Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
nna alle spese.
Svolgimento del processo
L.L., promissario acquirente di un terreno sito in (OMISSIS), conveniva in giudizio le promittenti venditrici P.M.L., L.R. e Lu.Ri. chiedendo che fosse trasferita in favore di esso attore la proprietà dell’immobile oggetto del contratto preliminare stipulato con scrittura privata 1/9/1990. Il Le. deduceva di aver appreso, prima della stipula dell’atto pubblico di trasferimento, che sull’immobile gravavano diritti collettivi di uso civico in favore del Comune di Terracina. Le promittenti venditrici, informate di questa circostanza, avevano inviato in data 16/9/1991 una lettera con la quale avevano comunicato ad esso promissario acquirente di ritenere il contratto risolto in conseguenza del mancato pagamento del prezzo entro il termine essenziale del 31/7/1991.
Le convenute, costituitesi, chiedevano la declaratoria della risoluzione del contratto.
Con sentenza 12/9/2002 l’adito tribunale di Latina trasferiva la proprietà del terreno in contestazione in favore del Le. subordinando l’effetto traslativo al pagamento del residuo corrispettivo di Euro 30.471,00.
Avverso la detta sentenza la P. e le L. proponevano appello al quale resisteva il Le..
Con sentenza 19/5/2005 la corte di appello di Roma rigettava il gravame osservando: che la sentenza del tribunale doveva essere confermata nella parte in cui aveva escluso la natura essenziale del termine fissato per il pagamento dei saldo, tesi sostenuta dalle proprietarie e posta a base della domanda di risoluzione del contratto preliminare ai sensi dell’art. 1457 c.c.; che la pretesa essenzialità del termine non poteva desumersi nè dalla espressione "entro e non oltre" usata nella clausola n. 4 della scrittura che configurava una palese clausola di stile, nè, sotto il profilo oggettivo, da uno specifico interesse delle promittenti venditrici che in proposito non avevano allegato alcuna specifica circostanza;
che dagli atti acquisiti emergeva la volontà del Le. di dare esecuzione al contratto; che l’invito al proprietari "a regolarizzare la legittimazione all’uso civico", contenuto nella lettera 27/9/1991 inviata dal Le., non dimostrava certo la volontà del promissario acquirente di sottrarsi all’adempimento posto che la richiesta era giustificata dall’attestato del Comune di Terracina in ordine all’esistenza di diritti di uso civico; che la volontà delle proprietarie di sciogliersi dal contratto, sulla base di una inesistente natura essenziale del termine previsto per il pagamento del saldo del prezzo, era stata già manifestata con la lettera 16/9/1991; che in tal modo le appellanti avevano palesato la loro indisponibilità a tenere un comportamento caratterizzato da buona fede e a fornire la documentazione che, in una situazione di obiettiva incertezza determinata dalla inesatta attestazione del Comune di Terracina, avrebbe consentito al Le. di accertare l’inesistenza di pesi sull’immobile oggetto del contratto preliminare.
La cassazione della sentenza della corte di appello di Roma è stata chiesta da P.M.L., L.R. e Lu.Ri. con ricorso affidato ad un solo motivo, L.L. ha resistito con controricorso.
Motivi della decisione
Con l’unico motivo di ricorso P.M.L., L. R. e Lu.Ri. denunciano violazione degli artt. 1457, 1362, 1453 e 1455 c.c., nonchè vizi di motivazione, deducendo che la corte di appello ha errato nell’escludere la natura essenziale del termine indicato nel preliminare in questione omettendo di rilevare che l’essenzialità di detto termine si coglieva dalla natura del contratto, dall’interpretazione di esso e dal comportamento delle parti atteso che il promissario acquirente, con lettera del 29/9/1991, aveva comunicato il suo disinteresse alla stipula del definitivo qualora non si fosse liberato il fondo dal supposto gravame d’uso civico. In corso di causa era stato dimostrato che il detto fondo non era gravato da uso civico. La corte di merito ha omesso di svolgere l’indagine sui dati idonei a dimostrare che il L. non aveva più interesse all’adempimento, dopo la scadenza dell’indicato termine essenziale, in ragione del supposto vincolo di inalienabilità del fondo. Il promissario acquirente, con la menzionata lettera, aveva formulato un nuovo termine per l’adempimento e per la regolarizzazione della legittimazione dell’uso civico del terreno riservandosi, in difetto, "ogni opportuna azione per il recupero delle somma pagate". La corte di appello non ha rilevato l’esatto contenuto giuridico della detta lettera dalla quale emerge la perdita di interesse da parte del Le. alla stipula del contratto definitivo.
Il motivo è manifestamente infondato risolvendosi le censure ivi sviluppate essenzialmente nella prospettazione di una diversa analisi del merito della causa, inammissibile in sede di legittimità, nonchè nella pretesa di contrastare il risultato dell’attività svolta dalla corte di appello nell’esercizio dei compiti alla stessa istituzionalmente affidati e del suo potere discrezionale di apprezzamento dei fatti e delle risultanze istruttorie, con particolare riferimento alla interpretazione del contratto preliminare stipulato dalle parti e delle sue clausole, all’indagine sul carattere essenziale o meno di un termine per l’adempimento, alla valutazione comparativa degli opposti inadempimenti, alla valutazione delle risultanze probatorie, tra le quali principalmente la lettera 27/9/1991 inviata dal L. alle promittenti venditrici.
Occorre innanzitutto richiamare il principio pacifico nella giurisprudenza di legittimità secondo cui l’interpretazione degli atti di autonomia privata si traduce in una indagine di fatto affidata al giudice del merito: tale accertamento è incensurabile in cassazione se sorretto da motivazione sufficiente ed immune da vizi logici o da errori di diritto e sia il risultato di un’interpretazione condotta nel rispetto delle norme di ermeneutica contrattuale di cui all’art. 1362 c.c., e segg.. L’identificazione della volontà contrattuale – che, avendo ad oggetto una realtà fenomenica ed obiettiva, concreta un accertamento di fatto istituzionalmente riservato al giudice di merito – è censurabile non già quando le ragioni poste a sostegno della decisione siano diverse da quelle della parte, bensì quando siano insufficienti o inficiate da contraddittorietà logica o giuridica.
Vanno peraltro richiamati e ribaditi i seguenti principi più volte e COStan-temente affermati nella giurisprudenza di legittimità:
– il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifi che indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (sentenze 25/10/2010 n. 21838;
6/12/2007 n. 25549; 17/3/2005 n. 5797);
– nel caso di contrapposte domande di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare e di risoluzione di detto contratto per inadempimento, il giudice deve procedere ad una valutazione comparativa ed unitaria degli inadempimenti che le parti si sono addebitati al fine di stabilire se sussista l’inadempimento che legittima la risoluzione. La valutazione della gravità dell’inadempimento – prendendo le mosse dall’esame dei fatti e delle prove inerenti al processo – è rimessa all’esame del giudice del merito ed è incensurabile in cassazione se la relativa motivazione risulti immune da vizi logici o giuridici (sentenza 11/7/2000 n. 9176).
Alla luce dei menzionati principi deve ritenersi del tutto corretta la sentenza impugnata che si sottrae alle critiche che le sono state mosse con le censure in esame.
Come riportato nella parte narrativa che precede il giudice di appello – con indagine di fatto condotta attraverso l’esame del contenuto del contratto preliminare stipulato dalle parti, del comportamento tenuto dal promissario acquirente e dalle promittenti venditrici, degli elementi probatori acquisiti al processo – ha coerentemente affermato, sulla base di circostanze qualificanti, che:
– la asserita essenzialità del termine contrattualmente previsto nel preliminare per il pagamento del residuo prezzo era da escludere sia considerando l’espressione usata dai contraenti, sia l’interesse dei promittenti venditori;
– la volontà del promissario acquirente di dare esecuzione al contratto preliminare emergeva dal comportamento dallo stesso tenuto e dal contenuto della lettera inviata alle promittenti venditrici in data 27/9/1991;
– la contraria volontà delle proprietarie dell’immobile in questione di sciogliersi dal contratto, sulla base di un inesistente termine essenziale, risultava dalla lettera dalle stesse inviate al L. in data 16/9/1991;
– le promittenti venditrici non avevano tenuto un comportamento caratterizzato da buona fede anche omettendo di fornire al Le. la documentazione attestante l’inesistenza di pesi gravanti sull’immobile oggetto del preliminare.
La corte di appello è pervenuta alle dette conclusioni (dalle ricorrenti criticate) attraverso argomentazioni complete ed appaganti, improntate a retti criteri logici e giuridici, nonchè frutto di un’indagine accurata e puntuale delle risultanze di causa riportate nella decisione impugnate e del contenuto del contratto preliminare, delle menzionate lettere del 27/9/1991 e del 16/9/1991.
Il giudice di appello ha dato conto delle proprie valutazioni, circa i riportati accertamenti in fatto e circa l’interpretazione del contratto preliminare in questione e delle clausole ivi contenute, esponendo adeguatamente le ragioni del suo convincimento. Alle dette valutazioni le ricorrenti contrappongono le proprie, ma della maggiore o minore attendibilità di queste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non è certo consentito discutere in questa sede di legittimità, ciò comportando un nuovo autonomo esame del materiale delibato che non può avere ingresso nel giudizio di cassazione. Dalla motivazione della sentenza impugnata risulta chiaro che la Corte di merito, nel porre in evidenza gli elementi probatori favorevoli alle tesi del Le., ha implicitamente espresso una valutazione negativa delle contrapposte tesi della P. e delle L..
Va aggiunto che le ricorrenti – con riferimento all’asserita errata interpretazione del contratto in esame e delle relative clausole – non hanno neanche rispettato l’onere sulle stesse incombenti di specificare i canoni ermeneutici ritenuti violati con la precisazione del modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato.
Va altresì segnalato che le censure concernenti l’omessa o errata valutazione dell’esatto contenuto giuridico della lettera inviata dal L. in data 27/9/1991, oltre che per l’incidenza in ambito di apprezzamenti riservati al giudice del merito, sono inammissibili anche per la loro genericità in ordine all’asserita erroneità in cui sarebbe incorso il giudice di appello nel l’interpretare e nel valutare la detta risultanza istruttoria.
Nel giudizio di legittimità il ricorrente che deduce l’omessa o l’erronea valutazione delle risultanze probatorie ha l’onere (per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione) di specificare il contenuto delle prove mal (o non) esaminate, indicando le ragioni del carattere decisivo del lamentato errore di valutazione: solo così è consentito alla corte di cassazione accertare – sulla base esclusivamente delle deduzioni esposte in ricorso e senza la necessità di indagini integrative – l’incidenza causale del difetto di motivazione (in quanto omessa, insufficiente o contraddittoria) e la decisività delle prove erroneamente valutate perchè relative a circostanze tali da poter indurre ad una soluzione della controversia diversa da quella adottata.
Nella specie le censure mosse dalle ricorrenti sono carenti sotto l’indicato aspetto in quanto non riportano il contenuto specifico e completo della indicata prova documentale testimoniale: tale omissione non consente di verificare l’incidenza causale e la decisività dei rilievi al riguardo sviluppati in ricorso.
In definitiva devono ritenersi insussistenti le dedotte violazioni di legge e gli asseriti, vizi di motivazione denunciati dalle ricorrenti.
Il ricorso va pertanto rigettato con la conseguente condanna delle soccombenti ricorrenti al pagamento in via solidale delle spese del giudizio di cassazione liquidate nella misura indicata in dispositivo.
P.Q.M.
la Corte rigetta il ricorso e condanna le ricorrente al pagamento in via solidale delle spese del giudizio di cassazione che liquida in complessivi Euro 200,00, oltre Euro 3.000,00 a titolo di onorari ed oltre accessori come per legge.
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