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L’art. 1139 c.c. opera un rinvio alle norme sulla comunione in generale per quanto non espressamente previsto dal corpo di norme che disciplina specificamente il condominio negli edifici. Secondo parte della dottrina tale rinvio riguarderebbe esclusivamente le norme della comunione relative all’organizzazione interna del gruppo, in quanto solo i rapporti tra i condòmini sarebbero assimilabili a quelli tra i partecipanti alla comunione. A tale impostazione, tuttavia, altra dottrina ha obiettato che comunione e condominio presentano il medesimo nucleo, e cioè l’esistenza di opere e cose in comune, il che consentirebbe di applicare al condominio tutte le norme sulla comunione, nei limiti, ovviamente, della compatibilità.
Entrando più nello specifico, si possono ritenere applicabili al condominio le seguenti norme (DE GRANDI):
— art. 1102, 1° co., c.c., in base al quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto;
— art. 1104, 1° co., c.c., che stabilisce che ciascun partecipante deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune;
— art. 1105, 1°, 3° e 4° co., c.c., sul diritto dei partecipanti di contribuire all’amministrazione della cosa comune;
— art. 1106, 2° co., c.c., sulla nomina dell’amministratore;
— art. 1107 c.c., sull’impugnazione del regolamento;
— art. 1108, 3° e 4° co., c.c., in tema di maggioranze per la costituzione di diritti reali sulla cosa comune;
— art. 1109, 1° co., c.c., sull’impugnazione delle deliberazioni [vedi Assemblea dei condòmini; Nullità e annullabilità delle deliberazioni assembleari];
— art. 1110 c.c., sul rimborso delle spese anticipate da un condòmino nel piccolo condominio.

È un atto amministrativo con cui l’autorità comunale, nell’esercizio del controllo demandatole dalla legge su tutte le attività che comportino la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, consente lo svolgimento di tali attività, entro i limiti fissati dalla legge medesima ed in conformità degli strumenti di pianificazione urbanistica vigenti. Originariamente di competenza del Sindaco, in seguito alla L. 127/97, il potere di rilasciare autorizzazioni e concessioni edilizie è ora attribuito ai dirigenti comunali.
La concessione edilizia è stata introdotta nel nostro ordinamento dall’art. 1, L. 10/77 (c.d. legge Bucalossi) ed ha sostituito la licenza edilizia prevista dall’art. 31, L. 1150/42 (legge urbanistica).
La dottrina prevalente riconosce alla concessione ediliza il carattere di atto dovuto allorquando l’opera per la quale è richiesta risulti non in contrasto con quanto previsto dalla legge, dagli strumenti urbanistici e dal regolamento edilizio.
Sono soggetti a concessione: le nuove costruzioni, i lavori di ampliamento e le opere di urbanizzazione; le opere, gli impianti e le attrezzature di interesse generale; le opere che privati o enti pubblici (diversi dallo Stato) intendono realizzare su beni demaniali e su tutti gli immobili di proprietà dello Stato sui quali altri soggetti vantino un diritto di godimento; altre attività che comportano modificazioni del territorio diverse da quelle edilizie (costruzioni di strade, attivazione di discariche di rifiuti e simili). Altre opere di minor impatto urbanistico ed ambientale sono sottratte al regime concessorio ed assoggettate a quello dell’autorizzazione gratuita e della denuncia di inizio attività.
La concessione edilizia è normalmente onerosa e si correla al pagamento di un contributo concessorio.
Nell’atto di concessione devono essere fissati il termine di inizio dei lavori (non superiore ad un anno) e quello di ultimazione degli stessi, entro il quale l’opera deve essere abitabile o agibile.
La concessione edilizia ha natura reale e può essere pertanto trasferita insieme con l’area alla quale inerisce, occorrendo allo scopo un semplice provvedimento di voltura.
Essa può essere annullata per vizi di legittimità, ma non è revocabile.
La procedura di rilascio della concessione edilizia è regolata dalla L. 493/93 (come modificata dalla L. 662/96) e dai regolamenti edilizi.
In particolare, al momento della presentazione della domanda, l’ufficio abilitato a riceverla comunica al richiedente il nominativo del responsabile del procedimento ex L. 241/90. Quest’ultimo svolge l’istruttoria entro 60 gg. dalla presentazione della domanda di concessione e redige una relazione con la qualificazione tecnico-giuridica dell’intervento richiesto e con la propria valutazione della conformità del progetto alle prescrizioni vigenti.
Entro 10 giorni dalla scadenza del termine, il responsabile formula una proposta motivata all’autorità competente ad emanare il provvedimento finale, che deve provvedere entro i successivi 15 giorni.
L’art. 9 della L. 10/97 prevede talune ipotesi di concessione gratuita, stabilendo una serie di esenzioni dalla corresponsione del contributo concessorio, avuto riguardo allo scopo dell’attività consentita o al carattere dell’opera (ad es. opere da realizzare in zone agricole).

La colonna d’aria sovrastante l’ultimo piano dell’edificio condominiale, intesa quale proiezione verso l’alto dell’area sottostante, appartiene in proprietà a tutti i condòmini, in quanto comproprietari del suolo su cui sorge l’edificio (Cass. 27-12-1975, n. 4233). Va tuttavia precisato che la comproprietà della colonna d’aria così intesa non va confusa con il diritto di sopraelevazione, il quale, ai sensi dell’art. 1127 c.c., spetta al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o al proprietario esclusivo del lastrico solare. La colonna d’aria «costituisce bene autonomo, distinto dal lastrico solare, e, da solo, può costituire oggetto di attività dispositiva e cioè non solo di proprietà e possesso, ma anche di distinto negozio» (TERZAGO).
Colonna d’aria è anche quella sovrastante il cortile condominiale. Avendo quest’ultimo, quale funzione fondamentale, quella di fornire aria e luce agli appartamenti che vi si affacciano, i singoli condòmini non possono occupare la colonna d’aria con manufatti che limitino tale funzione in danno di altri appartamenti, o che non garantiscano l’affaccio e la veduta a piombo da parte dei proprietari dei piani superiori.

Spesso nei regolamenti di condominio di natura contrattuale sono inserite le c.d. «clausole compromissorie», con le quali si prevede, per il caso di liti fra condòmini, il ricorso ad un arbitro (o a un collegio arbitrale) invece che al giudice ordinario. Ciò al fine di evitare ai condòmini la «lungaggine ormai siderale dei giudizi civili e [la] onerosità dei procedimenti giudiziari» (TAMBORRINO).
Si discute circa la validità di tali clausole, in particolare in relazione al disposto di cui all’art. 1137, 2° co., c.c., ai sensi del quale «contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condòmino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria». I dubbi circa la validità delle clausole compromissorie riguardo alla composizione di liti aventi ad oggetto le deliberazioni assembleari nascono dall’inderogabilità dell’art. 1137 c.c. (sancita dall’ult. co. del successivo art. 1138) che parla espressamente di «ricorso all’autorità giudiziaria», il che sembrerebbe escludere ogni altra forma di composizione delle controversie. La giurisprudenza ha tuttavia affermato che l’art. 1137, 2° co., c.c., nel riconoscere ad ogni condòmino dissenziente la facoltà i ricorrere all’autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell’assemblea di condominio, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la compromettibilità in arbitri delle relative controversie. Di conseguenza si è ritenuta valida la norma del regolamento condominiale relativa al deferimento ad arbitri del ricorso contro le deliberazioni assembleari viziate da nullità o annullabilità, senza che rilevi, in contrario, l’impossibilità per gli arbitri stessi di sospendere l’esecuzione della delibera impugnata, essendo la sospensione sempre invocabile dinanzi al giudice ordinario ai sensi dell’art. 700 c.p.c., né l’eventuale prevista rimessione della nomina di uno degli arbitri al condominio, la cui inerzia è superabile con ricorso al Presidente del Tribunale ex art. 810, 2° co., c.p.c. (Cass. 5-6-1984, n. 3406).
Qualora la clausola compromissoria non sia prevista dal regolamento di condominio, è possibile comunque porla in essere successivamente, con patto approvato da tutti i condòmini, che può anche consistere nella sottoscrizione del verbale assembleare che contenga la clausola.
In presenza di una clausola compromissoria, deve dichiararsi improponibile qualsiasi domanda formulata davanti alla magistratura ordinaria (Trib. Milano 10-6-1991). Se, invece, il regolamento preveda esclusivamente l’obbligo di esperire, prima della fase giudiziale, un tentativo di amichevole composizione, non può configurarsi una clausola compromissoria, con la conseguenza che non sussiste alcuna preclusione al ricorso all’azione giudiziaria (Trib. Milano 1-6-1987, n. 4956).