Corte Suprema di Cassazione – Civile Sezione II Sentenza n. 24782 del 2005 deposito del 24 novembre 2005 OBBLIGAZIONI E CONTRATTI VENDITA

Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/

Svolgimento del processo

Con citazione notificata il 28 agosto 1992 A? T. conveniva in giudizio davanti al tribunale di Torino G? B. e, premesso di avere stipulato con questo, in data 16 febbraio 1992, un contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento in Torino per il prezzo di £ 180.000.000, e che il promettente venditore si era reso inadempiente agli obblighi contrattualmente assunti, in quanto non aveva liberato l’immobile dal conduttore, non aveva eliminato alcune irregolarità di accatastamento ed aveva lasciato che l’immobile stesso subisse gravi danni a causa di copiose infiltrazioni di acqua, chiedeva, tutto ciò premesso, in via principale, la risoluzione del contratto preliminare per fatto e colpa del convenuto e la sua condanna alla restituzione dell’acconto dei £ 50.000.000, e, in via subordinata, pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., con congrua riduzione del presso, e, in ogni caso, la condanna del B. al risarcimento dei danni, stimati in £ 40.000.000, con rivalutazione ed interessi. Si costituiva il convenuto, esponendo di avere citato, a sua volta il T., per far accertare il suo inadempimento all’obbligo di concludere il contratto definitivo, e chiedendo, pertanto, pronuncia di sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso, con la condanna dell’attore al pagamento del residuo prezzo. Riuniti i due giudizi promossi separatamente da attore e convenuto, l’adito tribunale, con sentenza del 20 maggio 1997, all’esito dell’espletata istruttoria, e pronunciando anche sulle domande formulate in corso di causa, dichiarava la risoluzione del contratto preliminare per fatto e colpa del convenuto, che condannava alla restituzione all’attore della somma di £ 50.000.000, oltre agli interessi legali ed agli interessi sugli interessi, nonché al risarcimento dei danni, liquidati in ? 30.000.000, con gli interessi legali dalla domanda al saldo e spese di causa.

Proposto appello principale del B. e appello incidentale del T., la corte di appello di Torino, con sentenza del 30 luglio 2001, in riforma della sentenza impugnata, ha dichiarato la risoluzione del contratto preliminare del 16-02-1992 per fatto e colpa del T., ha rigettato la domanda di quest?ultimo di risoluzione del contratto per fatto e colpa del B., nonché le domande risarcitorie proposte da entrambe le parti, ha dichiarato inammissibile la domanda del T. per il risarcimento del maggior danno ex art. 1224 II co. c.c. e condannato, infine, lo stesso al rimborso a favore del B. delle spese del doppio grado di giudizio.

Questa che segue, in sintesi, la motivazione posta dalla corte territoriale a base della decisione. Premesso che con riguardo agli inadempimenti del promettente venditore G? B., dedotti dal promissario acquirente A? T., il tribunale ha accettato l’insussistenza di quelli relativi alla permanenza del conduttore nell’immobile promesso in vendita ed alle infiltrazioni derivanti dagli scarichi di acque, e che le statuizioni concernenti tali questioni non sono state oggetto di gravame, per cui in ordine alle stesse si è formato il giudicato interno, la corte si è soffermata a verificare se l’unica inadempienza accertata dal tribunale a carico del B., relativa alla mancata disponibilità, da parte sua, dell’immobile oggetto del contratto preliminare all’epoca della conclusione di questo, risalente al 16-05-1992, sia effettivamente sussistente.

A giudizio della corte, siffatto inadempimento non è ravvisabile, a motivo che, pur essendo risultato che a quell’epoca l’immobile oggetto del preliminare era di proprietà della Società Industria Pezzani Affini di F. B. e C. s.n.c. e che il T. non era a conoscenza di tale circostanza, si sarebbe potuto parlare di inadempimento del promettente venditore ? la cui obbligazione, discendente dal contratto preliminare, è quella di far acquistare la proprietà ? solo se alla scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo il B. non fosse stato in grado di far acquistare al T. la proprietà dell’immobile.

Ne deriva che, non essendosi verificata, nella fattispecie, una situazione del genere, per l’accertata insussistenza, al momento in cui è stata proposta la domanda di risoluzione del preliminare, di ostacoli al trasferimento della proprietà del bene al T., e dovendosi escludere, quindi, l’applicabilità dell’art. 1479 I co. c.c., immotivatamente ed in ingiustificatamente, secondo la corte quest?ultimo si è opposto alla richiesta, documentata in atti, inviatagli dal promettente venditore di procedere alla stipula del contratto definitivo, per cui deve dichiararsi la risoluzione del preliminare per fatto e colpa di lui, rigettandosi nel contempo la sua domanda contrapposta di risoluzione per fatto e colpa del B., nonché quelle di risarcimento dei danni.

Quanto alla domanda proposta dal B. di condanna del T. al risarcimento del danno quantificato nella misura di £ 80.000.000 ? pari, cioè, alla differenza di prezzo tra il corrispettivo fissato nel contratto preliminare ed il minor prezzo conseguito dallo stesso B. con la vendita in favore di un terzo compiuta in corso di causa ? domanda non esaminata dal tribunale e riproposta in appello ex art. 346 c.p.c., la conte l’ha ritenuta infondata, in quanto tale preteso danno non è ricollegabile alla responsabilità contrattuale del promissario acquirente, bensì ad un?autonoma iniziativa del venditore.

Ricorre per la cassazione della sentenza T. A? in forza di quattro motivi.

Resiste con controricorso B. G?, che propone ricorso incidentale e ricorso incidentale condizionato in forza di due motivi, cui il T. resiste con controricorso.

Il ricorrente ha depositato memoria.

Motivi della decisione

Denuncia il ricorrente principale:

1) Violazione o falsa applicazione degli artt. 1453 e 1460 c.c. omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia. Con tale motivo, il ricorrente critica la corte che, facendo confusione tra i presupposti giuridici dell’azione di risoluzione ex art. 1453 c.c. e quelli dell’eccezione di inadempimento di cui all’art. 1460 c.c., ha ritenuto erroneamente che questa non potesse essere fondatamente apposta dal promissario acquirente alla domanda di risoluzione del contratto preliminare proposta dal promettente venditore ? per il rifiuto del primo di addivenire alla stipulazione del contratto definitivo ? una volta assodato che gli originari inadempimenti del B., dedotti da esso ricorrente, non erano stati ritenuti tali da giustificare la risoluzione del preliminare, che era stata dichiarata, peraltro, dal tribunale per violazione, da parte del predetto B., dell’art. 1479 c.c.

In altri termini, secondo il ricorrente la corte ha errato nel momento in cui, mostrando di non avere affatto colto la distinzione correttamente operata dal tribunale, ha dato per assodato che la mancanza di presupposti per la pronuncia di risoluzione del contratto determinasse ipso facto l’infondatezza dell’accezione di inadempimento e rendesse quindi ingiustificato il rifiuto di esso T. di addivenire alla stipulazione del contratto definitivo.

2) Violazione e falsa applicazione dell’art. 324 c.p.c. omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia. Il ricorrente si duole, con questo motivo, che la corte non abbia rilevato d’ufficio che sull’eccezione d’inadempimento sollevata dal T. ed accolta dal tribunale, per farne discernere la risoluzione del preliminare per fatto e colpa del B., si era formato il giudicato, non avendo quest?ultimo proposto al riguardo alcun specifico motivo d’impugnazione.

3) Violazione e falsa applicazione dell’art. 1479 c.c. e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, per avere, la corte, omesso di considerare che, nel momento in cui fu da esso ricorrente proposta, nel corso del giudizio, la domanda nuova di risoluzione del contratto ex art. 1479 c.c., sussistevano tutti i presupposti per l’accoglimento della domando medesima; nel senso che a quella data il termine per la stipulazione del contratto era ampiamente scaduto, senza che il B. avesse fatto nulla o dimostrasse di avere avviato alcuna iniziativa per acquistare la titolarità del bene o anche solo per far trasferire il bene direttamente dal terzo al promissario acquirente. Aveva, anzi, addirittura già chiesto pronuncia di sentenza sostitutiva del contratto non concluso, pur senza essere proprietario del bene oggetto della domanda ed essendo quindi chiaramente privo della legittimazione, per cui, in definitiva, a quella data si era reso incontestabilmente inadempiente all’obbligazione assunta con il preliminare.

4) Violazione e falsa applicazione dell’art. 1479 c.c. in contrasto con il principio generale di cui all’art. 1366 c.c., per avere, la corte, seguito l’orientamento giurisprudenziale, non condivisibile, secondo cui la domanda ex art. 1479 c.c. dovesse essere esaminata con riferimento al tempo in cui il contratto preliminare era stato stipulato, senza considerare che, non essendo, a quella data, il promissario acquirente a conoscenza dell’appartenenza del bene a soggetto diverso dal promettente venditore, egli avrebbe potuto agire illico ed immediate per la risoluzione del preliminare, avuto riguardo anche al principio sancito dall’art. 1366 c.c.

Il B. propone, a sua volta, ricorso incidentale per due motivi, denunciando, con il primo, ?violazione degli artt. 1218, 1223 e 1453 c.c.?, per avere la corte rigettato, con argomentazioni non condivisibili, la domanda di risarcimento del danno, quantificato nella misura di £ 80.000.000, oltre accessori; e, con il secondo, da ritenersi condizionato, con cui, denunciando ?violazione dell’art. 115 c.p.c.?, chiede, nel caso di accoglimento anche parziale del ricorso del T., l’ammissione delle prove già dedotte con l’atto di appello e non ammesse dalla corte territoriale, per l’accoglimento della domanda da lui proposta.

Il ricorso principale è infondato e va, pertanto, rigettato.

La censura di cui al primo motivo è priva di pregio, in quanto, essendosi formato il giudicato, come accertato dalla corte, sulle statuizioni con cui il tribunale aveva escluso che le inadempienza del B., dedotte dall’odierno ricorrente, relative alla permanenza del conduttore nell’immobile oggetto del preliminare, ed alle riscontrate infiltrazioni di acqua, potessero assurgere a causa di risoluzione del preliminare medesimo, che andava dichiarata, invece, secondo il primo giudice, per la mancata disponibilità da parte del B., dell’immobile alla data di conclusione del preliminare ex art. 1479 c.c., come richiesto dal T. in corso di causa, non può quest?ultimo dolersi, ora, del fatto che il giudice di appello non abbia preso in considerazione le predette inadempienze attribuite al promettente venditore, al fine di ritenere fondata, sulla base delle stesse, l’eccezione di inadempimento di cui all’art. 1460 c.c.

La formulazione di un giudizio del genere richiede, infatti, accertamenti ed apprezzamenti di fatto, relativi, tra l’altro, alla corrispettività e interdipendenza tra prestazioni inseguite e prestazioni rifiutate, nonché valutazioni circa la sussistenza del requisito della buona fede nel soggetto che si rifiuta di adempiere, ai sensi dell’art. 1460 II co. c.c., che sono demandati al giudice di merito, il quale, nella fattispecie, non ha potuto compierli, per la mancata impugnazione delle intervenute statuizioni sul punto.

E? altrettanto priva di pregio la censura formulata con il secondo motivo.

Si osserva, in proposito, che il tribunale ha accolto la domanda di risoluzione del contratto preliminare formulata dal T. ai sensi dell’art. 1479 c.c. ?per fatto e colpa del convenuto B. G??; e avverso tale statuizione quest?ultimo ha proposto rituale impugnazione, non avendo viceversa alcun interesse a dolersi di altro, e, in particolare, delle inadempienze attribuitegli dall’altra parte, che, secondo il tribunale, ?non erano di per sé di gravità tali da giustificare la risoluzione del contratto?.

Non sussiste, quindi, la denunciata violazione dell’art. 324 c.p.c. Non si riscontrano neppure le violazioni di legge ed i vizi di motivazione denunciati con il terzo ed il quarto motivo, che per la loro connessione si prestano ad essere esaminati congiuntamente.

La corte di merito ha, invero, spiegato convincentemente le ragioni per le quali ha ritenuto inapplicabile, nel caso concreto, la disposizione di legge posta dall’odierno ricorrente a base della sua domanda di risoluzione del contratto preliminare (art. 1479 I co. c.c.); ed ha conseguentemente rigettato la domanda stessa.

Tale statuizione appare in linea con i principi enunciati in materia dalla giurisprudenza di questa Suprema Corte, secondo cui il promissario acquirente di un bene del quale ignorava, all’atto della stipula del preliminare, l’altruità, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo, perché il promettente venditore fino a tale momento può adempiere all’obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, o acquistandolo egli stesso dal terzo proprietario, o inducendo questo a trasferirglielo (sent. n. 13330/2000, n. 925/1997 ed altre conformi).

Per quanto riguarda, in particolare, la critica mossa dal ricorrente al ragionamento fatto dalla corte per pervenire ad escludere l’inadempimento del B., nonostante che all’epoca in cui esso T. aveva formulato la domanda di risoluzione del preliminare ex art. 1479 c.c. il termine per la stipulazione del contratto fosse ampiamente scaduto e nulla avesse fatto il promettente venditore per trasferirgli o fargli acquistare la proprietà del bene, si osserva in contrario, ed a confronto delle argomentazioni svolte dal quel giudice, da un lato, che è risultata incontestata la circostanza della mancata adesione, ?immotivata ed ingiustificata? (ved. sent. impugnata) e, comunque, per motivi diversi da quelli poi fatti valere con la domanda predetta ? del T. all’invito rivoltogli dal B., fin dal 20-07-1992, a stipulare il contratto definitivo, e che solo successivamente, e, quindi, nel corso del giudizio, il primo ha formulato la domanda medesima, e non già illico ed immediate; e, dall’altro, che nessun ostacolo di carattere legale si sarebbe frapposto, come pure ha chiarito la corte, al trasferimento, da parte del B., della proprietà dell’immobile al T. all’epoca della richiesta di cui sopra, in adempimento dell’obbligazione assunta dal primo con il contratto preliminare.

La corte ne ha tratto, pertanto, la conclusione, conforme alle risultanze di causa e giuridicamente corretta, dell’inadempimento del T., dichiarando conseguentemente la risoluzione del contratto preliminare per ?fatto e colpa? di lui, come richiesto dal B..

E? fondato, invece, il primo motivo del ricorso incidentale.

Posto, invero, che nell’ipotesi prevista dall’art. 1453 c.c. il contraente adempiente può chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, ?salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno?, e, che, nel caso concreto, il B., proposta inizialmente domanda per ottenere una sentenza che producesse gli effetti del contratto di vendita non concluso ai sensi dell’art. 2932 c.c., ha successivamente chiesto la risoluzione del preliminare, come gli era consentito chiedere, per inadempimento del promissario acquirente, nonché il risarcimento del danno, la corte di merito, dopo avere accolto la domanda di risoluzione, ha rigettato quella di risarcimento ex art. 1453 I co. c.c. con la motivazione, palesemente illogica ed insufficiente e senza alcun?altra spiegazione, che il lamentato pregiudizio non sarebbe ricollegabile alla responsabilità contrattuale del T., bensì ad un?autonoma iniziativa del venditore, e sarebbe derivato a quest?ultimo dal mutamento della domanda ? peraltro legittimo come riconosciuto dalla stessa corte ? per cui esso avrebbe potuto essere eliso mediante il mantenimento della domanda iniziale.

E? stata omessa, in sostanza, qualsiasi motivazione circa la effettiva riconducibilità del preteso danno al fatto generatore dello stesso, cioè al riconosciuto inadempimento del T..

Ed è per questo che il primo motivo del ricorso incidentale deve essere accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio ad altra sezione della stessa corte di appello, che, avuto riguardo alla dichiarata risoluzione del preliminare per fatto e colpa del T., dovrà pronunciarsi, con adeguata motivazione, sulla domanda accessoria di risarcimento del danno proposta dal B. ai sensi dell’art. 1453 co. I c.c.

Il secondo motivo del ricorso incidentale rimane assorbito.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale, accoglie il primo motivo di quello incidentale, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della corte di appello di Torino.

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