato la domanda di risoluzione di detto contratto per grave inadempimento di quest’ultima, ponendo in rilievo il legittimo esercizio, da parte del promissario acquirente, del diritto conferitogli dal disposto dell’art. 1460 c.c., comma 1.
Invero, il mancato completamento, da parte del ripetuto P., del versamento del prezzo, costituisce, avuto riguardo alle cospicue somme già versate dalla stessa, un comportamento non sanzionabile con la risoluzione del contratto preliminare per suo grave inadempimento, rappresentando la cennata sospensione mezzo adeguato per la salvaguardia dell’equilibrio negoziale rispetto alla palesatasi radicale mancanza di legittimazione del promittente venditore a trasferire la proprietà dell’appartamento oggetto del preliminare.
S’impone, dunque, il rigetto dell’appello principale in ciascuna delle sue articolazioni, con conseguente assorbimento di quello incidentale definito "in eventum", ovvero condizionato all’accoglimento delle censure svolte dalla SO.FI.COOP. Contro tale decisione hanno proposto ricorso per cassazione, con due motivi, la SO.FI Coop. s.r.l. e la Città del Mare s.r.l., alla quale la prima ha venduto l’appartamento oggetto del giudizio con atto in data 13 febbraio 2006.
P.P. resiste con controricorso.
Motivi della decisione
Con il primo motivo le ricorrenti deducono, in primo luogo, l’erroneità dalla affermazione contenuta nella motivazione della sentenza impugnata secondo la quale la domanda diretta ad ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c. presupponeva logicamente l’accertamento della titolarità del diritto di proprietà dell’area occupata dall’edificio in cui è sito l’appartamento oggetto del contratto preliminare. Una tale domanda, infatti, non era stata proposta con l’atto introduttivo del giudizio, ma soltanto successivamente ed in ordine ad essa non vi era stata accettazione del contraddittorio.
La doglianza è infondata.
Da, un lato, infatti, la Corte di appello non si è pronunciata sulla domanda in questione e, dall’altro, nel ritenere inseguibile il contratto preliminare si è adeguata alla giurisprudenza di questa S.C., secondo la quale non è possibile l’esecuzione specifica, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., della promessa di vendita di cosa altrui (cfr. sent. 16 settembre 1981).
Deducono, poi, le ricorrenti che comunque la sussistenza delle condizioni per la (astratta) eseguibilità del contratto preliminare si erano verificate a seguito dell’acquisto della proprietà del fondi originariamente soggetti ad espropriazione per effetto della cd. occupazione appropriativa in favore del Comune di Somma Vesuviana, il che avrebbe comportato automaticamente l’acquisto del diritto di superficie in favore della SO.FI. Coop. Anche tale doglianza è infondata, in quanto la Corte di appello di Napoli non ha escluso che in favore del Comune di Somma Vesuviana si fosse realizzata la cd. occupazione appropriativa, ma ha escluso che la stessa fosse idonea realizzare anche l’acquisto del diritto di superficie da parte della SO.FI. Coop., in considerazione delle pattuizioni intercorse con il Comune di Somma Vesuviana e contro tale motivazione nessuna specifica censura viene svolta dalle ricorrenti.
Con il secondo motivo le società ricorrenti deducono che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte di appello di Napoli, l’inadempimento della SO.FI. Coop non era grave e quindi non giustificava il rifiuto di adempiere da parte del promissario acquirente ai sensi dell’art. 1460 c.c. del pagamento del saldo del prezzo.
Il motivo è manifestamente infondato, da un lato in considerazione del fatto che da un punto di vista logico non si. vede come non si possa non ritenere giustificato il mancato pagamento del saldo del prezzo da parte del promissario acquirente il quale non possa ottenere il trasferimento della proprietà della cosa promessa in vendita in quanto la stessa non è in proprietà del promittente venditore, e dall’altro in relazione alla motivazione della sentenza impugnata sul punto e che si trascrive: Invero, il mancato completamento, da parte del ripetuto P., del versamento del prezzo, costituisce, avuto riguardo alle cospicue somme già versate dalla stessa, un comportamento non sanzionabile con la risoluzione del contratto preliminare per suo grave inadempimento, rappresentando la cennata sospensione mezzo adeguato per la salvaguardia dell’equilibrio negoziale rispetto alla palesatasi radicale mancanza di legittimazione del promittente venditore a trasferire la proprietà dell’appartamento oggetto del preliminare.
In definitiva, il ricorso va rigettato, con condanna delle società ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che si liquidano come da dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso; condanna le società ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida nella complessiva somma di Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.
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