Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 28.10 81 C.F. e gli altri condomini in epigrafe indicati, premesso di essere proprietari di appartamenti siti nel cd. "Parco Soleado", in ?*, località ?*, acquistati dalla costruttrice s.p.a Norinc Costruzioni, la quale, venendo meno ad obblighi contrattuali e di legge, non aveva messo a disposizione di essi acquirenti aree di parcheggio sufficienti ai sensi della L. n. 765 del 1967, art. 18, avendo abusivamente aumentato di circa il 50%, la volumetria dei fabbricati a discapito delle aree scoperte destinate all’uso anzidetto, così determinando enorme affollamento di veicoli nell’ambito del complesso, convennero la suddetta società al giudizio del Tribunale di Napoli, al fine di sentirla condannare a mettere a disposizione di tutti i condomini le dovute aree di parcheggio ed al risarcimento dei danni correlati al deprezzamento degli immobili.
Costituitasi la società convenuta, contestò il fondamento della domanda chiedendone il rigetto. Intervennero successivamente in giudizio, associandosi alle domande attrici e chiedendo il risarcimento dei rispettivi danni, i Condomini dei fabbricati "Smeraldo", "Zaffiro", "Diamante" ed "Ametista", facenti parte della Comunione "Parco Soleado".
Con sentenza del 26.9.93, sulla scorta essenzialmente dell’espletata consulenza tecnica di ufficio, l’adito Tribunale accoglieva le domande e condannava la società convenuta al pagamento in favore degli attori delle somme, a titolo di risarcimento dei danni, ritenute di rispettiva ragione nonchè al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede, in favore degli intervenuti Condomini.
Avverso detta sentenza propose appello la società Norinc Costruzioni, cui resistettero gli appellati, proponendo a loro volta appello incidentale.
Disposto ed espletato un supplemento, a chiarimenti, della consulenza tecnica di ufficio, con sentenza dell’11/16.1.02 la Corte d’Appello di Napoli rigettò l’appello principale, in parziale accoglimento di quello incidentale condannò la convenuta al pagamento anche della rivalutazione e degli interessi legali sulle somme liquidate in primo grado e pose le spese a carico della medesima. Le argomentazioni, sulle quali si basa la suddetta decisione, possono, come di seguito riassumersi:
a) la decisione impugnata non era stata emessa nei confronti anche della Comunione Parco Soleado, bensì solo dei singoli Condomini facenti parte della stessa, con conseguente infondatezza del motivo di gravame deducente il difetto di legittimazione della stessa, quale mero ente di gestione di diritti di uso comune, esposto dall’appellante principale;
b) non sussisteva la nullità, anche dedotta dalla suddetta appellante, della consulenza tecnica di ufficio, avendo il c.t.u. dato avviso dell’inizio delle operazioni ai procuratori delle parti e non essendo tenuto a dare analoga comunicazione del prosieguo delle stesse agli assenti; peraltro l’omissione degli avvisi ai consulenti di parte non era produttiva di nullità, qualora i procuratori fossero stati, come nella specie, messi in condizioni di informarli dello svolgimento delle disposte indagini peritali;
c) la legittimazione dell’amministratore dei Condomini intervenuti, anche contestata dall’appellante principale, sussisteva, sul piano sostanziale, essendo la disposizione, di cui alla L. n. 765 del 1967, art. 18, come integrata dalla L. n. 47 del 1985, art. 26, u.c., finalizzata, con l’imposizione di un vincolo di destinazione a carattere pubblicistico, "a salvaguardare gli edifici nella loro interezza", con la conseguenza che non solo i singoli condomini, ma anche l’amministratore di ciascun Condominio poteva, nell’interesse delle rispettive gestioni comuni far valere in giudizio i diritti da tale vincolo nascenti; sul piano formale la legittimazione processuale traeva valido fondamento dal verbale assembleare, contenente lo "specifico incarico di stare in giudizio per far valere nell’interesse dei singoli partecipanti una pretesa assegnata alla loro sfera giuridica", non essendo da alcuna disposizione prevista l’autenticazione notarile di tale mandato, anche se contenente "il conferimento dei maggiori poteri di cui all’art. 131 c.c."; il mancato esperimento del tentativo di conciliazione, nella delibera previsto, non poteva, d’altra parte, essere dedotto dall’appellante, rilevando nei soli rapporti interni al Condominio;
d) la violazione della L. n. 765 del 1967, art. 18, non aveva comportato la nullità degli atti di compravendita, non essendo siffatta invalidità comminata dalla legge, nè applicabile per analogia sulla scorta di altre disposizioni della normativa urbanistica, sicchè era infondato il motivo di appello deducente l’inammissibilità delle domande risarcitorie;
e) che tutte le censure esposte a carico della relazione del c.t.u., posta a base della decisione impugnata, si erano rivelate, anche all’esito dei chiarimenti acquisiti in secondo grado, infondate, sia in ordine alla corretta determinazione del rapporto piano – volumetrico tra i volumi abitativi e gli spazi destinati a parcheggio, sia in ordine alla determinazione dei risarcimenti, operata sulla scorta di adeguate indagini di mercato.
Avverso la suddetta sentenza la "Norinc Costruzioni" s.r.l. (già s.p.a) in liquidazione, ha proposto ricorso per Cassazione affidato ad otto motivi.
Resistono con comune controricorso i condomini C. F., N.A., C.A., P. L., F.C., M.G. e T.E., nonchè i Condomini dei fabbricati "Smeraldo", "Zaffiro", "Diarnante"e "Ametista".
Gli altri intimati non hanno svolto attività difensive.
La difesa della ricorrente ha infine depositato, allegandovi un atto di transazione, memoria con la quale chiede dichiararsi cessata la materia del contendere nei confronti dei singoli condomini, attori nel giudizio di merito, conseguentemente insistendo per l’esame del ricorso limitatamente alle rimanenti questioni, relative all’intervento e legittimazione in giudizio dei Condomini e della "Comunione Parco Soleado".
Motivi della decisione
Rileva, preliminarmente, la Corte che l’interesse al ricorso, relativamente alle questioni già vertenti tra la società Norinc Costruzioni ed i condomini C., N., C., P., F., M. e T., costituiti e resistenti nel presente grado di legittimità, nonchè degli altri litisconsorti, attori appellati nel giudizio di merito, è venuto meno, con conseguente inammissibilità dell’impugnazione e ritualità, ex art. 372 c.p.c., comma 2, dell’avvenuta conseguente produzione dell’atto transattivo intervenuto tra tali parti, di cui alla scrittura privata in data 18.11.2004, con il quale gli attori hanno dichiarato di rinunziare alle pretese giudizialmente azionate nei confronti della convenuta, odierna resistente, a fronte di precisi impegni dalla medesima assunti nei loro confronti. Tale atto, le cui sottoscrizioni e provenienza non sono state disconosciute, ha determinato la cessazione della materia del contendere, per effetto della sovrapposizione novativa alle originarie ragioni risarcitorie, azionate nel processo, del negozio transattivo, il eventuale inadempimento, contrariamente a quanto dedotto dal difensore dei resistenti in sede di discussione, non può far venir meno l’evidenziato effetto caducatorio delle suddette originarie pretese, formanti oggetto della convenzionale composizione comportando solo la sostituzione delle stesse con il nuovo titolo, costituito dall’atto in questione.
L’impugnazione deve, pertanto, essere dichiarata inammissibile relativamente ai rapporti tra le ricorrenti ed i suddetti intimati.
Per il resto il ricorso, tenuto conto dell’avvenuto volontario ridimensionamento, chiaramente espresso nella memoria difensiva – ed ammissibilmente, attenendo alle opportune modalità tecniche di svolgimento dell’impugnazione e non implicando disposizione dei diritti controversi, sì da rientrare nei poteri del difensore (v., tra le altre, Cass. n. 155/95, n. 2196/95, n. 3949/98, n. 15962/03 i soli motivi) – va esaminato limitatamente al terzo ed al quarto motivo sui quali si concentrano le residue ragioni di doglianza della Norinc Costruzioni, nei confronti delle amministrazioni condominiali resistenti.
Con il terzo motivo viene dedotta "violazione e falsa applicazione degli artt. 99, 112 ed 81 c.p.c.; conseguente nullità della sentenza impugnata in parte qua; contraddittorietà di motivazione sul punto" nella parte in cui la corte di merito non avrebbe rilevato l’indebita inclusione, tra le parti del giudizio di primo grado, della "Comunione Parco Soleado", soggetto che si assume introdotto in causa, del tutto inammissibilmente con la comparsa conclusionale di primo grado, in rappresentanza dei Condomini interventori.
Il motivo non merita accoglimento.
La corte di merito, pronunziando sulla corrispondente doglianza esposta nell’appello principale, ha chiarito che la Comunione Parco Soleado, sotto la cui comune matrice, facendo spendita della relativa denominazione, i Condomini erano intervenuti in giudizio, non era stata effettiva parte in causa nel precedente grado, tanto che la sentenza, nella parte dispositiva, aveva pronunziato la condanna generica al risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede, nei confronti dei soli Condomini. Tale precisazione, del tutto corretta, – giacchè dall’esame degli atti (reso necessario dalla natura processuale della censura) si rileva che nessun rituale intervento di tale soggetto vi era stato, in un contesto nel quale le singole amministrazioni condominiali intervenute si erano qualificate partecipi della comunione stessa (nell’ambito di complesso verosimilmente integrante un cd. "supercondominio") – ha inequivocamente escluso, al di là dei, pur persistenti, errori di intestazione della decisione (nella quale ancora figura indicata detta Comunione), che gli effetti della decisione, nel capo in questione, fossero riferibili alla stessa, riguardando invece i soli Condomini dei fabbricati "Smeraldo", "Diamante", "Ametista", "Zaffiro" e non anche la "Comunione Parco Soleado", quale autonomo centro di imputazione di interessi, ancorchè di quella facessero parte gli interventori.
Tale essendo stata la pronunzia dei giudici di secondo grado, palese è la carenza di interesse della ricorrente società Norinc a dolerci di una statuizione che ha praticamente recepito la sua tesi, di estraneità al giudizio di quel soggetto, impropriamente menzionato nelle intestazioni degli atti, non ricorrendo, in particolare, il paventato rischio (v. pag. 25 del ricorso) di un passaggio in giudicato della decisione, con effetti direttamente riferibili anche alla Comunione Parco Soleado. Con il quarto motivo viene dedotta "violazione degli artt. 1130 e 1131 c.c.; falsa applicazione della L. 26 febbraio 1985, n. 47, art. 18; carenza di legitimatio ad processum dell’amministratore dei Condomini intervenuti, per mancanza di valida procura", ribadendosi, a fronte della confermata legittimazione dell’amministratore dei condomini intervenuti a far valere le assunte, e recepite dai giudici merito, ragioni risarcitorie dei Condomini, la limitazione del potere di rappresentanza di cui all’art. 1130 c.c., alle azioni riguardanti le parti comuni dell’edificio, con la conseguente non estensibilità a quelle concernenti le pretese individuali dei singoli condomini, titolari del diritto di uso riconosciuto sulle aree di parcheggio dalla citata disposizione della normativa urbanistica. Neppure tale censura è meritevole di accoglimento.
Come correttamente ritenuto dai giudici di merito di entrambi i gradi, le ragioni risarcitorie azionate sia dai singoli condomini attori, sia dai Condomini intervenuti in giudizio (ex art. 105 c.p.c., comma 1, in via adesiva autonoma) traevano fondamento dalla violazione di disposizioni che, pur direttamente riconoscendo ai rispettivi proprietari degli immobili diritti reali di uso sugli spazi da destinare ad area di parcheggio, trovavano tuttavia la loro ratio in esigenze anche e soprattutto di carattere pubblicistico, comportanti un vincolo di destinazione delle aree edificatorie in funzione di un ordinato sviluppo urbanistico.
La mancata realizzazione di tali aree di parcheggio, nella prescritta proporzione con le edificate volumetrie, si è tradotta in una diminuzione di valore non solo delle singole unità immobiliari, alle quali le stesse avrebbero dovuto essere asservite, ma anche delle rimanenti aree scoperte, destinate ad usi e servizi comuni dei vari Condomini la cui menomata fruibilità, dipendente dal sovraffollamento di veicoli nell’ambito del complesso immobiliare, si riverbera sul valore di tali parti comuni, a tutela delle quali ben potevano le assemblee, ai sensi dell’art. 1131 c.c., comma 1, e con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., conferire incarico all’amministratore ad agire in giudizio, in rappresentanza della collettività condominiale, i cui partecipanti avevano subito lesioni nei rispettivi e proporzionali diritti, essendo invece lo specifico mandato di ciascun condomino, o l’unanime delibera di tuttii partecipanti, richiesti solo per i diversi casi, di azioni dirette a far valere diritti esclusivi dei singoli condomini (v. Cass. 2^ n. 5147/03).
Il ricorso, nei confronti dei Condomini, va pertanto respinto.
Tenuto conto, infine, dell’esito complessivo del giudizio e della sostanziale convergenza degli interessi delle parti intimate, sussistono giusti motivi per l’integrale compensazione delle spese.
P.Q.M.
La Corte dichiara inammissibile il ricorso, proposto dalla Norinc Costruzioni s.r.l. in liquidazione, nei confronti di C. F. e degli altri condomini in epigrafe indicati, lo rigetta nei confronti dei Condomini dei fabbricati Smeraldo, Zaffiro, Diamante e Ametista, e dichiara interamente compensate tra le parti le spese del presente giudizio.
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