Categoria: Glossario

Per androne deve intendersi quell’area di transito dello stabile condominiale che dall’ingresso immette alle scale, ai cortili, ai locali della portineria o ai singoli appartamenti.
Quanto alla proprietà dell’androne, la giurisprudenza è uniforme nell’estenderla anche ai condòmini che siano proprietari di unità immobiliari che non abbiano accesso su di esso (si pensi, ad esempio, ad un negozio che affaccia direttamente sulla pubblica via). Ciò perché l’androne, come le scale, costituisce elemento necessario per la configurabilità stessa di un fabbricato diviso in piani o porzioni di piano di proprietà individuale e rappresenta un tramite indispensabile per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura (App. Milano 9-10-1987, n. 1983).

L’installazione di un impianto citofonico (fig. 12) non può considerarsi innovazione da approvarsi con le maggioranze prescritte dall’art. 1120 c.c., ma una pura e semplice miglioria di un impianto comune (LOVATI, MONEGAT). L’installazione del citofono, infatti, per giurisprudenza consolidata, configura un uso legittimo della cosa comune e non comporta alcun sostanziale mutamento alla struttura ed alla destinazione dell’immobile (Cass. 4-5-1982, n. 279). Secondo altra opinione, tuttavia, costituisce una innovazione l’installazione dell’impianto di citofono e apriportone in un edificio che prima ne era totalmente sprovvisto (TAMBORRINO).
Non è considerata innovazione, questa volta secondo unanime opinione, la trasformazione del citofono in videocitofono (fig. 12) o l’applicazione di cellule fotoelettriche ai cancelli dei passi carrai, in quanto tali opere «non comportano un’alterazione sostanziale o funzionale della cosa comune (i cancelli preesistenti o l’impianto di citofono già installato nell’edificio), ma tendono semplicemente a renderne più agevole l’utilizzazione e pertanto la delibera di approvazione potrà essere assunta a maggioranza» (LOVATI, MONEGAT).
Quanto, infine al diritto di ciascun condòmino di installare un citofono nell’edificio condominiale al fine di favorire, ad esempio, la propria attività professionale la giurisprudenza è orientata in senso favorevole, a condizione che non si arrechi pregiudizio alla sicurezza degli altri condòmini (Trib. Milano 21-11-1991, n. 9565).

L’art. 65 disp. att. c.c. dispone che quando per qualsiasi causa manchi il legale rappresentante dei condòmini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti ad un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’art. 80 c.p.c. Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condòmini per avere istruzioni sulla condotta da tenere nella lite.
La ratio della norma in esame è da ricercarsi nella volontà del legislatore di facilitare il compito di chi voglia intentare una lite contro un condominio che sia privo di amministratore: «se non ci fosse l’art. 65 disp. att. c.c., l’attore dovrebbe, in questi casi, chiamare in causa tutti i condòmini con uno spreco di tempo e denari direttamente proporzionale alle dimensioni del condominio. Grazie a questa disposizione, invece, richiedendo la nomina del curatore speciale, sarà possibile evitare le difficoltà della notifica a un gran numero di persone […]: per ogni adempimento processuale l’attore potrà semplicemente rivolgersi al curatore» (DE GRANDI). La richiesta di nomina del curatore speciale è una facoltà dell’attore: colui che intende agire contro il condominio, infatti, ben può, ove lo ritenga opportuno, convenire in giudizio direttamente i singoli condòmini (Cass. 13-1-1983, n. 255).
Uno dei problemi maggiormente dibattuti è se la norma in esame sia applicabile anche ai condomìni con meno di quattro condòmini. I termini del problema, secondo alcuni autori, sono chiari: «se l’amministratore è obbligatorio solo nel caso in cui i condòmini siano più di quattro, sembrerebbe logico che anche il rappresentante legale possa essere nominato solo per questi» (TERZAGO). Altri autori, invece, sono dell’avviso che, stante la generica formulazione della norma, nulla osterebbe alla nomina del curatore anche in condomìni con meno di quattro condòmini (BRANCA, SALIS, DE GRANDI).
Il compito fondamentale del curatore speciale è quello di costituirsi in giudizio per condurre la lite. A tal fine egli è tenuto a convocare l’assemblea per informarla sul giudizio e per ottenere istruzioni in merito. L’assemblea, dal canto suo, può decidere di nominare un amministratore: ove ciò avvenga il curatore decade dalla carica.
Quanto alla nomina del curatore speciale, l’art. 80 c.p.c. dispone che la relativa istanza deve essere proposta al giudice.

Generalità – La sopraelevazione è la costruzione di uno o più piani sull’ultimo piano dell’edificio.
Secondo l’art. 1127 c.c. il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che diversamente risulti dal titolo.
Il proprietario esclusivo del lastrico solare ha la stessa facoltà.
Si tratta di una facoltà accessoria alla proprietà, che come tale è imprescrittibile e si trasferisce, salvo diversa convenzione, con la proprietà dell’ultimo piano o con la proprietà esclusiva del lastrico solare.
Secondo altri si tratta di un diritto superficiarioe quindi non accessorio al diritto di proprietà, cio’ però non spiegherebbe come sia possibile trasferire il diritto di sopralzo ad un terzo estraneo al condominio.
Il diritto di sopralzo al proprietario dell’ultimo piano ed al proprietario esclusivo del lastrico solare deve intendersi nel senso che, se il lastrico è di proprietà esclusiva, tale diritto riguarda il proprietario del lastrico e non quello dell’ultimo piano sottostante il lastrico stesso.
Il diritto di sopraelevazione è di chi ha nell’edificio la proprietà della porzione sita alla massima quota altimetrica quindi se all’ultimo piano vi siano più appartamenti, ciascun proprietario può sopraelevare soltanto nell’area sovrastante la superficie del proprio appartamento.
Il diritto di sopraelevazione è del proprietario del piano sottostante la terrazza a livello, se questa è destinata all’uso esclusivo dell’appartamento dal quale vi si acceda ed assume, dal punto di vista funzionale e strutturale, la natura e le caratteristiche di estensione e parte integrante dell’appartamento medesimo.
Pertanto la sua funzione di copertura dei piani sottostanti è soltanto sussidiaria.
Il proprietario delle soffitte ha il diritto di sopraelevare.
Un soggetto diverso dal proprietario dell’ultimo piano o dal proprietario esclusivo del lastrico solare può avere il diritto a sopraelevare in tali condizioni:
a) in caso di riserva operata, in proprio favore, dal proprietario dell’ultimo piano o dal proprietario esclusivo del lastrico solare quando vi è alienazione dello stesso;
b) in caso di cessione del diritto di sopraelevazione svincolata dalla proprietà dell’ultimo piano o dalla proprietà esclusiva del lastrico solare;
c) in caso di riserva operata, in proprio favore, negli atti di vendita dei vari appartamenti, da chi alieni la proprietà dell’intero edificio.
Non è certo che il diritto di sopraelevazione spetti anche al proprietario esclusivo del tetto.
Limiti – L’art. 1127, 2° co., c.c. mette in evidenza che la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono. Inoltre ( 3° co.), i condòmini possono opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio o riduce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
E’ possibile ovviare a tale divieto assoluto solo se vi è consenso unanime di tutti i condòmini, e il proprietario esegua delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere l’edificio idoneo a sopportare il peso della nuova costruzione.
Il valore dell’edificio può essere modificato per il pregiudizio all’aspetto architettonico arrecato.
Questo può accadere