Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato in data 13 ottobre 95, P.P. conveniva in giudizio la SO.FI COOP. Spa esponendo:
1) che quest’ultima stava edificando in (OMISSIS), un complesso immobiliare su aree concesse in diritto di proprietà dal Comune di Somma Vesuviana con atto di convenzione L. n. 865 del 1971, art. 35 stipulato il 14 dicembre 79, e successivi atti aggiuntivi; 2) che, con contratto preliminare di vendita, esso istante si era obbligato ad acquistare dalla società Soficoop, promittente venditrice, l’appartamento sito al secondo piano, interno 6, della scala B del lotto n. 5 dei costruendi fabbricati, nonchè un garage sito in un area del Comune di (OMISSIS), concessa in proprietà dal detto Comune alla Soficoop; 3) che il prezzo pattuito per la vendita era stato fissato in L. 256.000.000, di cui L. 60.000.000 da corrispondere alla erogazione del mutuo ipotecario a tasso agevolato; 4) che esso istante aveva corrisposto complessive L. 130.000.000 a controparte la quale, però, aveva consegnato l’appartamento oggetto del detto preliminare non ultimato; 5) che l’art. 8 del detto preliminare prevedeva la stipula del contratto definitivo entro sei mesi dalla consegna dell’appartamento; 6) che, nonostante le ripetute sollecitazioni, la Soficoop non aveva concluso il contratto definitivo.
Tanto premesso, l’attore chiedeva emettersi sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c., produttiva degli stessi effetti del contratto non concluso, trasferendo così la proprietà dei beni ad esso.
La società Soficoop, costituitasi in giudizio, contestava l’avverso dedotto e, proposte una serie di eccezioni preliminari che in questa sede più non rilevano, deduceva che la mancata stipula del contratto definitivo era da ascrivere a colpa del P., il quale non aveva fornito la documentazione richiesta per dimostrare il possesso da parte sua dei requisiti necessari per poter accedere all’acquisto di un alloggio realizzato con il contributo dello Stato e che, inoltre, nonostante fosse stato immesso nel possesso dell’immobile, non aveva neppur versato il corrispettivo pattuito, essendo ancora debitore verso la esponente delle somme pattiziamente dovute. Pertanto, non avendo il P. provveduto al pagamento di quanto dovuto secondo il detto preliminare sia per interessi di prefinanziamento che per altre causali, essa Soficoop si era trovata nella impossibilità di versare all’Istituto San Paolo di Torino i detti interessi, sicchè detta Banca aveva sospeso le erogazioni del mutuo a tasso agevolato, ed era stata pure costretta, anche per far fronte ai costi di costruzione, a richiedere al Monte dei Paschi di Siena anticipazioni garantite in via ipotecaria, a tassi notevolmente più alti.
Tanto premesso, la convenuta concludeva per il rigetto della domanda attrice e, spiegando domanda riconvenzionale, chiedeva "dichiarare risolto il contratto preliminare … per colpa e fatto dell’attore, con condanna dello stesso al rilascio dell’unità immobiliare ed al pagamento della penale prevista nel preliminare medesimo, oltre i danni; in via subordinata, nel caso di accoglimento della domanda attorea …, onerare lo stesso attore al pagamento di quanto dovuto alla Soficoop, disponendo, in ogni caso, che per le somme non corrisposte venisse iscritta ipoteca". La convenuta, ancora, chiedeva condannarsi sempre in via riconvenzionale l’attore al risarcimento di ogni danno subito.
Con la sentenza n. 2308/02, il Tribunale di Napoli: a) trasferiva dalla SO.FI. COOP. a P.P. la proprietà dell’appartamento per cui è causa subordinatamente alla condizione del pagamento della somma di Euro 20.302,08 in un’unica soluzione in favore della SO.FI. COOP. S.p.A. da parte del P. nonchè al contestuale accollo da parte di quest’ultimo del residuo mutuo pari a Euro 18.797,99; b) rigettava la domanda riconvenzionale; c) dichiarava inammissibile la domanda di riduzione del prezzo pure proposta dall’attore.
Avverso tale sentenza proponeva appello il P. con atto notificato in data 24 dicembre 2002, deducendo l’omessa valutazione della documentazione offerta a sostegno della domanda di rifissazione del prezzo di cessione; prospettando l’ineseguibilità e/o nullità del preliminare per non aver la Soficoop concluso il procedimento espropriativo e per non essere proprietaria del fondo ove insisteva l’immobile promesso in vendita; contestando l’apposizione della condizione del pagamento della somma di Euro 20.302,08 in favore della Soficoop. La società Soficoop, costituitasi in giudizio, contestava ogni avverso dedotto e proponeva a sua volta, avverso la medesima sentenza, appello incidentale con il quale assumeva, per quanto qui ancora rileva che la sentenza impugnata aveva omesso di fissare un termine perentorio entro il quale l’appellante avrebbe dovuto adempiere all’ordine di depositare le somme stabilite quale corrispettivo del trasferimento forzato.
La Corte di Appello di Napoli, con la sentenza n. 171/05, rigettava l’appello principale e, in accoglimento, per quanto di ragione, dell’appello incidentale proposto dalla So.Fi.COOP, fissava il termine di 6 mesi dal passaggio in giudicato della sentenza per il pagamento delle somme cui era subordinato il trasferimento dell’immobile come determinate dal Tribunale (e condannava il P. alla refusione di metà delle spese processuali.
Quest’ultimo ha proposto avverso la detta sentenza ricorso per Cassazione affidato a tre motivi cui non resiste con controricorso la SO.FI.COOP spa, che ha peraltro partecipato alla discussione in udienza pubblica.
Motivi della decisione
Con il primo motivo di ricorso il ricorrente contesta la decisione della Corte d’appello laddove ha ritenuto che l’eccezione di nullità della clausola relativa al prezzo di cessione fosse nuova.
Con il secondo motivo contesta la sentenza impugnata laddove ha ritenuto che la So.fi.coop fosse abilitata a promettere in vendita gli immobili, assumendo invece la nullità del contratto preliminare per non avere la predetta società acquisito la proprietà degli immobili per mancato completamento della procedura espropriativa.
Con il terzo motivo assume che la sentenza impugnata si sia erroneamente pronunciata sulla richiesta di fissazione di un termine per il pagamento contenuta nell’appello incidentale, dovendosi ritenere tale domanda nuova.
Il primo motivo è infondato.
La Corte d’appello ha osservato che il P. formulò in primo grado con le memorie ex art 184 c.p.c. una domanda nuova chiedendo che il tribunale rideterminasse il prezzo d’acquisto dell’appartamento sostituendo a quello concordato tra le parti nel preliminare altro prezzo conforme a quanto stabilito dalla legge e che, successivamente, in sede di conclusioni, introdusse in via subordinata per la prima volta domanda per accertare l’illegittima determinazione del prezzo di cessione da parte della Soficoop per violazione dei criteri legislativi in materia di edilizia economica e popolare e conseguentemente dichiarare la nullità della clausola relativa al prezzo con la sostituzione di diritto del prezzo determinato secondo i criteri legislativi.
La Corte di merito ha ritenuto tale domanda, riproposta anche con l’appello, del tutto nuova e tardiva rispetto a quella originariamente proposta di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto di compravendita al prezzo pattiziamente stabilito.
Tale motivazione appare del tutto corretta in punto di diritto alla luce della costante giurisprudenza di questa Corte che ha ripetutamente affermato che si ha "mutatio libelli" quando si avanzi una pretesa obiettivamente diversa da quella originaria, introducendo nel processo un "petitum" diverso e più ampio oppure una "causa petendi" fondata su situazioni giuridiche non prospettate prima e particolarmente su un fatto costitutivo radicalmente differente, di modo che si ponga al giudice un nuovo tema d’indagine e si spostino i termini della controversia, con l’effetto di disorientare la difesa della controparte e di alterare il regolare svolgimento del processo;
si ha, invece, semplice "emendatio" quando si incida sulla "causa petendi", sicchè risulti modificata soltanto l’interpretazione o qualificazione giuridica del fatto costitutivo del diritto, oppure sul "petitum", nel senso di ampliarlo o limitarlo per renderlo più idoneo al concreto ed effettivo soddisfacimento della pretesa fatta valere (ex plurimis da ultimo Cass. 7579/07; Cass. 17457/09).
Nel caso di specie, ricorre certamente una mutatio libelli poichè relativamente al prezzo si verifica quanto meno un mutamento della causa petendi (essendo questa originariamente costituita dal prezzo pattuito nel contratto e basato, quindi, sull’accertamento della comune volontà delle parti, mentre la causa petendi posta alla base del prezzo legale è basata sul diverso accertamento della normativa applicabile e delle determinazioni conseguenti dell’autorità amministrativa.
Il ricorrente contesta tale assunto sostenendo che la clausola relativa alla determinazione del prezzo deve ritenersi nulla in quanto posta in violazione delle disposizioni di legge in materia di edilizia economica e popolare che non consentono una libera determinazione del prezzo stesso, dovendo questo stabilirsi in base ai criteri legali che nella specie erano stati fissati con Delib. n. 481 del 1985 della Giunta municipale del comune di Somma Vesuviana.
Assume quindi trattarsi di una mera difesa e di nullità rilevabile d’ufficio.
L’assunto è erroneo.
Va rimarcato che questa Corte ha ripetutamente affermato che il potere del giudice di dichiarare d’ufficio la nullità di un contratto ex art 1421 c.c. va coordinato con il principio della domanda fissato dagli artt. 99 e 112 c.p.c., sicchè solo se sia in contestazione l’applicazione o l’esecuzione di un atto la cui validità rappresenti un elemento costitutivo della domanda, il giudice è tenuto a rilevare, in qualsiasi stato e grado del processo, l’eventuale nullità dell’atto. Al contrario, qualora la domanda sia diretta a fare dichiarare la invalidità del contratto o a farne pronunziare la risoluzione per inadempimento, la deduzione (nella prima ipotesi) di una nullità diversa da quella posta a fondamento della domanda e (nella seconda ipotesi) di una qualsiasi causa di nullità o di un fatto costitutivo diverso dall’inadempimento, sono inammissibili; nè tali questioni possono essere rilevate d’ufficio, ostandovi il divieto di pronunziare ultra petita (cfr. ex plurimis: Cass. 21632/06; Cass. 19903/05; Cass. 6 agosto 2003 n. 11847; Cass. 14 gennaio 2003 n. 435; Cass. 17 maggio 2002 n. 7215 ; Cass., Sez. Un., 3 aprile 1989 n. 1611 e Cass., Sez. Un. 25 marzo 1988 n. 2572).
In altri termini, la lettura dell’art. 1421 c.c. deve essere coordinata con la statuizione dell’art. 112 c.p.c. che, sulla base del principio dispositivo su cui va modellato il processo, impone al giudicante il limite insuperabile della domanda attorea. Così la rilevabilità d’ufficio della nullità del contratto opera quando si chieda l’adempimento del contratto stesso, allorquando ,cioè, si vogliano far valere diritti presupponenti la validità del contratto medesimo, in considerazione del potere – dovere del giudice di verificare la sussistenza delle condizioni dell’azione, indipendentemente dalla condotta processuale della parte nei cui confronti si chiede che il contratto spieghi i suoi effetti. (Cass. 19903/05). Ne consegue che la nullità può essere rilevata d’ufficio solo se si pone – va ancora una volta ribadito – in contrasto con la domanda dell’attore, solo, cioè, se questi ha chiesto l’adempimento del contratto, in quanto il giudicante può sempre rilevare d’ufficio le eccezioni, che non rientrino tra quelle sollevabili unicamente tra le parti e che soprattutto non amplino l’oggetto della controversia, ma che, per tendere al rigetto della domanda stessa, si configurano come mere difese del convenuto, dovendosi di contro pervenire a diverse conclusioni nei casi in cui la nullità si colloca non nell’ambito delle eccezioni ma "nella zona delle difese dell’attore, che l’attore avrebbe potuto proporre, ma non ha proposto" (Cass. 21632/06; Cass. 19903/05; Cass. 9 febbraio 1995 n. 1453; Cass. 9 febbraio 1994 n. 1340; Cass. 15 febbraio 1991 n. 1589).
L’argomento in questione trova ulteriore conferma sulla base del principio del giusto processo e del disposto dell’art. 111 Cost., così come modificato dalla L. 23 novembre 1999, n. 2, art. 1 alla luce del quale si legittima un sistema processuale che obbliga le parti, sin dai loro primi atti difensivi, a compiutamente indicare gli elementi di fatto e di diritto posti a base della loro richiesta, ad assicurare un pieno e completo contraddittorio tra le parti stesse su un piano di assoluta parità, seppure nel rispetto di termini di decadenza e di preclusioni aventi portata acceleratoria del processo (cfr. da ultimo Cass., Sez. Un., 20 aprile 2005 n. 8202 e 8203), ed ad evitare, al di là di precise e certe indicazioni normative, ampliamenti di poteri di iniziativa officiosa suscettibili di tradursi in un soggettivismo giudiziario, capace di incidere con ricadute negative anche sulla certezza del diritto.
Nel caso di specie , non è dubbio che il P. ha agito per l’esecuzione del preliminare di vendita chiedendo che il prezzo venisse stabilito in misura corrispondente a quella pattuita; la successiva domanda volta ad ottenere la dichiarazione della nullità della clausola consensuale determinativa del prezzo per violazione di legge introduce pertanto, un nuovo thema decidendum che investe l’invalidità di una parte del contratto che non è suscettibile di essere rilevata d’ufficio dal giudice,in virtù di quanto affermato dalla giurisprudenza dianzi rammentata ( senza incorrere nel vizio di ultra petizione, stante la tardività della nuova domanda.
La questione della nullità della clausola determinativa del prezzo avrebbe costituito una difesa solo se fosse stata dedotta dal convenuto, ma se viene proposta, come nel caso di specie, dallo stesso attore essa da luogo ad una nuova domanda con cui si chiede al giudice di dichiarare la invalidità di una clausola contrattuale. La stessa sottostà, pertanto, anzitutto al principio della tempestività della domanda non essendo possibile al giudice di aggirare la tardiva proposizione della stessa avvalendosi di poteri d’ufficio senza incorrere nel vizio di ultra petizione.
Venendo all’esame del secondo motivo di ricorso, con cui il ricorrente si duole del rigetto della domanda di ineseguibilità o nullità del preliminare di vendita per non essere la Soficoop proprietaria del terreno ove insiste l’immobile per mancato completamento della procedura di esproprio, questa Corte rileva l’inammissibilità del motivo di appello sul punto non rilevata dalla Corte di merito che si è invece pronunciata sul merito della questione.
Come risulta dalla parte narrativa della sentenza impugnata, il ricorrente aveva chiesto in sede di conclusioni di primo grado che con la sentenza venissero, ai sensi dell’art. 2932 c.c. prodotti gli effetti del contratto non concluso.
Tale domanda era stata accolta dal tribunale che pronunciava conformemente ad essa.
Il P. era risultato dunque vincitore in primo grado.
Ne consegue che lo stesso non aveva alcun interesse ad impugnare la predetta sentenza chiedendo al contrario con il motivo di appello la dichiarazione di nullità del preliminare.
Invero appare contrario oltre che ai principi fin qui delineati anche alla comune logica il fatto che una parte agisca per ottenere l’esecuzione di un contratto di cui quindi implicitamente riconosce la validità e che dopo avere vinto in primo grado con l’appello sostenga la tesi opposta della nullità del contratto stesso.
Il terzo motivo è infondato.
La giurisprudenza di questa Corte ha ripetutamente affermato che non integra ultrapetizione, ai sensi dell’art. 112 cod. proc. civ., la fissazione d’ufficio di un termine per l’adempimento della controprestazione nella sentenza costitutiva degli effetti del contratto non concluso, giacchè, non prevedendo l’art. 2932 c.c., comma 2, alcun termine per essa, lo stesso deve essere necessariamente stabilito dal giudice secondo la previsione dell’art. 1183 c.c., comma 1, (Cass. 24655/07 – Cass. 3926/96).
Il ricorso va in conclusione respinto.
Il ricorrente va di conseguenza condannato al pagamento delle spese processuali liquidate come da dispositivo.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio liquidate in Euro 2000,00 per onorari oltre Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori di legge.
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