Cass. civ. Sez. II, Sent., 27-06-2011, n. 14180 Servitù prediali

Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/

Svolgimento del processo

L.M.Z., proprietaria di un appezzamento di terreno che terminava con una striscia larga mt. 3,5 confinante con fabbricato di proprietà di C.D., agiva nei confronti di quest’ultimo, innanzi al Tribunale di Torino, per sentirlo condannare alla chiusura di tre vedute aperte nel muro di confine. A sostegno della domanda deduceva che il proprio marito, O.B., nel vendere al convenuto tale fabbricato con atto dell’11.12.1991, a.veva espressamente escluso il diritto dell’acquirente sia di passare lungo la predetta striscia di terreno, sia di aprire sul muro di confine vedute e luci sulla proprietà L., con la sola eccezione di una luce al primo piano, con grata esterna e apertura a vasistas, così estinguendo il preesistente diritto di aprire porte e finestre che gli originari proprietari di tutti i beni in questione si erano riservati allorchè nel 1960 avevano alienato all’attrice detta parte della loro proprietà.

Nel resistere alla domanda, il convenuto deduceva di aver aperto solo una delle tre vedute contestate, le altre preesistendo al suo acquisto, e domandava in via riconvenzionale l’accertamento in proprio favore della proprietà del marciapiede posto al confine con la proprietà dell’attrice, nonchè dell’esistenza di una servitù di passo e di veduta sul fondo di quest’ultima.

Il Tribunale riteneva illegittima l’apertura di due delle tre vedute contestate, quelle poste al primo piano dell’edificio di proprietà del convenuto, accertava il diritto di quest’ultimo ad aprire soltanto una luce nei termini previsti dal titolo di proprietà, e rigettava ogni altra domanda.

Sull’appello principale del C. e incidentale della L., la Corte d’appello di Torino dichiarava illegittima anche la veduta aperta al piano terra dell’edificio di proprietà C., ponendo a carico di quest’ultimo le spese del doppio grado di giudizio.

Riteneva la Corte subalpina, in merito all’appello principale, che l’espressione contenuta nel contratto di vendita da O.B. a C.D., avesse il significato di rinuncia alla servitù di veduta già esistente in favore dello stesso fondo alienato, servitù derivante dal precedente atto del 1960, costituente il titolo di proprietà di L.M.Z., riservata a favore della residua proprietà dell’allora venditore.

Per tale ragione era irrilevante accertare la preesistenza o non rispetto all’atto di vendita in favore del C. di due aperture sul lato a confine con la proprietà L., attesa la ravvisata rinuncia alla servitù.

Quanto, invece, all’appello incidentale, osservava che l’apertura praticata al piano terra, benchè munita di inferriata, per le sue caratteristiche tipologiche era tale da consentire l’inspectio in alienum e una sia pur limitata prospectio, essendo possibile sporgere il capo anche tra le sbarre, sicchè doveva considerarsi quale veduta.

Per la cassazione di detta sentenza ricorre C.D., con due motivi, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso L.M.Z., che propone altresì ricorso incidentale condizionato.
Motivi della decisione

Preliminarmente vanno riuniti i ricorsi, ai sensi dell’art. 335 c.p.c., siccome proposti avverso la medesima sentenza.

1. – Con il primo motivo del ricorso principale si deduce la violazione e falsa applicazione dei principi e delle norme sull’interpretazione dei contratti, nonchè l’insufficienza e la contraddittorietà della motivazione e l’errore di fatto.

Sostiene parte ricorrente che a) quella che la Corte d’appello ha qualificato come rinuncia ad una servitù esistente sin dal 1960, è in realtà una mera dichiarazione priva di effetti giuridici, poichè, diversamente, detta rinuncia alla servitù di veduta sarebbe dovuta provenire dalla stessa L., beneficiaria dei relativi effetti; b) l’atto O.- C. prevedeva la vendita del bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, per cui, applicando il criterio dell’interpretazione secondo buona fede, il giudice d’appello avrebbe dovuto rilevare che il venditore stava ingannando l’acquirente; c) ammesso, ma non concesso, che di vera rinuncia si trattasse, la clausola doveva essere interpretata nella sua formulazione lessicale, considerando la situazione di fatto esistente e la circostanza per cui nel 1991 la facciata della casa che l’ O. si apprestava a vendere al C. già presentava due aperture, una al piano terra e una al primo piano, di guisa che la dichiarazione del venditore doveva essere intesa come attribuzione all’acquirente del diritto di aprire una sola ulteriore luce per il bagno collocato al primo piano, ferme restano quelle già esistenti. Per contro, entrambi i giudici di merito hanno immotivatamente ritenuto priva di rilievo la preesistenza delle due aperture, fatto, questo, accertato dal c.t.u., per cui la clausola in questione non costringeva l’acquirente a sopprimere le vedute esistenti, ma gli impediva di aprirne di nuove.

1.1. – Il motivo è infondato in ciascuna delle censure in cui si articola.

1.1.1. – In ordine alla prima, va osservato che sebbene appaia più esatto qualificare la clausola di cui al contratto 11.12.1991, così come ricostruita e interpretata dal giudice di merito, non già come rinuncia, ma come rinegoziazione estintiva della servitù, per la natura bilaterale dell’atto da cui scaturisce (ed in tal senso va corretta la motivazione della sentenza impugnata, ai sensi dell’art. 384, cpv. c.p.c. ante D.Lgs. n. 40 del 2006), l’assunto del ricorrente che la giudica priva di significato, in quanto la dichiarazione in essa contenuta avrebbe dovuto provenire dalla stessa L., che ne ha tratto beneficio, non considera che, secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. nn. 23343/06, 6030/00, 1842/93, 6688/86, 104/84, 4778/83, 6871/82 1317/80 e 1807/66) e l’opinione della dottrina prevalente, la stipulazione a favore del terzo non incontra limiti nell’effetto reale e, in particolare, consente la costituzione di una servitù in favore del terzo.

Di riflesso, è da ritenere efficiente oltre la sfera giuridica degli stipulanti anche il contratto ex art. 1411 c.c. estintivo di una servitù che gravi sul fondo di un terzo.

1.1.2. – La seconda affermazione, poi, nel lamentare il mancato impiego del criterio di ermeneutica contrattuale previsto dall’art. 1366 c.c., da per presupposto il fallimento dell’interpretazione soggettiva o storica del contratto compiuta dal giudice d’appello, senza tuttavia formulare a quella compiuta dal giudice d’appello altra critica se non quella, già confutata, di cui si è appena detto.

1.1.3. – La terza, e logicamente subordinata censura, infine, pretende in sostanza di limitare l’interpretazione letterale del contratto alla sola clausola di alienazione dell’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, proponendo, per la clausola limitativa di nuove aperture, una diversa valutazione di fatto, come tale incompatibile con i limiti interni del sindacato di legittimità, confinato alla sola rilevazione del malgoverno delle regole di ermeneutica contrattuale.

2. – Il secondo motivo deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 902 c.c., comma 2, nonchè il difetto assoluto di motivazione, la contraddittorietà della stessa e l’errore di percezione e di fatto. Sostiene parte ricorrente che considerando le caratteristiche tipologiche dell’apertura ed asserendo che tra le sbarre dell’inferriata fosse possibile anche infilare la testa, la Corte territoriale non ha considerato che dalla relazione del c.t.u. risulta che la griglia di ferro presenta addirittura dei gigli saldati tra una sbarra e l’altra, per cui non si comprende come possa affermarsi che in tale situazione sia possibile sporgere il capo tra le sbarre, come affermato nella sentenza impugnata. Che poi tali maglie siano tanto larghe da consentirlo, è affermazione, a suo giudizio, apodittica.

2.1. – Il motivo è infondato, in quanto da un lato pretende di confutare la corretta applicazione della norma sopra richiamata in base a elementi di giudizio esterni alla motivazione, con il che resta esclusa la dedotta connessione tra violazione della norma di legge su indicata e carenza motivazionale sul punto decisivo prospettato; e dall’altro, deduce a carico della Corte territoriale un errore percettivo della relazione del c.t.u., senza riprodurne integralmente il contenuto in parte qua rilevante, così formulando una censura non soltanto non autosufficiente, ma altresì astrattamente suscettibile (non già di ricorso per cassazione, ma) semmai di impugnazione per revocazione ai sensi dell’art. 395 c.p.c., n. 4. 3. – In conclusione, il ricorso principale va respinto.

4. – L’infondatezza dei due motivi di ricorso principale assorbe l’esame del ricorso incidentale condizionato, diretto a far valere, in caso di accoglimento dell’impugnazione principale, l’illegittimità dell’apertura posta al piano terra in forza della più volte richiamata clausola del contratto 11.12.1991. 5. – Le spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza del ricorrente.
P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale, e condanna il ricorrente al pagamento delle spese che liquida in Euro 2.200,00, di cui 200,00 per spese, oltre spese generali di studio, IVA e CPA come per legge.

Testo non ufficiale. La sola stampa del bollettino ufficiale ha carattere legale.

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