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Il condominio diventa responsabile dei danni cagionati ai condòmini o ai terzi dalle parti comuni dell’edificio o da vizi e difetti di costruzione.
Il condominio potrà quindi rivolgersi al costruttore, per tali danni, sempre che l’azione non sia prescritta o non siano maturate delle decadenze (DE GRANDI).
Il risarcimento va ripartito, in base ai millesimi di proprietà, fra tutti i partecipanti al condominio.
Se viene danneggiata la proprietà esclusiva di qualche condòmino, alle spese per la riparazione deve partecipare, trattandosi di un danno derivato da vizi o da cattiva manutenzione delle parti comuni, anche il danneggiato, in base al valore millesimale della sua proprietà.
Se poi le parti o gli impianti che hanno determinato il danno sono di proprietà limitata a un gruppo di condòmini, saranno solo questi ultimi a rispondere (TAMBORRINO).
I danni alle parti comuni o a terzi estranei al condominio indotti da difetto di riparazione o di manutenzione di parti o impianti di proprietà esclusiva vengono risarciti per intero dal proprietario.
Ugualmente accade per i danni provocati da parti o impianti di proprietà esclusiva ad altra proprietà esclusiva.
Se i danni sono parzialmente coperti da polizza assicurativa, i criteri indicati si applicano alla sola parte di danno scoperta.

L’amministratore, alla fine di ogni anno, deve rendere il conto della sua gestione (art. 1130, ult. co., c.c.). Può essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condòmino, se per due anni non ha reso il conto, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (art. 1129, ult. co., c.c.).
L’obbligo di rendiconto mira a soddisfare la fondamentale esigenza di trasparenza della gestione condominiale e in generale deriva dalla natura del rapporto che, per effetto della nomina e della relativa accettazione, si instaura tra l’amministratore ed il condominio. Tale rapporto, infatti, è da ricondurre, secondo il prevalente orientamento giurisprudenziale, alla figura del mandato, con la conseguenza che, pur non essendo l’art. 1130, ult. co., c.c. ricompreso tra le norme espressamente dichiarate inderogabili dall’art. 1138, ult. co., c.c., la resa del conto costituisce un atto dovuto ai sensi dell’art. 1713 c.c. ed è come tale insuscettibile di deroghe.
L’obbligo sussiste nei confronti dell’assemblea (quale tipica espressione della collettività condominiale mandante) e non dei singoli condòmini, i quali, individualmente e al di fuori della sede assembleare, non possono esercitare alcun controllo sull’operato dell’amministratore (contra Cass. 26-8-1998, n. 8460), ma solo adire l’autorità giudiziaria, ai sensi dell’art. 1130, ult. co., c.c., per ottenerne la revoca qualora il mancato rendimento del conto si sia protratto per due anni o vi sia il fondato sospetto di gravi irregolarità di gestione, evidenziate, ad esempio, dal mancato versamento dei contributi previdenziali al personale dipendente, dalla presentazione di rendiconti incompleti o palesemente falsati, dalla stipulazione di contratti (per conto del condominio) in situazioni di conflitto.
Il rendiconto deve riguardare tutti gli aspetti dell’attività svolta dall’amministratore, affinché l’assemblea possa valutare il corretto adempimento dei suoi obblighi e la diligenza da lui osservata nell’espletamento dell’incarico conferitogli, sì da poter procedere alla sua conferma o revoca. Non è necessario che esso sia redatto con forme rigorose analoghe quelle prescritte per i bilanci delle società commerciali, ma è sufficiente che i criteri contabili osservati dall’amministratore siano idonei a rendere intelligibile ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione (Cass. 6-2-1984, n. 896; 20-4-1994, n. 3747). Il conto, inoltre, deve essere strutturato secondo il principio di cassa, e non di competenza, sicché le singole voci di spesa vanno contabilizzate in base alla data dell’effettivo pagamento (Trib. Milano 20-6-1991, n. 5036). Non si richiede che le voci siano trascritte nel verbale assembleare, né che siano oggetto di analitico dibattito in seno all’assemblea, rientrando nella facoltà di quest’ultima procedere ad un’approvazione sintetica del rendiconto, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore (Cass. 25-5-1984, n. 3231).
La delibera assembleare di approvazione del rendiconto può essere oggetto di impugnativa per annullamento ex art. 1137 c.c., mentre deve ritenersi addirittura nulla la delibera che approvi un rendiconto non veritiero per omissione o alterazione dei dati (SFORZA). In sede di impugnazione potrà essere proposta dal singolo condòmino in via incidentale l’azione di rendiconto ex art. 263 e ss. c.p.c.
Ai sensi dell’art. 1135, 1° co., n. 2), c.c., l’assemblea provvede anche in ordine «all’impiego dei residui attivi di gestione»: la relativa delibera può disporre la restituzione di tali residui ai condòmini, il loro immediato impiego o la costituzione di un fondo comune, mentre in mancanza di espressa deliberazione assembleare, anche quando i residui possano desumersi solo implicitamente dal rendiconto, si intende che essi debbano essere accreditati nei conti individuali dei condòmini, e conseguentemente ridotte, per compensazione, le quote di anticipazione dovute dagli stessi condòmini per l’anno successivo.

Generalità – Il regolamento condominiale è l’insieme delle regole che disciplinano la vita interna del condominio e che, come tali, sono destinate ad avere efficacia nell’orbita del condominio medesimo e tra i condòmini.
Esso costituisce la lex interna del condominio, alla cui osservanza i condòmini si vincolano reciprocamente, ed ha natura di atto negoziale in quanto espressione del potere che i compartecipanti alla proprietà hanno di autodisciplinare, nei limiti consentiti dalla legge, la propria vita interna.
La sua formazione è obbligatoria, ai sensi dell’art. 1138, 1° co., c.c., quando il numero dei condòmini è superiore a dieci. Naturalmente è implicito che, nel caso di più comproprietari di una medesima unità immobiliare, detti comproprietari devono considerarsi, agli effetti del cit. art. 1138, 1° co., c.c., come una sola persona, ed analogo criterio vale per il caso in cui più unità immobiliari siano in proprietà di un solo condòmino, sì che esse devono essere calcolate come una singola unità (SFORZA, TERZAGO).
Il legislatore, se da un lato impone la formazione di un regolamento di condominio negli edifici con più di dieci condòmini, dall’altro non esclude la possibilità di formazione del regolamento medesimo nei condomìni in cui il numero dei partecipanti sia invece inferiore a dieci.
I regolamenti possono essere formati dall’assemblea dei condòmini, e in questo caso vengono denominati regolamenti assembleari, ovvero essere predisposti unilateralmente dall’originario unico proprietario dell’edificio successivamente caduto in condominio. In questa seconda ipotesi si parla, come meglio vedremo, di regolamento di natura contrattuale.
Regolamento approvato a maggioranza dall’assemblea – Il compito di formare il regolamento di condominio è demandato all’assemblea dei condòmini che, in virtù del richiamo all’art. 1136, 2° co., c.c., operato dall’art. 1138, 3° co., c.c., deve approvarlo con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Il regolamento formato dall’assemblea è detto anche di origine interna, essendo caratterizzato da un processo formativo che è interno sin dalla sua fase iniziale, e che trae impulso dall’iniziativa di uno o più condòmini.
Non è chiaro però che rimedio possa esperire il singolo condòmino nell’ipotesi in cui, essendo obbligatoria la formazione del regolamento, l’assemblea resti inerte o non venga raggiunta la maggioranza prescritta dalla legge. Taluni autori ritengono possibile il ricorso all’autorità giudiziaria; altri, per converso, negano tale possibilità, sul duplice rilievo che, da un lato, esula dai compiti dell’autorità giudiziaria dettare regole comportamentali che il legislatore ha inteso riservare all’autonomia privata e che, dall’altro, le regole che disciplinano la vita interna del condominio possono comunque desumersi dalle vigenti norme di legge.
Il potere regolamentare dell’assemblea non si esaurisce nell’adozione del regolamento: questo «può essere infatti sempre integrato, adattato a nuove esigenze e, in caso di dubbi sulla portata di singole norme, l’assemblea stessa può darne l’interpretazione con una delibera a maggioranza semplice, ovviamente soggetta alle normali regola di impugnazione» (SFORZA).
L’art. 1138, 2° co., c.c., prevede che ciascun condòmino possa prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. La norma va coordinata con quelle che regolano il procedimento di convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore e, in caso di sua inerzia, da parte dei condòmini, sicché nei condomìni in cui vi è un amministratore, il condòmino (o gruppo di condòmini) che abbia assunto l’iniziativa dovrà rivolgersi a quest’ultimo affinché il medesimo convochi l’organo assembleare nel rispetto delle formalità prescritte dalla legge e faccia pervenire a tutti i condòmini uno schema di regolamento (eventualmente predisposto dallo stesso condòmino che ha preso l’iniziativa). In deroga all’art. 66, 1° co., disp. att. c.c., non occorre che i condòmini richiedenti siano almeno due e rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. Negli edifici privi di amministratore, invece, alla convocazione dell’assemblea potranno provvedere direttamente ed immediatamente i condòmini che hanno preso l’iniziativa.
Regolamento di natura contrattuale – Il regolamento di condominio può anche essere unilateralmente predisposto dall’originario unico proprietario o costruttore dello stabile condominiale, prima di frazionare la proprietà del medesimo in una pluralità di proprietà esclusive e di parti comuni indivise. In tal caso il regolamento si dice di origine esterna e viene definito contrattuale perché è richiamato in ogni singolo atto di trasferimento, pur se non materialmente inserito nel testo negoziale, ed approvato dal compratore, il quale manifesti, in maniera inequivoca, nello stesso atto di vendita ovvero successivamente con separato atto scritto, la volontà di accettarne le clausole. Queste ultime, per effetto dell’accettazione ad opera del compratore, diventano per relationem parte integrante del contenuto del contratto, traendo la loro forza vincolante dalla volontà dei contraenti. La giurisprudenza, al riguardo, ha precisato che, essendo il richiamo opera di entrambi le parti, le singole clausole del regolamento esulano dal dettato normativo di cui all’art. 1341, 2° co., c.c., il quale nello stabilire la necessità della specifica approvazione per iscritto si riferisce alle sole clausole cosiddette vessatorie che risultano predisposte da uno soltanto dei contraenti (Cass. 7-1-1992, n. 49).
Di natura contrattuale, anche se di origine interna è, altresì, il regolamento che risulti da un accordo tra i condòmini raggiunto con la loro partecipazione unanime durante la vita del condominio (SFORZA).
È di tutta evidenza come in entrambe le ipotesi il regolamento si formi in una sede estranea all’assemblea condominiale e non venga sottoposto all’approvazione di questa. Nella prima, infatti, esso è predisposto dal costruttore o dall’originario unico proprietario dell’edificio prima ancora che si costituisca, col primo atto di compravendita, il condominio, mentre nella seconda scaturisce da una convenzione cui prendono parte all’unanimità tutti i condòmini.
Nel caso di regolamento di origine esterna, all’osservanza delle clausole regolamentari è tenuto anche colui che le abbia originariamente predisposte ove rimanga proprietario di talune unità immobiliari dell’edificio. Ciò perché «i patti inseriti nel regolamento hanno valore reciproco e vincolano tutti i contraenti e non soltanto gli acquirenti delle singole porzioni di immobile, come taluni costruttori pretendono» (TAMBORRINO).
Il regolamento contrattuale prevale sulle norme del codice civile e sulle relative disposizioni di attuazione, salvo che si tratti di norme espressamente dichiarate inderogabili.
Contenuto – Ai sensi dell’art. 1138, 1° co., c.c., il regolamento di condominio deve contenere le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condòmino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Tali norme costituiscono l’oggetto tipico a al tempo stesso il contenuto necessario di ciascun regolamento, e riferendosi alla gestione interna dei beni e dei servizi comuni, possono ben definirsi come norme regolamentari in senso stretto. Esse sono presenti sia nei regolamenti approvati a maggioranza dall’assemblea sia in quelli contrattuali.
L’assemblea condominiale ha il potere di deliberare soltanto norme che appartengono a tale categoria, mentre non può invadere la sfera dei diritti spettanti ai condòmini sulle loro proprietà esclusive.
Il regolamento di natura contrattuale, invece, può contenere, in aggiunta alle norme meramente regolamentari, dei patti impositivi di limitazioni più o meno ampie ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle parti dell’edificio di loro esclusiva proprietà, come il divieto di sopraelevare, quello di dare alle singole unità immobiliari una o più delle destinazioni possibili o l’obbligo di preservare la loro originaria e normale destinazione per l’utilità generale dell’intero edificio. Limitazioni di questo tipo configurano, secondo una consolidata giurisprudenza, dei veri e propri oneri reali opponibili, se trascritti, a qualsiasi terzo acquirente. In via eccezionale il regolamento di natura contrattuale può anche prevedere speciali vantaggi nell’uso delle parti comuni o speciali esoneri dalle spese a favore di uno o più condòmini.
Le norme regolamentari costitutive di pesi o vantaggi per le proprietà esclusive diventano, in quanto richiamatevi al momento della stipula, parte integrante ed effettiva degli atti di trasferimento della proprietà e traggono, perciò, la loro forza vincolante dalla volontà delle parti contraenti, le quali, dichiarando di accettarle, si vincolano contrattualmente alla loro osservanza.
Il regolamento non può in alcun modo menomare i diritti di ciascun condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni (art. 1138, ult. co., c.c.): le sue clausole, in altri termini, non possono ledere prerogative che sono disponibili dai soli interessati, ossia quelle di usare, godere e disporre, in una certa misura e col contributo di tutti i condòmini, delle cose comuni e delle proprietà esclusive.
Modifiche – Se il regolamento è assembleare, per la sua modifica è sufficiente la stessa maggioranza richiesta per la sua approvazione.
Nei regolamenti di natura contrattuale, invece, è necessario distinguere tra clausole regolamentari in senso stretto e clausole di natura contrattuale. Le prime, infatti, riguardano essenzialmente le modalità d’uso delle cose comuni, nonché l’organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali e sono, per ciò stesso, suscettibili di variazioni o di adattamenti in relazione alle mutevoli esigenze degli interessi impersonali della collettività dei condòmini (TERZAGO): esse possono completamente parificarsi a quelle emanate dall’assemblea e sono da questa modificabili con la stessa maggioranza prescritta per l’approvazione del regolamento assembleare. Le clausole di natura contrattuale, per converso, traendo la loro forza vincolante unicamente dalla volontà negoziale dei condòmini, possono essere modificate (come per ogni atto negoziale) soltanto con il consenso unanime di questi ultimi.
Norme inderogabili dal regolamento – Ai sensi dell’art. 1138, ult. co., c.c., il regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, non può derogare alle disposizioni concernenti la rinuncia del condòmino al diritto sulle cose comuni (art. 1118, 2° co., c.c.), l’indivisibilità delle parti comuni dell’edificio (art. 1119 c.c.), le innovazioni (art. 1120 c.c.), la nomina e la revoca dell’amministratore (art. 1129 c.c.), la rappresentanza del condominio (art. 1131 c.c.), il dissenso dei condòmini rispetto alle liti (art. 1132 c.c.), la costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni assembleari (art. 1136 c.c.), nonché la loro eventuale impugnazione (art. 1137 c.c.).
Sono altresì inderogabili, ai sensi dell’art. 72, disp. att. c.c., le disposizioni concernenti le modalità di riscossione dei contributi condominiali (art. 63, disp. att. c.c.), il procedimento di convocazione dell’assemblea (art. 66, disp. att. c.c.), il diritto di intervento e di voto in assemblea (art. 67, disp. att. c.c.), la revisione dei valori millesimali (art. 69, disp. att. c.c.).
Revisione dei regolamenti formati prima del 28 ottobre 1941 – Dispone l’art. 155, disp. att. c.c. che le norme concernenti la revisione dei regolamenti di condominio e la loro trascrizione si applicano anche ai regolamenti formati prima del 28 ottobre 1941 (cioè prima dell’entrata in vigore del nuovo codice) e che cessano di avere efficacia le disposizioni dei vecchi regolamenti contrarie alla norme dichiarate inderogabili dagli artt. 1138, ult. co., c.c. e 72, disp. att. c.c.
L’inderogabilità di queste norme, infatti, prima dell’entrata in vigore del nuovo codice civile non era prevista. La perdita di efficacia delle precedenti disposizioni si è avuta ope legis, senza alcun bisogno di approvazione da parte delle assemblee condominiali.
Trascrizione – Il regolamento di condominio quando contiene clausole impositive di limiti e divieti di natura reale deve essere redatto in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata ed essere trascritto nei registri immobiliari. La trascrizione rende tali clausole opponibili ai terzi estranei al condominio, nonché a tutti i successivi acquirenti delle unità immobiliari che compongono l’edificio condominiale. Questi ultimi, tuttavia, nel caso di omessa trascrizione, sono vincolati dagli oneri imposti dal regolamento ove nell’atto di acquisto abbiano dimostrato di esserne a conoscenza e di averli accettati (Cass. 14-1-1993, n. 395; 17-3-1994, n. 2546).
Impugnazione – Il regolamento di condominio approvato a maggioranza dall’assemblea può essere impugnato a norma dell’art. 1137 c.c. L’impugnazione va proposta nel termine di trenta giorni dall’approvazione del regolamento o, per i condòmini assenti, dal giorno in cui è stata loro comunicata la relativa delibera.
Decorso tale termine, senza che sia stata esperita l’impugnazione, il regolamento diviene esecutivo per tutti i condòmini e i loro (eventuali) eredi o aventi causa.

La L. 17-2-1992, n. 179, prevede che la Regione, per recuperare il patrimonio edilizio esistente, possa concedere, contributi per l’esecuzione di opere di risanamento di parti comuni condominiali.
Tutti i condòmini, dopo approvazione di questo progetto, sono tenuti a concorrere alle spese necessarie in rapporto ai millesimi di proprietà loro attribuiti.
Anche i titolari di diritto di usufrutto, uso ed abitazione, nella misura della rispettiva quota, da determinarsi ai sensi degli artt. 46 e 48 del testo unico sono tenuti a concorrere alle spese (approvato con D.P.R. 26-4-1986, n. 131).