Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
I ricorrenti signori Remo e Maria, coniugi, deducono quanto segue. In data 06 dicembre 1995 stipulano un contratto preliminare di compravendita con il signor Egidio per l’acquisto di un appartamento situato nello stabile di Via P. in Verona e versarono un somma pari a ? 25.822,84 a titolo di caparra. Le trattative si svolsero con l’intermediazione dello Studio Immobiliare s.a.s. e specificatamente del socio accomandatario Luca. Nel preliminare era previsto che l’immobile sarebbe stato trasferito libero da ipoteche. Era invece risultato, dopo la firma del preliminare, che il bene era gravato da due ipoteche: una volontaria, iscritta nel 1992, per ? 645.571,12, e una giudiziale iscritta il 21 novembre 1995, per ? 266.370,11. Il mediatore Luca non aveva avvertito i coniugi dell’esistenza di tali ipoteche iscritte per così grandi importi pur seguendo da anni gli interessi patrimoniali del signor Egidio. A seguito di diffida ad adempiere, spedita dai coniugi il 28 dicembre 1995 e rimasta senza risposta, il contratto si risolse di diritto senza che alcuna somma venisse restituita dal signor Egidio. Il signor Luca si fece inoltre anticipare il compenso per mediazione a carico del signor Egidio. Di fronte al dissesto di quest?ultimo i coniugi si videro costretti ad agire nei confronti dello Studio Immobiliare s.a.s. e del suo socio accomandatario Luca per ottenere il risarcimento dei danni subiti.
La domanda venne respinta in primo grado dal Tribunale di Verona con sentenza n° 526 del 15.03.99 ? 07.04.99 che compensò interamente le spese processuali.
l’appello proposto dai coniugi è stato quindi respinto dalla Corte di Appello di Venezia che ha condannato gli appellanti al pagamento delle spese del grado.
Nel motivare tale decisione la Corte veneziana ha rilevato che il mediatore non poteva considerarsi tenuto a compiere attività che esulavano dalle sue specifiche competenze, quali le ricerche ipocatastali. d’altra parte ha rilevato la Corte che l’esistenza di un mutuo garantito da ipoteca, conosciuta dai coniugi, non impedì loro la sottoscrizione del contratto preliminare mentre la mancata stipulazione del contratto definitivo fu piuttosto ascrivibile al successivo dissesto del promettente venditore che non solo impedì la cancellazione delle ipoteche già iscritte ma provocò la iscrizione di nuove ipoteche e la perdita delle somme già versate da parte dei promissari compratori. Tali iscrizioni, ha rilevato ancora la Corte veneziana, erano state portate tempestivamente a conoscenza dei coniugi proprio da parte del signor Luca che aveva consigliato di sospendere i pagamenti.
Contro tale decisione ricorrono ora per cassazione i coniugi deducendo la violazione e falsa applicazione degli articoli 1175, 1176, 1375, 1489 del codice civile e della legge n° 39 del 1989, nonché il difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia. In particolare i ricorrenti imputano alla sentenza di appello, da una parte, la violazione dei principi generali in materia di responsabilità professionale del mediatore immobiliare e, dall’altra, l’errata interpretazione del motivo di impugnazione proposto in appello e l’erronea interpretazione e valutazione di un elemento di fatto.
Si difendono con controricorso lo Studio Immobiliare s.a.s. ed il signor Luca.
Da parte dei ricorrenti è stata depositata memoria difensiva ex art. 378 c.p.c..
Motivi della decisione
Il ricorso è infondato e va respinto.
Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione dei principi sanciti dal codice civile in materia di responsabilità professionale del mediatore immobiliare. In particolare ritengono che la Corte di Venezia non abbia applicato il principio sancito dalla giurisprudenza di questa Corte (Cass. 6389/2001 e Cass. 6714/2001) secondo cui il mediatore è tenuto a un obbligo di corretta informazione delle parti che comprende l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili, con la comune diligenza che si richiede al mediatore in quanto figura professionale disciplinata dalla legge n° 39 del 1989, e l’obbligo di non comunicare (oltre ovviamente a circostanze non veritiere) circostanze di cui egli non conosca l’attendibilità senza avvertire che si tratta di notizie non controllate.
La lettura della motivazione della Corte di Appello di Venezia smentisce che tali principi siano stati violati o disapplicati nel caso in esame. La Corte afferma infatti che, in base alla disciplina codicistica e professionale, non si può ritenere che il mediatore sia tenuto, senza uno specifico incarico ad hoc, al compimento di indagini di natura tecnico-giuridica (quali le visure catastali ed ipotecarie). Si tratta di una affermazione pienamente condivisibile e che si trova costantemente riaffermata nella giurisprudenza di questa Corte (oltre alle sentenze citate dai ricorrenti si vedano anche le successive pronunce della Cassazione nn. 7630/2002, 16009/2003, 13767/2004).
Non risulta poi in nessun modo che la Corte abbia negato l’obbligo del mediatore a una corretta informazione delle parti. Nella valutazione concreta del caso in esame la Corte ha implicitamente tenuto conto delle doglianze dei ricorrenti e ha escluso che una responsabilità professionale del signor Luca fosse configurabile sulla base di una serie di circostanze che i ricorrenti non hanno contestato: A) l’assenza della prova del conferimento di un incarico diverso dalla semplice mediazione; B) la conoscenza dell’esistenza di una ipoteca volontaria a garanzia di un mutuo bancario; C) la disponibilità dei coniugi a stipulare il contratto preliminare; D) l’esistenza di contratti diretti dei promissari acquirenti con il promettente venditore il quale aveva prospettato la possibilità di trasferire la garanzia ipotecaria su altro appartamento ubicato nello stesso stabile oltre ad essersi comunque impegnato, come già stato detto, a trasferire l’immobile libero da ipoteche al momento della stipula del contratto definitivo; E) il comportamento tenuto dal signor Luca dopo la stipula del preliminare consistito nel compimento di indagini catastali che avevano portato alla conoscenza delle ulteriori iscrizioni ipotecarie e nella tempestiva comunicazione ai coniugi di tali iscrizioni unitamente all’invito a non effettuare ulteriori pagamenti e a diffidare il signor Egidio.
Si tratta di un complesso di circostanze che sicuramente appaiono rilevanti ai fini del decidere e che attestano l’avvenuto controllo della Corte di merito sul rispetto degli obblighi professionali da parte del signor Luca. Questa Corte non può valutare nuovamente le risultanze probatorie e compiere un giudizio di merito che le è sicuramente precluso. Può escludere invece che nelle valutazioni compiute dalla Corte Veneziana vi siano incongruenze e omissioni di valutazioni su circostanze altrettanto rilevanti e tali da inficiare la correttezza della motivazione. A tale affermazione si perviene infatti sulla base del raffronto delle circostanze che, secondo i ricorrenti, non sarebbero state valutate, o valutate correttamente, da parte della Corte. In particolare, i ricorrenti fanno riferimento al fatto per cui il signor Luca curasse da tempo gli interessi patrimoniali del signor Egidio e avesse compiuto a più riprese negli ultimi anni una valutazione del compendio patrimoniale del promittente venditore. Tali circostanze attesterebbero la conoscenza (o comunque la facile conoscibilità) della situazione ipotecaria dell’immobile e della stessa situazione finanziaria del signor Egidio. Per quanto riguarda la prima deve rilevarsi che, come si è già riferito, la iscrizione della seconda ipoteca, giudiziale, avvenne il 21.11.1995 e cioè solo pochi giorni prima della stipula del preliminare. Per quanto riguarda la situazione finanziaria del signor Egidio gli stessi ricorrenti deducono che il signor Luca compì una stima complessiva del suo patrimonio immobiliare e non della sua situazione finanziaria. La Corte veneziana ha preso in considerazione tale attività solo per affermare la ricognizione della consistenza del patrimonio del signor Egidio escludendo che si fosse in presenza di una ?notoria insolvenza? del promittente venditore.
Nessun rilievo può infine attribuirsi alle censure mosse dai ricorrenti e relative al travisamento del contenuto del motivo di appello che, secondo i ricorrenti, la Corte di Venezia avrebbe interpretato come esclusivamente inteso a censurare il mancato compimento delle ricerche ipocatastali. Per quanto si è detto sinora, non è stata questa l’indagine compiuta dai giudici veneziani i quali si sono limitati sul punto a ricordare l’orientamento consolidato della giurisprudenza mentre hanno valutato complessivamente il comportamento professionale del signor Luca tenendo quindi conto delle motivazioni su cui l’appello era fondato.
Né può attribuirsi rilievo al preteso errore nella valutazione di un fatto pacifico. Errore che, secondo i ricorrenti, sarebbe consistito nell’avere escluso la responsabilità del mediatore ritenendo che la stipula definitiva fu impedita dal ?successivo dissesto del venditore, colpito da diverse iscrizioni ipotecarie giudiziale dopo la stipula del preliminare?. Sul punto i ricorrenti attribuiscono alla Corte veneziana un errore valutativo e una distorsione dei fatti che in realtà non sussistono. E? infatti pacifico che gli odierni ricorrenti erano disposti a stipulare il preliminare nonostante conoscessero l’esistenza dell’ipoteca volontaria e ciò perché confidavano nella capacità economica del venditore di procurare le condizioni per la sua cancellazione prima della stipula dell’atto definitivo. In fatto che il dissesto del signor Egidio abbia impedito la possibilità di stipulare tale atto appare una affermazioni non contestabile nella sua evidenza.
In realtà quello che i ricorrenti vogliono, per altra via, riproporre è la sequenza logica per cui, se avessero conosciuto la reale situazione delle iscrizioni ipotecarie e la situazione finanziaria del signor Egidio, al momento della stipula del preliminare, si sarebbero dissuasi della opportunità della sua sottoscrizione. Si tratta però di una ricostruzione ipotecaria della loro volontà che non può in primo luogo prescindere dalla considerazione del loro stesso comportamento. Ai coniugi infatti non può non essere ascritto il mancato controllo sulla reale consistenza delle iscrizioni ipotecarie; controllo che si rendeva tanto più necessario per la loro conoscenza della esistenza di una iscrizione ipotecaria sull’immobile che intendevano acquistare. In secondo luogo la rilevanza nel presente giudizio della citata ricostruzione del processo di formazione della volontà negoziale dei ricorrenti sussiste solo se messa in relazione con la responsabilità professionale, oggettiva e soggettiva, del signor Luca. La Corte di Appello di Venezia ha rilevato che nessun incarico aggiuntivo era stato conferito al mediatore tale da farlo considerare negligente per la sua mancata indagine ipocatastale. La Corte inoltre non ha avallato in alcun modo l’ipotesi per cui il signor Luca fosse a conoscenza dello stato di dissesto finanziario del signor Egidio al momento in cui svolse la sua attività di mediatore. Una tale affermazione per la sua gravità poteva evidentemente basarsi solo su acquisizioni probatorie rigorose che la Corte di Appello non ha riscontrato. La motivazione sulla valutazione delle risultanze istruttorie compiuta dai giudici dell’appello va ritenuta pertanto coerente e priva di omissioni mentre evidentemente non può in questa fase del giudizio compiersi nuovamente una valutazione del materiale probatorio al di là del riscontro della correttezza della motivazione della sentenza impugnata. Sussistono giusti motivi per compensare interamente le spese di questo grado del giudizio.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese processuali.
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