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Si tratta della concessione della sanatoria per abusi formali.
La L. 47/85, all’art. 13, stabilisce che può essere richiesta la sanatoria per quelle opere realizzate in assenza o in difformità (totale o parziale) dalla concessione o autorizzazione ottenuta per la loro esecuzione, che risultino comunque conformi alle leggi e agli strumenti urbanistici vigenti.
Per il rilascio dell’autorizzazione in sanatoria è richiesto:
1) che l’opera abusiva sia, durante la sua realizzazione e al momento della presentazione della domanda, conforme agli strumenti urbanistici generali e di attuazione approvati;
2) il pagamento, della sanatoria, avviene secondo quanto previsto dagli artt. 3, 5, 6 e 10 della L. 10/77, e con una somma determinata dall’autorità comunale.
IL pagamento è spesso oneroso per una duplice finalità.
In questo si assicura la partecipazione dell’autore della violazione agli oneri urbanistici e, dall’altro la riparazione del danno arrecato all’interesse pubblico.
Il provvedimento sanante legittima sul piano amministrativo l’opera abusiva.
Quando viene avviata la procedura di sanatoria l’azione penale relativa alle violazioni edilizie rimane sospesa. Il rilascio del provvedimento annulla l’illecito urbanistico.
Il capo IV della L. 47/85 prevede, oltre alla sanatoria generale, un’ulteriore e speciale procedura di sanatoria per le opere realizzate in violazione degli strumenti urbanistici vigenti e in assenza di concessione o autorizzazione o in difformità da esse.
La sanatoria riguarda le opere ultimate (o interrotte a seguito di provvedimento amministrativo o giurisdizionale) entro il 31 dicembre 1993, ed eseguite:
a) senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire, oppure in difformità da esse;
b) su licenza o concessione o autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace.
Secondo l’art. 39 della L. 724/94, tali opere che non devono aver comportato un ampliamento del manufatto superiore al 30% della volumetria dell’originaria costruzione o un ampliamento superiore a 750 metri cubi.
Queste leggi sono state modificate dalla L. 662/96, per ottenere una repressione dell’abusivismo edilizio e snellire ed oggettivizzare le procedure di regolarizzazione delle strutture abusive.
La sanatoria viene concessa, secondo un meccanismo del silenzio-assenso, dopo un anno dalla data di entrata in vigore della L. 662/96 (ossia dal 1° gennaio 1997).

Generalità – Ai sensi dell’art. 31, lett. d), della L. 5-8-1978, n. 457 sono interventi di ristrutturazione «quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente».
La ristrutturazione può comportare un aumento di superficie utile, ma non aggiunte di volumi in ampliamento, né sopraelevazioni, salvo che si tratti di volumi tecnici, cioè di quei volumi che, essendo destinati ad ospitare impianti tecnici, abbiano un rapporto di strumentalità necessaria con l’utilizzazione degli immobili (si pensi, ad esempio, al locale macchine dell’ascensore o a quello per le caldaie).
I relativi interventi differiscono da quelli di restauro e risanamento conservativo, che devono lasciare inalterate le caratteristiche e rispettare gli elementi formali e strutturali dell’edificio.
L’esecuzione di opere di ristrutturazione edilizia è assoggettata al preventivo rilascio di concessione edificatoria, che è generalmente onerosa.
La gratuità della concessione è prevista, invece, per la ristrutturazione di edifici unifamiliari, nonché per quelle che non comportino modifiche alle destinazioni d’uso e non realizzino aumenti delle superfici utili di calpestio quando il concessionario si impegni, mediante convenzione o atto unilaterale, a concorrere negli oneri di urbanizzazione e a praticare prezzi di vendita e canoni di locazione concordati con il Comune.
Agevolazioni fiscali – L’art. 1 della L. 27-12-1997, n. 449 concede una detrazione dell’Irpef lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, di un importo pari al 41% delle spese sostenute negli anni 1998 e 1999 per l’effettuazione di lavori edili sino ad un ammontare di Lire 150 milioni. I titolari del diritto alla detrazione sono (art. 2, Circ. 24-2-1998, n. 57/E): il proprietario e il nudo proprietario, il titolare di un diritto reale di godimento e cioè l’usufruttuario, l’abitatore e il superficiario; chi detiene un’abitazione sulla base di un titolo idoneo e, quindi, l’inquilino e il comodatario; il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile sul quale vengono effettuati i lavori; il promissario acquirente che abbia stipulato un preliminare di vendita avente ad oggetto l’immobile su cui si intendono effettuare i lavori; l’imprenditore edile che esegue gli interventi di recupero su un’unità immobiliare tenuta a propria disposizione; i soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa; i soci di società semplice; i soggetti che svolgono attività d’impresa ma con riguardo a beni non classificabili come strumentali o merce.
L’agevolazione non è prevista per qualsiasi tipo di lavoro edile ma soltanto per alcuni interventi e precisamente per quelli di cui alla L. 5-8-1978, n. 457. In particolare gli interventi edili agevolabili che concernono le parti comuni degli edifici condominiali sono:
— quelli di manutenzione ordinaria di cui all’art. 31, 1° co., lett. a), L. 457/78 (riguardanti le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, nonchè quelle necessarie ad integrare o a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti);
— quelli di manutenzione straordinaria di cui all’art. 31, 1° co., lett. b), L. 457/78 (riguardanti le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso);
— quelli di restauro e di risanamento conservativo di cui all’art. 31, 1° co., lett. c), L. 457/78 (rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili);
— quelli di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 31, 1° co., lett. d), L. 457/78 (rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente).
Tra le spese sostenute per il recupero del patrimonio edilizio vengono ricomprese anche quelle di progettazione e per prestazioni professionali connesse all’esecuzione delle opere edilizie.
Le condizioni per accedere alle predette agevolazioni sono stabilite dal D.M. 18-2-1998, ai sensi del quale i soggetti che, ai fini dell’Irpef, intendano avvalersi della prevista detrazione devono, prima dell’inizio dei lavori, trasmettere (mediante raccomandata) al competente centro di servizio delle imposte dirette:
— una comunicazione di inizio dei lavori (utilizzando l’apposito modulo allegato al regolamento);
— una copia della concessione, autorizzazione o della stessa comunicazione di inizio dei lavori;
— i dati catastali dell’edificio o della domanda di accatastamento;
— una copia della ricevuta di pagamento dell’ICI per l’anno 1997;
— le tabelle millesimali di ripartizione delle spese e la delibera assembleare di approvazione dei lavori condominiali;
— ove l’importo dei lavori sia superiore a lire 100 milioni, anche una dichiarazione di esecuzione dei lavori medesimi sottoscritta da un professionista abilitato.
Oltre alle comunicazioni da effettuare all’amministrazione finanziaria, il contribuente deve, a mezzo raccomandata, comunicare preventivamente la data di inizio dei lavori all’Azienda Sanitaria Locale territorialmente competente. Inoltre, per poter godere delle agevolazioni, egli deve conservare e, quindi, esibire, a richiesta dell’amministrazione finanziaria, le fatture e la ricevuta del bonifico bancario attraverso il quale è stato effettuato il pagamento. Il bonifico bancario deve tassativamente riportare:
— la causale del pagamento;
— il codice fiscale di chi beneficierà della detrazione;
— il numero di partita IVA di chi riceve il pagamento.
Per i lavori in corso alla data di entrata in vigore del decreto ministeriale, gli adempimenti richiesti dovranno essere posti in essere entro quaranta giorni dalla stessa.

Generalità – L’impianto di riscaldamento centralizzato (fig. 29) distribuisce, mediante un’unica centrale termica, calore in tutte le unità abitabili dell’edificio condominiale. Esso viene gestito a cura dell’amministratore con l’osservanza della normativa relativa al risparmio energetico. Gli impianti di riscaldamento autonomo, per converso, forniscono calore alle singole unità abitative, e la loro gestione è riservata ai proprietari di queste ultime (TAMBORRINO).
Gli impianti di riscaldamento centralizzato, ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., si presumono di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo, fino al punto di diramazione degli impianti stessi ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Qualora l’impianto sia stato installato dopo la costituzione del condominio, a spese di una parte soltanto dei condòmini, esso deve ritenersi di proprietà di questi ultimi, fatta salva la possibilità, da parte degli altri, di allacciarvisi in un secondo tempo, pagando una somma a titolo di contribuzione alle spese di impianto ed esercizio.
Gli impianti autonomi, invece, sono di proprietà dei singoli condòmini proprietari delle unità abitative servite.
Trasformazione dell’impianto e distacco – La maggior parte dei condomìni, soprattutto quelli di grandi dimensioni, sono dotati di impianto di riscaldamento centralizzato. Tuttavia negli ultimi anni si sta verificando un ritorno al «riscaldamento autonomo», ed è quindi opportuno analizzare quali siano le problematiche inerenti alla trasformazione dell’impianto da centralizzato ad unifamiliare e quelle relative al distacco di un singolo condòmino dall’impianto comune.
Quanto al primo punto, «si osserva che la trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti autonomi richiede il consenso unanime di tutti i condòmini, cioè un atto negoziale, poiché l’abbandono del detto impianto e la rinuncia alle precedenti modalità di riscaldamento, la necessità di nuove opere e relativi oneri di spesa non possono essere imposti al condòmino dissenziente, trattandosi di innovazioni vietate ai sensi dell’art. 1120, 2° co., c.c.» (SFORZA). Questo principio subisce tuttavia delle deroghe qualora il condominio intenda operare nell’ambito di applicabilità della L. 10/91. L’art. 26, 2° co., della citata legge, infatti, stabilisce che per gli interventi in parti comuni di edifici volti al contenimento del consumo energetico, sono valide le deliberazioni assembleari assunte a maggioranza delle quote millesimali. Tali interventi consistono nella trasformazione degli impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria, dotati di sistema automatico di regolazione della temperatura.
Secondo parte della giurisprudenza la delibera è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all’art. 28, 1° co., L. 10/91 cit., attenendo il progetto stesso alla successiva fase di esecuzione della delibera (Cass. 1-7-1997, n. 5843; Trib. Avellino 19-12-1996, n. 1246). Un altro orientamento, invece, propende per la nullità della delibera assunta in assenza del suddetto progetto, sul rilievo che essa non consentirebbe ai condòmini dissenzienti di verificare che il sacrificio del loro diritto al mantenimento del servizio comune risponda alle finalità ed alle prescrizioni di legge (Trib. Roma 3-3-1993, n. 3390; Trib. Chiavari 3-5-1995, n. 151; Trib. Trani 6-3-1996). La delibera vincola anche i dissenzienti, i quali non potranno continuare ad usufruire del riscaldamento centrale, neanche modificandolo opportunamente (TAMBORRINO).
Qualora alcuni dei condòmini decidano, unilateralmente, di distaccare le proprie unità immobiliari dall’impianto centralizzato, gli stessi non possono sottrarsi al contributo per le spese di conservazione dell’impianto medesimo, non essendo configurabile una rinuncia alla sua comproprietà, ma sono esonerati dalle spese per l’uso, in quanto il contributo per queste ultime è commisurato al godimento che i condòmini possono ricavare dalla cosa comune (Cass. 20-11-1996, n. 10214). D’altro canto la giurisprudenza ha affermato che, essendo l’impianto centralizzato normalmente progettato, dimensionato e costruito in funzione dei complessivi volumi interni dell’edificio cui deve assicurare un equilibrio termico di base, prevenendo e distribuendo le dispersioni di calore attraverso i solai e conferendo un apporto calorico alle parti comuni dell’immobile, il distacco da parte di uno o alcuni dei condòmini deve ritenersi vietato in quanto incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con un aggravio delle spese di esercizio per i condòmini che continuano a servirsi dell’impianto centralizzato. Il distacco è, invece, consentito:
a) quando è autorizzato da una norma del regolamento contrattuale di condominio o dalla unanimità dei partecipanti alla comunione;
b) quando, da parte dei condòmini interessati al distacco, venga fornita la prova che da questo non possa derivare alcun inconveniente (Cass. 30-11-1984, n. 6269);
c) quando, in considerazione delle particolari caratteristiche tecniche dell’impianto, comporti una effettiva proporzionale riduzione del consumo, con esclusione di aggravi di sorta per gli altri condòmini (Trib. Milano 7-10-1991).
Vizi dell’impianto – Nel caso di insufficiente riscaldamento di un appartamento, dipendente da una deficienza nell’organizzazione e conduzione dell’impianto comune, l’amministrazione condominiale è tenuta ad eliminare ogni vizio o difetto dell’impianto, risarcendo il singolo partecipante danneggiato (Trib. Milano 26-1-1989, n. 680).
Sicurezza – Di particolare rilievo, in materia di sicurezza degli impianti di riscaldamento, è la L. 46/90. Per l’installazione, la trasformazione o l’ampliamento di tali impianti è obbligatoria la redazione di un progetto da parte di soggetti iscritti negli albi professionali; tale progetto dovrà essere preceduto da una perizia e dal capitolato dei lavori. Sono esclusi dalla redazione del progetto i lavori concernenti l’ordinaria manutenzione degli impianti.
Utilizzo dell’impianto – L’utilizzo del riscaldamento, prima della crisi petrolifera degli anni ’70, era lasciato alla libera determinazione dei condomìni o era determinata dal regolamento di condominio o dalle consuetudini. Dopo tale crisi l’utilizzo è stato regolarizzato (cfr. D.M. 7-10-1991), con la conseguenza che nella maggior parte delle zone climatiche italiane essi devono essere spenti dalle 23 alle 5, con eccezioni che variano da zona a zona. In presenza di tali limitazioni, i condòmini possono decidere in assemblea solo una eventuale riduzione del periodo di attività del servizio di riscaldamento rispetto a quello massimo fissato dalla legge (TAMBORRINO).

Ai sensi dell’art. 31, lett. c), della L. 5-8-1978, n. 457 vengono definiti interventi di restauro quelli che conservano l’organismo edilizio e che assicurano la funzionalità con un insieme sistematico di opere. Queste rispettando gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentono destinazioni d’uso compatibili.
Tali interventi avvengono dopo l’autorizzazione edilizia o la denuncia di inizio di attività e comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.
Gli interventi di manutenzione straordinaria avvengono a carico di singole parti (anche strutturali) dell’edificio, mentre quelli di restauro e di risanamento conservativo avvengono mediante un insieme di opere coordinate tra loro in base ad un progetto unitario riferito all’edificio nella sua globalità.