Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
P.L. conveniva in giudizio i coniugi B. F. e V.A. per ottenere l’esecuzione del preliminare con il quale i convenuti le avevano promesso di vendere una villetta in Roma. In via subordinata l’attrice chiedeva la pronuncia di risoluzione del contratto preliminare per colpa dei promittenti venditori con la condanna degli stessi alla restituzione della caparra di L. 100 milioni ed al risarcimento dei danni (richiesti in misura non inferiore al maggior costo da sostenere per l’acquisto di una villetta simile a quella oggetto di causa).
I convenuti resistevano alla domanda e, in via riconvenzionale, chiedevano che la responsabilità per la mancata stipula fosse attribuita alla attrice.
Si costituiva in giudizio C.W. in qualità di promissario acquirente dello stesso bene in virtù di contratto successivo a quello stipulato dalla P..
Con sentenza non definitiva n. 4229/96 l’adito tribunale di Roma rigettava la domanda principale della P. – non risultando provata la regolarità amministrativa dell’immobile in questione – e dichiarava risolto il contratto preliminare stipulato dall’attrice per colpa dei coniugi B. che condannava alla restituzione della caparra di L. 100 milioni oltre al 10% annuo ex art. 1224 c.c. Il tribunale provvedeva con separata ordinanza in relazione alla domanda risarcitoria dell’attrice.
Avverso la detta sentenza non definitiva i coniugi B. proponevano appello al quale resisteva la P. e che la corte di appello di Roma rigettava con sentenza 17/10/2000.
Con sentenza definitiva del 22/5/2002 il tribunale di Roma rigettava la domanda risarcitoria avanzata dalla P. e compensava le spese del giudizio con condanna dei B. al rimborso di un terzo delle spese di c.t.u. e di registrazione della sentenza parziale.
Avverso la detta sentenza la P. proponeva appello al quale resistevano i coniugi B..
Con sentenza 9/12/2004 la corte di appello di Roma, in parziale accoglimento del gravame, condannava i coniugi B. al pagamento del un terzo delle spese di consulenza posto a carico della P. ed al rimborso delle spese del giudizio di primo grado.
La corte di merito, per quel che ancora rileva in questa sede, osservava: che, secondo la P., si era formato il giudicato sulla pronuncia di risoluzione del preliminare per colpa dei B. in ragione della incommerciabilità del bene promesso in vendita per cui il danno da essa subito doveva ritenersi costituito dalla differenza monetaria tra il costo da sostenere per l’acquisto di un immobile simile e urbanisticamente regolare – che il c.t.u. aveva accertato in L. 655 milioni – ed il prezzo pattuito di L. 370 milioni; che il tribunale non aveva accolto tale richiesta sul rilievo che la P., al prezzo concordato nel preliminare, non avrebbe potuto ottenere una villa simile regolare e commerciabile mentre la differenza indicata dal c.t.u. sarebbe stata riconoscibile solo nel caso di risoluzione per inadempimento non dipendente da incompletezza e vincoli incidenti sul valore del bene tali da renderlo incommerciabile; che la contraria tesi dell’appellante non era convincente essendo il prezzo derivante da contrattazione transattiva sempre diverso da quello matematico riferito alle comuni contrattazioni; che si doveva quindi prendere in considerazione il valore medio rispetto a quello superiore o inferiore riferito ai prezzi delle contrattazioni per beni dello stesso tipo nella zona al tempo del preliminare (febbraio 1988); che pertanto andava condivisa l’argomentazione del c.t.u. il quale aveva fatto applicazione del metodo di stima sintetico rapportato alle informazioni reperite presso le agenzie di vendita immobiliare nonchè all’ubicazione del villino in zona periferica, penalizzata da scarso sviluppo urbanistico, da disponibilità di limitati servizi pubblici, da caratteristiche urbanistiche mediocri e da elevato grado di abusivismo; che i promittenti venditori si erano impegnati a completare e rifinire l’immobile a proprie cura e spese in tal modo sopportando a proprio carico gli oneri ulteriori; che detti costi e l’incommerciabilità del bene incidevano sull’entità del prezzo tenendo altresì conto del vincolo paesaggistico che, pur se sottaciuto dai B., era agevolmente conoscibile in ragione della sua rilevabilità presso i competenti uffici; che pertanto non meritava censure la decisione del tribunale di riconoscere il risarcimento del danno ex art. 1223 c.c. subito dalla P. nella misura del 10% annuo dalla domanda al saldo sulla somma di L. 100 milioni anticipata in conto prezzo, considerato altresì che la va-lutazione del consulente era riferita ad immobile con le opere terminate e abitabile; che il secondo motivo di appello era fondato dovendo le spese di giudizio e di consulenza gravare per il principio di soccombenza a carico degli inadempienti B.; che le spese di registrazione della sentenza parziale gravavano invece su tutte le parti del giudizio.
La cassazione della sentenza 5237/04 della corte di appello di Roma è stata chiesta da P.L. con ricorso affidato a tre motivi illustrati da memoria. Gli intimati B.F., V.A. e C.W. non hanno svolto attività difensiva in sede di legittimità.
Motivi della decisione
Con il primo motivo di ricorso P.L. denuncia:
violazione dell’art. 112 c.p.c.; violazione del giudicato; omessa pronuncia; violazione degli artt. 1223 e 1224 c.c.. Deduce la ricorrente di aver formulato due domande: una di restituzione della caparra e di risarcimento danni ex art. 1224 c.c. ed una di risarcimento danni ex art. 1223 c.c..
Il tribunale, con la sentenza non definitiva, ha accolto la prima domanda ed ha disposto un supplemento di istruttoria per la seconda domanda. Ha quindi errato la corte di appello nell’affermare che il tribunale aveva riconosciuto il risarcimento danni ex art. 1223 c.c. determinato nella misura del 10% annuo sulla somma anticipata in conto prezzo: tale danno era stato riconosciuto ai soli sensi dell’art. 1224 c.c., con sentenza passata in giudicato per cui il giudice di appello non poteva mutare il titolo di quel risarcimento.
La corte di merito ha quindi omesso di decidere sulla domanda di risarcimento danni conseguenti alla mancata stipula ed alla mancata acquisizione dell’immobile nel patrimonio di essa P..
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione degli art. 112 c.p.c. e art. 1223 c.c., nonchè violazione del giudicato, deducendo che con la sentenza non definitiva 4229/96 – confermata dalla sentenza 3158/00 della corte di appello passata in giudicato – il tribunale, in accoglimento della domanda di risarcimento danni ex art. 1223 c.c., ha affermato che ad essa P. spettava detto risarcimento. Il c.t.u. ha accertato in L. 655 milioni il valore di un immobile simile a quello promesso in vendita. Il tribunale, con la sentenza definitiva, ha invece escluso il detto risarcimento affermando che con la somma di L. 370 milioni essa P. non avrebbe potuto ottenere una villa simile a quella promessa in vendita, ma regolare e commerciabile. Avverso la detta sentenza essa ricorrente ha proposto gravame che la corte di appello ha erratamente rigettato non considerando che il diritto al risarcimento in questione era stato ormai riconosciuto con sentenza passata in giudicato. La corte di merito, dopo aver confermato che occorreva prendere in considerazione il valore medio per beni dello stesso tipo e nella stessa zona al tempo del preliminare, ha contraddittoriamente affermato che i costi a carico dei promittenti venditori incidevano sull’entità del prezzo. I lavori di completamento, una volta esclusi, illegittimamente sono stati presi in considerazione per ipotizzare una riduzione del prezzo di vendita. Inoltre il c.t.u. ha accertato il prezzo medio all’epoca della proposizione della domanda di risoluzione e non a quella della stipula del preliminare. La corte di merito: ha posto a confronto valori relativi ad epoche diverse e non ha considerato l’incremento dei valori immobiliari per il solo trascorrere del tempo; ha fatto riferimento all’incommerciabilità del bene non tenendo conto che il vincolo era ignorato anche all’agente immobiliare tramite il quale era avvenuta la promessa di vendita; ha affermato senza alcuna prova che essa P. conosceva il vizio dell’immobile; ha illegittimamente posto a carico di essa ricorrente l’onere di dimostrare che con il prezzo di L. 370 milioni sarebbe stato impossibile acquistare un immobile simile e regolare.
La Corte rileva l’infondatezza delle dette censure che possono essere esaminate congiuntamente per la loro stretta connessione ed interdipendenza logica riguardano tutte – sia pur sotto aspetti e profili diversi – le stesse questioni o problematiche collegate.
Occorre innanzitutto osservare che con la citata sentenza non definitiva 4229/96 il tribunale di Roma: a) ha rigettato la domanda proposta in via principale dalla attrice P. nei confronti dei convenuti coniugi B. vola ad ottenere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.; b) ha accolto la domanda proposta in via subordinata dalla attrice dichiarando risolto per colpa dei convenuti coniugi il contratto preliminare stipulato dalle parti; c) ha condannato i detti coniugi alla restituzione in favore della P. della somma di L. 100 milioni oltre un importo pari al 10% annuo a decorrere dalla domanda al saldo; d) ha provveduto con separata ordinanza "su ogni altra domanda proposta dall’attrice …. ivi comprese le richieste risarcitone". La detta decisione non definitiva è stata poi confermata dalla corte di appello di Roma con sentenza 3158/00 passata in giudicato.
Con la sentenza definitiva 22/5/2002 il tribunale di Roma, disposta ed eseguita c.t.u., ha rigettato la domanda della P. "di risarcimento del danno in ragione della differenza tra prezzo concordato e valore di immobile simile e regolare". Detta ultima sentenza è stata impugnata dalla P. con appello rigettato dalla corte di appello di Roma con la decisione oggetto del ricorso per cassazione in esame.
Ciò posto va segnalato che dal giudicato formatosi in ordine alla citata sentenza non definitiva 4229/96 non possono farsi discendere le conseguenze indicate dalla ricorrente e poste a base dei motivi in esame.
In proposito va evidenziato che questa Corte ha avuto modo di affermare che la sentenza non definitiva, nella parte in cui, statuendo solo sull’an, ravvisi la necessità di ulteriore istruttoria per la liquidazione del quantum, non spiega effetti vincolanti sulla sentenza definitiva giacchè la mancata acquisizione della prova dell’entità della prestazione controversa non è un presupposto della decisione sull’"an debeatur", bensì del provvedimento ordinatorio di separazione di tale decisione da quella sul "quantum" (sentenza 9/9/2004 n. 18187).
In particolare la condanna generica al risarcimento dei danni, sia essa oggetto di autonomo giudizio, ovvero di quello che prosegue per la determinazione del quantum, presuppone soltanto l’accertamento di un fatto potenzialmente dannoso, in base ad un accertamento anche di probabilità o di verosimiglianza, mentre la prova dell’esistenza in concreto del danno, della sua reale entità e del rapporto di causalità è riservata alla fase successiva di determinazione e di liquidazione, sicchè la pronuncia sulla responsabilità si configura come una mera declaratoria juris, da cui esula qualunque accertamento in ordine alla misura ed alla concreta sussistenza del danno, con la conseguenza che il giudicato formatosi sulla responsabilità non incide sul giudizio di liquidazione (sentenza 2/5/2002 n. 6257).
Nella specie la corte di appello ha confermato la sentenza definitiva del tribunale con la quale era stata rigettata la domanda di risarcimento danni ex art. 1223 c.c. affermando che – alla stregua di un insindacabile accertamento in fatto effettuato sulla base di circostanze qualificanti – la P. non avrebbe potuto ottenere per il prezzo di acquisto di L. 370 milioni previsto nel contratto preliminare stipulato con i coniugi B. una villa simile regolare e commerciabile e che, quindi, il detto prezzo era da considerare proporzionato all’effettivo valore della villa oggetto del preliminare.
In particolare la corte di merito ha fatto espresso ed ineccepibile riferimento – come sopra riportato nella parte narrativa che precede – al metodo di stima sintetico applicato dal c.t.u. riportato nella relazione peritale con richiamo ai prezzi medi di mercato in relazione ad "un villino in zona penalizzata da scarso sviluppo urbanistico, da disponibilità di limitati servizi pubblici con caratteristiche urbanistiche mediocri ed elevato grado di abusivismo in zona periferica della Città".
La corte di appello è quindi pervenuta alle dette conclusioni (dalla ricorrente criticate) attraverso argomentazioni complete ed appaganti, improntate a retti criteri logici e giuridici nonchè frutto di un’indagine accurata e puntuale delle risultanze istruttorie riportate nella decisione impugnata.
Il giudice di secondo grado ha dato conto delle proprie valutazioni, circa i riportati accertamenti in fatto, esaminando compiutamente le risultanze i-struttorie ed esponendo adeguatamente le ragioni del suo convincimento.
Alle dette valutazioni la ricorrente contrappone le proprie, ma della maggiore o minore attendibilità di queste rispetto a quelle compite dal giudice del merito non è certo consentito discutere in questa sede di legittimità, ciò comportando un nuovo autonomo esame del materiale delibato che non può avere ingresso nel giudizio di cassazione.
Pertanto, poichè resta istituzionalmente preclusa in sede di legittimità ogni possibilità di rivalutazione delle risultanze istruttorie, non può la ricorrente pretendere il riesame del merito sol perchè la valutazione delle accertate circostanze di fatto come operata dal giudice di secondo grado non collima con le sue aspettative e confutazioni.
In definitiva sono insussistenti gli asseriti vizi di motivazione e le dedotte violazioni di legge che presuppongono una ricostruzione dei fatti diversa da quella ineccepibilmente effettuata dal giudice del merito.
Va solo aggiunto – con riferimento ai singoli argomenti sviluppati dalla P. nei motivi di ricorso in esame ed in particolare nel secondo motivo – che:
– non può attribuirsi alcuna decisiva rilevanza all’errore in cui è incorso il giudice di appello nel l’affermare che il tribunale, attribuendo alla P. il diritto ad ottenere il 10% annuo sulla somma versata a titolo di acconto sul prezzo, aveva riconosciuto il risarcimento danni ex art. 1223 c.c. (e non art. 1224 c.c. che comunque presuppone sempre il riconoscimento del diritto al risarcimento dei danni ulteriori rispetto agli interessi legali): si tratta all’evidenza di una svista che non ha inciso in alcun modo sulla ratio decidendi posta a sostegno del mancato accoglimento della richiesta di risarcimento danni ex art. 1223 c.c. avanzata dalla P.;
– la corte di merito, al contrario di quanto dedotto nel secondo motivo di ricorso, non ha affermato che la P. aveva "conosciuto il vizio dell’immobile", ma si è limitata a rilevare che il vincolo paesistico, pur se taciuto dai B., era agevolmente riconoscibile e accettabile consultando "i competenti uffici": si tratta di una considerazione plausibile e razionale che non esclude una ignoranza (però colpevole) della promissaria acquirente di una circostanza facilmente conoscibile e riscontrabile;
– nel pieno rispetto dei principi in tema di onere della prova la corte di appello ha affermato che incombeva alla P. fornire "elementi oggettivamente rilevanti in senso opposto" alle argomentazioni sviluppate dal c.t.u. in merito al valore della villetta oggetto del preliminare in questione: al riguardo è appena il caso di rilevare che la parte che chiede il risarcimento del danno conseguente alla risoluzione del contratto per inadempimento dell’altra parte ha l’onere di fornire la prova dell’esistenza del danno in concreto e dell’ammontare di questo;
– la corte di appello, al fine dell’accertamento del richiesto risarcimento del danno ex art. 1223 c.c., ha confermato la decisione del primo giudice il quale aveva affermato che la P., al prezzo di L. 370 milioni non avrebbe potuto ottenere una villa simile regolare e commerciabile potendo la differenza pretesa dalla promissaria acquirente "essere riconoscibile solamente nel caso in cui la risoluzione per inadempimento non fosse dipesa da incompletezze e vincoli incidenti sul valore del bene che lo rendevano appunto incommerciabile": la detta "ratio decidendi", posta a base della pronuncia di primo grado confermata dalla corte di appello, non risulta che abbia formato oggetto di specifica censura da parte della P. nei motivi di appello e nei motivi di ricorso in esame. Va peraltro rilevato che la villetta in questione era incommerciabile al momento della stipula del contratto preliminare stipulato dalle parti (febbraio 1988) e tale è rimasta al momento della domanda di risoluzione proposta nell’anno successivo (ottobre 1989), sicchè anche in detto secondo momento la P. non avrebbe potuto ottenere al prezzo di L. 370 milioni una villa simile a quella promessa in vendita e commerciabile.
Con il terzo motivo la P. denuncia violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. e art. 1298 c.c., comma 2, deducendo essa ricorrente aveva impugnato la decisione del tribunale con la quale le spese di registrazione della sentenza parziale erano state suddivise in tre parti eguali. La corte di appello si è limitata ad affermare sul punto che per legge le spese di registrazione "gravano su tutte le parti del giudizio". L’appello proposto non riguardava però il rapporto con il fisco – in relazione al quale tutte le parti sono solidalmente responsabili – ma il rapporto interno al giudizio, ossia la ripartizione dell’imposta tra le parti in causa da disciplinare secondo i principi relativi al governo delle spese di lite, per cui la spesa in questione deve essere posta per intero a carico dei soccombenti coniugi B..
Anche questo motivo non è meritevole di accoglimento in quanto la corte di appello – dopo aver, in accoglimento del gravame proposto dalla P., posto a carico dei soccombenti coniugi B. per intero le spese di consulenza e le spese del giudizio di primo grado sostenute dalla appellante – correttamente, con riferimento alle spese di registrazione della sentenza non definitiva, si è limitata ad affermare che per legge tali spese "gravano su tutte le parti del giudizio".
La corte di merito, così decidendo, si è attenuta al principio che questa Corte ha avuto modo di affermare secondo cui la pronuncia di integrale compensazione delle spese di causa, resa dal giudice, non può estendersi alle spese di registrazione della sentenza, (ancorchè qualificabili come giudiziali), in considerazione della mancanza di potere decisionale rispetto a tale rapporto successivo alla pronuncia stessa e della carenza di elementi di valu-tazione in proposito, e, pertanto, non implica che dette spese di registrazione rimangono a carico della parte anticipataria, con la conseguenza che le spese medesime non si sottraggono alla regola della solidarietà passiva dei contendenti, con divisione nei rapporti interni per quote uguali (sentenza 16/6/2008 n. 16212; 21/8/1990 n. 8533).
Pertanto, qualora una delle parti abbia chiesto la registrazione della sentenza ed abbia pagato la relativa imposta (dovuta anche nel caso in cui la decisione sia ancora impugnabile), ovvero l’abbia pagata per esserne stato richiesto dall’ufficio, essa ha diritto, in forza della congiunta applicazione delle norme tributarie e civili, a ripeterla in tutto o in parte dall’altra con l’azione di regresso (sentenze 21/2/2001 n. 2500; 18/12/1996 n. 11324).
In tali sensi va interpretata sul punto la sentenza impugnata.
In definitiva il ricorso deve essere rigettato.
Non deve statuirsi sulle spese del giudizio di legittimità in considerazione del relativo esito e del mancato svolgimento di attività difensiva da parte degli intimati.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.
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