Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con citazione 2.3.1993 Immobiliare XXXX srl, assumendo di avere nel 1957 su area di sua proprietà, costruito un complesso di tre palazzine, costituito poi a condominio di via della (OMISSIS), disciplinato da regolamento con rogito notarile, di avere alienato le singole unità, restando proprietaria unicamente di due locali ad uso negozio e del piano scantinato, ove esercitava autorimessa con ingresso da via (OMISSIS), di avere nel 1957 accorpato a titolo precario all’appartamento del portiere un’area facente parte dell’autorimessa di mq 18 circa, realizzando una seconda stanza e di avere interesse alla disponibilità di tale porzione illegittimamente detenuta dal condominio, lo conveniva in giudizio per il rilascio del locale ed i danni.
Il convenuto eccepiva l’infondatezza e l’intervenuta usucapione.
Con sentenza 33020/2001 il tribunale, in parziale accoglimento della domanda, dichiarava la proprietà dell’area di mq 18, rigettando le altre domande e compensando le spese, mentre la Corte di appello di Roma, con sentenza 243/06, in accoglimento dell’appello incidentale, dichiarava estinto per usucapione il diritto sulla superficie di mq 18, compensando le spese, richiamando la ctu, il fatto che la precarietà dell’annessione non risultava da alcun titolo, una transazione tra le parti, una sentenza passata in giudicato, la mancata richiesta per 34 anni, e concludendo per un possesso utile all’usucapione.
Ricorre XXXX spa, subentrata alla Immobiliare XXXX srl per fusione per incorporazione e successiva trasformazione con tre motivi, illustrati da memoria, non svolge difese il condominio.
Motivi della decisione
Col primo motivo si lamentano violazione dell’art. 1158 c.c. e vizi di motivazione perchè la prova del possesso utile all’usucapione deve essere fornita dalla parte che chiede il riconoscimento della dedotta fattispecie acquisitiva. Il regolamento e gli allegati dimostrano che la porzione era di proprietà dell’Immobiliare.
Col secondo motivo si lamentano violazione degli artt. 1102 e 1141 c.c. e vizi di motivazione per essere stata sostenuta la mancanza dell’interversio possessionis, stante la mera detenzione per il tramite del portiere.
Col terzo motivo si deducono violazione dell’art. 1100 c.c. e segg., dell’art. 1117 c.c. e segg. e vizi di motivazione perchè ogni modifica del regolamento deve essere presa all’unanimità.
Osserva questa Corte Suprema:
Per la configurabilità del possesso "ad usucapionem", è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo, e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo all’uopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno "ius in re aliena" ("ex plurimis" Cass. 9 agosto 2001 n. 11000), un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rilevare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all’inerzia del titolare del diritto (Cass. 11 maggio 1996 n. 4436, Cass. 13 dicembre 1994 n. 10652).
Nè è denunciabile, in sede di legittimità, l’apprezzamento del giudice di merito in ordine alla validità degli eventi dedotti dalla parte, al fine di accertare se, nella concreta fattispecie, ricorrano o meno gli estremi di un possesso legittimo, idoneo a condurre all’usucapione (Cass. 1 agosto 1980 n. 4903, Cass. 5 ottobre 1978 n. 4454), ove la decisione sia congruamente logica e giuridicamente corretta.
Alla cassazione della sentenza si può giungere solo quando la motivazione sia incompleta, incoerente ed illogica e non quando il giudice del merito abbia valutato i fatti in modo difforme dalle aspettative e dalle deduzioni di parte (Cass. 14 febbraio 2003 n. 2222).
Ciò premesso il primo motivo va respinto perchè trascura di considerare che non si trattava di domanda riconvenzionale ma di eccezione, per cui incombeva sull’attore l’onere della prova e la sentenza a pagina sette rileva che l’appellante confonde la qualità di condomino con quello di comunista della casa del portiere, dimenticando che nel regolamento condominiale tale casa rientrava le parti comuni ai soli appartamenti, per cui, essendo rimasta proprietaria della sola autorimessa e di negozi non lo era di quella parte.
Vanno, invece, accolti, per quanto in motivazione, il secondo ed il terzo.
La sentenza ha dedotto, pagina otto, che la precarietà dell’annessione non risultava da alcun titolo, tanto più che la superficie non era stata richiesta sino al 1992, per ben trentaquattro anni.
L’argomentazione dell’appellante, svolta in primo grado, secondo cui sarebbe intervenuta con il condominio una transazione nel 1967 in base alla quale si riconosceva il suo diritto a non versare gli oneri condominiali proprio per il concesso uso precario, era contrastata dalla sentenza passata in giudicato in data 24.10.1990 della Corte di appello e dal carteggio in atti.
Dalla sentenza emergeva che la transazione era stata invocata in un giudizio di opposizione ad un decreto ingiuntivo per oneri condominiali relativi al servizio di portierato e l’appellante aveva dedotto di non dover pagare perchè proprietaria di soli negozi ed autorimessa.
Tale statuizione richiedeva una più appagante motivazione, tenuto conto della riforma della prima decisione, in considerazione del fatto che il portiere era dipendente della società, che l’alloggio e l’area in contestazione non erano sullo stesso piano e la società aveva sempre pagato le quote condominiali per l’intera superficie, mentre non era in discussione la proprietà dell’autorimessa.
In definitiva va rigettato il primo motivo, con accoglimento del secondo e del terzo e cassazione con rinvio.
P.Q.M.
La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo ed il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, per nuovo esame e per le spese ad altra sezione della Corte di appello di Roma.
Così deciso in Roma, il 25 giugno 2012.
Depositato in Cancelleria il 7 agosto 2012
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