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È colui che, pur non essendo proprietario dell’immobile nel quale abita, si comporta, di fatto, come tale (ad esempio, partecipando alle riunione di condominio). Detta situazione si verifica, assai più spesso di quanto si possa immaginare, ogni qualvolta, ad esempio, un condòmino alieni il proprio appartamento ovvero lo doni ai propri figli e vi continui ad abitare (conservadone il possesso) senza nulla comunicare all’amministratore.
Il condòmino apparente è tenuto al pagamento degli oneri condominiali senza che possa invocare, per sottrarsi all’obbligo di contribuzione, la difformità tra la situazione di fatto e quella di diritto. Ciò risponde alla generale esigenza di tutela dell’affidamento, per cui chi si comporta in maniera tale da ingenerare nei terzi di buona fede una situazione di apparenza giuridica è assoggettato a tutti gli obblighi e a tutte le conseguenze che da tale situazione derivano (contra Cass. 8-7-1998, n. 6653) [Vedi anche Condòmino; Pagamento delle spese condominiali].

Generalità – Il condòmino (o partecipante al condominio) è il proprietario di una porzione immobiliare sita in un edificio in condominio. Il diritto di proprietà deve risultare da un titolo (contratto di acquisto, donazione etc.) che deve essere regolarmente registrato e trascritto, sì da poter essere opposto ai terzi. La dottrina (TERZAGO) ha precisato che al fine della qualificazione di un soggetto quale condòmino «non rileva tanto l’esistenza di un atto pubblico di trasferimento della proprietà frazionata di una parte dell’edificio condominiale — questione che può riguardare, se mai, il problema dell’opponibilità della qualità di condòmino nei confronti dei terzi — quanto l’esistenza di un negozio effettivamente traslativo di tale diritto, anche se concluso per mezzo di semplice scrittura privata».
La qualità di condòmino è rivestita anche dall’originario proprietario dell’immobile, qualora egli, successivamente al frazionamento dell’edificio ed alla vendita delle unità immobiliari, si sia riservato la proprietà di porzioni dell’edificio stesso.
Va altresì sottolineato che condòmino è non solo colui il quale sia proprietario di una o più unità immobiliari, ma anche, ad esempio, il proprietario del solo lastrico solare o del cortile (Cass. 21-5-1960, n. 1300), o anche di un box, di una cantina o di una soffitta (TAMBORRINO).
Non possono, invece, considerarsi condòmini il mero possessore dell’unità immobiliare, l’usufruttuario o l’inquilino, né tantomeno chi si comporti come condòmino, ma non possa vantare alcun titolo di proprietà (c.d. condòmino apparente). A proposito del condòmino apparente, va tuttavia sottolineato che egli risponde dell’affidamento ingenerato nell’amministratore senza che possa invocare, a proprio favore, la difformità tra la situazione di fatto e quella di diritto: così, ad esempio, egli non può opporsi all’ingiunzione di pagamento notificatagli dal condominio perché, in base ai principi generali in materia di responsabilità, colui il quale abbia tenuto un comportamento tale da dare causa ad una situazione di apparenza giuridica è assoggettato, nei confronti di chi senza colpa abbia fatto ragionevole affidamento sulla stessa, alle conseguenze che ne derivano.
Diritti del condòmino – Alla qualità di condòmino sono connessi dei diritti e dei doveri. In particolare, il condòmino ha il diritto di:
— convocare l’assemblea. Ai sensi dell’art. 66, disp. att. c.c., infatti, l’assemblea può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando ne è fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio [vedi Tabelle millesimali]. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i richiedenti possono provvedere direttamente alla convocazione. Qualora il condominio sia privo di amministratore, l’assemblea, tanto ordinaria quanto straordinaria, può essere convocata ad iniziativa di ciascun condòmino;
— disporre e godere della cosa comune. L’art. 1102 c.c., applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall’art. 1139 c.c., stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine egli può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa;
— essere avvisato della convocazione dell’assemblea di condominio. In base al disposto di cui all’art. 1136, 6° co., c.c., l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condòmini sono stati invitati alla riunione. L’art. 66, ult. co., disp. att. c.c., specifica che l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza;
— essere rappresentato alle assemblee di condominio. Ogni condòmino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante (art. 67, disp. att. c.c.);
— ottenere rimborsi per le spese urgenti. Il condòmino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art. 1134 c.c.). Il condòmino non ha l’obbligo, ma solo la facoltà di provvedere alle riparazioni urgenti anticipandone le spese. Il credito che egli matura nei confronti degli altri condòmini per il recupero delle spese legittimamente anticipate costituisce un credito di valuta e, in quanto tale, può dar luogo, in caso di mora, soltanto ad una pretesa risarcitoria che, ai sensi dell’art. 1224 c.c., si esaurisce nella misura degli interessi legali sulla somma dovuta, salva la prova del maggior danno;
— rappresentare il condominio [vedi Controversie]. L’art. 1131 c.c., il quale attribuisce all’amministratore la rappresentanza del condominio, non ha carattere esclusivo, e dunque l’assemblea può conferire la rappresentanza processuale del condominio anche ad un singolo condòmino (LOVATI, MONEGAT);
— richiedere l’apertura di un conto corrente intestato al condominio. La richiesta può essere formulata da ciascun condòmino. Al riguardo è stato precisato che «poiché l’apertura del conto corrente intestato al condominio è un diritto di ciascun condòmino, l’eventuale decisione contraria dell’assemblea può essere impugnata per violazione dello stesso [diritto]» (LOVATI, MONEGAT);
— costruire sopra l’ultimo piano dell’edificio. Tale diritto è riconosciuto al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, salvo che risulti altrimenti dal titolo (art. 1127 c.c.). La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono, se lede l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero se diminuisce l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Doveri del condòmino – Gli obblighi fondamentali del condòmino sono i seguenti:
— contribuire alle spese. Ciascun condòmino contribuisce alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza in proporzione al valore della sua proprietà, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne (art. 1123 c.c.). Il condòmino non può, rinunziando al proprio diritto sui beni comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione (art. 1118 c.c.);
— rispettare la destinazione del bene comune. Ciascun condòmino, nell’usare della cosa comune, non può alterarne la destinazione né impedire agli altri condòmini di farne parimenti uso secondo il proprio diritto (art. 1102 c.c.);
— rispettare il decoro architettonico dell’edificio. Il condòmino non può compiere, neanche nella sua porzione di proprietà esclusiva, opere che ledano il decoro architettonico dell’edificio;
— rispettare il regolamento di condominio. Il regolamento condominiale, infatti, è l’insieme delle regole che disciplinano la vita interna del condominio, di cui costituisce la lex interna

In un edificio condominiale può talora accadere che alcune parti dell’edificio medesimo appartengano in comproprietà ad alcuni solo dei condòmini, «in funzione della relazione di accessorietà che connette le parti comuni alle proprietà individuali al cui servizio sono poste» (SFORZA).
La giurisprudenza ha a tal proposito precisato che i presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza e per l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte o di alcune parti di esso, ricavandosi dall’art. 1123, 3° co., c.c., che le cose, i servizi e gli impianti non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti. Ne consegue che dalle situazioni di c.d. «condominio parziale» derivano implicazioni inerenti alla gestione e all’imputazione delle spese. In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi e agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto [vedi Parti comuni dell’edificio; Quorum] (Cass. 27-9-1994, n. 7885).
Le spese, nel caso in esame, sono a carico dei soli condòmini beneficiari del bene o del servizio, ed ai quali appartiene la contitolarità del bene (SFORZA). Per la ripartizione delle spese all’interno del gruppo dei condòmini così individuato, si farà ricorso ai criteri di cui all’art. 1123, 1° e 2° co., c.c.

Quella del condominio negli edifici è la figura più importante, ed anche la più complessa, di comunione. La singolarità di questa figura sta nella coesistenza di proprietà solitarie situate su piani orizzontali (generalmente sovrapposti) e di parti comuni indivise, di guisa che ciascun partecipante alla comunione ha la proprietà esclusiva di uno o più piani (o porzioni di piano) e un diritto di comproprietà sulle parti comuni. Queste ultime sono individuate dall’art. 1117 c.c., anche se con elencazione non tassativa (il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, il tetto, il cortile, le scale e così via).
La comproprietà delle parti comuni dell’edificio è strumentale al godimento delle proprietà solitarie, sì che la destinazione delle prime al servizio delle seconde deve considerarsi necessaria e stabile. Conseguenze del predetto vincolo di destinazione funzionale sono la normale indivisibilità delle parti comuni dell’edificio, salvo che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso delle stesse a ciascun condòmino (art. 1119 c.c.), e l’impossibilità di sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione attraverso la rinunzia al diritto di comproprietà (art. 1118, 2° co., c.c.).
Possiamo affermare, perciò, che la quota di comproprietà spettante a ciascun condòmino sulle parti comuni costituisce un accessorio inseparabile della proprietà esclusiva sulla porzione di piano, al cui valore millesimale è commisurata, salvo che il titolo disponga diversamente.
Naturalmente questa necessaria e stabile coesistenza tra proprietà esclusive e parti comuni indivise non impedisce ai condòmini di godere e di disporre delle rispettive proprietà solitarie in modo pieno ed esclusivo. Gli unici due limiti che essi incontrano nell’esercizio di tali prerogative sono rappresentati rispettivamente dall’obbligo di non invadere le sfere private degli altri partecipanti, secondo le regole generali sui rapporti di vicinato (in quanto compatibili con la disciplina dei rapporti condominiali) e dal divieto di eseguire nel piano o porzione di piano di proprietà esclusiva opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio (art. 1122 c.c.).
Il condominio viene così a configurarsi come una struttura complessa nella quale coesistono beni soggetti ad un regime giuridico differenziato e in cui l’interesse collettivo tende a prevalere sugli interessi individuali dei condòmini. Le regole tipiche della proprietà individuale (insistente sulle porzioni di piano di cui i singoli sono titolari) convivono, infatti, con quelle proprie della comunione (che ha ad oggetto parti di cui l’intera collettività condominiale usufruisce), dando vita a reciproche interferenze.
Quando il numero dei condòmini è superiore a dieci è obbligatoria la formazione di un regolamento di condominio, il quale contenga le norme relative all’uso delle cose comuni e (eventualmente anche) alla ripartizione delle spese fra i condòmini, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascuno di essi, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle concernenti l’amministrazione (art. 1138, 1° co., c.c.).
La soluzione dei problemi di interesse comune è demandata all’assemblea dei condòmini che è l’organo deliberativo del condominio. L’assemblea può adottare qualsiasi provvedimento, anche non previsto dalla legge e dal regolamento, purché oggetto della delibera non sia una questione che riguardi le proprietà esclusive. Essa deve nominare un amministratore se i condòmini sono più di quattro (art. 1129 c.c.).
Resta da dire soltanto come nasce il condominio. I modi in cui esso può costituirsi sono molteplici, ma il caso più ricorrente è quello in cui l’originario unico proprietario o il costruttore del fabbricato trasferisca con successivi atti di alienazione le proprietà delle singole unità immobiliari che compongono l’immobile, convertendo l’intera proprietà in una pluralità di proprietà esclusive e di parti comuni indivise.