Autore: Admin

I versamenti effettuati dai condòmini e l’eventuale fondo di riserva possono essere fatti affluire dall’amministratore su un conto corrente. Può accadere che chi amministra più di un condominio utilizzi un unico conto corrente nel quale confluiscono indistintamente le quote di tutti i condomìni amministrati. Tale comportamento configura una grave irregolarità di gestione, che può comportare di per sé stessa la revoca dell’amministratore (Trib. Milano 8-9-1991, n. 6566). Ugualmente illegittimo è il comportamento dell’amministratore che, facendo affluire i versamenti delle quote condominiali sul suo conto personale e non su un conto del condominio, generi una confusione del suo patrimonio con quello condominiale, rendendo impossibile, in tal modo, ogni controllo della gestione da parte dei condòmini (Trib. Milano, 29-9-1993).
Perciò, al fine di una corretta gestione condominiale, l’amministratore deve aprire un conto corrente separato per ciascun condominio, intestandolo allo stesso condominio nella persona dell’amministratore: ciò permetterà al condominio di non chiudere il conto nel caso di sostituzione dell’amministratore (basterà, infatti, presentare la delibera assembleare con la quale è stato eletto il nuovo amministratore per sostituire il nome dell’amministratore uscente con quello di chi subentra nella gestione del conto) (TAMBORRINO).
Quanto, poi, al potere di controllo della gestione condominiale da parte dei condòmini effettuata mediante l’esibizione di documenti concernenti il conto corrente, la Cassazione ha specificato che il potere del singolo condòmino di controllare la gestione condominiale, attraverso l’esame della documentazione ad essa inerente, viene di regola esercitato in sede assembleare in occasione dell’annuale approvazione del bilancio. All’infuori di questa sede, ha affermato la Suprema Corte, il diritto di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili, compresi quelli riguardanti il conto corrente del condominio, può essere riconosciuto solo ove si deduca e dimostri uno specifico interesse al riguardo (Cass. 5-4-1984, n. 2220).

Nelle norme del codice civile dedicate al condominio negli edifici non vi è riferimento alcuno al consiglio di condominio. È tuttavia possibile la previsione di tale organo a livello regolamentare.
Esso viene eletto dall’assemblea e può essere composto da condòmini o, in assenza di uno specifico divieto posto dal regolamento, anche da soggetti esterni al condominio.
Nel silenzio della legge, anche la determinazione del numero di consiglieri è rimessa alle norme del regolamento. Può soltanto dirsi che è consigliabile prevedere un numero dispari, onde evitare problemi per le deliberazioni assunte a maggioranza. La dottrina ha tuttavia sottolineato che tutte «le decisioni dovrebbero essere unanimi se, nel regolamento o nella delibera assembleare, non è indicato espressamente che vanno prese a maggioranza» (TAMBORRINO).
Le funzioni dell’organo in esame sono stabilite dal regolamento di condominio, anche se può dirsi, in via generale, che il suo compito fondamentale è quello di assistere e controllare l’amministratore nell’espletamento del suo mandato.
Se il regolamento di condominio prevede quale compito del consiglio una generica attività di assistenza all’attività dell’amministratore, quest’ultimo dovrà convocarlo per ogni decisione da assumere, pur se di ordinaria amministrazione. Se, invece, la funzione del consiglio è essenzialmente di controllo, il consiglio stesso dovrà essere convocato dall’amministratore per la verifica dei conti e della cassa e per ottenere il visto del rendiconto prima di presentare quest’ultimo all’assemblea. Se, infine, al consiglio di condominio è affidato un compito specifico e particolare, come ad esempio assistere l’amministratore nella stipulazione di un contratto, si deve provvedere alla sua convocazione prima di prendere qualsiasi decisione relativa a quell’argomento (TAMBORRINO).

Si tratta di pubblici uffici la cui funzione è quella di rendere pubblici e, quindi, opponibili a chiunque gli atti coi quali si costituiscono, si regolano o si estinguono diritti relativi a beni immobili. Presso le conservatorie, in particolare, vengono eseguite le seguenti operazioni:
— trascrizione degli atti di trasferimento della proprietà o di altri diritti reali e degli atti impositivi di limitazioni all’altrui proprietà;
— iscrizione degli atti coi quali si costituiscono ipoteche;
— annotazione delle variazioni relative alle ipoteche.
Generalmente le vicende relative ai beni immobili e ai diritti reali immobiliari vengono registrate con criterio soggettivo, in virtù del quale tutti gli atti coi quali si costituiscono, modificano o estinguono diritti reali su beni immobili vengono trascritti a favore degli acquirenti e contro gli alienanti, in maniera tale che dal registro risultino i successivi trasferimenti dell’immobile, sì che dall’ultimo trasferimento si possa risalire, attraverso i dati anagrafici dei successivi proprietari, ai trasferimenti precedenti.
Naturalmente è necessario che vi sia una continuità delle trascrizioni. Il codice civile, al riguardo, prevede che si renda pubblico ogni atto o provvedimento che produca, in relazione ai beni immobili e ai diritti reali immobiliari, effetti costitutivi, modificativi o estintivi, e che le trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto (artt. 2645, 2650 c.c.).
Le conservatorie sono istituite nei capoluoghi di provincia o nelle località ove hanno sede i tribunali. A capo di ogni conservatoria è preposto un conservatore, il quale dipende funzionalmente dal Ministero delle finanze, nonché dal Ministero di grazia e giustizia per le funzioni svolte in base alle norme del codice civile.

Ai sensi dell’art. 1117 c.c., gli impianti per l’acqua [vedi Acqua calda centralizzata; Acqua potabile], per il gas e per l’energia elettrica sono oggetto di proprietà comune fino al loro punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Al fine tuttavia di stabilire la proprietà delle condutture e delle tubazioni che si diramano attraverso l’edificio, più che alla collocazione fisica delle stesse bisogna aver riguardo alla funzione che esse svolgono ed al servizio che esse forniscono. Così, se la parte diramata svolge una funzione comune o assolve ad un servizio dal quale traggono beneficio più unità abitative, anche se essa è situata in una porzione dell’edificio di proprietà esclusiva, sarà attratta nel regime della proprietà comune (SFORZA). Tale impostazione concreta una inversione di tendenza rispetto alla giurisprudenza meno recente, secondo la quale la parte dell’impianto collocata nella proprietà esclusiva segue sempre il regime giuridico di quest’ultima, anche se svolge una funzione comune (Cass. 17-5-1960, n. 1216). La determinazione del regime di proprietà rileva, tra l’altro, al fine di stabilire la responsabilità verso i terzi per i danni causati da vizi o rotture degli impianti.
Per quanto riguarda, in particolare, le parti di proprietà esclusiva, va detto che tale titolo non è presupposto sufficiente affinché il singolo condòmino possa effettuare trasformazioni o modificazioni delle stesse, dovendosi valutare se ciò possa tradursi in un pregiudizio per gli altri condòmini. Questo principio opera anche allorché le modificazioni riguardino tubazioni o condutture comuni, rispetto alle quali deve essere mantenuta inalterata la destinazione, nonché la possibilità di analogo godimento da parte degli altri condòmini (App. Napoli 21-5-1986).
Costituisce, infine, uso legittimo della cosa comune l’utilizzazione dei muri comuni da parte del singolo condòmino per installarvi tubature per lo scarico di acque o per il passaggio del gas (Trib. Trani 19-1-1991, n. 104).