Le scale, che vengono ricomprese dall’art. 1117, n. 1, c.c. sono strutture presenti tra le parti comuni dell’edificio.
Esse sono composte da manufatti cioè gradini, corrimano, ballatoi, pareti, soffitti, impiailluminazione, «che consentono l’accesso pedonale dal piano terreno ai diversi piani inferiori e superiori dell’edificio» (TAMBORRINO).
Le scale sono comuni anche ai proprietari delle unità immobiliari del piano terreno con accesso dalla strada.
Esse infatti per loro natura, sono elementi necessari all’esistenza stessa dello stabile e servono a tutti i condòmini.
Le scale sono di comproprietà non solo in edifici divisi per piani, ma anche per edifici limitrofi appartenenti a proprietari diversi, o edifici autonomi (Cass. 1-3-1995, n. 2324).
In un condominio con più scale, esse sono intese come bene comune solo dei condòmini proprietari di quegli appartamenti che ne usufruiscono.
Pertanto se viene decisa l’installazione di un ascensore in una delle scale, non si può opporre alla relativa delibera assembleare il proprietario di un appartamento servito da un’altra scala.
Sono anche parti comuni i pianerottoli ed i balconi di cui sono dotate le scale, sempre che siano accessibili unicamente da queste (Cass. 13-12-1979, n. 6502).
Sono di proprietà esclusiva le scale che forniscono accesso all’unità immobiliare di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, o interne alla stessa o che, sono di accesso a terrazze soprastanti o a locali sottostanti di proprietà esclusiva.
Il condòmino può allungare le scale comuni fino all’ultimo piano quando decide di operare una sopraelevazione.
Le nuove scale devono avere però le stesse caratteristiche delle rampe preesistenti (Cass. 28-9-1973, n. 2436).
Ciascun condomino può fare diverso uso della scale comuni persino realizzare un’apertura su di essa. La cosa importante è che essa non determini alcun mutamento alla conformazione ed allo spazio di queste ultime, non ne limiti il godimento da parte degli altri condòmini, e non determini alcun danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza ed al decoro architettonico dell’edificio.
La disciplina che regola l’uso della cosa comune lecita è quella presente all’art. 1102 c.c. (Cass. 20-6-1977, n. 2589).