Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo del ricorso si denunzia l’omessa, insufficiente o contradditoria motivazione, nonché illogicità manifesta della sentenza impugnata. Deduce la ricorrente che la Corte non ha evidenziato le contraddizioni logiche della CTU a cui si è acriticamente conformata; ha infatti basato la sua decisione sulla descrizione dell’immobile contenuta nella citata CTU che però, in realtà, non trova fondamento nello stesso elaborato peritale, la cui descrizione è sostanzialmente diversa.
Con il secondo motivo si denunzia l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, nonché la violazione e falsa applicazione degli arti 840 e 1117 c.c. La censura riguarda quella parte della motivazione che ritiene “modeste” le parti comuni individuate dal CTU, in conformità con la descrizione tavolare; che omette di considerare altre parti comuni non espressamente richiamate dal CTU, ma che in mancanza di titolo contrario sono comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.; che infine omette di considerare la mancanza di un unico e netto confine tra le p.ed. tavolari 214 – 215.
Con il terzo motivo l’esponente denuncia ancora l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, nonché la violazione e falsa applicazione degli art. 1117 c.c. Si assume che motivazione è carente laddove esclude la natura condominiale dell’edificio de quo solo perché i tre nuclei abitativi individuati sarebbero dotati di accessi autonomi ed esclusivi, mentre le evidenziate parti comuni riguarderebbero solo più porzioni materiali e mai la struttura nel suo complesso, quando invece l’esistenza di un condominio presuppone che tutti i proprietari delle singole unità di un edificio siano contitolari di parti comuni poste in rapporto funzionale con l’utilizzo delle singole unità della proprietà individuale. Ad avviso dell’esponente sarebbe dunque evidente la contraddittorietà e l’errore in cui è incorso il giudice di merito che “ha ritenuto di rigettare la domanda relativa all’accertamento della natura condominiale dell’edificio in questione, solo perché le parti comuni descritte dal CTU non sono tali per tutti i proprietari dei diversi piani o porzione di piano. Doveva il giudice procedere quantomeno all’accertamento della natura di condominio parziale dell’immobile”.
Le predette censure, stante la loro stretta connessione, vanno esaminate congiuntamente e sono fondate.
Il giudice di merito in buona sostanza ha rigettato la domanda attrice ritenendo che le parti comuni non erano tali per tutti i proprietari dei diversi piani o porzione di piano.
Ciò tuttavia non escludeva la configurabilità di un condominio parziale ravvisabile nel cespite immobiliare in questione. È pacifico infatti che vi sono delle parti comuni (il tetto, l’area di sedime, i muri maestri, le scale, l’aia, ecc) destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto dell’edificio. Secondo la giurisprudenza di questa Corte, “deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene” (Cass. n. 8136 del 28/04/2004; n. 21246 del 10.10.2007).
Va infine precisato che non potrebbe parlarsi di domanda nuova o diversa da quella proposta, anche in considerazione del principio di autodeterminazione del diritto reale. I diritti reali, in quanto diritti assoluti – come ha più volte precisato questa S.C. – appartengono alla categoria dei diritti cd. autodeterminati, che si identificano in base alla sola indicazione del loro contenuto e non per il loro titolo che ne costituisce la fonte. Pertanto, da un lato l’attore può mutare titolo della domanda senza incorrere nelle preclusioni della modifica della “causa petendi”, dall’altro il giudice può accogliere il “petitum” in base ad un titolo diverso da quello dedotto senza violare il principio della domanda (art. 112 cod. proc. civ.). (Cass. n. 7078 del 07/07/1999; Cass. n. 18370 del 30.1.2002).
Il ricorso dev’essere dunque accolto; la sentenza impugnata dev’essere cassata con rinvio della causa, anche per le spese di questo giudizio, alla Corte d’Appello di Trento in diversa composizione, la quale, conformandosi ai principi di diritto sopra enunciati, dovrà accertare la configurabilità di un condominio parziale nel cespite immobiliare per cui è causa.
P.Q.M.
la Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa anche per le spese di lite, alla Corte d’Appello di Trento sezione distaccata di Bolzano.
Testo non ufficiale. La sola stampa del dispositivo ufficiale ha carattere legale.