Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con atto notificato in data 7.3.97 la srl ACO (Appalti Comunitari) conveniva in giudizio D.V.E. per sentir dichiarare la risoluzione per grave inadempimento di due contratti preliminari con essa conclusi in data 30.3.1981 e 29.3.1983, aventi ad oggetto la compravendita di due unità immobiliari dalla stessa occupate, in relazione ai quali la convenuta, a fronte del corrispettivo pattuito ammontante complessivamente a L. 226.000.000, si era limitata a versare la somma di L. 105.000.000; chiedeva pertanto che la D. V. fosse condannata al rilascio degli immobili liberi e vuoti da persone e cose, nonchè al risarcimento del danno conseguente alla mancata disponibilità di tali cespiti.
Si costituiva la D.V. deducendo che l’inadempimento era scrivibile alla sola attrice, per cui chiedeva la reiezione della sua domanda, con riserva di proporre azione risarcitoria in separato giudizio. Precisava che il venditore non le aveva dato sufficienti garanzie circa le azioni pendenti per rivendica della proprietà del terreno su cui l’immobile promesso in vendita sorgeva; che vi erano contestazioni sulla legittimità della costruzioni; che un sequestro conservativo gravava sull’immobile stesso; si dichiarava comunque disponibile ad adempiere alle proprie obbligazioni non appena la società attrice avesse regolarizzato ogni questione.
L’adito tribunale di Napoli, con sentenza in data 15.11.2002, ritenute le parti entrambe inadempienti in ugual misura alle obbligazioni scaturenti dai contratti in parola, li dichiarava entrambi risolti, con ogni conseguente statuizione, circa la restituzione delle somme percepite ed il rilascio degli immobili, negando però il diritto delle parti ad ottenere il risarcimento dei danni.
La sentenza veniva appellata dalla D.V. secondo cui il tribunale aveva errato nella valutazione delle inadempienze, essendo gravissime quelle attribuite alla venditrice, sia per le sue false dichiarazioni contrattuali, sia per l’inesistenza di qualsiasi garanzia in ordine al concreto pericolo di evizione e di vizi. Si costituiva la soc. ACO che chiedeva il rigetto dell’impugnazione, formulando a sua volta appello incidentale con riferimento alla pronuncia che aveva ritenute equivalenti gli inadempimenti di entrambi i contraenti, mentre avrebbe dovuto pronunciare la risoluzione dei preliminari per colpa esclusiva della promittente acquirente che non aveva versato il saldo del prezzo.
L’adita Corte d’Appello di Napoli, con sentenza n. 621/05 depositata in data 4.3.2005, in accoglimento del solo appello principale, ritenuto prevalente l’inadempimento della promittente venditrice, rigettava la domanda di risoluzione contrattuale proposta dall’ACO, dichiarando compensate le spese processuali.
Per la cassazione della predetta decisione ricorre la soc. ACO sulla base di due censure. L’intimata non ha svolto attività difensiva. Il Collegio ha autorizzato la redazione della sentenza in forma semplificata.
Motivi della decisione
Con il 1 motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1351, 1453, 1460,1 490, 1497 e 2932 c.c.;
deduce che la Corte d’Appello seguendo un superato orientamento giurisprudenziale, ha affermato che nel contratto preliminare di compravendita, oltre all’obbligazione di prestare il consenso alla stipulazione del contratto definitivo, vanno compresi anche gli obblighi sostanziali discendenti dalla compravendita per cui, così come il promittente venditore ha la possibilità di sottrarsi agevolmente all’osservanza degli obblighi assunti ed ottenere la risoluzione del contratto per un mero calcolo speculativo, a promissario acquirente va accordata "una tutela allargata attraverso la normativa dettata per la vendita". Di conseguenza, con il preliminare, le parti assumono l’obbligazione di stipulare un contratto definitivo ma non le garanzie di cui agli artt. 1476 e 1498 c.c. le quali riguardano invece solo l’atto traslativo della proprietà.
Con il 2 motivo del ricorso si denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1351, 1453, 1460, 1490, 1497 e 2932 c.c.;
Reduce che la corte di merito avrebbe dovuto applicare a beneficio della società il principio da essa invocato inadimplenti non est adimplendum sancito dall’art. 1460 c.c., mentre ha negato ogni rilevanza al grave comportamento serbato dalla promissaria acquirente che era in mora nel pagamento di una notevole parte del corrispettivo della futura compravendita, per cui il contratto andava risolto per suo inadempimento, anche se la promittente venditrice si fosse resa inadempiente della promessa di trasferire la proprietà libera da trascrizione pregiudizievoli all’atto del contratto definitivo.
La corte dunque avrebbe dovuto dichiarare risolto i contratti preliminari per colpa della D.V. e condannarla alla restituzione degli immobili oggetto degli stessi preliminari.
Le due doglianze, congiuntamente esaminate, non hanno pregio.
La giurisprudenza di questa S.C., invero, ritiene inapplicabile al preliminare la garanzia per vizi propria del contratto di vendita definitivo, in quanto l’onere della relativa denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto. Tuttavia la presenza di vizi non considerati al momento della stipula del preliminare, non è circostanza giuridicamente irrilevante in quanto consente al promissario acquirente – tempestivamente immesso nella disponibilità materiale del bene – di agire, tra l’altro, in risoluzione dello stesso preliminare, atteso che incombe pur sempre sul promittente venditore l’obbligo di trasferire l’immobile esente da vizi che lo rendono inidoneo all’uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore ( Cass. n. 477 del 14.1.2010; Cass. n. 10148 del 2004; Cass. n. 16969 del 2005).
Quanto alle censure relative all’ipotizzabilità dell’eccezione d’inadempimento (art. 1460 c.c.) e alla valutazione comparativa dei contrapposti inadempimenti, le stesse si risolvono in questioni di fatto la cui valutazione rientra nel potere discrezionale del giudice di merito ed è quindi incensurabile in questa sede, stante la corretta e coerente motivazione che sorregge l’iter argomentativo della Corte; la stessa, invero ha ritenuto di riformare la sentenza impugnata, nella parte in cui il giudice di prime cure, non aveva considerato che le inadempienze della società avessero comportato l’asserito inadempimento della D.V.. Quest’ultima, poi, insistendo nel manifestare la sua disponibilità ad adempiere la propria obbligazione, si era limitata a chiedere assicurazioni circa la sorte finale del contratto a fronte di quanto era nel frattempo accaduto ed era ancora in corso di attuazione, avendo il fondato timore che potesse in qualche modo pregiudicare il verificarsi dell’effetto traslativo cui il preliminare era diretto, dicendosi sempre disponibile a pagare il residuo prezzo ove la situazione fosse stata "normalizzata".
Conclusivamente, si ritiene di dover rigettare il ricorso; le spese processuali, in omaggio del principio della soccombenza, sono poste a carico dei ricorrenti.
P.Q.M.
la Corte rigetta il ricorso condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali che liquida in Euro 2.500,00, di cui Euro 2.300,00 per onorario, oltre spese generali ed accessori come per legge.
Così deciso in Roma, il 21 giugno 2012.
Depositato in Cancelleria il 19 luglio 2012
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