Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole
Svolgimento del processo
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., la s.a.s. Mimosa di Trivellato Marco & C. chiedeva al Tribunale di Biella la risoluzione del contratto di locazione stipulato l'(OMISSIS) con la s.n.c. Critti Pneumatici Racing Bike (ora Pit Stop Racing Bike) di Critti A. & Ferrari M., ed avente ad oggetto un locale in (OMISSIS) adibito ad uso negozio di commercio al minuto per abbigliamento ed accessori sportivi, per l’inadempimento della locatrice a causa del mancato rilascio dell’autorizzazione amministrativa per destinare il bene locato all’uso pattuito.
La convenuta contestava l’avversa domanda ed avanzava domanda riconvenzionale per il pagamento dei canoni sino al novembre 2002 e delle spese per lo sgombero dei locali per complessivi Euro 5.728,10.
Il Tribunale adito respingeva la domanda di risoluzione ed accoglieva quelle riconvenzionali: proposto quindi dalla Mimosa appello, resistito dall’appellata, la Corte d’appello di Torino, con sentenza depositata il 19.10.05, rigettava il gravame.
Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione la Mimosa, con due motivi, mentre l’intimata Pit Stop Racing Bike ha resistito con controricorso.
Motivi della decisione
Con il primo motivo la ricorrente lamenta la violazione degli artt. 1326 e 1327 c.c., ed omessa o insufficiente motivazione su un punto decisivo, non avendo la Corte di merito tenuto conto che nella specie il contratto di locazione si era perfezionato tra le parti anteriormente alla formale sottoscrizione della scrittura privata dell'(OMISSIS).
Con il secondo motivo lamenta invece la violazione dell’art. 1578 c.c., ed omessa o insufficiente motivazione su un punto decisivo, non avendo la Corte di merito tenuto conto che al momento dell’effettiva conclusione del contratto (quando, cioè, la Mimosa aveva accettato la proposta contrattuale di controparte, e ciò risaliva all’ottobre del 2001) la ricorrente non era a conoscenza del fatto che la zona dove doveva trasferirsi il suo negozio per la vendita al minuto di abbigliamento ed accessori sportivi per motociclisti era destinata dal piano regolatore ad attività prevalentemente artigianale e produttiva.
I motivi, che possono esaminarsi congiuntamente per la loro stretta connessione, non sono fondati.
Infatti, la sentenza impugnata, con motivazione assolutamente congrua ed immune da vizi logici ed errori giuridici, ha spiegato in maniera del tutto soddisfacente le ragioni per le quali ha ritenuto, da una parte, quale momento conclusivo e di perfezionamento giuridico del contratto di locazione tra le parti la data dell'(OMISSIS) allorquando è avvenuta la sottoscrizione formale e materiale della relativa scrittura privata e, dall’altra, che la conduttrice, pur a conoscenza dell’esistenza di un vizio consistente nell’inidoneità dell’immobile locato alla realizzazione del suo interesse, avesse comunque accettato – sottoscrivendo il contratto predetto – il rischio economico dell’impossibilità dell’utilizzazione dell’immobile stesso.
Quanto al primo profilo, la Corte di merito ha correttamente evidenziato come gli effetti tipici della stipula di un contratto di locazione di un bene immobile non potrebbero che farsi risalire alla data dell'(OMISSIS), difettando prima di tale data gli elementi stessi del rapporto e cioè, da una parte, il godimento pieno ed esclusivo della cosa locata e, dall’altra, la corresponsione del canone, che non risulta avvenuta per i mesi anteriori al maggio 2002, ed essendo ancora in corso, ancorchè disdettato, il contratto di locazione della Mimosa con il precedente locatore, con il relativo onere dei canoni.
Del resto, come ha giustamente rilevato in via preliminare rispetto alle considerazioni di cui sopra la sentenza impugnata, la disdetta del precedente contratto di locazione della Mimosa con altro locatore per il negozio sito in altra zona della città non può comunque essere assunta a momento perfezionativo della conclusione di un nuovo rapporto locatizio, rientrando certamente nel quadro di quelle serie trattative precontrattuali che necessariamente precedono l’effettiva conclusione del contratto.
Anche l’avvenuto trasloco nel nuovo locale di proprietà della resistente prima della data dell'(OMISSIS) non è stato correttamente valutato come indicativo del suddetto perfezionamento, in difetto soprattutto di prova del pagamento di canoni per l’epoca anteriore alla data suddetta.
Per quanto riguarda invece la conoscenza dell’inidoneità dell’immobile locato all’esercizio di un’attività di vendita al dettaglio disgiunta da una connessa attività artigianale, la Corte di merito, a seguito di attenta e minuziosa analisi delle prove documentali e testimoniali acquisite in atti, ha rilevato che al momento della stipula del contratto la Mimosa già da tempo era consapevole del divieto circa l’esclusiva destinazione ad attività di vendita al minuto del negozio oggetto della locazione e che la medesima, firmando tuttavia il contratto con efficacia dall'(OMISSIS) con tale consapevolezza, aveva con ciò accettato senza riserve il rischio economico dell’impossibilità di utilizzazione del negozio stesso.
Tale conclusione, assolutamente ineccepibile sul piano logico- giuridico, va assolutamente condivisa, essendo pacifico che la conduttrice, anche se nel periodo delle trattative precontrattuali ignorava il suddetto divieto, ne era a conoscenza al momento della sottoscrizione del contratto ed era quindi legittimato ad evitare facilmente il suddetto rischio economico rifiutandosi di sottoscrivere il contratto predisposto.
Il ricorso va, pertanto, rigettato, mentre ricorrono giusti motivi per la compensazione tra le parti delle spese del giudizio di cassazione, tenuto conto della natura delle questioni oggetto di controversia.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
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