Cass. civ. Sez. III, Sent., 02-07-2010, n. 15720 VENDITA

Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole

Svolgimento del processo

Con contratto preliminare 24.7.1992 P.A. e D.B. G. si sono obbligati a vendere a M.P. un capannone industriale in (OMISSIS), di proprietà delle rispettive mogli, al prezzo di L. 900 milioni, ricevendo come acconto la somma di L. 100 milioni e pattuendo una penale di altre L. 100 milioni per il caso di inadempimento.

Richieste di concludere il contratto definitivo, le proprietarie dell’immobile, G. e C.N., vi si sono rifiutate, ritenendo inadeguato il prezzo pattuito.

Il M. ha convenuto davanti al Tribunale di Catania il D. B. e il P., chiedendo l’esecuzione specifica del contratto preliminare ed in subordine la restituzione dell’acconto ed il risarcimento dei danni.

I convenuti hanno resistito alla domanda, affermando di non poter concludere il contratto definitivo, non essendo proprietari dell’immobile, e di avere offerto al Messina la restituzione dell’assegno di L. 100 milioni, versato in acconto, che non era stato incassato.

Esperita l’istruttoria, il Tribunale ha condannato i convenuti alla restituzione dell’assegno ed al pagamento della penale, che ha ridotto a L. 20 milioni.

Il M. ha proposto appello, chiedendo fra l’altro che i danni venissero quantificati nell’intero importo della penale convenuta nel contratto.

Hanno resistito il D.B. e gli eredi di P.A., deceduto nelle more, proponendo appello incidentale per ottenere l’integrale rigetto delle avversarie domande.

Con sentenza n. 715/2005, depositata il 6 luglio 2005, la Corte di appello di Catania, in parziale accoglimento dell’appello principale, ha condannato il D.B. e gli eredi P. a pagare complessivi Euro 51.645,69 in risarcimento dei danni, oltre interessi e rivalutazione monetaria ed oltre alle spese dei due gradi di giudizio. Ha rigettato l’appello incidentale.

I soccombenti propongono sette motivi di ricorso per Cassazione, con atto notificato in data 8 febbraio 2006.

Resiste il M. con controricorso.

Motivi della decisione

1.- La Corte di appello ha accolto la domanda di pagamento dell’intera penale di L. 100 milioni, rilevando che il Tribunale non ha esposto le ragioni per cui ne ha ridotto l’importo e ritenendo che la somma fosse adeguata all’interesse dell’acquirente all’adempimento, considerato il notevole valore dell’immobile promesso in vendita – un capannone industriale attrezzato per essere adibito allo svolgimento di attività commerciale – e non avendo i promittenti fornito alcuna prova della sproporzione della penale pattuita rispetto all’effettivo interesse del creditore all’adempimento.

2.- I primi tre motivi di ricorso censurano tutti la sentenza di appello per violazioni di legge (art. 1381, 1362, 1382, 1384, 1478 e 1479 c.c., art. 3 Cost. e art. 41 Cost., comma 2) e per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su questo specifico aspetto. Assumono che la Corte di appello ha omesso di considerare che il contratto conteneva in realtà una promessa del fatto del terzo, in quanto i promittenti avevano specificato che l’immobile era intestato alle rispettive mogli; che pertanto non spettava al promesso acquirente il risarcimento integrale dei danni, ma solo un indennizzo; che in subordine la fattispecie andava qualificata come compravendita di cosa altrui, il che pure avrebbe dovuto comportare una riduzione della responsabilità per inadempimento, e che erroneamente la Corte di appello ha loro addebitato la mancata prova della sproporzione fra l’entità della penale e il danno effettivo, in quanto la penale eccessiva può essere ridotta anche di ufficio, e la sproporzione era da ritenere evidente.

3.- I tre motivi, che possono essere congiuntamente esaminati perchè connessi, non sono fondati.

Se è pur vero che la promessa del fatto del terzo obbliga al pagamento di un indennizzo e che nella vendita di cosa altrui il danno da inadempimento può essere quantificato in base a criteri peculiari, anche in relazione alle suddette figure contrattuali è consentito alle parti di pattuire una penale per quantificare i danni conseguenti all’inadempimento del promittente.

La Corte di appello ha per l’appunto fatto applicazione, nel quantificare i danni, della clausola penale, che le parti hanno liberamente convenuto ed accettato, nel concludere il contratto, clausola che è vincolante qualunque sia la qualificazione che al contratto si ritenga di dover assegnare.

4.- Quanto alle censure attinenti alla mancata riduzione della penale, esse vanno esaminate unitamente a quelle contenute nel quarto motivo di ricorso, con cui i ricorrenti ribadiscono la doglianza, sul rilievo che la Corte di appello avrebbe erroneamente valutato l’interesse del promesso acquirente all’adempimento, omettendo di considerare che questi non ha affrontato alcun esborso in previsione dell’acquisto; anche perchè l’assegno dato in acconto avrebbe dovuto essere dichiarato nullo, come titolo di credito, essendo privo della data e dell’indicazione del luogo di emissione: nullità che la Corte di appello ha omesso di rilevare.

4.1.- Le censure non sono fondate.

L’accertamento relativo ai presupposti per la riduzione della penale attiene al merito della vertenza ed è rimesso alla discrezionale valutazione del giudice del merito, valutazione che non è censurabile in sede di legittimità ove risulti congruamente e logicamente motivata, come deve dirsi del caso di specie.

La dedotta irregolarità dell’assegno consegnato come acconto è irrilevante, avendo la Corte di appello attribuito l’intera penale con riferimento non alle spese in ipotesi sostenute dal promesso acquirente, ma all’interesse che egli aveva all’adempimento, in considerazione della natura, del valore e della destinazione dell’immobile (capannone industriale completamente attrezzato ed in grado di funzionare).

La circostanza che il giudice possa ridurre di ufficio la penale che ritenga manifestamente eccessiva non infirma la correttezza della sentenza impugnata, sia perchè la relativa valutazione è rimessa, si ripete, alla discrezionalità del giudice; sia perchè la parte interessata ha comunque l’onere di dedurre e dimostrare le circostanze di fatto idonee a giustificare l’adozione del provvedimento.

5.- Il quinto motivo, con cui i ricorrenti lamentano la violazione di norme valutarie nell’emissione dell’assegno di L. 100 milioni, consegnato in acconto sul prezzo, è inammissibile perchè inconferente ed irrilevante in ordine alle ragioni della decisione, che ha ritenuto la penale adeguata in relazione al pregiudizio subito dal promesso acquirente. (Anche a non considerare il fatto che lo stesso ricorrente ha dichiarato che l’assegno non è stato mai incassato).

6.- Con il sesto motivo i ricorrenti lamentano violazione degli artt. 1321, 1326 e di altre norme c.c., nonchè omessa motivazione su di un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, sul rilievo che il contratto preliminare – essendo stato sottoscritto dai soli venditori – si è perfezionato solo tramite la produzione in giudizio da parte dell’acquirente; sicchè che i promessi venditori non potevano ritenersi inadempienti fino a tale data.

6.1.- Il motivo è inammissibile.

Premesso che esso non prospetta in realtà omessa motivazione, ma omessa pronuncia sul punto, in quanto trattasi di eccezione autonoma e a sè stante, che la Corte di appello non ha in alcun modo preso in esame e nella sua motivazione, non risulta se e tramite quali atti l’eccezione sia stata ritualmente sollevata nei gradi di merito.

Il ricorso nulla specifica in proposito.

Va ribadito che la parte che impugni una sentenza con ricorso per cassazione, lamentando l’omessa pronuncia su di una domanda o eccezione che la sentenza impugnata non abbia in alcun modo menzionato, ha l’onere di specificare in quale atto difensivo o verbale di udienza abbia formulato la domanda od eccezione stessa, per consentire alla Corte di verificarne la ritualità, la tempestività, e quindi la decisività. Ed invero, pur configurando la violazione dell’art. 112 c.p.c. un "error in procedendo", per il quale la Corte di cassazione è giudice anche del "fatto processuale", qualora non sia dedotta la violazione dell’art. 112 cit., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, ed il vizio non sia rilevabile d’ufficio, è onere della parte indicare gli atti rilevanti al fine della decisione, venendo meno il potere – dovere della Corte di ricercarli direttamente (Cass. civ. 16 aprile 2003 n. 6055; Cass. civ. Sez. 3, 17 gennaio 2007 n. 978, fra le altre).

7.- Il settimo motivo, con cui i ricorrenti lamentano di essere stati condannati al pagamento delle spese processuali, risulta assorbito, essendo essi risultati pienamente soccombenti.

8.- Il ricorso deve essere rigettato.

9.- Considerata la difformità fra le decisioni delle sentenze di merito, che può avere indotto incertezza sulla corretta soluzione, si ravvisano giusti motivi per compensare le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione.

Testo non ufficiale. La sola stampa del dispositivo ufficiale ha carattere legale.

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