Le spese straordinarie avvengono necessariamente in conseguenza di eventi imprevisti, fortuiti o eccezionali ovvero di eventi i quali, pur se prevedibili, non erano evitabili mediante opere di manutenzione ordinaria.
Le spese straordinarie sono necessarie a causa della mancata esecuzione di opere di manutenzione ordinaria.
L’art. 31, 1° co., lett. b) della L. 5-8-1978, n. 457, identifica gli «interventi di manutenzione straordinaria» con «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso».
L’art. 1005 c.c., stabilisce che le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario, per quanto riguarda la cosa goduta dall’usufruttuario.
Fra queste riparazioni rientrano quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, nonché il rinnovamento (per intero o per una parte notevole) dei tetti, dei solai, delle scale, dei muri di sostegno e di quelli di cinta.
L’art. 1130, 1° co., n. 3), c.c., demanda all’amministratore il compito di riscuotere i contributi ed erogare le spese necesarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio, mentre l’art. 1135, 1° co., n. 4), c.c. stabilisce che l’assemblea deve provvedere all’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, all’occorrenza, un fondo speciale.
L’art. 1136, 4° co., c.c.prescrive le maggioranze necessarie per la valida adozione delle delibere assembleari, in relazione all’oggetto delle stesse, richiedendo per la validità di quelle concernenti le «riparazioni straordinarie di notevole entità» che esse siano approvate con un numero di voti corrispondente alla maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.