Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Col contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale concluso nel 1989, le parti convennero per i sei anni di durata del rapporto un corrispettivo complessivo di L. 1.400.000 mensili e di L. 1.800.000 mensili per il caso di rinnovazione, con l’impegno della locatrice a rinnovare il contratto alla sua scadenza legale e ad eseguire le opere di straordinaria manutenzione. Stabilirono anche l’adeguamento del canone agi indici Istat a partire dal quinto anno.
Nel luglio del 1999 il conduttore A. B. agì giudizialmente per la declaratoria della nullità delle clausole suddette, per la corresponsione degli interessi annuali sul deposito cauzionale, per l’esecuzione delle opere di adeguamento dell’impianto elettrico alle prescrizioni della legge n. 46 del 1990 e per il risarcimento del danno.
La locatrice S. B. resistette ed agì separatamente per la convalida dello sfratto per morosità intimato al conduttore per il mancato pagamento di quattro canoni mensili.
Riuniti i giudizi, il tribunale di Messina accolse parzialmente le domande del conduttore e rigettò quelle della B. con sentenza n. 1466/02.
2.- La decisione è stata riformata dalla corte d’appello di Messina che, decidendo con sentenza n. 579/05 sui gravami di entrambe le parti, ha ritenuto valida la clausola di aumento del canone e la parziale validità, nei limiti del 15%, di quella di aggiornamento Istat, ha dichiarato risolto il contratto per grave inadempimento del conduttore ed ha condannato la locatrice a corrispondere gli interessi legali sul deposito cauzionale di L. 2.800.000, con la compensazione delle spese del doppio grado.
3. Avverso la sentenza ricorre per cassazione il conduttore B., affidandosi a due motivi.
Resiste con controricorso la B., che propone anche ricorso incidentale, da ritenersi condizionato, affidato ad un unico motivo cui resiste con controricorso il B..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- I ricorsi vanno riuniti in quanto proposti contro la stessa sentenza.
2.- Col primo motivo del ricorso principale la sentenza è censurata (per violazione e falsa applicazione degli artt. 32 e 79 della legge n. 392 del 1978, 1362 e ss. c.c., 115 e 116 c.p.c. e per ogni possibile tipo di vizio della motivazione) in relazione alla ravvisata validità della previsione di canoni differenziati per il secondo sessennio in riferimento al complessivo programma contrattuale.
Sostiene il conduttore ricorrente che l’aumento previsto dava luogo in realtà ad un aggiornamento del canone non consentito dalla legge, che ne ammette solo l’adeguamento annuale in ragione del 75% dell’aumento dei prezzi accertato dall’Istat.
E si duole che la corte abbia unilateralmente ravvisato in via ermeneutica la comune intenzione delle parti di favorire il conduttore nella fase di avvio dell’attività imprenditoriale e di adeguare il contratto alla presumibile fruttuosità della stessa nella fase successiva, quando l’attività sarebbe presumibilmente diventata più redditizia.
2.1.- Il motivo è infondato.
La corte d’appello ha dichiaratamente deciso in conformità dei principi enunciati da Cass., nn. 6695/87, 5360/96 e 1070/00.
Hanno conformemente statuito, tra le altre, anche Cass., nn. 6695/1987, 4474/1993, 9210/2007, sicché è da tempo consolidato il principio secondo il quale, in materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in relazione alla libera determinabilità convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d’acquisto della moneta), deve ritenersi legittima ex artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, salvo che non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria.
E che, nella specie, lo scopo non fosse quello di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria la corte d’appello ha inferito da riferite circostanze di fatto, il cui diverso apprezzamento sintomatico da parte della ricorrente non vale ad integrare i prospettati vizi della motivazione.
Il fatto poi che, dal quinto anno in poi, fosse stato (illegittimamente, come ritenuto dalla corte d’appello) previsto l’aumento del canone nell’intera misura delle variazioni accertate dall’Istat, avalla e non indebolisce la conclusione cui è pervenuta la corte territoriale in ordine alla non ricollegabilità della previsione di canoni differenziati allo scopo di perseguire surrettiziamente il risultato della totale neutralizzazione degli affetti della svalutazione monetaria, che la legge vuole a carico dal locatore per almeno il 25%.
3.- Col secondo motivo il conduttore si duole che la corte d’appello, nel concludere nel senso del grave inadempimento del conduttore, non abbia tenuto conto di quello imputabile al locatore per non aver adeguato l’impianto elettrico dell’immobile, omettendo la valutazione comparativa degli inadempimenti, come si deve pur in difetto di una exceptio inadipleti contractus.
3.1.- Anche questo motivo è infondato.
E’ invocata l’applicazione del principio secondo il quale, nei contratti a prestazioni corrispettive ed in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario far luogo ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambedue le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed all’oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte nonché della conseguente alterazione del sinallagma.
Ma il principio è completato dall’affermazione ulteriore che tale accertamento, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (così, ex coeteris anteriori e successive, Cass. n. 1168/00, citata dal ricorrente).
Ebbene, a proposito del mancato adeguamento dell’impianto elettrico da parte della locatrice, la corte d’appello ha affermato (a pagina 10 della sentenza) che il conduttore "non ha neanche curato di specificare in cosa sarebbe consistito il pregiudizio patito, né ha in alcun modo chiarito sotto che profilo la prova del danno sarebbe stata fornita". Tale affermazione non è censurata.
E’ univoca la conclusione che non erano stati dall’attuale ricorrente forniti, in relazione all’inadempimento ascritto alla controparte, gli elementi per apprezzare la gravità dell’asserito inadempimento altrui, sicché non è ovviamente ascrivibile alla corte d’appello il non aver compiuto la comparazione della cui carenza il ricorrente si duole.
4.- Col ricorso incidentale la locatrice censura la sentenza per non essere stato accertato che ella non s’era mai rifiutata di adeguare l’impianto alle norme CEI.
Il ricorso deve ritenersi condizionato all’accoglimento di quello principale, il cui rigetto comporta l’assorbimento di quello incidentale.
5. Le spese seguono la soccombenza del ricorrente principale.
P.Q.M.
La Corte Di Cassazione
riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale, dichiara assorbito quello incidentale e condanna il ricorrente principale alle spese, che liquida in € 3.200, di cui 3.000 per onorari, oltre alle spese generali ed agli accessori dovuti per legge.
Roma, 22 aprile 2010.
DEPOSITATO IN CANCELLERIA IL 13 MAGGIO 2010
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