Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
1. Il Comune di Rocca Priora ha chiesto l’accertamento dell’obbligo della società B. s.r.l. per le obbligazioni assunte nei confronti dello stesso con l’atto d’obbligo registrato a Roma l’11.4.1989, relativo alla C.E. n. 25 del 30.11.1989 e per ottenere sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. tenendo conto del mancato consenso della società resistente riguardo il trasferimento gratuito al Comune della porzione di terreno interessato sito nel Comune, riportato al Foglio 8, part.lla 996 di mq 2661 con ordine di trascrizione al Conservatore dei Registri Immobiliari di Roma.
Nella specie, la società con il predetto atto d’obbligo si è impegnata nei confronti del Comune per la cessione di una porzione del terreno adiacente alla futura costruzione assentita al fine di destinare detta area alla realizzazione di servizi di interesse generale e di verde pubblico attrezzato. Detto atto è stato regolarmente trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Roma 2 in data 29.3.1989 e successivamente in data 30 novembre 1989 il Comune ha rilasciato la concessione edilizia in questione, con espresso obbligo a carico del concessionario, prima del rilascio del certificato di abitabilità, di effettuare il frazionamento e la cessione al Comune delle aree previste nell’atto d’obbligo assunto con il Comune. Riferisce il Comune ricorrente che il certificato di abitabilità non sarebbe stato ancora rilasciato per inadempienza della concessionaria rispetto agli obblighi assunti e che l’ultimazione delle costruzioni sarebbe avvenuta nel 1993. Pertanto, il Comune ha sollecitato più volte alla società il trasferimento del lotto di terreno relativo all’atto d’obbligo, mentre la società ha replicato che la clausola obbligatoria contenuta nell’atto d’obbligo di richiesta del trasferimento a titolo gratuito dell’area non sarebbe stata esercitata dal Comune nel periodo massimo di validità della concessione edilizia, con la conseguenza che il Comune sarebbe considerato rinunciatario.
Il Comune con racc.ta del 20.9.1996 ha riscontrato le osservazioni, ritenendole irrilevanti in considerazione anche del mancato rilascio del certificato di abitabilità, riferendo altresì che nel 1995 era stata presentata istanza di sanatoria riguardo le opere, il cui procedimento non sarebbe ancora concluso.
La società opponendosi all’adempimento dei predetti obblighi ha adito il Tribunale ordinario di Frascati, che con sentenza n. 24 del 2002 ha dichiarato il proprio difetto di giurisdizione.
Il Comune ha insistito con ulteriori inviti e diffide a richiedere alla società l’adempimento degli obblighi assunti, senza ottenere alcun risconto e si è rivolto a questo Tribunale chiedendo l’accertamento del diritto del Comune di Rocca Priora e, per l’effetto, di disporre ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. il trasferimento gratuito in proprietà del terreno con ordine di trascrizione al Conservatore ed esonero da ogni responsabilità.
Si è costituito in giudizio il sig. F.M.Marucci con domanda adesiva nei confronti del Comune e sono intervenuti volontariamente gli altri controinteressati sopraindicati in epigrafe, aderendo alla domanda proposta dal Comune nei confronti della società B. srl.., con ulteriore memoria conclusionale volta a confermare la richiesta di accertamento dell’obbligo della società e condanna della medesima all’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 del cod. civ. del predetto obbligo.
Alla pubblica udienza dell’8 febbraio 2011 la causa è stata introitata per la decisione.
Motivi della decisione
1. Nel merito, la questione controversa necessita innanzitutto di una ricostruzione da parte del Collegio sia sul piano fattuale che giuridico, alla luce della documentazione in atti, non contestata da parte avversa.
1.1. In sintesi, la vicenda risulta essere la seguente:
– la società B. Srl in data 3.8.1985 ha chiesto al Comune di Rocca Priora di ottenere la concessione edilizia per la costruzione di due villini trifamiliari di civile abitazione da realizzare sul terreno in proprietà sito nel Comune medesimo, censito al Catasto Terreni al Foglio 8, mappale 345, con destinazione di PRG zona E espansione, comprensorio C1;
– con atto d’obbligo, in data 22.3.1989, rep. n. 41230, Racc.ta n. 9679, notaio Maymone, la società si è obbligata, ai fini del rilascio della Concessione edilizia, nei confronti del Comune a "1) Cedere gratuitamente la metà del lotto di cui al Foglio 8 Particella 345…..affinchè il Comune possa realizzarvi i servizi previsti dal PRG. Il trasferimento dell’area avverrà nei tempi e nei modi che saranno stabiliti dal Comune ed a semplice richiesta dello stesso, comunque nel periodo massimo di validità della concessione edilizia, trascorso il quale il Comune viene considerato rinunciatario; 2) Realizzare le opere di urbanizzazione primaria….3) Versare la quota relativa alle sole opere di urbanizzazione secondaria ed al costo di costruzione nei termini e con le modalità stabilite dal Comune; 4) Vincolare permanentemente ed irrevocabilmente l’area di pertinenza delle costruzioni a servizio delle stesse come risulta dalla planimetria…..7) A garanzia dell’esatto adempimento di cui al punto 1) la Società convenuta autorizza sin d’ora il Comune ad eseguire la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ed in maniera unilaterale della cessione gratuita dell’area al Comune per la realizzazione dei servizi di PRG così come indicato nell’allegata planimetria". Tale atto d’obbligo sottoscritto dalla società è stato trascritto alla Conservatoria RR.II. di Roma 2 il 29.3.1989;
– in seguito a ciò, in data 30.11.1989, il Sindaco del Comune ha rilasciato la concessione edilizia n. 25, subordinandola a speciali condizioni, tra le quali, quella secondo cui "Il concessionario è tenuto prima del rilascio del certificato di abitabilità a frazionare e a cedere al Comune le aree previste nell’atto d’obbligo assunto con il Comune come meglio specificate nella planimetria allegata". La società B. Srl ha apposto la firma in calce a tale atto nella parte relativa alla seguente dichiarazione "Il sottoscritto dichiara di accettare la presente concessione e di obbligarsi alla osservanza di tutte le condizioni e prescrizioni cui è subordinata";
– il Comune con nota in data 4 giugno 1996, prot. n. 6442 ha richiesto formalmente alla società "il trasferimento alla sua titolarità ed al suo possesso dell’area di cui sopra indicata nella planimetria allegata all’atto d’obbligo e meglio precisata con il frazionamento catastale Tipo N 4539G2".
– il difensore della società, su incarico del rappresentante legale della stessa, ha dichiarato con nota pervenuta al Comune in data 30 luglio 1996, n. 8045, che "i lavori di costruzione assentiti con la concessione n.25/89 sono terminati nell’Aprile 1993, come da comunicazione protocollata il 23.4.1995 al n. 4367", deducendo la mancanza dell’obbligo del trasferimento gratuito dell’area al Comune, prescritto nell’atto d’obbligo, in quanto la facoltà "da parte della P.A……era prevista nel periodo massimo di validità della concessione edilizia, trascorso il quale il Comune viene considerato rinunciatario";
– il Comune con nota in data 26.9.1996, prot. n. 8945 ha ritenuto non rilevanti le ragioni esposte dalla società con la predetta nota alla luce dei presupposti indicati negli strumenti urbanistici, sulla base dei quali è stata rilasciata la Concessione edilizia, precisando che per i due villini realizzati "deve essere ancora rilasciato il certificato di abitabilità e pertanto l’iter della pratica amministrativa relativo alla concessione non si è ancora concluso"; inoltre, l’Amministrazione ha comunicato che "in data 31/03/1995 con prot.3833pratica di sanatoria N°713/95, per i due villini…è stata presentata istanza di sanatoria……deve essere completata tutta la documentazione richiesta da questo Comune con nota prot. n. 6293 del 30/05/1996, ai fini del rilascio della Concessione edilizia in sanatoria; ravvisandovi in ciò la mancata conclusione del procedimento amministrativo relativo alla concessione rilasciata ed alla sua durata";
– con Deliberazione della Giunta comunale n. 221 in data 16 settembre 1999, premesso tra l’altro che "allo stato attuale il Comune non ha mai rilasciato alcun certificato di abitabilità e agibilità, nella considerazione anche dell’abusivismo effettuato dalla società su detti immobili, quand’anche oggetto di sanatoria; Che tale status ha di per se stesso prolungato i termini di cui alla citata concessione edilizia; Che, pertanto, rimangono valide le obbligazioni a carico della Società obbligata", ha conferito incarico a professionista per la difesa in giudizio dinanzi al Tribunale ordinario di Frascati, giudizio di seguito attivato con atto di citazione notificato in data 2.6.2000 e concluso con la sentenza n. 24 del 2002, con cui il giudice ha dichiarato il proprio difetto di giurisdizione;
– con atto di diffida notificato al Comune in data 10.11.2005, i proprietari dei villini edificati, in mancanza dell’adempimento del definitivo passaggio di proprietà dell’area a favore del Comune, ha intimato sia il Comune che la società di adempiere alla convenzione urbanistica;
– con racc.te in data 20.7.2005 e in data 15.9.2005, restituite al mittente per compiuta giacenza, il Comune ha diffidato la società a prendere contatti per definire il passaggio di proprietà dell’area in questione;
– il Comune con atto di diffida notificato in data 7.2.2006 ha invitato la società "ad adempiere alle proprie obbligazioni comparendo dinanzi al notaio rogante dott.Alfredo Maria Becchetti presso il suo studio…il giorno 27 febbraio 2006 ore 12.00";
– con nota in data 23 febbraio 2006, la società ha comunicato che "non risulta…..di essere in alcun modo inadempiente ad obbligazioni assunte verso il Comune di Rocca Priora, tutt’ora esistenti……l’obbligo assunto dalla B. Srl di cedere a titolo gratuito metà del lotto distinto in Catasto al Foglio 8 part.345 è venuto meno, a seguito della rinuncia di Questa Amministrazione ad esigerne l’adempimento, maturatasi per inattività protrattasi oltre "il termine di validità della rilasciata concessione edilizià ";
– con atto in data 27 febbraio 2006, il notaio A.M.Becchetti ha dichiarato che al predetto invito ad adempiere intimato alla società non si è presentato nessun rappresentante della stessa, "mentre erano regolarmente presenti i rappresentanti del Comune".
2. Il Comune, infine, adiva questo Tribunale, con ricorso notificato in data 22 aprile 2006 contro la società B. Srl chiedendo l’accertamento del pieno diritto del Comune e, per l’effetto, di disporre ai sensi dell’art.2932 cod.civ. il trasferimento in proprietà del terreno in questione con ordine di trascrizione al Conservatore dei Registri Immobiliari ed esonero da ogni responsabilità.
2.1. Con atto di costituzione in giudizio e domanda riconvenzionale condizionata depositata in data 2 agosto 2006, è intervenuto il sig.F.M.Marucci chiedendo l’accoglimento del ricorso del Comune, previo accertamento dell’obbligo della società B. Srl di cessione a titolo gratuito dell’area e conseguente condanna ex art.2932 del cod.civ.; con analogo atto, notificato alla società in data 3.10.2007, sono intervenuti in giudizio altri controinteressati, meglio indicati in epigrafe, i quali, aderendo alla domanda proposta dal Comune nei confronti della società B. srl, hanno confermato la richiesta di accertamento dell’obbligo della società e condanna della medesima all’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 del cod. civ. della predetta cessione gratuita di area, ribadendo la richiesta con memoria conclusionale.
2.2. Preliminarmente, il Collegio rileva che la controversia in esame rientra nella giurisdizione esclusiva del G.A, alla luce del disposto dell’art.133, lett.f) del c.p.a – riguardante le controversie aventi ad oggetto gli atti e i provvedimenti delle P.A. in materia urbanistica ed edilizia, concernenti tutti gli aspetti dell’uso del territorio, intendendosi tale espressione in senso ampio con riferimento anche alle convenzioni urbanistiche che definiscono detto uso – nonché dell’art. 133, lett.a, n. 2) del c.p.a. (che ribadisce quanto previsto dall’art.11, comma 5, della Legge n. 241 del 1990 e succ. mod.), applicabile alle convenzioni anteriori all’entrata in vigore del c.p.a. – secondo cui le controversie in materia di formazione, conclusione ed esecuzione degli accordi integrativi o sostitutivi di provvedimento amministrativo e degli accordi fra pubbliche amministrazioni sono devolute al G.A..
Ciò trova conferma anche nell’orientamento della giurisprudenza che ha configurato controversie similari quali ipotesi rientranti nella giurisdizione esclusiva del G.A. (cfr. Cass. civile, SS.UU., 20 aprile 2007, n. 9360; idem,18 febbraio 2009, n. 3823; T.A.R Campania Salerno, sez. II, 14 luglio 2009, n. 4020; T.A.R. Toscana Firenze, sez. I, 16 settembre 2009, n. 1446; T.A.R. Lazio, Roma, sez. III, 1° febbraio 2010, n. 1275; Tar Piemonte, sez. I, 21 maggio 2010, n.2426).
Pertanto, rientra nella giurisdizione esclusiva del G.A la domanda con cui il Comune agisce per ottenere l’esecuzione dell’obbligo assunto dalla parte concessionaria, di cedere a titolo gratuito le aree per opere di urbanizzazione o servizi di interesse generale e di verde pubblico e, in particolare, la domanda volta a far accertare e dichiarare il diritto del Comune stesso di ottenere con sentenza ex art. 2932 cod. civ., il loro trasferimento, previo accertamento del diritto del Comune ad acquisire in proprietà le predette aree dall’attuale proprietario (cfr. Tar Lazio, Latina, sez. I, 19 luglio 2010, n.1169; Tar Cagliari, sez. II, 21 agosto 2009, n. 1464; Tar Liguria,sez. I, 1° agosto 2007, n. 1425).
Risulta, quindi, ammissibile nella specie tale tipo di azione volta ad ottenere una sentenza ex art. 2932 del cod. civ., trattandosi di rimedio esperibile anche per il suddetto tipo di obbligo (indipendentemente dalla circostanza che la sua fonte sia legale o convenzionale), dovendo, comunque, l’ordinamento garantire la piena tutela effettiva delle posizioni soggettive paritetiche, incluse quelle degli enti pubblici.
3. Dopo la pregressa ricostruzione della vicenda e la risultanza incontestata dei fatti indicati negli atti depositati, risulta accertata la rispondenza al vero, in fatto e in diritto,di quanto allegato dal Comune ricorrente e dagli altri soggetti intervenuti in giudizio circa la sussistenza di un titolo idoneo al conseguimento della pretesa: 1) da un lato, l’atto d’obbligo, sottoscritto dalla società e trascritto, con cui la stessa si è impegnata alla cessione gratuita dell’area al Comune con effetti immediati e garantiti dal momento della trascrizione avvenuta in data 29.3.1985 (n.7 atto d’obbligo), quale onere reale opponibile a futuri aventi causa (prevedendo, a carico del Comune, in via unilaterale e senza adesione dello stesso, modalità di esecuzione e termini del trasferimento gratuito, da attuarsi su richiesta del Comune medesimo nel periodo massimo di validità della concessione edilizia);
2) dall’altro, la concessione edilizia n.25 in data 30.11.1989, subordinata alle specifiche condizioni sottoscritte dal concessionario, il quale è tenuto – prima del rilascio da parte del Comune del certificato di abitabilità e agibilità – al frazionamento e alla cessione al Comune delle aree previste nell’atto d’obbligo assunto (in disparte, la considerazione che non vi è decadenza della concessione edilizia, come asserito invece nelle note in data 26.7.1996 e 23.2.2006 dalla società intimata, necessitando dell’intermediazione di un formale atto di carattere dichiarativo di decadenza che ne accerti i presupposti di fatto e di diritto e ne renda operanti gli effetti, in contraddittorio con il privato, atto che nella specie è mancato in considerazione anche della circostanza sopravvenuta della richiesta sanatoria di abusi edilizi la cui determinazione prolunga il tempo massimo stabilito per la verifica sull’ultimazione dei lavori e la durata stessa della concessione edilizia – cfr. Tar Sardegna, sez. II, 29 dicembre 2009, n. 2602; Tar Puglia, Lecce, sez.III, 13 aprile 2010, n. 920; Tar Campania, Napoli, sez. I, 7 giugno 2010, n.12677).
3.1. Orbene, risulta che il concessionario ha apposto la sua firma in calce all’atto di concessione edilizia, sottoscrivendo così la dichiarazione ivi collocata "di accettare la presente concessione e di obbligarsi all’osservanza di tutte le condizioni e prescrizioni cui è subordinata".
Ne consegue che la volontà espressa dal Comune riguardo le modalità del trasferimento delle aree sono state accettate dal concessionario nello stesso atto di concessione edilizia, con l’apposizione della firma, e quindi da ritenere vincolanti per entrambe le parti, a differenza della modalità di trasferimento delle aree disposta in capo al Comune con la clausola predeterminata unilateralmente dalla società nell’atto d’obbligo, riguardo la quale il Comune non ha espresso alcuna volontà di adesione, mancando, pertanto, in tal caso il carattere sinallagmatico di una regolamentazione negoziale tra le parti.
D’altra parte nella concessione edilizia n. 25/1989 è richiamato nelle premesse l’atto d’obbligo in questione "con il quale la società assumeva gli obblighi richiesti", limitatamente quindi agli obblighi assunti unilateralmente dalla società, senza alcun riferimento alle modalità di esecuzione ivi apposte nei riguardi del Comune, clausola da ritenersi inefficace, in mancanza di una volontà adesiva da parte della stessa Amministrazione.
Alla luce delle precedenti considerazioni il ricorso è fondato e va accolto nel senso richiesto da parte ricorrente e, per l’effetto, si dispone, ai sensi dell’art.2932 cod. civ. il trasferimento al patrimonio del Comune di Rocca Priora della proprietà delle aree – come indicate nella planimetria allegata al richiamato atto d’obbligo in data 22 marzo 1989 – e va ordinato alla società intimata di consegnare, senza alcun ulteriore indugio, il possesso delle predette aree al Comune ricorrente, previo frazionamento in caso non sia stato ancora eseguito.
Deve ordinarsi altresì al Conservatore dei Registri Immobiliari di Roma II competente di procedere alla trascrizione della presente sentenza, con esonero da qualsiasi responsabilità al riguardo.
Le peculiarità della vicenda sottoposta all’esame del Collegio inducono a ritenere conforme a sostanziali criteri di equità la compensazione delle spese di giudizio tra le parti.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso in epigrafe, lo accoglie e, per l’effetto:
– dispone, ai sensi dell’art.2932 cod. civ. il trasferimento al patrimonio del Comune di Rocca Priora della proprietà delle aree – meglio individuate in motivazione – e ordina alla società intimata di consegnare il possesso delle predette aree al Comune ricorrente, senza alcun ulteriore indugio, nei sensi di cui in motivazione;
– ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di Roma II competente di procedere alla trascrizione della presente sentenza, con esonero da qualsiasi responsabilità al riguardo.
Dispone la compensazione delle spese di giudizio tra le parti.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dalla Autorità amministrativa.
Testo non ufficiale. La sola stampa del bollettino ufficiale ha carattere legale.