Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Il Tribunale di Bari – sezione distaccata di Bitonto – il 14 novembre 2005 rigettava la domanda proposta da C.L. nei confronti di B.O. per convalida di sfratto per finita locazione.
Su gravame del C. la Corte di appello di Bari il 28 novembre 2008 confermava la sentenza di primo grado.
Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il C. affidandosi a tre articolati motivi.
Nessuna attività difensiva ha svolto l’intimato B..
Motivi della decisione
1.-Con il primo motivo (violazione art. 111 Cost., art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4) il ricorrente lamenta che il giudice dell’appello, aderendo alla decisione emessa in primo grado, avrebbe rilevato di ufficio la nullità della disdetta comminata dalla L. n. 392 del 1978, art. 29, comma 4, prima ancora di procedere logicamente all’accertamento della natura del contratto in contestazione, posto che tale contratto stipulato il 20 giugno 1995 era ad uso esclusivo di deposito e la mancata esplicitazione dei motivi richiesti dalla norma non comporterebbe la nullità della disdetta, con conseguente violazione dell’art. 112 c.p.c..
Assume, infatti, il ricorrente, pur consapevole che la nullità in esame sia rilevabile di ufficio, che nella specie la disdetta riguardava un rapporto locatizio, che, per quanto concernente la destinazione apparente, negozialmente assunta dai contraenti, sarebbe inquadrabile nelle norme codicistiche, ovvero negli art. 1571 c.c., e segg., e, quindi, sarebbe sottratta alla disciplina speciale, altrimenti, a suo avviso, non si spiegherebbe la difesa del B. incentrata, ma mai dimostrata, sulla simulazione.
Alla illustrazione del motivo segue il prescritto quesito, cui il Collegio ritiene di dare seguente risposta.
2.-Come questa Corte ha avuto modo di statuire, la comunicazione dei motivi, la cui mancanza ex art. 29, comma 4 della legge citata è sanzionata da nullità, ha natura giuridica di procedibilità dell’azione, per cui il giudice è tenuto preliminarmente ad accertarne la validità (Cass. n. 22382/04, richiamata dalla sentenza impugnata).
Pertanto, corretta appare la decisione sul punto e nessuno dei vizi denunciati sussiste.
3.- Il secondo motivo (omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su aspetti decisivi della controversia; violazione art. 2722 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5) e il terzo (violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c., artt. 1322, 1573 e 1414 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3; omessa, illogica e contraddittoria motivazione e violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5) si possono esaminare congiuntamente per la loro interconnessione.
In estrema sintesi, il ricorrente lamenta che erroneamente il giudice dell’appello avrebbe ritenuto simulata la indicazione dell’uso deposito nel contratto del 20 giugno 1995, mentre il convenuto nulla avrebbe dimostrato e trattandosi di simulazione è vietata la prova per testi, essendo il negozio simulato redatto per iscritto (secondo motivo) e lamenta che essendo solo emersi elementi indiziari a favore della simulazione, il giudice dell’appello avrebbe dovuto accogliere la sua domanda per nulla scalfita dall’opposizione del B. che non si era nemmeno presentato a rendere l’interrogatorio formale ritualmente deferitogli per il 9 maggio 2002.
Altro errore sarebbe stato commesso dal giudice dell’appello nel ritenere che vi fosse conoscenza da parte del locatore, ovvero il C., dell’attività svolta dal B., attività di idraulico.
Peraltro, il precedente contratto dell’1 gennaio 1995 tra le stesse parti ed avente ad oggetto lo stesso immobile era stato sostituito dal contratto del 20 giugno 1995 e, quindi da quello non sarebbero potuti essere ricavati elementi nel senso della simulazione in deroga all’uso.
Anzi, dal contratto del 20 giugno 1995 si desumerebbe la reale volontà delle parti in ordine a locazione di immobile destinato a deposito e, quindi, disciplinato dalla normativa codicistica, sottraendosi in via concordata il contratto stesso alla disciplina speciale.
Il ricorrente riporta poi varie dichiarazioni testimoniali dalle quali, a suo avviso," non si può che desumere" che quel locale "non fosse che luogo per appuntamenti, non certo sede di attività commerciale", in quanto i prodotti ivi ordinati e dal B. acquistati per la vendita erano solo installati come avrebbe riferito un teste, mentre altri testi non sarebbero credibili.
Del resto, i fatti dedotti nell’interrogatorio formale cui non si presentò il B. possono, a suo avviso, essere ritenuti come ammessi.
Da tutto ciò risulterebbe pienamente provato che il contratto avesse ad oggetto l’uso esclusivo di un deposito.
3.-Dalla sintesi fedele delle censure appare, ictu oculi, in via di diritto che, malgrado la formulazione delle censure in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, esse si concretano soprattutto in asseriti vizi motivazionali che richiedono a questa Corte non già una valutazione dell’iter logico-giuridico seguito dal giudice dell’appello, bensì un riesame del materiale probatorio acquisito al processo e da cui, prendendo atto e valutandolo, è scaturita la decisione impugnata.
E’ sufficiente leggere la sentenza impugnata, nella parte in cui ha ritenuto che la statuizione del giudice di primo grado, relative alla simulazione, sia stata frutto di attenta valutazione non solo delle risultanze dell’inchiesta testimoniale, ma anche dei dati documentali acquisiti, per rendersene conto. Difatti, il giudice dell’appello ha avuto presenti:
a) la tecnica redazionale del contratto;
b) la utilizzazione per la sua stesura di un modello prestampato predisposto per la locazione di locali ad uso non abitativo con riferimento alle norme sia sul recesso anticipato, sia sugli oneri accessori, all’aggiornamento del canone, alla possibilità di partecipazione del conduttore all’assemblea condominiale, con costante richiamo a quella propria delle locazioni commerciali, perchè era prevista anche la durata del contratto in anni sei.
Non solo, ma le risposte del locatore all’interrogatorio deferitogli, le visure della CCIA, la inchiesta testimoniale hanno confortato e hanno tutti contribuito al convincimento, espresso in modo appagante, che non si trattava di locazione ad uso deposito, bensì ad attività commerciale.
Lo stesso fatto che il B. acquistasse elementi per poi installarli, perchè idraulico, come risultava dai documenti prodotti, in quanto imprenditore individuale della ditta Termoidraulica, annotata nel registro delle imprese artigiane-e che il ricorrente non contesta – è di per sè emblematico che il locale fosse sede dell’attività artigianale che, nella specie, ed è dato di comune esperienza, viene svolta all’infuori di ogni locale, che non per questo non è sede di quella attività.
Del resto, per quanto concerne la asserita falsa applicazione dell’art. 2722 c.c., circa la pretesa inammissibilità della prova testimoniale, in tema di simulazione eccepita da parte convenuta, va osservato che il ricorrente sembra contraddirsi laddove, riportando alcune testimonianze, che deporrebbero a favore della sua pretesa, ne ammette la ammissibilità.
Infatti, da una parte insiste sulla inammissibilità, dall’altra intende provocare da parte di questa Corte, come si ricava dalla stesura del ricorso, una valutazione diversa da quella operata dal giudice dell’appello.
Peraltro, il giudice dell’appello, da una parte ha ritenuto decaduto l’attuale ricorrente, allora appellante, perchè la deduzione non venne proposta in primo grado, dall’altra l’ha ritenuta superata ex art. 2724 c.c., comma 1, essendoci comunque un principio di prova per iscritto, in quanto il contratto non richiedeva la forma scritta ad substantiam (v. art. 2643 c.c., comma 1, n. 8), secondo la normativa vigente all’epoca, per cui nessuna contraddittorietà emerge dalla sentenza impugnata.
Conclusivamente il ricorso va respinto, ma nulla va disposto per le spese.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso, ma nulla dispone per le spese.
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