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Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole

Svolgimento del processo

M.E. conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Forlì S.L. esponendo che costui, nel gennaio 1995, era subentrato nel contratto di locazione avente ad oggetto un immobile di sua proprietà, stipulato il (OMISSIS) tra esso attore e R.G., destinato dal conduttore all’attività di macelleria.

Precisava che nella suddetta attività commerciale all’originario conduttore era subentrato V.O.; che costui aveva ceduto poi l’azienda al convenuto; che S.L. aveva rilasciato l’immobile nel (OMISSIS) per recesso anticipato dal contratto.

Sosteneva l’attore che il convenuto non aveva provveduto al ripristino dell’immobile nei le condizioni in cui esso si presentava all’atto dell’ingresso del primo conduttore; che il S. non aveva provveduto a liberare la res locata dalle opere in essa realizzate da lui stesso e da coloro a cui era succeduto nel contratto; che l’immobile aveva subito gravi danni e deterioramenti, non riconducibili al normale uso; che il conduttore aveva prelevato numerose attrezzature, presenti noi negozio all’atto del suo subentro, per un valore di L. 29.000.000.

Concludeva, quindi, perchè il tribunale avesse dichiarato che il convenuto era tenuto a ripristinare il locale nello state di fatto in cui si trovava al momento della stipula della locazione, nella quale era subentrato nel 1988 e che lo stesso fosse condannato al risarcimento dei danni, reclamati nella misura di L. 7.030.000.

In via alternativa, chiedeva che il giudice adito avesse dichiarato che, in modo illegittimo, il convenuto aveva asportato arredi ed attrezzature presenti nell’immobile in questione e che lo stesso, di conseguenza, fosse condannato a pagare la somma di Euro 29.000.000 a titolo di risarcimento dei danni.

S.L. si costituiva e deduceva che:

– aveva rilasciato l’immobile nelle stesse condizioni in cui era gli era stato consegnato dal precedente conduttore;

– aveva asportato solo attrezzature di sua proprietà;

– aveva ripulito il negozio e non aveva danneggiato l’immobile, il cui deterioramento era da imputare alla vetustà ed all’usura.

Aggiungeva che il banco di esposizione della carne, le scaffalature, le mensole, l’argano ed il gruppo frigorifero erano tutti beni dell’azienda già di proprietà del suo cedente V.O..

Con sentenza non definitiva il tribunale di Forlì, ritenuto che era a carico di S.L. l’obbligo, inadempiuto, di asportate le opere realizzate nei corso della locazione, lo condannava ai risarcimento dei danni, nella misura da accertare in prosieguo di causa.

Con sentenza definitiva il giudice di primo grado, all’esito della disposta consulenza tecnica d’ufficio, condannava il convenuto a corrispondere la somma di Euro 6.353,00, oltre accessori.

Sul gravame ai S.L. provvedeva la Corte d’appello di Bologna, che, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarava S.L. tenuto soltanto a rimuovere dal locale le mensole in legno e rigettava ogni altra domanda di M.E., che condannava alle spese del doppio grado.

Per la cassazione della sentenza ha proposto – ricorso, illustrato anche con memoria, M.E., che ha affidato l’impugnazione a tre mezzi di doglianza.

S.L. ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

Con il primo motivo il ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360 cod. proc. civ., n. 3, la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 2558 e 2560 cod. civ..

Sostiene che S.L. sarebbe tenuto, in forza delle disposizioni di legge in materia di trasferimento d’azienda, all’adempimento di tutte le obbligazioni già a carico dell’azienda da lui acquistata, in particolare all’adempimento dell’obbligazione di riconsegnare i locali nello stato in cui si trovavano allorchè ebbe inizio il rapporto di locazione: con l’originario conduttore.

Assume il ricorrente che, in presenza di plurime e successive cessioni della medesima azienda da parte dei precedenti titolari, S.L., ultimo cessionario dell’azienda commerciale esercitata nell’immobile locato, sarebbe tenuto al rispetto di tutte le obbligazioni già a carico dell’azienda da lui acquistata, comprese quelle cui avrebbero dato causa i precedenti titolari.

Il motivo non può essere accolto.

In materia di locazioni, in caso di cessione del contratto di locazione (contestualmente a quella dell’azienda), effettuata ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36, senza il consenso del locatore, tra l’unico cedente e l’unico cessionario intercorre un vincolo di responsabilità sussidiaria, contraddistinta dal c.d. beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore di rivolgersi al cedente, con l’esperimento delle relative azioni giudiziali, per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia configurato l’inadempimento del cessionario (ex plurimis: Cass., n. 12896/2009; Cass., n. 26234/2007; Cass., n. 9486/2007).

Nell’ipotesi di verificazione di plurime cessioni a catena sia dell’azienda che del contratto di locazione, caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione del cedente, viene a configurarsi tra tutti i cedenti ed intermedi del contratto stesso (compreso il primo) un vincolo di corresponsabilità, rispetto al quale, in assenza di qualsivoglia limitazione ex lege, deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarietà (prevista dall’art. 1294 cod. civ.), in virtù della quale tutti i cedenti (a loro volta cessionari, non liberati dal locatore, risponderanno, in solido tra loro, dell’obbligazione inadempiuta dall’attuale conduttore (Cass., n. 10435/2004; Cass., n. 17201/2002).

La suddetta disciplina, però, non è quella applicabile al caso in esame, in cui, a favore di S.L., vi è stata la sola cessione dell’azienda, senza la contestuale cessione del contratto di locazione, secondo quello che incontestabilmente ha accertato in fatto il giudice del merito e siccome la medesima parte istante ha implicitamente riconosciuto, non avendo mai prospettato che, contestualmente alla cessione dell’azienda, vi fosse stata anche la cessione della locazione con effetti nei confronti del locatore.

Trattasi, allora, di stabilire se, in detta situazione di esclusivo subingresso nell’azienda commerciale, delle obbligazioni assunte dall’originario conduttore dell’immobile, concesso per l’uso della res locata allo scopo di esercitarvi l’attività commerciale propria dell’azienda, possa essere chiamato a rispondere (secondo la tesi in diritto prospettata dal ricorrente col primo mezzo di doglianza), comunque, il cessionario dell’azienda in virtù della disciplina dettata dalla norma di cui all’art. 2558 cod. civ., a mente della quale l’acquirente dell’azienda, se non è pattuito diversamente, subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale.

La tesi della successione automatica nella locazione del cessionario dell’azienda non trova conferma nella giurisprudenza di questa Corte di legittimità.

La quale si ispira al contrario indirizzo esegetico (ex multis:

Cass., n. 5137/2003; Cass., n. 1133/2000) secondo cui, nella disciplina di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 36, sull’equo canone, in caso di cessione o di affitto di azienda relativi ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l’automatica successione del cessionario nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede comunque la conclusione, tra cedente e cessionario dell’azienda, di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, senza necessità, in tale seconda ipotesi, del consenso del locatore, in deroga all’art. 1594 cod. civ., ma salva comunque la facoltà di quest’ultime di proporre opposizione per gravi motivi, entro trenta giorni dall’avvenuta comunicazione della cessione del contratto di locazione insieme all’azienda, proveniente dal conduttore.

Del resto – come pure è stato già affermato secondo un risalente indirizzo (Cass., n. 2482/77) – il vincolo di collegamento strumentale tra locazione di immobile ed azienda in esso esercitata non può ritenersi espresso unicamente, ed in ogni caso, dalla destinazione dell’immobile locato, ma deve essere desunto con li consueto procedimento interpretativo della volontà dei contraenti:

conseguentemente, quando l’esito di tale indagine porti ad escludere che la locazione dell’immobile sia stata dalle parti compresa nel contratto di cessione o di affitto dell’azienda in esso esercitata, non sono applicabili le disposizioni contenute nell’art. 2558 cod. civ., che prevedono la successione automatica del cessionario o dell’affittuario dell’azienda nei contratti stipulati, per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale, ma opera la disciplina di cui all’art. 1594 cod. civ., che vieta la cessione del contratto di locazione senza il consenso del locatore.

Con il secondo motivo si denuncia la violazione dell’art. 360 cod. proc. civ., n. 5, per omessa insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, prospettato dalle parti.

Premesso che nell’immobile per cui è causa non vi erano mensole in legno, come erroneamente ritenuto dalla Corte d’Appello, bensì mensole di ferro e rivestimento in legno, il ricorrente critica la decisione di merito nella parte in cui il S. è stato ritenuto obbligato esclusivamente a rimuovere tali mensole.

Esisterebbero, infatti, secondo lo stesso ricorrente, altre opere, il cui ripristino o la cui rimozione dovevano, per vincoli contrattuali, essere posti a carico dell’appellante, per cui la Corte territoriale, ignorando le risultanze di causa, avrebbe errato nell’affermare che tutte le altre opere, ad eccezione delle mensole in legno, dovevano farsi risalire ad epoca anteriore al 1988, assolutamente precedente al subingresso nell’azienda di S.L..

La censura non è fondata.

Il motivo è anzitutto non autosufficiente, perchè il ricorrente espressamente sostiene che "esistono …altre opere il cui ripristino o la cui rimozione gravava, per vincoli contrattuali, sull’appellante", ma non riporta alcun brano di patti negoziali in cui tali vincoli sarebbero stati specificati.

Per il resto, il ricorrente fa soprattutto riferimento a "circostanze di fatto" che, come egli stesso afferma, la Corte d’Appello avrebbe dovuto prendere in considerazione, ma dette circostanze neppure indica, onde – anche a tacere del fatto che in questa sede di legittimità non è possibile procedere ad apprezzamento delle fonti di prova diverso da quello, non illogico nè incongruo, fornito dal giudice di merito – la censura risulta comunque del tutto generica.

Con il terzo ed ultimo motivo, infine, si denuncia il mancato rispetto dell’art. 360 cod. proc. civ., n. 3, per violazione e falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 91 e 92 citato codice, perchè il giudice dell’appello, nonostante abbia condannato S.L. a rimuovere le mensole in legno, ha posto a carico di esso ricorrente, soggetto parzialmente vittorioso e in violazione del principio della soccombenza, le spese di entrambi i gradi del giudizio.

La censura, che è stata prospettata sotto il profilo della pretesa violazione di legge e non invece come vizio di motivazione circa la esclusa situazione di soccombenza, non può essere accolta: la Corte felsinea ha proceduto, infatti, nella corretta applicazione della norma, per un verso affermando esattamente che la soccombenza si determina in relazione all’esito finale della lite; per altro verso ravvisando in M.E. la parte "sostanzialmente soccombente".

Il ricorso, pertanto, è rigettato e la particolarità della fattispecie esaminata costituisce giusto motivo per compensare interamente tra le parti le spose del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa interagente tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Testo non ufficiale. La sola stampa del dispositivo ufficiale ha carattere legale.

Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole

Svolgimento del processo

1. V.F., in proprio e nella qualità di socio della società Linea MC s.n.c., con citazione del 28 dicembre 2001, conveniva dinanzi al Tribunale di Brescia il locatore B.A. e ne chiedeva la condanna al risarcimento danni relativi allo allagamento del capannone per difetti strutturali, chiedeva inoltre la riduzione del canone in relazione al deterioramento dei locali e la restituzione della cauzione. Si costituiva il locatore contestando il fondamento delle pretese e proponeva riconvenzionale e chiamava in garanzia la SAI spa, che si costituiva eccependo che il rischio non era assicurato. Intervenivano ad adiuvandum alla prima udienza di trattazione la società Linea MC già cessata ed i soci C. e V.M..

2. Il Tribunale di Brescia con sentenza del 26 maggio 2003 riteneva provata la cessione del credito risarcitorio, prescritto il credito per i danni del 1993 ed eccezionale la grandinata del 1988 che aveva danneggiato il tetto del capannone, rigettava le pretese risarcitorie in quanto non provate o prescritte, dichiarava inammissibile e tardiva la riconvenzionale del locatore, compensava tra le parti le spese di lite.

3. Contro la decisione proponevano appello i tre soci chiedendone la riforma; resistevano il locatore e la assicurazione.

4. La Corte di appello di Brescia con sentenza del 9 marzo 2006 rigettava il gravame, confermava la sentenza, compensava le spese.

5. Contro la decisione hanno proposto ricorso principale V.F., deducendo unico motivo; resiste il B. e propone ricorso incidentale affidato ad unico motivo in cui si richiede il riesame dello an debeatur il ricorrente ha prodotto memoria.

I ricorsi, principale e incidentale, sono stati previamente riuniti.

Motivi della decisione

6. I ricorsi non meritano accoglimento. Secondo l’ordine logico delle questioni viene per primo l’esame del ricorso incidentale del B., che attiene all’an debeatur.

6. A. ESAME DEL RICORSO DEL LOCATORE. Il B. deduce con unico motivo "error in iudicando e vizio della motivazione con riferimento all’art. 1577 c.c., art. 132 c.p.c. e art. 118 disp. att. c.p.c.".

Il motivo si conclude con due quesiti:

a. se accertata la assenza di responsabilità del locatore sullo stato di manutenzione del bene locato ai sensi dell’art. 1577 c.c., nella determinazione conclusiva sulle richieste risarcitorie, si possa poi, senza violare dell’art. 132 c.p.c. e art. 118 disp. att. del codice di rito, tacere il richiamo alla assenza di responsabilità motivando solo sulla prova del danno. b. se sia logica, non contraddittoria e congruente all’art. 132 c.p.c. e art. 118 disp. att. c.p.c., una motivazione che affermi la responsabilità del locatore ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c., ricavandola dal solo passaggio della acqua piovana dalla copertura dello edificio locato, trascurando invece le risultanze istruttorie attestanti come questa sia stata perforata dalla grandine e così la eccezionalità dello evento atmosferico da ricondursi al fortuito o forza maggiore.

Inoltre in sede di controricorso il B. deduce eccezione sulla carenza della legittimazione attiva di V.F.. Tale questione appare preliminare, attenendo alla verifica del litisconsorzio processuale ed alla stessa ammissibilità del ricorso principale.

In senso contrario si osserva: che la eccezione resta preclusa da giudicato interno, avendo il V.F. agito nei precedenti gradi di giudizio sia in proprio e quale socio e cessionario del credito risarcitorio, senza che la controparte abbia contestato tale legittimazione.

Quanto ai quesiti proposti con ricorso incidentale si osserva che in ordine al primo quesito risulta mal posto ed appare infondato, posto che la Corte di appello ha escluso la pretesa risarcitoria del conduttore in relazione al quantum debeatur, e quindi con una valutazione in fatto congruamente argomentata ha motivato anche in ordine alla responsabilità del locatore che omise di riparare la copertura del tetto del capannone violando gli obblighi di cui agli artt. 1575 e 1576 c.c., come risulta evidente dalla motivazione a pag. 13 della sentenza.

Non risulta pertanto evidente alcuna contraddizione tra la prova della responsabilità e la mancata prova del danno, essendo questa ultima relativa al danno consequenziale di ordine patrimoniale.

Quanto al secondo quesito sì osserva che esso appare privo di decisività e di autosufficienza, investendo un prudente apprezzamento delle prove, insindacabile in questa sede essendo la motivazione congrua ed analitica.

6.B. ESAME DEL RICORSO PRINCIPALE DI V.F. IN PROPRIO E NELLA QUALITA’ DI SOCIO DELLA LINEA M.C..

Il motivo unico, per omessa, insufficiente, falsa ed erronea motivazione;, si conclude con il seguente quesito: "se il giudice di merito in presenza di elementi istruttori acquisiti solo in parte indicativi della quantificazione del danno, anche ricorrendo a cognizioni proprie, integrate da presunzioni e nozioni di comune esperienza, e comunque sufficienti sotto il profilo logico a dar conto della soluzione adottata, possa dare luogo alla quantificazione del danno richiesto dalla parte attrice, anche eventualmente utilizzando criteri equitativi".

Si chiede pertanto lo annullamento della sentenza per difetto di motivazione.

Il motivo nella sua formulazione, pur proceduto da analitiche e critiche considerazioni, propone una diversa rappresentazione dei fatti di lite, senza evidenziare i punti della motivazione e quindi le rationes decidendi che invece vengono censurate come vizi della motivazione. Risulta pertanto incompleta e priva di autosufficienza la descrizione della fattispecie da sussumere come prova evidente di danni risarcibili, anche in via presuntiva, e gli elementi di prova da porre in contrasto con la decisione negativa della possibile quantificazione dei danni.

Il motivo reca pertanto un quesito inammissibile ed appare inoltre manifestamente infondato denunciando un error in iudicando come vizio della motivazione.

7. Il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale giustifica la compensazione delle spese del giudizio di cassazione tra le parti costituite.

P.Q.M.

Riunisce i ricorsi e li rigetta e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Testo non ufficiale. La sola stampa del dispositivo ufficiale ha carattere legale.

Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole

Svolgimento del processo

Con atto notificato l’8.1.02 il curatore del fallimento della s.n.c. C.B.M. di Milone Antonino ed Orazio e dei singoli soci suddetti, premesso che con contratto del (OMISSIS) M.A. ed O. avevano locato alla s.a.s. Shopping un locale adibito ad attività commerciale con terreno circostante; che dopo una serie di cessioni d’azienda conduttrice dell’immobile era divenuta la s.r.l.

M.T.; che, dopo la dichiarazione di fallimento dei locatori, la curatela era venuta a conoscenza del fatto che sul terreno di pertinenza dell’immobile locato erano state eseguite delle costruzioni senza alcuna autorizzazione; conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Termini Imprese, sez. distaccata di Cefalù, la soc. MT chiedendo la risoluzione del contratto in virtù della clausola risolutiva espressa prevista in contratto o in subordine per grave inadempimento della conduttrice, nonchè la sua condanna al rilascio dell’immobile ed alla demolizione delle opere eseguite con riduzione in pristino dell’immobile ovvero in alternativa al pagamento delle somme a ciò occorrenti.

La convenuta eccepiva che le opere suddette erano di natura precaria e facilmente rimuovibili senza danno del locatore.

Il Tribunale adito rigettava entrambe le domande di risoluzione contrattuale e, proposto dalla curatela fallimentare appello, resistito dall’appellata MT, la Corte d’appello di Palermo, con sentenza depositata il 19.12.05, in parziale riforma della sentenza gravata, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice, che condannava al rilascio dell’immobile ed al risarcimento del danno relativo al costo dei lavori di remissione in pristino dell’immobile, pari a Euro 3.528,00 rivalutati all’attualità.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione la MT, con un solo motivo, mentre la curatela fallimentare ha resistito con controricorso, depositando anche una memoria.

Motivi della decisione

Con l’unico motivo la ricorrente lamenta il vizio di "travisamento degli atti causa ed errore di valutazione su un punto decisivo della controversia".

Si duole in sostanza la ricorrente che "il convincimento della Corte di Appello di Palermo sarebbe stato diverso da quello sposato e posto in essere con la sentenza per cui è ricorso se si fosse trattato di semplice smontaggio…." di un manufatto con strutture precarie e facilmente rimuovibili (pannelli prefabbricati), anzichè di un manufatto edificato su una piattaforma di calcestruzzo per la quale si rendevano necessarie opere di vera e propria demolizione, e che la Corte di merito non aveva tenuto conto del fatto che la piattaforma in questione non era stata realizzata dalla conduttrice, bensì dai locatori.

E’ evidente, dunque, che la censura di travisamento degli atti di causa si traduce inevitabilmente in un errore di fatto e cioè in una erronea percezione di tali atti, che si sostanzia appunto nella supposizione dell’esistenza di un fatto (costruzione da parte della conduttrice di una piattaforma in calcestruzzo) la cui verità risulta incontestabilmente esclusa dagli atti, emergendo da questi che tale costruzione sarebbe stata invece realizzata dai locatori.

L’esame della doglianza in oggetto richiede, quindi, una ricostruzione dei fatti diversa da quella fissata nella sentenza di merito, per cui, prospettandosi nella specie un’ipotesi di travisamento dei fatti, il denunciato errore del giudice del merito può essere fatto valere solo con il rimedio della revocazione ai sensi dell’art. 395 c.p.c., n. 4 (Cass. n. 21870/2004).

Quanto invece all’altra censura dedotta con il motivo di ricorso (l’erronea valutazione circa un punto decisivo), si rileva in realtà che essa non presenta alcuna autonomia rispetto a quella relativa al travisamento, ponendosi semplicemente come una mera specificazione della doglianza sul travisamento stesso.

Il ricorso va, pertanto, rigettato, con la conseguente condanna della ricorrente alle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla rifusione in favore della controparte delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 1.200,00, di cui Euro 1.000,00 per onorari, oltre spese generali ed accessori come per legge.

Testo non ufficiale. La sola stampa del dispositivo ufficiale ha carattere legale.

Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole

Svolgimento del processo

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., la s.a.s. Mimosa di Trivellato Marco & C. chiedeva al Tribunale di Biella la risoluzione del contratto di locazione stipulato l'(OMISSIS) con la s.n.c. Critti Pneumatici Racing Bike (ora Pit Stop Racing Bike) di Critti A. & Ferrari M., ed avente ad oggetto un locale in (OMISSIS) adibito ad uso negozio di commercio al minuto per abbigliamento ed accessori sportivi, per l’inadempimento della locatrice a causa del mancato rilascio dell’autorizzazione amministrativa per destinare il bene locato all’uso pattuito.

La convenuta contestava l’avversa domanda ed avanzava domanda riconvenzionale per il pagamento dei canoni sino al novembre 2002 e delle spese per lo sgombero dei locali per complessivi Euro 5.728,10.

Il Tribunale adito respingeva la domanda di risoluzione ed accoglieva quelle riconvenzionali: proposto quindi dalla Mimosa appello, resistito dall’appellata, la Corte d’appello di Torino, con sentenza depositata il 19.10.05, rigettava il gravame.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione la Mimosa, con due motivi, mentre l’intimata Pit Stop Racing Bike ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

Con il primo motivo la ricorrente lamenta la violazione degli artt. 1326 e 1327 c.c., ed omessa o insufficiente motivazione su un punto decisivo, non avendo la Corte di merito tenuto conto che nella specie il contratto di locazione si era perfezionato tra le parti anteriormente alla formale sottoscrizione della scrittura privata dell'(OMISSIS).

Con il secondo motivo lamenta invece la violazione dell’art. 1578 c.c., ed omessa o insufficiente motivazione su un punto decisivo, non avendo la Corte di merito tenuto conto che al momento dell’effettiva conclusione del contratto (quando, cioè, la Mimosa aveva accettato la proposta contrattuale di controparte, e ciò risaliva all’ottobre del 2001) la ricorrente non era a conoscenza del fatto che la zona dove doveva trasferirsi il suo negozio per la vendita al minuto di abbigliamento ed accessori sportivi per motociclisti era destinata dal piano regolatore ad attività prevalentemente artigianale e produttiva.

I motivi, che possono esaminarsi congiuntamente per la loro stretta connessione, non sono fondati.

Infatti, la sentenza impugnata, con motivazione assolutamente congrua ed immune da vizi logici ed errori giuridici, ha spiegato in maniera del tutto soddisfacente le ragioni per le quali ha ritenuto, da una parte, quale momento conclusivo e di perfezionamento giuridico del contratto di locazione tra le parti la data dell'(OMISSIS) allorquando è avvenuta la sottoscrizione formale e materiale della relativa scrittura privata e, dall’altra, che la conduttrice, pur a conoscenza dell’esistenza di un vizio consistente nell’inidoneità dell’immobile locato alla realizzazione del suo interesse, avesse comunque accettato – sottoscrivendo il contratto predetto – il rischio economico dell’impossibilità dell’utilizzazione dell’immobile stesso.

Quanto al primo profilo, la Corte di merito ha correttamente evidenziato come gli effetti tipici della stipula di un contratto di locazione di un bene immobile non potrebbero che farsi risalire alla data dell'(OMISSIS), difettando prima di tale data gli elementi stessi del rapporto e cioè, da una parte, il godimento pieno ed esclusivo della cosa locata e, dall’altra, la corresponsione del canone, che non risulta avvenuta per i mesi anteriori al maggio 2002, ed essendo ancora in corso, ancorchè disdettato, il contratto di locazione della Mimosa con il precedente locatore, con il relativo onere dei canoni.

Del resto, come ha giustamente rilevato in via preliminare rispetto alle considerazioni di cui sopra la sentenza impugnata, la disdetta del precedente contratto di locazione della Mimosa con altro locatore per il negozio sito in altra zona della città non può comunque essere assunta a momento perfezionativo della conclusione di un nuovo rapporto locatizio, rientrando certamente nel quadro di quelle serie trattative precontrattuali che necessariamente precedono l’effettiva conclusione del contratto.

Anche l’avvenuto trasloco nel nuovo locale di proprietà della resistente prima della data dell'(OMISSIS) non è stato correttamente valutato come indicativo del suddetto perfezionamento, in difetto soprattutto di prova del pagamento di canoni per l’epoca anteriore alla data suddetta.

Per quanto riguarda invece la conoscenza dell’inidoneità dell’immobile locato all’esercizio di un’attività di vendita al dettaglio disgiunta da una connessa attività artigianale, la Corte di merito, a seguito di attenta e minuziosa analisi delle prove documentali e testimoniali acquisite in atti, ha rilevato che al momento della stipula del contratto la Mimosa già da tempo era consapevole del divieto circa l’esclusiva destinazione ad attività di vendita al minuto del negozio oggetto della locazione e che la medesima, firmando tuttavia il contratto con efficacia dall'(OMISSIS) con tale consapevolezza, aveva con ciò accettato senza riserve il rischio economico dell’impossibilità di utilizzazione del negozio stesso.

Tale conclusione, assolutamente ineccepibile sul piano logico- giuridico, va assolutamente condivisa, essendo pacifico che la conduttrice, anche se nel periodo delle trattative precontrattuali ignorava il suddetto divieto, ne era a conoscenza al momento della sottoscrizione del contratto ed era quindi legittimato ad evitare facilmente il suddetto rischio economico rifiutandosi di sottoscrivere il contratto predisposto.

Il ricorso va, pertanto, rigettato, mentre ricorrono giusti motivi per la compensazione tra le parti delle spese del giudizio di cassazione, tenuto conto della natura delle questioni oggetto di controversia.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Testo non ufficiale. La sola stampa del dispositivo ufficiale ha carattere legale.