Autore: Admin

Secondo l’art. 1117 c.c. il suolo su cui sorge l’edificio rientra fra i beni che sono oggetto di proprietà comune.
La comproprietà non riguarda le aree adiacenti al fabbricato non in uso alla comunità, «salvo che esse abbiano il carattere di beni destinati stabilmente al servizio del fabbricato, in quanto i condòmini ne faranno un uso o un godimento collettivo, o sia previsto comune dal titolo»
Viene estesa al sottosuolo la comproprietà, quando esso viene usato per servizi comuni.
Sono di proprietà comune tranne che il proprietario se ne riservi la proprietà, i vani e spazi al di sotto del pian terreno, presenti fra i muri maestri dell’edificio codominiale.
I vespai non sono di uso comune.
La superficie a livello del piano di campagna su cui viene a poggiare l’edificio è oggetto di proprietà comune.
E’ sempre necessario il consenso unanime e scritto degli altri partecipanti, per realizzare escavazioni nel sottosuolo al fine di ricavare nuovi locali o di ampliare quelli esistenti, per non ledere il diritto di comproprietà degli altri condòmini, verificandosi una indebita attrazione del bene comune o di parte di esso nella sfera di disponibilità esclusiva del singolo.
Ciascun condòmino potrà comunque utilizzare il sottosuolo comune nei limiti di cui all’art. 1102 c.c. (SFORZA).

[vedi anche Finestre; Luci e vedute]

Si tratta di sporgenze dalla linea verticale del muro.
La loro disciplina non si discosta da quella dei balconi.
Esse vengono realizzate per dare aria e luce alle unità immobiliari e consentire il passaggio delle persone e cose.
Non devono impedire, o menomare, l’uso paritario del cortile da parte degli altri condòmini.
La costruzione di sporti su un viale o su strada comune è legittimata se non pregiudica il transito dei condòmini.
Gli sporti chiusi sono elementi accidentali della struttura del fabbricato, non avendo struttura portante, non costituiscono parti comuni ma sono comunque parte integrante dell’unità immobiliare.(Cass. 29-10-1992, n. 11775).

Le spese straordinarie avvengono necessariamente in conseguenza di eventi imprevisti, fortuiti o eccezionali ovvero di eventi i quali, pur se prevedibili, non erano evitabili mediante opere di manutenzione ordinaria.
Le spese straordinarie sono necessarie a causa della mancata esecuzione di opere di manutenzione ordinaria.
L’art. 31, 1° co., lett. b) della L. 5-8-1978, n. 457, identifica gli «interventi di manutenzione straordinaria» con «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso».
L’art. 1005 c.c., stabilisce che le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario, per quanto riguarda la cosa goduta dall’usufruttuario.
Fra queste riparazioni rientrano quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, nonché il rinnovamento (per intero o per una parte notevole) dei tetti, dei solai, delle scale, dei muri di sostegno e di quelli di cinta.
L’art. 1130, 1° co., n. 3), c.c., demanda all’amministratore il compito di riscuotere i contributi ed erogare le spese necesarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio, mentre l’art. 1135, 1° co., n. 4), c.c. stabilisce che l’assemblea deve provvedere all’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, all’occorrenza, un fondo speciale.
L’art. 1136, 4° co., c.c.prescrive le maggioranze necessarie per la valida adozione delle delibere assembleari, in relazione all’oggetto delle stesse, richiedendo per la validità di quelle concernenti le «riparazioni straordinarie di notevole entità» che esse siano approvate con un numero di voti corrispondente alla maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Il condòmino può, senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, sostenere delle spese indispensabili per la conservazione delle parti comuni dell’edificio.
Può avere il rimborso soltanto laddove le spese sostenute rivestano carattere di urgenza.
Ll’art. 1134 c.c.considera il termine spese urgenti con una certa larghezza ed elasticità, quindi vi comprende qualsiasi spesa indifferibile al fine di evitare un possibile, anche se non certo ed imminente, nocumento alla cosa comune.
Il condominio ha diritto al rimborso, riconosciuto dall’art. 1110 c.c. al partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, abbia sostenuto spese necessarie (ancorché non urgenti) alla conservazione della cosa comune.
In caso di spese non urgenti ma necessarie, il condòmino, in mancanza della prescritta autorizzazione, può sempre ricorrere all’assemblea o all’autorità giudiziaria.