Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
B.M.T. convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Firenze Ba.Fi., R.J. e Br.Al. chiedendo che venisse accertato il suo diritto di riscattare – L. n. 392 del 1978, ex art. 39 – l’immobile sito in Firenze, contestualmente prospettando la simulazione del contratto con il quale l’immobile, da lei condotto in locazione, era stato permutato con oggetti d’arte, oltre un conguaglio in denaro.
Con sentenza del 27 gennaio 2003 il giudice adito accolse la domanda e, per l’effetto, dichiarato che il contratto in data 24 marzo 1997, a rogito notar Napolitano di Pontedera concluso tra la Ba. e il R., da una parte, e il Br., dall’altra, dissimulava una vendita in frode ai diritti di parte attrice, accolse la domanda di riscatto nonchè quella di risarcimento danni avanzata da B.M. T..
Propose gravame il Br. e la Corte d’appello di Firenze, in riforma della impugnata sentenza, ha rigettato le domande della B..
Per la cassazione di detta pronuncia ricorre a questa Corte B. M.T., formulando un unico motivo, illustrato anche da memoria, e notificando l’atto ad Br.Al., a B. F. e a R.J..
Solo il primo ha resistito con controricorso, mentre nessuna attività difensiva hanno svolto gli altri intimati.
Motivi della decisione
1 Con l’unico motivo l’impugnante lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 2729 cod. civ. e art. 115 cod. proc. civ., nonchè mancanza, insufficienza e contraddittorietà della motivazione, ex art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.
Ricordato che il conduttore è terzo rispetto al contratto del quale assume l’apparente stipulazione, in frode al diritto di riscatto riconosciutogli dalla legge, sostiene l’esponente che erroneamente il giudice di merito aveva ritenuto che il terzo dovesse dimostrare non già l’inverosimiglianza dell’atto simulato, ma la prestazione eseguita in attuazione dell’accordo dissimulato, prova, all’evidenza, diabolica. Assume che la prova della simulazione relativa – trasferimento a titolo di permuta, dissimulante un trasferimento a titolo di vendita – era affidata a presunzioni aventi i caratteri della gravita, della precisione e della concordanza; che, nello specifico, ciascuno degli elementi indiziari addotti a sostegno della versione dei fatti esposta in citazione – difformità tra valore dell’immobile dichiarato nell’atto di permuta e prezzo di vendita effettivamente richiesto; difformità tra dichiarazione di immissione degli alienanti nel possesso degli oggetti d’arte ceduti dal Br. ed effettiva consegna degli stessi, avvenuta a distanza di mesi dal rogito; rilascio, da parte dei primi, malgrado ciò e ad onta del pagamento del conguaglio con assegno bancario, di un quietanza a saldo con rinuncia alla iscrizione dell’ipoteca legale – era, per la sua gravita, sufficiente a far presumere la denunciata simulazione. 2 Le critiche non hanno pregio.
Il rigetto della domanda è stato argomentato dalla Corte territoriale con il rilievo che l’attrice non aveva assolto agli oneri probatori da cui era gravata: che non aveva, in particolare, dimostrato che la permuta in forza della quale, a fronte del trasferimento della proprietà dell’immobile, il Br. aveva ceduto agli alienanti oggetti d’arte del valore di settecentosettantacinque milioni di lire e aveva altresì versato un conguaglio in denaro di trecentotrenta milioni di lire, dissimulava, in realtà, una compravendita. E invero, dall’istruttoria espletata non era emerso, neppure in via logica, che, in luogo della dazione di beni infungibili, il Br. avesse versato una somma di denaro;
ovvero che il conguaglio avesse avuto ad oggetto un importo di gran lunga superiore a quello dichiarato; che infine l’interesse degli alienanti agli oggetti d’arte fosse del tutto marginale. In particolare non costituivano indici univoci della rispondenza al vero della versione dei fatti fornita dall’attrice nè la circostanza che gli arredi permutati fossero stati consegnati ai signori Ba. e R. solo il 21 luglio 1997, a distanza di vari mesi dalla sottoscrizione del rogito; nè che, per la vendita del cespite, il R. avesse in precedenza chiesto una somma di gran lunga superiore al valore dichiarato nell’atto di permuta (lire 2.500.000.000, a fronte di lire 1.105.000.000); nè, ancora, che il R. e la Ba. avessero rinunciato alla iscrizione dell’ipoteca legale. Ha aggiunto il decidente che l’allegata cessione, da parte del Br. al R., di altro immobile sito in (OMISSIS) si era rivelata, al postutto, insussistente, essendo solo emersa la conclusione di un contratto preliminare nel quale il Br. era intervenuto come legale rappresentante della società promittente venditrice, contratto poi consensualmente risolto. Di talchè, considerato anche che il Br. aveva assunto su di sè il carico del pagamento al conduttore, in caso di diniego di rinnovazione del contratto alla scadenza, delle migliorie e dell’indennità di avviamento commerciale, doveva, in definitiva, escludersi la sussistenza di elementi indiziari dotati dei requisiti di gravita, precisione e concordanza, dai quali potesse desumersi che il cessionario del cespite aveva versato agli alienanti somme ulteriori, rispetto a quelle indicate in contratto e che, nell’economia dell’affare, non fosse prevalente il valore dei beni infungibili trasferiti.
3 Ritiene il collegio che l’apparato argomentativo col quale il giudice di merito ha motivato il suo convincimento sia logicamente corretto, esente da aporie o da contrasti disarticolanti con la piattaforma probatoria emersa dalla compiuta istruttoria, completo ed esaustivo nell’analisi di tutti gli elementi indiziar segnalati dal ricorrente. Il nodo di fondo delle critiche dell’impugnante è, a ben vedere, la pretesa, assoluta inverosimiglianza in sè della permuta tra un cespite adibito ad attività alberghiera e oggetti d’arte di valore prevalente rispetto al conguaglio (relativamente modesto) versato in denaro, senza considerare che la valutazione della convenienza di una transazione obbedisce a fattori affatto personali, spesso scarsamente comprensibili dall’esterno, e che indici quali il prezzo originariamente richiesto per la vendita dell’immobile o l’affidamento di uno dei paciscenti sul rispetto degli impegni contrattuali da parte dell’altro, hanno una valenza strettamente connessa al contesto fattuale di riferimento, di talchè non ha senso isolarli e apprezzarli in via meramente astratta.
In realtà i motivi di ricorso, deducendo in termini puramente assertivi la violazione dei principi in materia di onere della prova nonchè vizi motivazionali, tendono surrettiziamente a introdurre una revisione di profili di stretto merito della decisione impugnata, e cioè una rivalutazione dei fatti e delle prove, preclusa in sede di legittimità.
Per le ragioni esposte il ricorso deve essere integralmente rigettato.
La peculiarità della fattispecie, che ha avuto difformi soluzioni nelle fasi di merito, induce il collegio a compensare integralmente tra le parti le spese del giudizio.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio.
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