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L’art. 1027 c.c. definisce la servitù prediale un peso che viene imposto ad un fondo (proedium = fondo) in modo che esso serva ad un altro fondo di un diverso proprietario.
In materia di condominio troviamo un esempio di servitù, infatti alcune parti dell’edificio cioè quelle comuni «servono» alle proprietà esclusive.
E’ possibile applicare la disciplina delle servitù al condominio nei rapporti tra quest’ultimo ed i terzi. Questo è il caso di una parte del cortile che può servire da passaggio da parte di un vicino per tanti anni.
In tal caso si costituisce la servitù per usucapione.
Per evitare ciò l’amministratore del condominio dovrebbe evitare l’attraversamento illegale del cortile perchè cio’ potrebbe divenire un presupposto successivo alla servitu’.
Se poi si è d’accordo sulla servitu’ a favore di terzi, è necessario il consenso dell’unanimità dei condòmini, in virtù del disposto di cui all’art. 1108, 3° co., c.c., applicabile anche al condominio negli edifici per il rinvio contenuto nell’art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione (Cass. 30-3-1993, n. 3865).
Quando si costituisce una servitù a favore del condominio, ed a carico del fondo di un terzo, la giurisprudenza stabilisce che si verifica un’unica servitù comune a tutti i partecipanti del condominio, che viene esercitata indistintamente da tutti i condòmini nel loro interesse collettivo (Cass. 1-10-1997, n. 9573).

L’ipotesi relativa allo scioglimento del condominio è contemplata dall’art. 61, disp. att. c.c., il quale, al 1° co., dispone che qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Quanto al concetto di edificio autonomo, tale fattispecie ricorre allorquando «in uno stesso condominio vi siano più corpi di fabbrica, oppure in uno stesso edificio vi siano più ali, ognuna dotata di proprio ingresso, scala, ascensore etc.» (DE GRANDI).
Il concetto stesso di «edifici autonomi» esclude che il risultato della separazione possa portare ad una forma di autonomia meramente amministrativa, in quanto il termine «edificio», più che ad un concetto di gestione, va riferito ad una costruzione dotata di autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo (Cass. 18-7-1963, n. 1964). Interferenze di carattere amministrativo possono residuare dopo lo scioglimento, ma devono riguardare parti dell’edificio che possono rimanere in comune ai sensi dell’art. 62, disp. att. c.c. Al di fuori di interferenze relative alla gestione di beni comuni, «se la separazione del complesso immobiliare non può attuarsi se non mediante interferenze ben più gravi interessanti la sfera giuridica di altri condomìni, alla cui proprietà verrebbero ad imporsi limitazioni, servitù od altri oneri reali, è da escludere che l’edificio scorporando possa avere una propria autonomia strutturale» (SFORZA).
La giurisprudenza ha precisato che nel caso in cui, una volta sciolto il condominio, rimangano in comune alcuni dei beni di cui all’art. 1117 c.c., questi ultimi restano soggetti non alla disciplina della comunione in generale, ma a quella del condominio negli edifici, la cui applicabilità prescinde dalla circostanza che i piani o le porzioni di piano, servite da quelle cose, si trovino in edifici distinti (Cass. 5-1-1980, n. 65). In questa ipotesi di scioglimento parziale, si pone il problema di determinare quale sia il regolamento applicabile per la disciplina delle parti rimaste in comune: secondo la giurisprudenza, relativamente a tali parti permane l’operatività della disciplina condominiale, con la conseguenza che resta attribuito all’assemblea unitaria originaria l’approvazione delle delibere ad esse relative (Cass. 16-3-1981, n. 1440).
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal 2° co. dell’art. 1136 c.c., cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, o è disposto dall’Autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione (art. 61, 2° co., disp. att. c.c.). La giurisprudenza ha affermato che in questa ultima ipotesi la maggioranza va calcolata con riferimento a tutti i partecipanti del condominio oggetto dello scioglimento (App. Napoli 28-6-1962), e che il terzo dei proprietari che possono richiedere lo scioglimento giudiziale si riferisce al numero delle persone e non alle quote (Cass. 11-2-1974, n. 397).
L’art. 62, 2° co., disp. att. c.c., dispone che qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal 5° co. dell’art. 1136 c.c., ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell’edificio. Come è stato osservato (SFORZA), in questo caso lo scioglimento non può essere disposto dall’Autorità giudiziaria, in quanto questa non ha il potere di imporre l’esecuzione di innovazioni, ma può essere deliberato esclusivamente dalla assemblea di condominio, con le maggioranze sopra richiamate.

Secondo la giurisprudenza i vani scantinati sono ubicati sopra il suolo su cui sorge l’edificio e sotto il piano terreno (o livello di campagna).
In questo modo si esclude che i vani scantinati facciano parte del sottosuolo.
Essi possono presumersi comuni in quanto destinati all’uso e al godimento collettivo.
Un locale seminterrato comunicante, attraverso una botola, con un locale adibito a negozio al piano terreno, non può considerarsi di proprietà comune, perchè non può essere usato dagli altri condòmini, né svolge funzione necessaria per l’esistenza dell’edificio, e rientra invece, nella proprietà esclusiva del soprastante locale (Cass. 17-8-1993, n. 8376).

Le scale, che vengono ricomprese dall’art. 1117, n. 1, c.c. sono strutture presenti tra le parti comuni dell’edificio.
Esse sono composte da manufatti cioè gradini, corrimano, ballatoi, pareti, soffitti, impiailluminazione, «che consentono l’accesso pedonale dal piano terreno ai diversi piani inferiori e superiori dell’edificio» (TAMBORRINO).
Le scale sono comuni anche ai proprietari delle unità immobiliari del piano terreno con accesso dalla strada.
Esse infatti per loro natura, sono elementi necessari all’esistenza stessa dello stabile e servono a tutti i condòmini.
Le scale sono di comproprietà non solo in edifici divisi per piani, ma anche per edifici limitrofi appartenenti a proprietari diversi, o edifici autonomi (Cass. 1-3-1995, n. 2324).
In un condominio con più scale, esse sono intese come bene comune solo dei condòmini proprietari di quegli appartamenti che ne usufruiscono.
Pertanto se viene decisa l’installazione di un ascensore in una delle scale, non si può opporre alla relativa delibera assembleare il proprietario di un appartamento servito da un’altra scala.
Sono anche parti comuni i pianerottoli ed i balconi di cui sono dotate le scale, sempre che siano accessibili unicamente da queste (Cass. 13-12-1979, n. 6502).
Sono di proprietà esclusiva le scale che forniscono accesso all’unità immobiliare di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, o interne alla stessa o che, sono di accesso a terrazze soprastanti o a locali sottostanti di proprietà esclusiva.
Il condòmino può allungare le scale comuni fino all’ultimo piano quando decide di operare una sopraelevazione.
Le nuove scale devono avere però le stesse caratteristiche delle rampe preesistenti (Cass. 28-9-1973, n. 2436).
Ciascun condomino può fare diverso uso della scale comuni persino realizzare un’apertura su di essa. La cosa importante è che essa non determini alcun mutamento alla conformazione ed allo spazio di queste ultime, non ne limiti il godimento da parte degli altri condòmini, e non determini alcun danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza ed al decoro architettonico dell’edificio.
La disciplina che regola l’uso della cosa comune lecita è quella presente all’art. 1102 c.c. (Cass. 20-6-1977, n. 2589).