Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Il 7 dicembre 2003 il Tribunale di Perugia-sezione distaccata di Foligno-dichiarava risolto per inadempimento della S. il contratto di locazione di immobile ad uso diverso da abitazione- pizzeria-stipulato il 10 giugno 1992 con A.V. e P. A., in quanto la conduttrice – la S. – si era resa inadempiente alle sue obbligazioni e condannava la stessa al pagamento in favore delle locatrici dei canoni non corrisposti per un ammontare di Euro 2.255, 88 oltre interessi dalle singole scadenze al saldo, nonchè alle spese di lite.
Su gravame della S., la Corte di appello di Perugia il 27 giugno 2008 confermava la sentenza di prime cure e condannava l’appellante alle spese del grado.
Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione la S., affidandosi a tre motivi. Non risultano costituite le intimate.
Motivi della decisione
1.- Con il primo motivo (violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 3;
violazione e falsa applicazione degli artt. 2699, 2700 c.c.;
violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c.; vizio di motivazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), assume la ricorrente che il giudice dell’appello avrebbe privilegiato la prova testimoniale rispetto al contenuto di quattro atti forniti di data e provenienza certa, di un atto processuale (la CTU) e tra questi l’ordinanza di sgombero dell’intero edificio, emessa dal Comune di Nocera il 19 marzo 1998 nonchè la ordinanza attestante l’agibilità dell’intero immobile, emessa dal Comune di Nocera il 19 marzo 2002.
E ciò anche perchè, in base alla stessa dichiarazione del B., direttore dei lavori, del 18 febbraio 2002, sarebbe risultato che l’edificio, oggetto degli interventi, avrebbe raggiunto la piena agibilità.
Questa circostanza avrebbe impedito a lei, conduttrice, di riprendere possesso del locale prima del 26 marzo 2002, essendole, inoltre, stato ordinato di riaprire l’esercizio e riprendere l’attività entro sessanta giorni dal 19 marzo 2002 (secondo motivo – violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5; contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio; erronea interpretazione dell’ordinanza n. 3973 del 14 marzo 1998).
Le due censure, di cui la seconda, in parte è inammissibile, in quanto concerne la interpretazione dell’ordinanza n. 3973/98, ma non l’iter argomentativo seguito dal giudice del merito, vanno esaminate congiuntamente per la loro consequenzialità logica.
2.-Al riguardo, osserva il Collegio che, contrariamente all’assunto della ricorrente, dalla sentenza impugnata non risulta che l’ordinanza di sgombero del 14 marzo 1998 riguardasse l’inagibilità dell’intero edificio di cui era parte la porzione di piano terra condotta in locazione dalla S. e il giudice dell’appello non ha affatto privilegiato le prove testimoniali rispetto agli atti pubblici di data certa.
Anzi, il giudice a quo ha posto in ricevo che le deposizioni non si ponevano in contrasto con tali atti, sia perchè era risultato dalle deposizioni che il locale rimase chiuso perchè interessato dai lavori di consolidamento solo per il periodo 15 settembre 2000-15 dicembre 2000, così come indicato dalle locatrici; sia perchè la stessa S. ebbe a consegnare le chiavi all’impresa incaricata di eseguire i lavori e a commissionare direttamente ad essa l’esecuzione di altri lavori particolari, che prolungarono il tempo di chiusura del locale.
Ne consegue che il mancato pagamento dei canoni era giustificato solo per i tre mesi e non anche per i canoni relativi al periodo gennaio- aprile 2001.
Quindi i motivi vanno respinti.
3.-Con il terzo motivo ( violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 3;
violazione e falsa applicazione degli artt. 1575, 1577, 13641, 1453 c.c.; violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5; omessa motivazione circa un fatto decisivo e controverso per il giudizio), in estrema sintesi, la ricorrente si duole che erroneamente il giudice dell’appello non avrebbe riconosciuto in capo alle locatrici l’obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria, non trattandosi di spese per piccole manutenzioni, e non le avrebbe attribuito alcun risarcimento per le spese di riparazione, con richiami a giurisprudenza di questa Corte.
Il motivo va disatteso.
Infatti, sulla base degli accertamenti condotti dal CTU, il giudice dell’appello, contrariamente a quanto assume la ricorrente, ha potuto affermare che le pessime condizioni in cui fu trovato il locale erano dovute ad omessa manutenzione ordinaria, che avrebbe dovuto effettuare la locataria se non avesse, di fatto, abbandonato il locale dopo la sua chiusura.
Pertanto, non corrisponde al vero l’affermazione che sia difficile comprendere "i motivi che hanno portato i giudici del merito a qualificare le opere… come di ordinaria e non di straordinaria manutenzione" (p. 9 ricorso).
Di vero, il giudice dell’appello ha fatto riferimento alla CTU e le stesse opere, indicate nel ricorso come opere di straordinaria manutenzione per l’agibilità del locale adibito a pizzeria, indicano che si tratta di opere di ordinaria manutenzione, senza trascurare che la ricorrente non contesta, almeno in questa sede, quanto affermato dal giudice del merito, ovvero che ella commissionò alla ditta che eseguiva le riparazioni come da ordinanza sindacale anche altri "particolari lavori" (p. 7 sentenza impugnata). Infine, non coglie nel segno quella parte del motivo in cui si discute dell’art. 7 del contratto di locazione per la semplice ragione che il giudice dell’appello l’ha ritenuto irrilevante, avendo maturato il convincimento che la risoluzione del contratto era dovuta all’accertato esclusivo inadempimento della S. al suo obbligo di corrispondere i canoni pattuiti.
Conclusivamente, il ricorso va respinto, ma nulla va disposto per le spese.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso, nulla dispone per le spese.
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