Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole
Svolgimento del processo
1. La S.A.S. IMMOBILIARE OMISSIS, nella veste di conduttrice, conveniva dinanzi al Tribunale di Verbania la locatrice soc. OMISSIS deducendo che i locali siti in quel di Belgirate erano divenuti inagibili per infiltrazioni di acqua e chiedeva che la locatrice fosse condannata alle spese di risanamento ed al risarcimento dei danni. Si costituiva la locatrice e contestava il fondamento delle domande.
2. Il Tribunale con sentenza del 20 marzo 2003 rigettava la domanda e condannava la attrice alla rifusione delle spese di lite.
3. La decisione era appellata dalla immobiliare che ne chiedeva la riforma, resisteva la controparte.
4. La Corte di appello di Torino con sentenza del 27 novembre 2004 rigettava lo appello e condannava la Immobiliare conduttrice alla rifusione delle spese del grado.
5. Contro la decisione ricorre la Immobiliare deducendo unico motivo, resiste la controparte con controricorso e memoria.
Motivi della decisione
Il ricorso merita accoglimento.
Nell’unico articolato motivo si deduce “Violazione e falsa applicazione degli artt. 1575, 1576, 1585 secondo comma c.c. in relazione allo art. 360 nn. 3 e 5 del codice civile”.
In particolare si censura, come giuridicamente errato, il ragionamento svolto dalla Corte torinese – a pag 6 e 7 della sentenza – secondo cui la società conduttrice avrebbe erroneamente proposto una domanda fondata su una causa petendi per responsabilità contrattuale in ordine alla violazione degli obblighi di manutenzione della res, mentre avrebbe potuto proporre una domanda per responsabilità aquiliana, dovendosi attribuire la responsabilità civile non al locatore, ma al terzo proprietario dello stabile, che non riparando il tetto, aveva poi provocato le gravi infiltrazioni accertate dal CTU di ufficio.
La censura colpisce in radice la erroneità del ragionamento che privilegia una lettura alternativa del fatto dannoso, che non doveva essere dedotta. Ed in vero durante il rapporto di locazione il locatore non può considerarsi dispensato dall’obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata, sia per la parte dell’immobile di sua esclusiva proprietà, sia per le parti comuni dell’edificio – nella specie il tetto – trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico, di riparazione e manutenzione dell’immobile locato. Vedi come precedenti specifici, i precedenti di questa Corte 1977 n. 3933 e 1982 n. 1868.
Erra dunque la Corte nel ritenere non imputabile agli obblighi contrattuali ed a titolo di inadempimento idoneo a determinare un danno contrattualmente risarcibile, la condotta del locatore che, proprietario dell’intero stabile, si disinteressi di provvedere alla manutenzione del tetto sino al punto da rendere inagibile i locali detenuti da un conduttore a causa di rilevanti infiltrazioni di acqua. Sussiste l’inadempimento ed il diritto al risarcimento come richiesti sin dal primo grado, in relazione agli artt. 1575 e 1575 c.c. apparendo ultroneo il riferimento al secondo comma dell’art. 1585.
Essendo evidente l’errore giuridico, la motivazione a sostegno appare contraddittoria e insufficiente sotto il profilo della logica argomentativa.
La Cassazione importa il rinvio alla Corte di Appello di Torino in diversa composizione, che resta vincolata al principio di diritto secondo cui “nel caso in cui nell’immobile locato la utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dell’edificio, sussiste l’obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire allo uso convenuto. Dedotta ed accertata anche a mezzo di CTU la violazione di tale obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale all’inadempimento, potendo ben richiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo l’uso convenuto ed il maggior danno da inadempimento”.
La Corte in sede di rinvio provvederà anche al regolamento delle spese di questo giudizio di cassazione, secondo il principio della soccombenza.
P.Q.M.
Accoglie il ricorso, cassa e rinvia anche per le spese di questo giudizio di cassazione, alla Corte di appello di Torino in diversa composizione.
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