Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
1) Con sentenza 5 novembre 1996, su domanda (in via riconvenzionale) del promissario acquirente D.D.A., il Tribunale di Latina emetteva sentenza che teneva luogo del contratto di vendita di un appartamento sito in (OMISSIS), condizionando l’effetto della sentenza al versamento, in favore della promittente venditrice C.I., del residuo prezzo di L. 61 milioni.
Il 2 agosto 1999 la C. agiva per la risoluzione di detto contratto, deducendo che l’acquirente, già nel possesso dell’immobile dal tempo del preliminare, non aveva ancora provveduto al pagamento del prezzo, assumendo di dover esaminare la documentazione attestante l’abitabilità dell’immobile.
Prodotta il 29.12.1999 la concessione edilizia in sanatoria relativa all’appartamento venduto, la domanda di risoluzione del contratto veniva accolta dal Tribunale di Latina nel febbraio 2002, in contumacia del convenuto D.D..
Questi impugnava la sentenza, negando il proprio inadempimento;
eccepiva che alla data della domanda la venditrice non aveva ancora ottenuto la concessione edilizia in sanatoria; che detta concessione era comunque illegittima, perchè la domanda di sanatoria era divenuta improcedibile a seguito del ritardo dell’istante nel produrre la documentazione mancante, richiestale nel 1998 e consegnata nel 1999.
Chiedeva la riduzione del prezzo, in relazione alla annullabilità della concessione edilizia e alla insufficiente altezza dei locali, che impediva a suo dire il rilascio del certificato di abitabilità.
La Corte d’appello di Roma con sentenza del 7 dicembre 2005 respingeva l’appello.
D.D. ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 5 maggio 2006, con tre motivi.
C. ha resistito con controricorso.
Motivi della decisione
2) La data di deposito della sentenza impugnata, anteriore al 2 marzo 2006, esclude l’applicabilità dell’art. 366 bis c.p.c., erroneamente invocato da parte controricorrente per eccepire l’inammissibilità del ricorso.
3) Il primo motivo denuncia "erronea o contraddittoria applicazione delle norme sul giudicato L. n. 2248 del 1865, ex art. 5, all. E ai fini della disapplicazione della illegittima (perchè rilasciata dopo la improcedibilità della domanda) concessione edilizia in sanatoria".
La sentenza impugnata ha rigettato la eccezione relativa alìimprocedibilità perchè si era formato il giudicato – e non potevano essere in questo giudizio sollevate questioni – sulla regolarità della domanda di condono ai fini necessari e sufficienti a consentire il rogito, ma ha riconosciuto che le carenze della documentazione allegata dal venditore potevano essere rilevanti quale inadempimento del venditore, se e in quanto ostative alla concessione, che avrebbe rivelato il difetto di commerciabilità del bene.
Secondo la Corte di appello il rilascio della concessione ha confermato invece l’adempimento del venditore al momento in cui ha venduto, con il conseguente obbligo di pagamento.
Parte ricorrente sostiene che il difetto di commerciabilità del bene si è rivelato dopo il passaggio in giudicato della sentenza del tribunale (resa nel 1996) e che alla data della domanda della C. nel 1999, l’istanza di concessione era diventata improcedibile ex art. 39 a causa di mancata tempestiva presentazione al Comune della documentazione richiesta alla venditrice.
Deduce che la illegittimità della concessione, essendosi manifestata dopo la sentenza del 1996, divenuta definitiva sul punto, per mancata impugnazione, nel 1998, non viola il giudicato e poteva essere opposta per rifiutare legittimamente il pagamento del residuo prezzo.
Il secondo motivo lamenta violazione dell’art. 1460 c.c.; L. n. 47 del 1985, artt. 35 e 40; della L. n. 724 del 1994, art. 39.
Vi si sostiene che è contra legem e contraddittorio quanto affermato dalla Corte di appello, perchè l’improcedibilità della domanda di sanatoria "certificherebbe" l’inadempimento grave del venditore e che la stessa Corte ha detto che i difetti della documentazione potevano assumere rilevanza quale inadempimento del venditore.
3.1) Le doglianze sono infondate. La Corte ha motivato l’affermazione circa la irrilevanza della asserita improcedibilità rispetto alla prima sentenza, chiarendo che con la presentazione della domanda e il pagamento dell’oblazione le parti potevano stipulare.
In questo senso va interpretata la sentenza d’appello, che rendeva affermazione corretta e non contraddittoria, giacchè su un piano si pone la formale presentazione della istanza di condono, che legittima il rogito (o eventuale domanda ex art. 2932 c.c.); su altro piano si pone il successivo ed eventuale esito della domanda di condono, che, se fosse stata respinta per difetti della documentazione, avrebbe consentito di ravvisare inadempimento del venditore.
3.2) Il secondo motivo espone altri due profili della censura: parte ricorrente afferma che, ex art. 1460 c.c., il promissario acquirente bene avrebbe fatto a rifiutare il pagamento, perchè prima della citazione della C., nel corso del 1999, si era manifestato inadempimento di lei, costituito dalla improcedibilità della istanza di condono per tardiva presentazione della documentazione integrativa. Male avrebbe fatto il Comune a rilasciare la concessione, atteso che la sanatoria era improcedibile per inottemperanza della richiedente agli obblighi procedimentali.
Anche questa doglianza è infondata. Va in primo luogo affermato che la concessione in sanatoria è atto della p.a., assistito dalla presunzione generale di legittimità, che viene emesso al termine del procedimento amministrativo, assorbendone i vizi. Ove non sia impugnato dalle parti legittimate, esso si consolida, implicando che il procedimento – e i connessi obblighi dell’ istante – sono stati assolti.
3.3) Vi è però una seconda ragione che si opponeva alla possibilità di contestare sia ex post (cioè dopo la concessione della sanatoria) sia ex ante (al momento della citazione) l’inadempimento della venditrice in relazione alla sanatoria edilizia.
Consta dalla sentenza impugnata e dal ricorso che il contratto preliminare risaliva al 1994 e che nel 1996 il tribunale aveva accolto la domanda di trasferimento coattivo svolta dall’acquirente.
Detto trasferimento era stato possibile sulla scorta della controversa domanda di condono ex lege n. 724 del 1994. L’art. 39 di detta legge, invocato dal ricorso (pag. 4) prevede il silenzio assenso, cioè che il decorso del termine di un anno – e di due anni per i comuni con più di 500.000 abitanti – dalla data di entrata in vigore della legge senza l’adozione di un provvedimento negativo del comune, equivale a concessione o ad autorizzazione edilizia in sanatoria.
E’ vero che la norma stabilisce che la mancata presentazione dei documenti previsti per legge entro il termine di tre mesi dalla espressa richiesta di integrazione notificata dal comune comporta l’improcedibilità della domanda e il conseguente diniego della concessione o autorizzazione in sanatoria per carenza di documentazione, ma il verificarsi di tale ipotesi implica necessariamente che la richiesta di documentazione sia stata trasmessa dal Comune all’istante entro il termine di uno o due anni oltre il quale si forma il silenzio assenso (cfr. utilmente Cons. Stato 22.1.2003 n. 250).
Oltre detto termine, la richiesta (e il conseguente ritardo nell’inoltro) di documentazione, eventualmente formulata dai Comuni che siano in ritardo nell’esame delle pratiche, non può comportare l’improcedibilità dell’istanza, essendosi già formato il silenzio assenso.
L’acquisizione della documentazione oltre il termine ha pertanto luogo sia perchè il privato, comunque interessato a una sanatoria espressa, spontaneamente vi adempie, sia perchè l’ente ha interesse ed obbligo di ultimare i procedimenti e di verificare se sussistano ipotesi per ulteriori interventi amministrativi (per inammissibilità della sanatoria, etc.).
In ipotesi di controversia tra privati in cui, documentata idoneamente l’istanza, rilevi l’avvenuta successiva formazione del silenzio assenso è dunque onere della parte interessata (nella specie era il D.D.) dimostrare che non si era formato il tacito conseguimento della sanatoria, onere che, come risulta dallo svolgimento delle questioni dibattute, non risulta assolto. Il rigetto dell’appello doveva quindi emergere già da queste considerazioni, sulla base delle quali va corretta e integrata la motivazione della sentenza della Corte capitolina.
4) Un terzo profilo del secondo motivo attiene al mancato rilascio del certificato di abitabilità, anch’esso posto dal ricorrente a fondamento di un’eccezione di inadempimento, per resistere alla domanda di risoluzione del contratto.
Invano parte ricorrente invoca qui la giurisprudenza, riferibile alla compravendita di immobili non oggetto di sanatoria o di cui sia ignota la irregolarità urbanistico-edilizia, che sancisce l’obbligo di consegna del certificato di abitabilità a carico del venditore all’atto della vendita.
Nel momento in cui – nel primo giudizio – insistette per il trasferimento coattivo dell’immobile, il promissario acquirente era edotto della condizione urbanistica incerta del bene (consapevolezza cui fa cenno, per opportune distinzioni, Cass. 8880/00, sentenza alla quale fa invano riferimento il ricorrente per denunciare l’inadempimento di controparte). Dunque per il rilascio del certificato di abitabilità era necessario il completamento della pratica edilizia di sanatoria, al positivo esito della quale il certificato seguiva per legge, come ha rilevato la Corte di appello.
Pertanto il D.D. avrebbe potuto o risolvere a suo tempo il contratto preliminare, facendo valere che al momento della sottoscrizione di esso non era stato informato della parziale abusività e della necessità di sanatoria o, volendo ottenere il trasferimento coattivo, doveva accettare le conseguenze sotto il profilo amministrativo, quali la attesa del formarsi del silenzio assenso o del positivo espresso esito della pratica con il rilascio del provvedimento di condono e del certificato di abitabilità.
5) Con il terzo motivo, parte ricorrente attacca una seconda ratio della motivazione, in ordine sempre al punto della controversia attinente la pretesa improcedibilità della domanda di sanatoria.
La censura attiene a vizi di motivazione che inficerebbero la tesi della Corte di appello, secondo la quale non risultava affatto provato il ritardo della C. nell’inviare al Comune la documentazione richiestale, essendo anzi presumibile che i fosse stata una seconda richiesta tempestivamente ottemperata.
La censura, che invano chiede alla Corte di rivedere una valutazione di merito congruamente e logicamente argomentata, è vanificata sotto un duplice punto di vista.
a) Trattandosi di seconda autonoma ratio della motivazione, sufficiente a reggere la decisione come la prima, è superfluo esaminarla dopo che la prima ratio ha resistito alle doglianze di cui ai primi due motivi.
b) Specificamente è contraddetta e superata d quanto si è detto in ordine alla non configurabilità della improcedibilità ex art. 39, allorquando sia già maturato il termine per il silenzio assenso.
Discende da quanto esposto il rigetto del ricorso e la condanna alla refusione delle spese di lite, liquidate in dispositivo in relazione al valore della lite.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.
Condanna alla refusione delle spese di lite liquidate in Euro 3.000,00 per onorari, Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 1 marzo 2012.
Depositato in Cancelleria il 17 luglio 2012
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