Categoria: Glossario

Essi devono essere calcolati, per determinare l’indennità di sopraelevazione, se hanno sul piano strutturale e funzionale, autonomia e indipendenza e non siano di pertinenza di altre unità immobiliari.

È un elenco generale di tutti i beni immobili, siano essi terreni o fabbricati, che ha lo scopo di determinare la consistenza e la rendita del bene mediante operazioni di descrizione, misurazione e stima.
Di tali beni viene realizzata quindi una rappresentazione grafica in mappe particellari.
Gli atti del catasto sono conservati dagli Uffici Tecnici Erariali, che dipendono dal Ministero delle Finanze.
Il catasto è attualmente suddiviso in:
— nuovo catasto edilizio urbano (N.C.E.U.), in cui sono censiti i singoli fabbricati urbani e le loro aree pertinenziali;
— nuovo catasto terreni (N.C.T.), in cui sono censiti i terreni ed i fabbricati rurali.
Ciascun immobile viene inserito in tavole, mappe e registri catastali attraverso una serie di operazioni che possono raggrupparsi in due fasi:
— formazione e impianto del catasto, attraverso attività di misurazione ed estimo;
— conservazione e aggiornamento dei dati catastali raccolti.
L’organizzazione del catasto consente di evidenziare le mutazioni nella consistenza dei beni immobili iscritti, nonché i cambiamenti relativi alla titolarità dei diritti reali sopra gli stessi.
Qualora, infatti, vengano posti in essere atti civili, giudiziali o amministrativi che diano origine al trasferimento di diritti censiti nel catasto, i soggetti tenuti alla registrazione degli atti stessi hanno altresì l’obbligo di richiedere le conseguenti volture catastali. Lo stesso obbligo incombe ai soggetti tenuti alla presentazione delle denunzie di successione.
La voltura consiste nel trasferimento dei beni dalla partita del vecchio titolare a quella del nuovo e la cronologia delle volture consente il rilascio di certificati storici catastali che, pur non provando la proprietà degli immobili, sono tuttavia assai utili come base per una ricerca relativa alla stessa.
Il sistema catastale ha altresì finalità fiscali, in quanto il classamento e le categorie catastali degli immobili costituiscono parametro di riferimento per la determinazione dei redditi fondiari (reddito dominicale ed agrario dei terreni e redditi dei fabbricati).
Gli atti catastali sono raggruppati per Comuni censuari, che coincidono in genere con i Comuni amministrativi.
Le unità fondamentali per la rilevazione sono l’unità immobiliare urbana, per il catasto edilizio, e la particella catastale per quello dei terreni.
Peraltro alcuni interventi di rilievo sono contenuti nell’art. 3, L. 549/95 che introduce nuovi principi procedurali e organizzativi e rivaluta sostanzialmente le funzioni e le competenze dei Comuni in materia di catasto edilizio.
Ai Comuni, infatti, è affidata l’esclusiva competenza di definire, nel proprio ambito territoriale, delle microzone censuarie omogenee sotto il profilo storico, urbanistico, infrastrutturale etc.
Nei procedimenti di formazione delle tariffe d’estimo distinte per ciascuna microzona subcomunale è prevista la convocazione dei Comuni, mentre viene riformulata la composizione delle commissioni censuarie provinciali cui è demandata la fissazione delle tariffe in caso di contrasto con l’amministrazione finanziaria ed in cui devono trovare ampia rappresentanza gli organi regionali, provinciali e comunali.
Attivando, se del caso, opportune sinergie con altre istituzioni e banche dati, infine, i Comuni dovranno procedere all’individuazione dei fabbricati non dichiarati o irregolarmente censiti onde portare a compimento l’aggiornamento del catasto ed eliminare, anche attraverso convenzioni con «enti pubblici di natura associativa», l’arretrato storico relativo a denunce, variazioni e volture.

Sono cooperative il cui scopo è quello di assicurare ai soci l’acquisizione di un alloggio in proprietà o in fitto a condizioni più favorevoli di quelle offerte dal mercato immobiliare.
Esse si distinguono in due categorie:
— le cooperative edilizie a contributo erariale (cioè sovvenzionate da enti pubblici) che, a loro volta, possono essere a proprietà indivisa, se gli alloggi costruiti e acquistati dalla società cooperativa restano in proprietà di questa e vengono concessi ai soci soltanto in affitto, ovvero a riscatto, se i soci hanno la facoltà di divenirne proprietari, subentrando alla cooperativa nel pagamento di una quota percentuale del mutuo edilizio;
— le cooperative edilizie c.d. libere, che si procurano le risorse finanziarie avvalendosi dei prestiti degli stessi soci o stipulando con le banche mutui ipotecari, senza ricorrere ai contributi erariali.
Caratteristiche delle cooperative del secondo tipo è che nessun requisito specifico è richiesto dalla legge per entrare a farne parte, sicché, ove lo statuto nulla disponga sui requisiti di ammissione, possono accedervi soggetti appartenenti a tutte le categorie sociali.
Le cooperazione edilizia associa persone di varie condizioni ma soprattutto quelle facenti parte dei ceti più deboli. Trattandosi di un settore particolarmente delicato, per il quale la prassi aveva già dimostrato una maggiore tendenza a fenomeni di «falsa cooperazione», il legislatore ha sentito l’esigenza di introdurre per esse una disciplina di maggior rigore soprattutto per quanto concerne il sistema dei controlli e delle ispezioni.
Le cooperative edilizie vanno tenute distinte da quelle di produzione e lavoro operanti nel settore dell’edilizia abitativa, perché mentre queste lavorano per conto di terzi, le prime hanno come scopo quello di assicurare direttamente ai soci l’acquisizione di un alloggio.

L’art. 1027 c.c. definisce la servitù prediale un peso che viene imposto ad un fondo (proedium = fondo) in modo che esso serva ad un altro fondo di un diverso proprietario.
In materia di condominio troviamo un esempio di servitù, infatti alcune parti dell’edificio cioè quelle comuni «servono» alle proprietà esclusive.
E’ possibile applicare la disciplina delle servitù al condominio nei rapporti tra quest’ultimo ed i terzi. Questo è il caso di una parte del cortile che può servire da passaggio da parte di un vicino per tanti anni.
In tal caso si costituisce la servitù per usucapione.
Per evitare ciò l’amministratore del condominio dovrebbe evitare l’attraversamento illegale del cortile perchè cio’ potrebbe divenire un presupposto successivo alla servitu’.
Se poi si è d’accordo sulla servitu’ a favore di terzi, è necessario il consenso dell’unanimità dei condòmini, in virtù del disposto di cui all’art. 1108, 3° co., c.c., applicabile anche al condominio negli edifici per il rinvio contenuto nell’art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione (Cass. 30-3-1993, n. 3865).
Quando si costituisce una servitù a favore del condominio, ed a carico del fondo di un terzo, la giurisprudenza stabilisce che si verifica un’unica servitù comune a tutti i partecipanti del condominio, che viene esercitata indistintamente da tutti i condòmini nel loro interesse collettivo (Cass. 1-10-1997, n. 9573).