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Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole

Allorquando il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, nè il risarcimento del danno o l’esatto adempimento, nè avvalersi dell’eccezione di cui all’art. 1460 c.c.

Testo non ufficiale. La sola stampa del dispositivo ufficiale ha carattere legale.

Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole

La Corte
premesso che la controversia investe (primo motivo) la questione della competenza dell’assemblea alla approvazione (o revisione) delle tabelle millesimali;
osserva:
Per lungo tempo questa S.C. ha ritenuto che l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali non rientra nella competenza dell’assemblea, ma costituisce oggetto di un negozio di accertamento, il quale richiede il consenso di tutti i condomini; ove tale consenso unanime manchi, alla formazione delle tabelle provvede il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini (cfr. in tal senso: sent. 5 giugno 2008 n. 14 951; 19 ottobre 1988 n. 5686; 17 ottobre 1980 n. 5593; 18 aprile 1978 n. 1846; 8 novembre 1977 n. 4774; 6 marzo 19 67 n. 520).
A sostegno dell’orientamento secondo il quale per la approvazione delle tabelle sarebbe necessario il consenso unanime dei condomini sono stati addotti vari argomenti.
Si è affermato che la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi è regolata direttamente dalla legge, per cui non rientra nella competenza dell’assemblea (sent. 27 dicembre 1958 n. 3952; 9 agosto 1996 n. 7359) oppure si è fatto riferimento alla natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali, nel. senso che, pur non potendo essere considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in quanto con esso i condomini, almeno di solito, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma intendono soltanto determinare quantitativamente tale portata), deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento, con conseguente necessità del consenso di tutti i condomini (sent. 8 luglio 1964 n. 1801) oppure ancora, si è fatto leva sul fatto che, essendo le tabelle millesimali predisposte anche al fine del computo della maggioranza dei condomini (quorum) nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione e alla validità delle deliberazioni assembleari, e quindi non possono formarne oggetto (sent. 6 marzo 1967, cit., per la quale il fatto che le tabelle siano contenute nel regolamento, a norma dell’art. 68 disp. att. c.c., sta semplicemente ad indicare una allegazione formale che non muta la natura intrinseca dell’istituto come innanzi descritta).
Secondo tale orientamento, in conseguenza della inesistenza di una norma la quale attribuisca all’assemblea la competenza a deliberare in tema di tabelle millesimali, la deliberazione di approvazione delle tabelle adottata a maggioranza è inefficace nei confronti del condomino assente o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo (sent. 9 agosto 1996 n. 7359).
La eventuale approvazione a maggioranza di una tabella millesimale non sarebbe, tuttavia, senza effetti.
Si è, in proposito, affermato che le deliberazioni in materia adottate dalla assemblea, sia a maggioranza sia ad unanimità dei soli condomini presenti, configurerebbero una ipotesi di nullità non assoluta, ma soltanto relativa, in quanto non opponibile dai condomini consenzienti, e non obbligherebbero i dissenzienti e gli assenti, i quali potrebbero dedurne la inefficacia secondo i principi generali, senza essere tenuti all’osservanza del termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c. (sent. 6 marzo 1967, cit.; 23 dicembre 1967 n. 3012; 6 maggio 1968 n. 1385; 6 marzo 1970 n. 561; 14 dicembre 1974 n. 4274; nel senso che gli assenti ed i dissenzienti potrebbero far valere la nullità relativa dell’atto, ai sensi dell’art. 1421 cod. civ., costituita dalla loro mancata adesione, cfr. sent. 14 dicembre 1999 n. 14037).
La limitata efficacia da attribuire a tabelle millesimali approvate a maggioranza è stata giustificata con la considerazione che la determinazione dei valori viene attuata agli effetti degli art. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c.: essa riguarda, cioè, la ripartizione delle spese e il funzionamento delle assemblee, ma non incide sui diritti reali, e neppure sul valore reale dei beni; dato che, a norma dell’ultimo comma dell’art. 68 cit., nell’accertamento dei valori in millesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione della cosa, ne consegue che la formazione o la modificazione dei valori millesimali non può che dar luogo a un rapporto di natura personale, le cui diverse determinazioni ben possono avere efficacia limitatamente ai condomini che le posero in essere, senza che, al riguardo, debba dunque parlarsi di nullità assoluta (6 marzo 1967, cit.).
Si è anche ritenuto (sent. 6 marzo 1967, cit.) che la impugnazione non è consentita neppure al successore a titolo particolare nella proprietà dell’appartamento del condomino che ha dato il suo consenso alla approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali: posto, infatti, che gli obblighi dei condomini, relativi ai beni compresi nel condominio, come quello della partecipazione alle spese comuni, o del rispetto della maggioranza assembleare, rappresentano, nell’ambito del particolare istituto, vincoli di natura personale previsti dalla legge (e non dalla volontà delle parti) in diretta dipendenza del diritto reale, essi si trasferiscono automaticamente, anche per atto tra vivi, con il trasferimento di quel diritto, e indipendentemente dalle limitazioni che derivano dalla pubblicità per esso prevista, alla stregua di quanto avviene, a causa del loro carattere ambulatorio, per le obbligazioni propter rem o rei cohaerentes, non potrebbe negarsi che anche le determinazioni necessariamente connesse con quegli obblighi si trasferiscano contemporaneamente con essi nel successore a titolo particolare, in forza del principio per il quale l’oggetto del trasferimento perviene all’acquirente nella stessa misura e con le stesse facoltà con cui esso appartenne al precedente titolare (nemo plus iuris quam ipse habet transferre potest). Tale conclusione troverebbe conferma nella considerazione che la stessa osservanza dei valori millesimali costituisce una obbligazione ex lege, sì che, rappresentando i valori medesimi la valutazione proporzionale della parte rispetto al tutto, ed avendo funzione strumentale al fine precipuo della ripartizione delle spese comuni e della formazione del quorum della maggioranza assembleare, essi vengono, in sostanza, a realizzare la quantificazione e la determinazione concreta di quell’obbligo, con la conseguenza che, con il trasferimento di esso nel successore a titolo particolare, si trasferisce la determinazione concreta dei valori fatta in sede assembleare con il consenso del dante causa, in forza dei principi sopra enunciati.
Secondo un altro orientamento la deliberazione assunta a maggioranza sarebbe affetta da nullità assoluta (e quindi inefficace anche per coloro che hanno votato a favore) ove non sia stata assunta con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino anche la metà del valore dell’edificio, mentre sarebbe affetta da nullità relativa derivante dalla loro mancata adesione solo nei confronti degli assenti e dissenzienti ove assunta con la maggioranza in questione (sent. 24 novembre 1983 n. 7040; 9 febbraio 1985 n. 1057).
È stata anche prospettata la semplice inefficacia della delibera di approvazione non all’unanimità dei condomini, da ritenere condizionata al raggiungimento in epoca successiva del consenso unanime verificatosi in virtù dell’applicazione di fatto delle tabelle da parte dei condomini assenti (sent. 17 ottobre 1980 n. 5593).
È comunque costante l’affermazione che nel comportamento dei condomini assenti i quali abbiano pagato i contributi condominiali secondo la tabelle approvate a maggioranza è possibile individuare una accettazione delle tabelle stesse, non vertendosi in tema di effetti reali, per cui il consenso alla approvazione delle tabelle, non postulando il requisito di particolari requisiti formali, può ben manifestarsi per facta concludentia (sent. 8 novembre 1977 n. 4774; 19 ottobre 1988 n. 5686).
Principi analoghi sono stati affermati con riferimento alla modifica delle tabelle millesimali.
Si è, pertanto, ritenuto che la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese straordinarie secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta applicazione delle stesse tabelle per più anni (sent. 16 luglio 1991 n. 7884; 19 ottobre 1988 n. 5686) , può assumere il valore di unico comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica delle tabelle millesimali da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della disciplina sulla ripartizione delle spese condominiali, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco di tutti i condomini (sent. 17 maggio 1994 n. 4814).
Il consenso non potrebbe, invece, dedursi dal comportamento tenuto da quei condomini che nella assemblea abbiano già espresso dissenso dalla approvazione delle tabelle millesimali, in quanto, in presenza della loro esplicita volontà, non è lecito ricercare una contraria volontà tacita o presunta che sulla prima dovrebbe prevalere (sent. 9 febbraio 1985 n. 1057; nel senso che i condomini, partecipando alle assemblee per tre anni ed effettuando i pagamenti in conformità delle nuove tabelle, non manifestano per facta condudentia quel consenso che avevano espressamente negato in occasione della relativa delibera condominiale cfr. sent. 28 aprile 2005 n. 8863) o dal comportamento degli acquirenti (sent. 9 agosto 1996 n. 7359).
Si distacca implicitamente, ma immotivatamente, da tale orientamento la sentenza 11 febbraio 2000 n. 1520, secondo la cui “massima” la modifica delle tabelle millesimali già esistenti, ovvero la creazione di tali tabelle, costituisce facoltà riservata all’assemblea dei condomini, e non rientra i compiti dell’amministratore di condominio.
Gli argomenti addotti per sostenere la tesi della incompetenza della assemblea in ordine alla approvazione delle tabelle millesimali non sembrano convincenti.
In ordine all’argomento secondo il quale la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi è regolata direttamente dalla legge, per cui non rientra nella competenza dell’assemblea, si può obiettare che: a) la legge non regola le concrete modalità di determinazione dei millesimi, ma si limita a stabilire che essi debbono essere espressione del valore di ogni piano o porzione di piano, escludendo l’incidenza di determinati fattori (art. 68 disp. att. c.c.); b) se la determinazione dei valori delle singole unità immobiliari e la loro espressione in millesimi fosse effettivamente regolata dalla legge, nel senso di escludere ogni margine di discrezionalità, non si comprenderebbe per quale motivo le tabelle millesimali dovrebbero essere necessariamente approvate all’unanimità o formate in un giudizio da svolgere nel contraddittorio di tutti i condomini, potendo, in teoria,, addirittura provvedere l’amministratore.
La affermazione che la necessità della unanimità dei consensi dipenderebbe dal fatto che la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali costituirebbe un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni è in contrasto con quanto ad altri fini sostenuto nella giurisprudenza di questa S.C. e cioè che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti (sent. 25 gennaio 1990 n. 431; 20 gennaio 1977 n. 298; 3 gennaio 1977 n. 1; nel senso che non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza di un condomino nell’assemblea nel caso in cui questa abbia per oggetto la approvazione delle tabelle millesimali, in quanto tale approvazione, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti, cfr. sent. 28 giugno 1979 n. 3634).
Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge. L’approvazione del risultato di una operazione tecnica non importa la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni o di dubbi: il valore di una cosa è quello che è e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale.
Il fine dei condomini, quando approvano il calcolo delle quote, non è quello di rimuovere l’incertezza sulla proporzione del concorso nella gestione del condominio e nelle spese: incertezza che non esiste perché il rapporto non può formare oggetto di discussione, dovendo essere determinato sulla base di precise disposizioni; il fine dei condomini è solo di quello di prendere atto della traduzione in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente e per conseguire questo scopo non occorre un negozio il cui schema contempla come intento tipico l’eliminazione dell’incertezza. mediante accertamento e declaratoria della situazione preesistente.
In definitiva, la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti: l’atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà, donde il difetto di note negoziali.
Ciò senza considerare che se l’atto di approvazione delle tabelle millesimali dovesse avere natura negoziale, resterebbe da chiarire quale sarebbe il fondamento giuridico della loro c.d. formazione giudiziale, essendo eccezionali le ipotesi in cui la sentenza del giudice può sostituire il consenso (anche se dovuto) delle parti.
Se, invece, si considera che in base all’art. 68 disp. att. c.c. le tabelle servono agli effetti di cui agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., cioè ai fini della ripartizione delle spese e del computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea, si avverte subito la difficoltà di supporre che una determinazione ad opera dell’assemblea possa incidere sul diritto di proprietà del singolo condomino. Una determinazione che non rispecchiasse il valore effettivo di un piano o di una porzione di piano rispetto all’intero edificio potrebbe risultare pregiudizievole per il condomino, nel senso che potrebbe costringerlo a pagare spese condominiali in misura non proporzionata al valore della parte di immobile di proprietà esclusiva, ma non inciderebbe sul diritto di proprietà come tale, ma piuttosto sulle obbligazioni che gravano a carico del condomino in funzione di tale diritto di proprietà, a cui si può porre riparo mediante la revisione della tabella ex art. 69 disp. att. c.c.
Un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, poi, dovrebbe risultare per iscritto; non sembra possibile, pertanto, sostenere che il consenso dei condomini che non hanno partecipato alla delibera di approvazione delle tabelle millesimali potrebbe essere validamente manifestato per facta concludentia dal comportamento dagli stessi tenuto successivamente alla delibera stessa, a prescindere dal fatto che è difficile attribuire un valore negoziale alla manifestazione di volontà dei condomini diretta alla approvazione della delibera (cioè di assunzione di un impegno nei confronti di coloro che hanno votato nello stesso modo e di proposta contrattuale nei confronti degli altri condomini) sia al comportamento degli altri condomini successivo alla delibera (cioè di accettazione di una proposta).
Anche la affermazione secondo la quale le tabelle millesimali, essendo predisposte anche al fine del computo delle maggioranze nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione ed alla validità delle deliberazioni assembleari e non possono quindi formarne oggetto, sembra in contrasto con la giurisprudenza secondo la quale un criterio di identificazione delle quote di partecipazione condominiale, dato dal rapporto tra il valore delle proprietà singole ed il valore dell’intero edificio, preesiste alla formazione delle tabelle millesimali e consente di valutare (ove occorre a posteriori ed in giudizio) se i quorum di costituzione dell’assemblea e di deliberazione sono stati raggiunti, per cui le tabelle agevolano, ma non condizionano addirittura lo svolgimento delle assemblee ed in genere la gestione del condominio (cfr., in tal senso, da ultimo: sent. 25 gennaio 1990, cit.; 20 gennaio 1977, cit.; 3 gennaio 1977, cit.).
In ordine alla affermazione che la deliberazione con la quale l’assemblea dovesse approvare non all’unanimità le tabelle millesimali i sarebbe affetta da nullità assoluta (e quindi inefficace anche per coloro che hanno votato a favore) ove non assunta con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino anche la metà del valore dell’edifico, mentre sarebbe affetta da nullità relativa solo nei confronti degli assenti e dissenzienti, ove assunta con la maggioranza in questione, è agevole osservare che presuppone una distinzione tra nullità relativa e nullità assoluta di cui non vi traccia nella legge ed è affetta da una intima contraddizione, in quanto se si parte dalla premessa che l’assemblea non ha il potere di deliberare a maggioranza, non si riesce a comprendere come, a seconda della maggioranza raggiuntar il vizio sarebbe di maggiore o minore gravità.
Da un punto di vista pratico la tesi della natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali presenta, poi, degli inconvenienti.
Non va, infatti, dimenticato che i contratti vincolano solo le parti ed i loro successori a titolo universale. Il considerare una tabella millesimale vincolante per i condomini solo in virtù del consenso dagli stessi, espressamente o tacitamente manifestato, comporterebbe la inefficacia della tabella stessa nei confronti di eventuali aventi causa a titolo particolare dai condomini, con la conseguenza che ad ogni alienazione di una unità immobiliare dovrebbe far seguito un nuovo atto di approvazione o un nuovo giudizio avente ad oggetto la formazione della tabella.
Una volta chiarito che a favore della tesi della natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio.
In senso contrario non sembra si possa sostenere (sent. 6 marzo 1967, cit.) che la allegazione delle tabelle al regolamento è puramente formale, ma non significa anche identità di disciplina in ordine alla approvazione.
In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente.
Va, infine, rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.
Negli ultimi tempi si è affermato un orientamento il quale si distingue inconsapevolmente da quello “tradizionale” e secondo il quale in tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora abbiano natura convenzionale – in quanto predisposte dall’unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini – possono, nell’ambito dell’autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.; ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa perché approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale – le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal comma 2 dell’art. 1136 c.c. (in relazione all’art. 1138, comma 3, c.c.) ovvero con atto dell’autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall’assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal comma 2 dell’art. 1136 c.c. (sent. 28 giugno 2004 n. 11960; in senso conforme cfr.: sent. 23 febbraio 2007 n. 4219; 25 agosto 2005 n. 17276; sembra operare un sintesi tra il nuovo ed il precedente orientamento la sentenza 28 aprile 2005 n. 8863, per la quale l’adozione di nuove tabelle millesimali a modifica di quelle allegate a regolamento contrattuale deve essere deliberata con il consenso di tutti i condomini e, in presenza di espresso dissenso, non può ritenersi prevalere una volontà diversa, tacita o presunta, essendo quest’ultima di per sé intrinsecamente equivoca; non è ben chiaro il pensiero della sentenza 22 novembre 2000 n. 15094, la cui “massima” afferma che la divergenza tra i valori reali dei piani o delle porzioni di piano, rapportati al medesimo, e le tabelle millesimali derivata da innovazioni e ristrutturazioni successive all’atto che le approva giustifica la revisione delle stesse ad opera dell’assemblea condominiale, dei condomini per contratto, ovvero dell’autorità giudiziaria).
Tale nuovo orientamento, però, non chiarisce, in primo luogo, come possano esservi tabelle millesimali approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale, se la precedente giurisprudenza aveva escluso una competenza dell’assemblea in merito, e, in secondo luogo, sembra porsi in contrasto la precedente giurisprudenza in tema di c.d. regolamento condominiale di origine “contrattuale”; tale giurisprudenza, infatti, aveva chiarito che occorre distinguere tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali e che solo per le seconde è necessario, ai fini della loro modifica, l’accordo di tutti i partecipanti, mentre le prime sono modificabili con le maggioranze previste dalla legge, precisando ulteriormente che: a) sulla diversa natura dei due gruppi di disposizioni e sul diverso loro regime di modificabilità non può incidere la loro comune inclusione nel regolamento (sent. 14 novembre 1991 n. 12173); b) hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetti ad altri (sent. 30 dicembre 1999 n. 943); sulla base di tali premesse non sembra, in linea di principio, non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ. , siano allegate ad un regolamento di origine c.d. “contrattuale”, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 comma 1, cod. civ. (in senso conforme cfr. implicitamente la sentenza 2 giugno 1999 n. 5399, la quale, con riferimento ad una ipotesi in cui le tabelle allegate al c.d. regolamento contrattuale non avevano rispettato il principio della proporzionalità di cui all’art. 68 disp. att. cod. civ., ha affermato che le tabelle millesimali allegate a regolamento contrattuale non possono essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i condomini o per atto dell’autorità giudiziaria).

P.Q.M.

si dispone la trasmissione degli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.

Testo non ufficiale. La sola stampa del dispositivo ufficiale ha carattere legale.

Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole

Svolgimento del processo

M.S., in qualità di titolare dell’impresa individuale "Moby Line", convenne in giudizio dinanzi al tribunale di Cuneo la propria compagnia assicurativa, Ras s.p.a., chiedendone la condanna al pagamento della somma di L. 100 milioni a titolo di indennizzo in conseguenza di un furto subito nel (OMISSIS). Il valore delle merci sottratte, pari a L. 102 milioni, era stato accertato dai periti nominati da entrambe le parti contrattuali.

La compagnia assicurativa, nel costituirsi, chiese il rigetto della domanda, sostenendo che la polizza-furto stipulata con l’attrice non prevedeva la garanzia "a primo rischio assoluto", pattuizione che – costituendo deroga alla regola generale proporzionale di cui all’art. 1907 c.c. – doveva essere provata per iscritto ai sensi dell’art. 1988 c.c., e non mediante prova orale, come richiesto dall’attrice.

Il giudice di primo grado respinse la domanda.

La sua impugnazione fu rigettata dalla corte di appello di Torino (salvo che per il capo della sentenza relativo alle spese processuali).

La pronuncia della corte piemontese è stata impugnata da M. S. con ricorso per cassazione sorretto da 8 motivi.

Resiste con controricorso la Ras s.p.a..
Motivi della decisione

Il ricorso è fondato per quanto di ragione.

Con il primo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione di norme di diritto (artt. 1888 e 2725 c.c.).

Il motivo è fondato, avendo la corte territoriale unitariamente considerato tutte le prove orali dedotte dalla ricorrente senza distinguere tra prova per testi (correttamente dichiarata inammissibile) e prova per interpello (di converso ammissibile, nella specie) diretta a provocare la confessione della parte interrogata, rispetto alla quale non risulta legittimamente predicabile l’evocato divieto di cui all’art. 1888 e 2725 c.c..

Con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1321, 1326, 1341, 1362, 1363, 1366, 1361 e 1453 c.c..

Con il terzo e quarto motivo, si denuncia il vizio di insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia.

Con il quinto motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1907 e 1988 c.c..

Le doglianze, da esaminarsi congiuntamente attesane la intrinseca connessione logica, sono nel loro complesso fondate.

La natura di negozio a prestazioni corrispettive del contratto di assicurazione, difatti, comporta che, tra le prestazioni di ciascuna delle parti, debba esistere e permanere un costante equilibrio sinallagmatico, onde l’interpretazione delle singole clausole contrattuali non meno che la valutazione – anche presuntiva – del complessivo tessuto negoziale deve rispondere a tale criterio, integrato da quello, di carattere generale, della buona fede.

Ne consegue che la determinazione del premio di polizza non può non assumere valore determinante al fine di accertare quale sia il limite massimo dell’obbligazione facente capo all’assicuratore, onde quell’equilibrio sinallagmatico possa dirsi in concreto rispettato.

Non è contestato, tra le parti, che il premio fissato e corrisposto dalla ricorrente alla compagnia assicurativa corrispondesse ad un tipo di garanzia c.d. "a primo rischio assoluto" (la difesa della Ras essendosi, in proposito, limitata ad evocare, del tutto genericamente, presunte "percentuali di aumento", senza alcuna ulteriore e più soddisfacente indicazione).

Non appare pertanto appagante, sul piano logico-interpretativo, la motivazione adottata dalla corte territoriale che discorre, in proposito, di "elemento indiziario-presuntivo vago, isolato e non certo inequivoco", apparendo, di converso, tale circostanza sicuramente rilevante (se non decisiva) al fine di ricostruire il reale intento dei contraenti nel rispetto del più volte evocato sinallagma negoziale e in ossequio al principio di buona fede nell’interpretazione (che, nei casi incerti, non può non dipanarsi secondo itinerari logici volti all’approdo verso il favor per la parte che aderisce ad un contratto già predisposto, sostanziandosi se del caso di contenuti centra stipulatorem).

Più volte è stato affermato, da questa corte regolatrice, il principio della necessaria corrispondenza tra ammontare del premio e contenuto dell’obbligazione dell’assicuratore, sia pur nelle speculari ipotesi in cui era l’assicuratore ad invocare la decisiva rilevanza del sinallagma contrattuale sul piano funzionale, oltre che genetico (Cass. 9678/97; 6933/99; 6388/2001), principio che, a più forte ragione, deve trovare applicazione con riguardo alla posizione dell’assicurato.

Nella specie, la valutazione della necessaria corrispondenza del premio versato al tipo di rischio assicurato ed alla garanzia conseguentemente prestata risultava e risulta l’irrinunciabile asse portante dell’indagine ermeneutica, nella cui orbita erano e sono destinate a ruotare le ulteriori circostanze di fatto esaminate dal giudice territoriale, ivi inclusa la (oggettivamente equivoca) espressione contenuta nella polizza assicurativa – nella parte in cui si discorre, con riguardo all’oggetto dell’assicurazione, di "forma fissa", sintagma che non appare irredimibilmente incompatibile con la copertura di un rischio "primo ed assoluto", sì come opinato dalla corte territoriale – ed il mancato richiamo all’art. 22 delle condizioni generali di assicurazione, segnatamente alla luce dell’espresso richiamo viceversa operato alle clausole immediatamente precedente e successiva della convenzione negoziale oggetto di controversia.

All’accoglimento dei motivi dianzi esaminati consegue assorbimento della sesta e settima doglianza rappresentate in ricorso.
P.Q.M.

La corte accoglie il ricorso p.q.r., cassa e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla corte di appello di Torino in altra composizione.

Testo non ufficiale. La sola stampa del dispositivo ufficiale ha carattere legale.

Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole

Motivi della decisione

Preliminarmente deve procedersi alla riunione dei ricorsi in quanto proposti contro la medesima sentenza.
Venendo quindi all’esame del ricorso principale, si rileva che la S. con il primo motivo, denunciando violazione o falsa applicazione dell’art. 720 c.c., censura la sentenza impugnata per non aver preso in considerazione la richiesta dell’esponente di vendita all’incanto dell’immobile oggetto di comunione tra le parti, attesa la volontà di entrambe le parti di rendersi acquirenti per l’intero di tale bene.
La ricorrente principale osserva che la Corte territoriale ha così disatteso il principio giurisprudenziale consolidato secondo cui la richiesta di attribuzione in proprio favore dell’intero immobile da parte di un condividente sul presupposto della sua indivisibilità, attenendo alle modalità di attuazione della divisione, è proponibile per la prima volta anche nel giudizio di appello, non costituendo una domanda nuova; pertanto la precedente richiesta del B. di attribuzione dell’intero bene formulata nel giudizio di primo grado non poteva essere preclusiva di quella espressa dall’appellante.
Inoltre la S. assume che il giudice di appello ha ritenuto erroneamente che a favore della decisione di attribuire la proprietà dell’immobile suddetto all’appellato conduceva in ogni caso la considerazione dell’occupazione di esso da parte sua in forza di contratto di locazione stipulato con l’appellante; invero non è stato considerato che l’attribuzione del bene al B. avrebbe comportato l’estinzione del rapporto di locazione per confusione nello stesso soggetto delle qualità di locatore e conduttore.
Con il secondo motivo la S. deduce l’erronea e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata nell’esprimere le considerazioni che l’avevano indotta alla scelta operata circa l’attribuzione dell’immobile oggetto di comunione tra le parti; infatti l’unico criterio che aveva condotto a tale decisione (già enunciato in sede di esposizione del primo motivo) si rivelava insufficiente a fondare le ragioni da parte del giudice di merito relative all’esercizio del proprio potere discrezionale al riguardo, non rispondendo il predetto parametro all’interesse comune dei condividenti.
Le enunciate censure, da esaminare congiuntamente per ragioni di connessione, sono in parte infondate ed in parte inammissibili per difetto di interesse.
La Corte territoriale, premessa l’indivisibilità dell’immobile in questione adibito a negozio, ha ritenuto condivisibile la decisione del giudice di primo grado che, in presenza della sola richiesta del B. di attribuzione in proprio favore del bene (richiesta formulata in sede di precisazione delle conclusioni), aveva provveduto in conformità, considerato altresì che la vendita all’incanto degli immobili indivisibili configura ai sensi dell’art. 720 c.c. un criterio residuale.
Tale convincimento è corretto sul piano logico – giuridico, posto che in effetti la S. nel primo grado di giudizio non solo non aveva chiesto a sua volta l’attribuzione del bene oggetto di comproprietà con il B., ma anzi aveva concluso per il rigetto della domanda attrice avente ad oggetto la divisione dell’immobile; pertanto si deve osservare da un lato che il Tribunale di Venezia, non essendo stato chiamato a decidere su due contrapposte domande di attribuzione, non ha dovuto applicare alcun criterio preferenziale nella scelta del condividente cui attribuire il bene, e dall’altro che l’orientamento giurisprudenziale richiamato dalla ricorrente principale sopra enunciato è irrilevante nella fattispecie laddove, essendovi già stata in primo grado una richiesta di attribuzione dell’immobile da parte del B. non seguita da analoga richiesta in tal senso da parte della S., la domanda al riguardo formulata da quest’ultima per la prima volta in appello era ormai preclusa dal fatto che il giudice di primo grado aveva correttamente provveduto in proposito.
Da tali considerazioni consegue poi l’inammissibilità per difetto di interesse dei profili di censura relativi all’esercizio del potere discrezionale del giudice della divisione nell’attribuzione all’uno o all’altro dei condividenti del bene indivisibile, considerato che la mancata presenza di due contestuali richieste da parte dei condividenti stessi (anzi può aggiungersi che la S. in appello si è limitata a chiedere la vendita all’incanto dell’immobile) ha comportato l’insussistenza in radice di una tale questione, in realtà trattata solo “ad abundantiam” dalla Corte territoriale.
Con il terzo motivo la S., deducendo violazione dell’art. 720 c.c., censura la sentenza impugnata per aver confermato le valutazioni del giudice di primo grado anche con riferimento al debito da conguaglio a carico del B., essendo stata omessa la sua rivalutazione con riferimento alla data della pronuncia d’appello.
La censura è infondata.
Deve premettersi che la sentenza di primo grado aveva stabilito un conguaglio di lire 96.390.000 in favore della S. ed a carico del B., e che tale statuizione non risulta essere stata oggetto di censure in appello da parte della attuale ricorrente principale, che in effetti lamenta la mancata rivalutazione d’ufficio del predetto importo da parte del giudice di appello con riguardo al periodo intercorso tra la decisione di primo grado e quella di secondo grado.
Orbene, se non può dubitarsi che il debito da conguaglio che grava sul condividente assegnatario di un immobile indivisibile ha natura di debito di valore, dunque rivalutabile anche d’ufficio dal giudice, nondimeno questa rivalutazione è dovuta se e nei limiti in cui nel frattempo vi sia stata una apprezzabile lievitazione del prezzo di mercato del bene tale da comportare una chiara sproporzione nel valore delle quote di cui sono rispettivamente titolari i condividenti e quindi una alterazione della funzione di riequilibrio cui il conguaglio è finalizzato; pertanto gli evidenziati poteri officiosi da parte del giudice della divisione non comportano l’insussistenza di un onere di allegazione della parte circa l’avvenuta verificazione di tale evento, tanto più che l’eventuale rivalutazione non può essere perseguita maggiorando automaticamente il prezzo del bene in base all’indice di svalutazione monetaria intervenuta “medio tempore”, in quanto spesso gli immobili si rivalutano con un ritmo diverso rispetto a quello della svalutazione della moneta secondo gli indici ISTAT.
Nella fattispecie quindi la S. nel giudizio di appello avrebbe dovuto dedurre una notevole lievitazione del mercato immobiliare nella zona in cui era ricompreso l’immobile oggetto di comunione tra le parti nel periodo intercorrente tra la decisione di primo grado e quella di secondo grado tale da incidere verosimilmente sulla misura del conguaglio dovuto, e dunque da sollecitare i poteri anche officiosi di accertamento da parte del giudice; in assenza di una simile attività di allegazione da parte dell’appellante la censura sollevata in questa sede deve essere disattesa.
Il ricorso principale deve quindi essere rigettato.
Occorre a tal punto esaminare il ricorso incidentale incentrato su di un unico motivo con il quale il B., deducendo violazione o falsa applicazione degli artt. 91-92 c.p.c., censura la sentenza impugnata per aver rigettato l’appello incidentale con il quale l’esponente aveva richiesto la riforma della sentenza di primo grado nella parte in cui aveva compensato le spese di giudizio data “la natura della controversia”; tale assunto secondo il ricorrente incidentale sarebbe stato condivisibile qualora vi fosse stata una sostanziale comune volontà delle parti di procedere allo scioglimento della comunione, mentre nella specie, a fronte della domanda in tal senso introdotta dal B., la convenuta aveva chiesto la permanenza dello stato di comunione, cosicché la S., soccombente, avrebbe dovuto essere condannata al risarcimento delle spese del grado.
La censura è infondata.
Il giudice di appello ha ritenuto in proposito condivisibile la valutazione del Tribunale di Venezia circa la sussistenza di gravi motivi per la compensazione tra le parti delle spese, data la natura della controversia.
Tale convincimento non merita censure, posto che il provvedimento di compensazione delle spese per giusti motivi non deve essere necessariamente supportato da una specifica motivazione ad esso relativa, allorché le ragioni giustificatrici dello stesso siano desumibili dal complesso della motivazione addotta a sostegno della adottata statuizione; pertanto nella specie il provvedimento di compensazione totale delle spese è stato adeguatamente motivato con riferimento alla natura della controversia, considerato che soltanto la c.t.u. aveva consentito di rilevare la natura indivisibile del bene oggetto di comunione tra le parti, costituente la questione fondamentale dibattuta nel giudizio di primo grado.
Anche il ricorso incidentale deve quindi essere rigettato.
Ricorrono giusti motivi, avuto riguardo alla reciproca soccombenza, per compensare interamente tra le parti le spese di giudizio.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi, li rigetta entrambi e compensa interamente tra le parti le spese di giudizio.

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