Categoria: Giurisprudenza

Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

1. La parte ricorrente chiede l’annullamento della sentenza di appello che ha negato il suo diritto al riconoscimento integrale dell’anzianità maturata presso l’ente locale di provenienza da parte del Ministero dell’istruzione, dell’università e della ricerca (MIUR).

2. La medesima questione è stata già decisa da Cass. 12 ottobre 2011, n. 20980 e Cass. 14 ottobre 2011, n. 21282, cui si rinvia per una motivazione più analitica. In estrema sintesi, deve rilevarsi quanto segue.

3. La controversia concerne il trattamento giuridico ed economico del personale amministrativo, tecnico ed ausiliario (ATA) della scuola trasferito dagli enti locali al Ministero in base alla L. 3 maggio 1999, n. 124, art. 8.

4. Tale norma fu oggetto di un vasto contenzioso concernente, specificamente, l’applicazione che della stessa venne data dal D.M. Pubblica Istruzione 5 aprile 2001, che recepì l’accordo stipulato tra l’ARAN e i rappresentanti delle organizzazioni sindacali in data 20 luglio 2000. Le controversie giudiziarie riguardarono in particolare la possibilità di incidere, su di una norma di rango legislativo, da parte di un accordo sindacale poi recepito in decreto ministeriale. La giurisprudenza si orientò in senso negativo, sebbene con percorsi argomentativi diversi (ex plurimis, Cfr. Cass., 17 febbraio 2005, n. 3224; 4 marzo 2005, n. 4722, nonchè 27 settembre 2005, n. 18829; Da ultimo, sul punto, cfr. Cass., 14 marzo 2012, n. 4045).

5. Intervenne il legislatore, dettando la L. n. 266 del 2005, art. 1, comma 218 (finanziaria del 2006), che recepì, a sua volta, i contenuti dell’accordo sindacale e del decreto ministeriale. Il legislatore elevò, quindi, a rango di legge la previsione dell’autonomia collettiva. Si sostenne, da un lato, che tale norma non avesse efficacia retroattiva e, dall’altro, che se dotata di efficacia retroattiva, fosse incostituzionale sotto molteplici profili. Entrambe le posizioni sono stata giudicate non fondate.

L’efficacia retroattiva è stata affermata da questa Corte (per tutte, S.U., 8 agosto 2011, n. 17076) e dalla Corte costituzionale (sentenza n. 234 del 2007). L’incostituzionalità è stata esclusa in quattro interventi del giudice delle leggi (Corte cost. n. 234 e n. 400 del 2007; n. 212 del 2008; n. 311 del 2009). Per tali motivi, ricorsi di contenuto analogo a quello qui considerato, sono stati respinti (cfr. per tutte, Cass., 9 novembre 2010, n. 22751).

6. Questo approdo deve ora essere integrato con quanto statuito dalla Corte di giustizia dell’Unione europea (Grande sezione) nella sentenza 6 settembre 2011 (procedimento C-108/10, Scattolon), emessa su domanda di pronuncia pregiudiziale in merito all’interpretazione della direttiva del Consiglio 14 febbraio 1977, 77/187/CEE. 7. La Corte ha risposto a quattro questioni poste dal Tribunale di Venezia. La prima consisteva nello stabilire se il fenomeno successorio disciplinato dalla L. n. 124 del 1999, art. 8 costituisca un trasferimento d’impresa ai sensi della normativa dell’Unione relativa al mantenimento dei diritti dei lavoratori. La soluzione è affermativa ("La riassunzione, da parte di una pubblica autorità di uno Stato membro, del personale dipendente di un’altra pubblica autorità, addetto alla fornitura, presso le scuole, di servizi ausiliari comprendenti, in particolare, compiti di custodia e assistenza amministrativa, costituisce un trasferimento di impresa ai sensi della direttiva del Consiglio 14 febbraio 1977, 77/187/CEE, concernente il ravvicinamento delle legislazioni degli Stati membri relative al mantenimento dei diritti dei lavoratori in caso di trasferimenti di imprese, di stabilimenti o di parti di stabilimenti, quando detto personale è costituito da un complesso strutturato di impiegati tutelati in qualità di lavoratori in forza dell’ordinamento giuridico nazionale di detto Stato membro").

8. Con la seconda e la terza questione si chiedeva alla Corte di stabilire: – se la continuità del rapporto di cui all’art. 3, n. 1 della 77/187 deve essere interpretata nel senso di una quantificazione dei trattamenti economici collegati presso il cessionario all’anzianità di servizio che tenga conto di tutti gli anni effettuati dal personale trasferito anche di quelli svolti alle dipendenze del cedente (seconda questione); – se tra i diritti del lavoratore che si trasferiscono al cessionario rientrano anche posizioni di vantaggio conseguite dal lavoratore presso il cedente quale l’anzianità di servizio se a questa risultano collegati nella contrattazione collettiva vigente presso il cessionario, diritti di carattere economico (terza questione). Il dispositivo della decisione è: "quando un trasferimento ai sensi della direttiva 77/187 porta all’applicazione immediata, ai lavoratori trasferiti, del contratto collettivo vigente presso il cessionario e inoltre le condizioni retributive previste da questo contratto sono collegate segnatamente all’anzianità lavorativa, l’art. 3 di detta direttiva osta a che i lavoratori trasferiti subiscano, rispetto alla loro posizione immediatamente precedente al trasferimento, un peggioramento retributivo sostanziale per il mancato riconoscimento dell’anzianità da loro maturata presso il cedente, equivalente a quella maturata da altri lavoratori alle dipendenze del cessionario, all’atto della determinazione della loro posizione retributiva di partenza presso quest’ultimo. E’ compito del giudice del rinvio esaminare se, all’atto del trasferimento in questione nella causa principale, si sia verificato un siffatto peggioramento retributivo".

9. Il giudice nazionale è quindi chiamato dalla Corte di giustizia ad accertare se, a causa del mancato riconoscimento integrale della anzianità maturata presso l’ente cedente, il lavoratore trasferito abbia subito un peggioramento retributivo.

10. In motivazione la Corte rileva che, una volta inquadrato nel concetto di trasferimento d’azienda e quindi assoggettato alla direttiva 77/187, al trasferimento degli ATA si applica non solo il n. 1 dell’art. 3 della direttiva, ma anche il n. 2, disposizione che riguarda segnatamente l’ipotesi in cui l’applicazione del contratto in vigore presso il cedente venga abbandonata a favore di quello in vigore presso il cessionario (come nel caso in esame). Il cessionario ha diritto di applicare sin dalla data del trasferimento le condizioni di lavoro previste dal contratto collettivo per lui vigente, ivi comprese quelle concernenti la retribuzione (punto n. 74 della sentenza). Ciò premesso, la Corte sottolinea che gli stati dell’Unione, pur con un margine di elasticità, devono attenersi allo scopo della direttivà, consistente "nell’impedire che i lavoratori coinvolti in un trasferimento siano collocati in una posizione meno favorevole per il solo fatto del trasferimento" (n. 75, il concetto è ribadito al n. 77 in cui si precisa che la direttiva "ha il solo scopo di evitare che determinati lavoratori siano collocati, per il solo fatto del trasferimento verso un altro datore di lavoro, in una posizione sfavorevole rispetto a quella di cui godevano precedentemente").

11. Quindi, nella definizione delle singole controversie, è necessario stabilire se si è in presenza di condizioni meno favorevoli. A tal fine, il giudice del rinvio deve osservare i seguenti criteri.

a. Quanto ai soggetti la cui posizione va comparata, il confronto è con le condizioni immediatamente antecedenti al trasferimento dello stesso lavoratore trasferito (così il n. 75 e, al n. 77, si precisa "posizione sfavorevole rispetto a quella di cui godevano prima del trasferimento". Idem nn. 82 e 83). Al contrario, non ostano eventuali disparità con i lavoratori che all’atto del trasferimento erano già in servizio presso il cessionario (n. 77).

b. Quanto alle modalità, si deve trattare di peggioramento retributivo sostanziale (così il dispositivo) ed il confronto tra le condizioni deve essere globale (n. 76: "condizioni globalmente meno favorevoli"; n. 82: "posizione globalmente sfavorevole"), quindi non limitato allo specifico istituto.

c. Quanto al momento da prendere in considerazione, il confronto deve essere fatto all’atto del trasferimento (nn. 82 e 84, oltre che nel dispositivo: "all’atto della determinazione della loro posizione retributiva di partenza").

12. La quarta ed ultima questione posta dal Tribunale di Venezia atteneva alla conformità della disciplina italiana e specificamente della Legge Finanziaria 2006, art. 1, comma 218 all’art. 6, n. 2 TUE in combinato disposto con l’art. 6 della CEDU e degli artt. 46 e 47 e art. 52, n. 3 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, proclamata a Nizza il 7 dicembre 2000, come recepiti nel Trattato di Lisbona. La Corte, dando atto della pronunzia emessa il 7 giugno 2011 dalla Corte europea dei diritti dell’uomo (sentenza Agrati), ha statuito che "vista la risposta data alla seconda ed alla terza questione, non c’è più bisogno di esaminare se la normativa nazionale in oggetto, quale applicata alla ricorrente nella causa principale, violi i principi" di cui alle norme su indicate.

13. La sentenza della Corte di giustizia dell’Unione europea incide sul presente giudizio. In base all’art. 11 Cost. e all’art. 117 Cost., comma 1, il giudice nazionale e, prima ancora, l’amministrazione, hanno il potere-dovere di dare immediata applicazione alle norme della Unione europea provviste di effetto diretto, con i soli limiti derivanti dai principi fondamentali dell’assetto costituzionale dello Stato ovvero dei diritti inalienabili della persona, nel cui ambito resta ferma la possibilità del controllo di costituzionalità (cfr, per tutte, Corte cost. sentenze n. 183 del 1973 e n. 170 del 1984; ordinanza n. 536 del 1995 nonchè, da ultimo, sentenze n. 284 del 2007, n. 227 del 2010, n. 288 del 2010, n. 80 del 2011). L’obbligo di applicazione è stato riconosciuto anche nei confronti delle sentenze interpretative della Corte di giustizia (emanate in via pregiudiziale o a seguito di procedura di infrazione) ove riguardino norme europee direttamente applicabili (cfr. Corte cost. sentenze n. 113 del 1985, n. 389 del 1989 e n. 168 del 1991, nonchè, sull’onere di interpretazione conforme al diritto dell’Unione, sentenze n. 28 del 2010 e n. 190 del 2000).

14. La difesa del ricorrente evidenzia che il ricorso è stato proposto avendo riguardo al contenuto della ordinanza n. 22260/2008 di questa Corte; tuttavia, pure avendo la Corte Costituzionale dichiarato infondate le questioni di costituzionalità sollevate (L. 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 218 censurato, in riferimento all’art. 117 Cost., comma 1, ed all’art. 6 della CEDU, nella parte in cui aveva interpretato la L. 3 maggio 1999, n. 124, art. 8, comma 2), nel frattempo è mutata la prospettiva di valutazione della materia, alla luce dei successivi sviluppi della vicenda sul piano della giurisprudenza europea, che hanno indotto la Corte di Cassazione ad accogliere i ricorsi dei lavoratori. Il ricorso deve essere esaminato, pertanto, alla stregua dei principi sanciti dalla Corte di Giustizia dell’Unione Europea (procedimento C-108/2010) del 6.9.2011, prescindendosi dagli aspetti di incostituzionalità rilevati nel secondo motivo di impugnazione.

15. La questione di costituzionalità rimane, invero, assorbita dall’interpretazione della normativa nazionale alla luce del diritto europeo, fornita dalla sentenza Scattolon e dalla conseguente tutela del diritto dei lavoratori, previo riconoscimento della garanzia a non subire peggioramenti di sorta, in conformità all’onere di interpretazione conforme al diritto dell’Unione, secondo quanto già osservato al punto 13. E ciò senza considerare anche la contrarietà all’art. 6 CEDU dell’intervento interpretativo della norma della legge finanziaria, sancita dalla sentenza AGRATI della CEDU. 16. Nè rileva il fatto che, all’epoca in cui la Corte di giustizia si è espressa, la decisione Agrati della CEDU non fosse ancora definitiva, perchè la decisione della Corte di giustizia nella parte in cui delinea il suo rapporto con la sentenza Agrati non si basa su questo dato, ma sul contenuto della decisione della CEDU. 17. La sentenza Agrati parte dalla premessa che "i ricorrenti sostengono di aver percepito, in seguito al trasferimento, un trattamento economico nel complesso inferiore a quello percepito prima del trasferimento" e "hanno perso tutti gli elementi accessori della retribuzione" e perviene alla conclusione che "l’adozione della finanziaria 2006 definiva il merito della controversia e rendeva vana la prosecuzione dei procedimenti", conclusione in forza della quale ha espresso il suo giudizio sull’intervento del legislatore italiano.

18. La sentenza Scattolon, interpretando la normativa italiana alla luce del diritto europeo, perviene alle conclusioni di cui si è dato conto, in forza delle quali il singolo giudizio non può dirsi chiuso e il diritto dei lavoratori (a non percepire, a seguito del trasferimento, un trattamento nel complesso inferiore a quello percepito prima del trasferimento) trova garanzia. Ciò spiega perchè, la Corte di giustizia abbia giudicato assorbita la quarta questione, implicante la chiusura del giudizio e la negazione della garanzia su indicata.

19. Deve aggiungersi, per completezza, che anche l’altra affermazione formulata dai ricorrenti nella causa Agrati di aver perso "tutti gli elementi accessori della retribuzione" (affermazione ribadita da parte ricorrente di questo giudizio nella memoria per l’udienza) non è fondata, in quanto nella controversie in cui la questione è stata posta, la decisione è stata nel segno della conservazione del diritto (cfr., Cass. 19 marzo 2012, n. 4316, confermando l’orientamento della sentenza di merito emessa dalla Corte d’appello di Brescia, a sua volta di conferma della sentenza del Tribunale che aveva accolto la domanda del lavoratore).

20. In conclusione, in consonanza con la sentenza della Corte di giustizia dell’Unione europea, il caso in esame deve essere deciso con l’accoglimento del ricorso del lavoratore. La violazione del complesso normativo, costituito dalla L. n. 124 del 1999, art. 8 e L. n. 266 del 2005, art. 1, comma 218 denunziata, deve essere verificata in concreto sulla base dei principi enunciati dalla Corte di giustizia europea. La decisione impugnata deve, pertanto, essere cassata con rinvio alla Corte d’appello indicata in dispositivo, la quale, applicando i criteri di comparazione su specificati, dovrà decidere la controversia nel merito, verificando la sussistenza, o meno, di un peggioramento retributivo sostanziale all’atto del trasferimento e dovrà accogliere o respingere la domanda del lavoratore in relazione al risultato di tale accertamento. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio.
P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa e rinvia alla Corte d’appello di Catania, anche per le spese.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 30 maggio 2012.

Depositato in Cancelleria il 18 luglio 2012

Testo non ufficiale. La sola stampa del bollettino ufficiale ha carattere legale.

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Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 7 settembre 1998 V. M., in qualità di genitore esercente la potestà sul figlio allora minore, Vi.Gi., evocava, dinanzi al Pretore di Acerra, G.G., conduttore dell’immobile sito in (OMISSIS), di proprietà del minore, per averlo acquistato, con rogito notarile del 25.1.1994 e con autorizzazione del Giudice Tutelare, dalla XXX s.r.l., dalla quale era stato costruito all’interno di un intero fabbricato nel mese di settembre 1993, esponendo che il convenuto dal decesso di Vi.Ca., padre del minore, non aveva più corrisposto i canoni mensili di locazione e pertanto gli intimava lo sfratto per morosità, con contestuale citazione per la convalida.
Instauratosi il contraddittorio, nella resistenza del convenuto, il quale assumeva di occupare l’immobile non quale conduttore ma quale promissario acquirente dello stesso, in forza della scrittura privata dell’8.10.1990, con la quale Vi.Ca. si impegnava a vendere a G.G. l’appartamento mediante versamento dell’importo di Euro 13.944,33 a titolo di caparra, oltre alla cifra mensile di Euro 258,22 fino alla concorrenza di Euro 17.559,53, mentre la restante somma di Euro 25.306,38 sarebbe stata versata tramite accollo di mutuo, entrato nel possesso del bene dal maggio 1993, per cui spiegava riconvenzionale ai sensi dell’art. 2932 c.c. e chiamava in giudizio gli eredi di Vi.Ca., St. e Fi., che sì costituivano, il Tribunale di Nola (già Pretore di Acerra), denegato il rilascio provvisorio dell’immobile, costituitisi gli eredi di G.G. ( R.L., G.M.L., L.F., O.A., F., C. e Cl.), espletata istruttoria, previo mutamento del rito, accoglieva la domanda attorea di convalida dello sfratto e per l’effetto ordinava agli eredi del G. di rilasciare l’appartamento e a V.M., VI.Gi., nonchè Vi.St. e VI.Fi. di corrispondere in favore degli eredi del G. la somma di Euro 27.888,66.
In virtù di rituale appello interposto dagli eredi di G. G., con il quale insistevano per la validità ed efficacia della scrittura privata dell’8.10.1990, qualificata comunque dal giudice di prime cure quale promessa di vendita di un bene immobile futuro, tanto da avere condannato gli attori alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, la Corte di appello di Napoli, nella resistenza di V.M. e V. G., non costituiti Vi.St. e Fi., accoglieva il gravame e in riforma della sentenza impugnata, rigettata la domanda attorea di sfratto per morosità, disponeva il trasferimento della proprietà dell’appartamento da Vi.Ca.
agli eredi di G.G., in comunione e pro indiviso fra loro, in esecuzione del contratto preliminare di vendita dell’8.10.1990, previa corresponsione del residuo importo di Euro 25.332,54.
A sostegno della decisione adottata la corte distrettuale evidenziava che la scrittura privata dell’8.10.1990 indicava con esattezza la natura dell’immobile, l’appartamento, il luogo (Comune di Acerra, via (OMISSIS)) e le dimensioni (circa 100mq.) del bene, oltre alla sussistenza della rete per stipulare i contratti di luce, gas ed acqua, versata dal promissario acquirente alla data di sottoscrizione la complessiva somma di L. 27.000.000, per cui l’accordo concluso andava ricompreso nella fattispecie del preliminare di vendita futura di bene immobile, risultando pacifiche la consegna e l’immissione in possesso del bene in contestazione sin dall’aprile 1993, previa corresponsione di L. 500.000 mensili e consecutivi fino al raggiungimento della somma di L. 34.000.000. Ricorrendo ipotesi di vendita obbligatoria di cosa futura, in cui il trasferimento del diritto veniva differito ad un momento successivo, ossia alla venuta ad esistenza della cosa, della quale, pertanto, poteva essere conseguito il trasferimento, in caso di inadempimento, in via di esecuzione specifica, in applicazione analogica del principio di automatica attribuzione di effetti reali alla vendita obbligatoria posto dall’art. 1472 c.c., con piena validità dell’immediata trascrivibilità dell’atto, ancorchè il bene non fosse ancora venuto ad esistenza.
Aggiungeva che dalla ricostruzione dei fatti di causa emergeva che alla data dell’8.10.1990 Vi.Ca. era nella piena disponibilità del bene in questione e doveva ritenersi illegittimo l’atto per notaio Alfonso Monda del 25.1.1994, rep. 119413, con il quale XXX s.r.l. aveva operato il trasferimento del medesimo bene, già promesso in vendita a G.G. e dallo stesso occupato con il suo nucleo familiare a pieno titolo, al minore Vi.Gi..
Avverso l’indicata sentenza hanno proposto ricorso per cassazione V.M. e VI.Gi., articolato su due motivi, a quale hanno resistito gli eredi di G.G. con controricorso, mentre St. e VI.Fi., sebbene ritualmente intimati, non si sono costituiti.
Assegnato il processo all’udienza camerale ex art. 380 bis c.p.c., veniva dal collegio rimesso alla pubblica udienza.
Entrambe le parti costituite, in vista della pubblica udienza, hanno depositato memorie illustrative.
Motivi della decisione
Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1418, 1346 e 1472 c.c. per avere la corte di merito ritenuto la determinabilità dell’oggetto dei contratto preliminare di vendita di cui alla scrittura privata dell’8.10.1990, con conseguente ammissibilità dell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di trasferimento del bene, pur in presenza di bene immobile e non potendo essere affermata la titolarità di Vi.
C. a disporre dell’immobile, mancandone i requisiti giuridici In particolare, quanto alla determinabilità del bene, trattandosi di appartamento di un edificio multipiano, per la sua individuazione era necessario indicarne i confini, che nella specie potevano essere sostituiti dal piano di ubicazione, mentre nulla era previsto al riguardo nella scrittura privata in cui viene fatto riferimento ad "un appartamento da realizzarsi su un suolo sito in (OMISSIS)…". Del resto sarebbe erronea e contra legem – ad avviso dei ricorrenti – l’individuazione del bene operata dalla corte di merito attraverso le piantine estratte dal progetto presentato al Comune di Acerra il 6.10.1990, a cui non è stato dato alcun rilievo nella scrittura privata. Aggiungono i ricorrenti che il criterio della dichiarazione di ricezione del prezzo, utilizzato dal giudice del gravame, poteva essere adottato solo quale criterio aggiuntivo.
La censura è infondata.
La questione attiene alla individuazione del bene promesso in vendita col preliminare: il VI. e la V., quali eredi dell’originario promittente venditore, affermano che il preliminare doveva considerarsi nullo per indeterminatezza dell’oggetto, non contenendo alcun elemento atto ad individuare l’appartamento in vendita.
Come è stato ripetutamele evidenziato dalla giurisprudenza di questa corte, l’oggetto del contratto preliminare è costituito non già dall’oggetto del futuro contratto, che con il preliminare le parti si obbligano a concludere, ma dalla conclusione stessa del contratto definitivo. Pertanto, ai fini della validità del preliminare non è necessaria l’indicazione completa di tutti gli elementi del futuro contratto, ma è sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di vendita di un bene immobile, l’indicazione del bene oggetto della futura vendita può essere anche incompleta, e mancare, perciò, dei dati catastali e degli altri elementi distintivi del bene, purchè sia certo, in base alle risultanze probatorie, che le parti abbiano inteso riferirsi ad un bene determinato o, comunque, determinabile. In altri termini, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentire l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione, pertanto, attraverso gli ordinar elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purchè, appunto, l’intervenuta convergenza delle volontà sia comunque, anche aliunde o per relationem, logicamente ricostruibile. La relativa indagine è rimessa al giudice di merito e, se sorretta da adeguata motivazione, non è sindacabile in sede di legittimità (così Cass. 23 agosto 1997 n. 7935; Cass. 30 maggio 2003 n. 8810).
Nel caso in esame, il giudice di appello ha rilevato che si trattava di edificio in costruzione, per cui l’unità abitativa promessa in vendita andava individuata nell’ambito dell’edificio realizzando, attraverso determinazione documentale "sulle piantine estratte dal progetto presentato al Comune di Acerra in data 6.10.1990, cfr. data di presentazione del progetto sulla concessione edilizia n. 7/91" (v.
pag. 8 della sentenza), indicata nella scrittura privata con esattezza la natura dell’immobile (appartamento), il luogo (Comune di Acerra, via (OMISSIS)) e le dimensioni (mq. 100 circa, di vani quattro, più servizi e box), oltre a garantire la sussistenza della rete per stipulare i contratti di luce, gas ed acqua. Inoltre dal contratto preliminare (di vendita futura di bene immobile), riportato nella medesima sentenza (v. pag. 9), risulta che le parti avevano pattuito per il pagamento del prezzo che, versato acconto di L. 27.000.000, il residuo, fino alla concorrenza di L. 34.000.000, fosse da corrispondere in ratei mensili di L. 500.000 con decorrenza dalla consegna dell’appartamento; ne consegue che correttamente la corte di merito ha ritenuto che le parti avessero inteso riferirsi ad un bene determinato, perfezionandosi la determinabilità dell’oggetto al momento della consegna del bene, cui era subordinato il versamento dell’ulteriore parte del corrispettivo.
A prescindere, quindi, dalle indicazioni (non completamente) contenute nel preliminare, il bene in vendita doveva ritenersi individuato.
Con il secondo motivo viene denunciato il vizio di motivazione circa l’accertamento della titolarità del bene in capo a Vi.Ca., in quanto – diversamente da quanto ritenuto dalla corte distrettuale – dalla istruttoria era emerso che lo stesso non aveva alcun potere di disporre del bene, e quindi di prometterne la vendita, per cui mancando la prova di tale diritto di proprietà, ogni pretesa degli eredi G. doveva venire meno.
Il motivo è fondato.
Nel caso di specie le parti hanno posto in essere un preliminare di compravendita di cosa futura, poichè l’appartamento, che costituisce l’oggetto della prestazione dovuta alla stipula del contratto definitivo, era inserito in un fabbricato che doveva ancora essere edificato al tempo in cui lo conclusero dalla XXX s.r.l..
Dalla sentenza impugnata emerge, altresì, che l’intero fabbricato realizzato era di proprietà della medesima società costruttrice e l’appartamento era stato ceduto a Vi.Ca. a titolo di corrispettivo della somma prima offerta in garanzia e, successivamente, ceduto ai coniugi D.N. – D.P., che lo avevano prenotato e poi rinunziato (v. pag. 10 della sentenza). Tutto ciò emergeva – ad avviso della corte distrettuale – dalle dichiarazioni rese da D.F.P., socio della società costruttrice.
Orbene dall’esame della complessiva fattispecie si deve giungere alla conclusione che nel caso in questione le parti abbiano dato vita ad un contratto atipico, utilizzando gli schemi legali sia del contratto preliminare di cosa futura sia di quello di cosa altrui, giacchè solo la edificazione dello stabile e l’acquisto dell’appartamento da parte del promittente venditore avrebbe consentito che con la stipula del definitivo il bene venisse acquisito dal promissario acquirente.
Tale schema contrattuale non appare in contrasto con i principi generali dettati in materia di contratto ed è compatibile con lo schema negoziale astratto de contratto preliminare, il cui contenuto, come è noto, è stato progressivamente ampliato dalla giurisprudenze di questa corte, prevedendosi la sua compatibilità con la vendita di cosa altrui e di cosa futura. Non v’è dubbio che il preliminare di vendita sottoscritto configuri una promessa di vendita di cosa altrui e futura, con efficacia interamente obbligatoria disciplinata dall’art. 1478 c.c., e segg. e art. 1472 c.c. (cfr. Cass. 24 luglio 2007 n. 16362).
Ciò posto, sussiste la dedotta contraddittorietà della motivazione della decisione impugnata non potendosi concludere con il raggiungimento della prova dell’acquisto della proprietà del bene in capo al dante causa dei ricorrenti, sì da poterlo trasmettere, dal momento che la XXX s.r.l., originaria proprietaria del bene, ha trasferito l’appartamento a Vi.Gi., essendo rimasta indimostrata la proprietà dello stesso da parte di Vi.Ca.
al tempo della sottoscrizione del preliminare ovvero in epoca successiva, trattandosi di bene immobile per il cui trasferimento era necessaria la forma scritta ad substantiam.
I giudici di merito non potevano quindi operare il trasferimento della proprietà dell’immobile, dovendo detto atto rispecchiare integralmente le prestazioni negoziali delle parti quali risultano dal contratto preliminare, con la conseguenza che la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., andava ritenuta inammissibile.
Nè ricorrono i presupposti per l’applicabilità dell’art. 1415 c.c. per non avere G.G. acquistato alcun diritto da chi appariva titolare del bene, tale non essendo, neanche al tempo della stipula del preliminare, Vi.Ca., per quanto sopra esposto.
D’altro canto gli artt. 1478, 1479 e 1480 c.c., cui per detto aspetto è riconducibile la fattispecie de qua, prevedono forme specifiche di tutela dell’acquirente, non riconducibili all’istituto della simulazione.
Conclusivamente, va respinto il primo motivo di ricorso, accolto il secondo e la sentenza impugnata cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte di appello di Napoli, che provvederà ad un nuovo esame della controversia in applicazione dei principi esposti.
P.Q.M.
La Corte, rigetta il primo motivo di ricorso ed accoglie il secondo;
cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Napoli, anche per le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 19 aprile 2012.
Depositato in Cancelleria il 14 agosto 2012
Testo non ufficiale. La sola stampa del bollettino ufficiale ha carattere legale.

Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole

ORDINANZA
Nel giudizio di legittimità costituzionale dell’art. 10, comma 3, della legge 5 dicembre 2005, n. 251 (Modifiche al codice penale e alla legge 26 luglio 1975, n. 354, in materia di attenuanti generiche, di recidiva, di giudizio di comparazione delle circostanze di reato per i recidivi, di usura e di prescrizione), promosso con ordinanza del 24 febbraio 2006 dal Tribunale ordinario di Perugia, sezione distaccata di Todi, nel procedimento penale a carico di R.G., iscritta al n. 290 del registro ordinanze 2007 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 17, prima serie speciale, dell’anno 2007.
Udito nella camera di consiglio del 13 febbraio 2008 il Giudice relatore Alfonso Quaranta.
Ritenuto che il Tribunale ordinario di Perugia, sezione distaccata di Todi, ha sollevato questione di legittimità costituzionale – in riferimento all’art. 3 della Costituzione – dell’art. 10, comma 3, della legge 5 dicembre 2005, n. 251 (Modifiche al codice penale e alla legge 26 luglio 1975, n. 354, in materia di attenuanti generiche, di recidiva, di giudizio di comparazione delle circostanze di reato per i recidivi, di usura e di prescrizione);
che il rimettente premette, in punto di fatto, di essere chiamato a giudicare del reato previsto dagli artt. 624 e 625, primo comma, n. 4, del codice penale, da ritenere ormai estinto per prescrizione ove fosse possibile applicare, anche al giudizio principale, la nuova disciplina sui termini di prescrizione del reato introdotta dall’art. 6 della citata legge n. 251 del 2005;
che tuttavia, nel caso di specie, la già avvenuta dichiarazione di apertura del dibattimento (risalente al 21 ottobre 2004) impedisce, ai sensi di quanto previsto dal comma 3 dell’art. 10 della legge n. 251 del 2005, l’applicazione della lex mitior alla fattispecie oggetto del giudizio principale;
che reputa, tuttavia, il rimettente che la norma suddetta sia costituzionalmente illegittima per contrasto con l’art. 3 Cost., giacché, sebbene il legislatore sia libero di derogare al principio di retroattività della norma penale più favorevole, esso «non può eludere il principio di eguaglianza»;
che tale evenienza si sarebbe verificata, invece, nel caso di specie, essendo stato introdotto un regime transitorio che ha l’effetto «di far dipendere la retroattività della disciplina favorevole sopravvenuta da fattori estranei alla logica del trattamento sanzionatorio», ricollegandola «alla evoluzione del processo penale ed allo stato in cui esso sia pervenuto»;
che, inoltre, il legislatore, nell’attribuire rilievo – come condizione ostativa all’applicazione retroattiva dell’intervento in mitius – all’avvenuta dichiarazione di apertura del dibattimento, risulta «avere individuato come sintomatico un certo momento processuale» che è, invece, «privo di qualsiasi rilievo» nella disciplina delle cause di interruzione della prescrizione.
Considerato che il Tribunale ordinario di Perugia, sezione distaccata di Todi, ha sollevato questione di legittimità costituzionale – in riferimento all’art. 3 della Costituzione – dell’art. 10, comma 3, della legge 5 dicembre 2005, n. 251 (Modifiche al codice penale e alla legge 26 luglio 1975, n. 354, in materia di attenuanti generiche, di recidiva, di giudizio di comparazione delle circostanze di reato per i recidivi, di usura e di prescrizione);
che il rimettente censura tale norma nella parte in cui prevede che l’applicazione delle più favorevoli disposizioni per il reo in ordine al termine di prescrizione del reato, contenute nell’art. 6 della medesima legge n. 251 del 2005, sia limitata, quanto ai processi di primo grado, unicamente a quelli per i quali non «sia stata dichiarata l’apertura del dibattimento»;
che, successivamente alle ordinanze di rimessione, questa Corte, chiamata a pronunciarsi su questione analoga a quella in esame, con la sentenza n. 393 del 2006, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del predetto art. 10, comma 3, della legge n. 251 del 2005, limitatamente alle parole «dei processi già pendenti in primo grado ove vi sia stata la dichiarazione di apertura del dibattimento, nonché»;
che, secondo la citata sentenza, la scelta «compiuta dal legislatore – in relazione ai processi di primo grado già in corso – di subordinare l’efficacia, ratione temporis, della nuova disciplina sui termini di prescrizione dei reati (quando più favorevole per il reo) all’espletamento dell’incombente ex art. 492 cod. proc. pen.» non si conforma «al canone della necessaria ragionevolezza»;
che, difatti, tale incombente processuale non è idoneo «a correlarsi significativamente ad un istituto di carattere generale come la prescrizione, e al complesso delle ragioni che ne costituiscono il fondamento», in quanto esso «non connota indefettibilmente tutti i processi penali di primo grado (in particolare i riti alternativi – e, tra essi, il giudizio abbreviato – che hanno la funzione di "deflazionare" il dibattimento)», né risulta «incluso tra quelli ai quali il legislatore attribuisce rilevanza ai fini dell’interruzione del decorso della prescrizione ex art. 160 cod. pen., il quale richiama una serie di atti, tra cui la sentenza di condanna e il decreto di condanna, oltre altri atti processuali anteriori»;
che, alla luce di tale sopravvenuta decisione, vanno restituiti gli atti al giudice rimettente, ai fini di una rinnovata valutazione sulla rilevanza e non manifesta infondatezza della questione dallo stesso sollevata.
PER QUESTI MOTIVI
LA CORTE COSTITUZIONALE
ordina la restituzione degli atti al Tribunale ordinario di Perugia, sezione distaccata di Todi.

Testo non ufficiale. La sola stampa del bollettino ufficiale ha carattere legale.

Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 19 ed il 21-6-1995 la s.a.s.

Immobiliare Marconi di Carlo Pivetti & C. conveniva in giudizio dinanzi ai Tribunale di Bolzano i coniugi M.B. ed G.I. e la s.r.l. Intermedia e, premesso che con contratto del 12-11-1993 si era resa promissaria acquirente dai M. di undici unità immobiliari site in Comune di Lavis, assumeva che detti immobili non erano risultati conformi alla normativa edilizia con conseguente impossibilità tra l’altro di ottenere l’abitabilità per difetto di altezze conformi alla previsioni urbanistiche.

Gli attori, premesso altresì che la società Intermedia aveva sottoscritto un impegno di garanzia per i promittenti venditori in ordine alla disponibilità degli immobili ed alla loro proprietà, e per ogni vizio, difetto o non corrispondenza alle norme urbanistiche che caratterizzasse gli stessi, chiedeva pronunciarsi sentenza ex art. 2932 c.c. che producesse gli effetti del contratto non concluso e condannarsi i convenuti al risarcimento dei danni nella misura di L. 200.000.000 a seguito dell’inadempimento agli obblighi contrattualmente assunti.

Si costituivano in giudizio tutti i convenuti chiedendo il rigetto delle domande attici; M.B. ed G.I. chiedevano in via riconvenzionale l’esecuzione specifica del suddetto contratto preliminare con sentenza ex art. 2932 c.c. con l’imposizione a carico della controparte del pagamento del prezzo di L. 420.000.000.

A seguito della morte di G.I. e dell’interdizione di M.B. il processo veniva riassunto nei confronti dei nuovi proprietari degli immobili per cui è causa per successione e donazione M.G., M.L. e M. G..

Il Tribunale di Bolzano con sentenza del 17-7-2001 accoglieva la domanda riconvenzionale e rigettava la domande introdotte dalla Immobiliare Marconi.

Proposta impugnazione da parte dell’Immobiliare Marconi cui resistevano M.G., M.L. e M. G. da un lato e la società Intermedia dall’altro (a Corte d’Appello di Trento sezione distaccata di Bolzano con sentenza del 4- 2-2003 ha rigettato l’appello.

Per la cassazione di tale sentenza la s.a.s. Immobiliare Marconi di Carlo Pivetti & C. ha proposto un ricorso affidato ad undici motivi cui M.G., M.L. e M. G. da un lato e la s.r.l. Intermedia dall’altro hanno resistito con separati controricorsi; tutte le parti hanno successivamente depositato delle memorie.

Questa Corte con sentenza del 21-2-2008 n. 4524 ha dichiarato inammissibile il ricorso in quanto, pur essendo stata disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti di M. B. ovvero, se deceduto, nei confronti degli eredi, la ricorrente non aveva provveduto a depositare gli avvisi di ricevimento dell’avvenuta notificazione del ricorso ai suddetti eredi, ovvero a G., L. e Mi.Gi..

L’Immobiliare Marconi ha impugnato per revocazione tale sentenza ritenendo che la Corte di cassazione è incorsa in un errore revocatorio in quanto i predetti avvisi di ricevimento erano stati tempestivamente depositati presso la Cancelleria della Corte, essendo il deposito avvenuto tramite raccomandata pervenuta alla Corte l’11-6- 2007; la ricorrente quindi ha chiesto la revoca della citata sentenza ai sensi degli artt. 391 e 395 c.p.c..

Questa Corte con ordinanza del 23-7-2010 ha ritenuto ammissibile il ricorso e ne ha rimesso la trattazione alla pubblica udienza.

Motivi della decisione

Preliminarmente deve revocarsi la sentenza di questa stessa Corte sopra menzionata che ha dichiarato inammissibile il ricorso della Immobiliare Marconi sul presupposto del mancato deposito dei suddetti avvisi di ricevimento; ricorre infatti l’ipotesi dell’errore di fatto, considerato che, come rilevato dalla citata ordinanza di questa Corte, dall’esame del fascicolo d’ufficio del giudizio definito con la sentenza impugnata e dalla documentazione prodotta dalla ricorrente è emerso l’avvenuto deposito di tali avvisi.

Sempre in via preliminare deve essere esaminata l’eccezione formulata dalla controricorrente società Intermedia di inammissibilità del ricorso ai sensi dell’art. 366 c.p.c., n. 1 per mancata indicazione delle parti.

L’eccezione è infondata, atteso che dal contesto dell’atto nonchè dalle indicazioni nominative contenute nella relazione di notificazione è possibile individuare in termini inequivocabili le parti intimate; è quindi insussistente il presupposto di tale ipotesi di inammissibilità del ricorso, costituito dall’incertezza assoluta sull’identità delle parti medesime (Cass. 28-3-2003 n. 4721; Cass. 21-7-2004 n. 13580; Cass. 21-2-2006 n. 3737).

Venendo quindi all’esame dei ricorso, si rileva che con il primo motivo la ricorrente, deducendo violazione degli artt. 111 e 112 c.p.c. nonchè illogicità della motivazione, premesso che la sentenza di primo grado aveva pronunciato sentenza ex art. 2932 c.c. con riferimento ai contraenti M.B., G. e G., nulla disponendo riguardo al convenuto M. B., che pure non era stato estromesso, assume che nell’atto di appello l’esponente aveva dedotto che tale sentenza avrebbe dovuto essere pronunciata nei confronti degli eredi di G.I. e nei confronti di M.B., ovvero dei soggetti sottoscrittori del preliminare stipulato il 12-11-1993, e che la Corte territoriale ha arbitrariamente affermato che quest’ultimo continuava ad essere parte in causa, così trascurando di considerare che il giudice di primo grado aveva ignorato l’esistenza processuale di M.B..

La censura è inammissibile per difetto di interesse, considerato che M.B., come è pacifico in causa, è deceduto nel corso del processo, e che la ricorrente non ha neppure prospettato quale utilità ricaverebbe dall’accoglimento del motivo in esame.

Con il secondo motivo la ricorrente, deducendo violazione dell’art. 115 c.p.c., rileva che nel giudizio di primo grado il giudice, dopo che le parti avevano precisato le rispettive conclusioni, con ordinanza del 29-4-2000 aveva rimesso le parti dinanzi a sè in istruttoria perchè esse documentassero secondo i rispettivi interessi in causa la qualità di eredi e lo stato tavolare;

l’Immobiliare Marconi assume la nullità di tale ordinanza (e conseguentemente la nullità della sentenza impugnata) sostenendo che il menzionato art. 115 c.p.c., disponendo che la decisione del giudice deve avere a fondamento le prove proposte dalle parti "salvo i casi previsti dalla legge", esclude il potere di disporre l’acquisizione di prove al di fuori delle ipotesi specificatamente previste, tra le quali non rientra l’invito alle parti ad integrare una prova da esse non offerta e richiesta.

La censura è inammissibile.

Invero, poichè la questione prospettata, che implica un accertamento di fatto, non risulta trattata dalla sentenza impugnata, la ricorrente, al fine di evitare una sanzione di inammissibilità per novità della censura, aveva l’onere – in realtà non assolto – non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di appello, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo avesse fatto, per dar modo a questa Corte di controllare "ex actis" la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa.

Con il terzo motivo la ricorrente, denunciando violazione dell’art. 1492 c.c. e vizio di motivazione, premesso che con l’atto introduttivo del giudizio di primo grado aveva chiesto una pronuncia di accertamento della sussistenza di vizi e delle difformità del bene oggetto del contratto ed una conseguente diminuzione del prezzo di vendita, ed una sentenza costitutiva di trasferimento della proprietà dei beni al prezzo così risultante, assume che la sentenza impugnata ha ritenuto l’impossibilità di chiedere, in alternativa alla riduzione del prezzo, l’eliminazione dei vizi, non considerando che la domanda introdotta dall’esponente non era diretta alla eliminazione dei vizi, essendo il riferimento a questi solo diretto alla quantificazione della riduzione del prezzo.

La censura è infondata.

Il giudice di appello, nel ritenere che non è possibile chiedere, da parte del promissario acquirente di un bene affetto da vizi e difformità, in alternativa alla domanda di riduzione del prezzo ed a quella cumulativa di esecuzione specifica del preliminare, la domanda di eliminazione dei vizi, ha proceduto ad un accertamento di fatto in ordine alla qualificazione di tale domanda sorretta da sufficiente e logica motivazione, come tale incensurabile in questa sede, dove anzi la ricorrente, richiamandosi alle proprie conclusioni in appello con le quali aveva chiesto determinarsi "il valore delle opere necessarie ad eliminare i vizi riscontrati in L. 200milioni…, finisce per avvalorare il convincimento espresso dalla sentenza impugnata.

Con il quarto motivo la ricorrente, denunciando violazione degli artt. 1362-1353 e 1366 c.c., afferma che al contratto preliminare per cui è causa era stato allegato un progetto di ristrutturazione dell’edificio con annesse tabelle illustrative richiamato nel contratto stesso con la formula "Allegati quali parti integranti del presente atto n. 6 (sei) contratti di locazione e nr. 15 planimetrie", planimetrie sottoscritte dalle parti contraenti; tale previsione costruttiva aveva rilevanza contrattuale in quanto all’art. 5 comma 3 del contratto si garantivano "la possibilità e le pubbliche autorizzazioni per completare gli alloggi tutt’ora allo stato grezzo", clausola che evidenziava che rientrava nella previsione dei contraenti l’esecuzione ed il completamento del progetto allegato.

L’Immobiliare Marconi sostiene quindi che l’affermazione della sentenza impugnata secondo cui le suddette tavole, pur firmate dalle parti, non facevano parte integrante del contratto preliminare, e non erano nemmeno indirettamente da questo richiamate, era smentita dalla clausola che espressamente stabiliva che gli allegati suddetti facevano "parte integrante del contratto".

La censura è infondata.

La Corte territoriale ha rilevato come punto focale dell’appello la questione relativa alla garanzia che l’appellante avrebbe ricevuto della realizzabilità del progetto, risalente al 1974, di parziale riedificazione dell’immobile, le cui tavole, secondo l’assunto dell’Immobiliare Marconi, facevano parte integrante del contratto preliminare; in proposito ha affermato che le suddette tavole non facevano parte integrante del preliminare, e neppure erano indirettamente richiamate da questo, il cui testo è stato trascritto nella sentenza impugnata.

Il giudice di appello ha pure richiamato l’art. 3 del contratto che prevedeva che l’Immobiliare Marconi acquistava l’unità immobiliare "come vista e piaciuta", sostenendo che la parte acquirente aveva avuto garanzia – come si leggeva chiaramente al punto 5 del contratto – circa la regolarità dell’immobile relativamente alla possibilità di completamento, con garanzia di vizi occulti che potessero impedire la ristrutturazione del bene; pertanto la promissaria acquirente, esperta nel settore immobiliare, aveva accettato l’immobile nello stato di cui aveva preso preventiva cognizione, rimandando ad un secondo tempo tutte le questioni concernenti il suo completamento.

La sentenza impugnata ha altresì rilevato che tale interpretazione del contenuto negoziale dell’atto era confermata anche dal carteggio versato in atti, laddove significativamente non si faceva mai cenno, da parte della promissaria acquirente, al progetto di ristrutturazione quale oggetto del contratto.

Pertanto il giudice di appello, avendo esaurientemente indicato le fonti del proprio convincimento, basato su di una interpretazione non solo letterale ma anche coordinata delle singole clausole contrattuali e con riferimento altresì al comportamento delle parti ai sensi dell’art. 1362 c.c., comma 2, ha proceduto ad un accertamento di fatto sorretto da adeguata e logica motivazione, come tale immune dai profili di censura sollevati dalla ricorrente, che invero si è limitata inammissibilmente a denunciare genericamente la violazione di alcune regole codicistiche di ermeneutica contrattuale senza peraltro specificare le modalità con le quali la Corte territoriale si sarebbe da esse discostata.

Con il quinto motivo la ricorrente, deducendo vizio di motivazione e violazione dell’art. 115 c.p.c., premesso che i promittenti venditori avevano garantito secondo gli accordi raggiunti "la regolarità della costruzione riguardo le leggi edilizie e i regolamenti comunali e riguardo vizi occulti di costruzione" nonchè la possibilità (e le pubbliche autorizzazioni per) di completare gli alloggi ancora allo stato grezzo, rileva che era emersa, a seguito di un incendio che l’edificio in oggetto aveva subito nel 1973 e quindi della sua conseguente parziale ricostruzione, la necessità di acquisire la documentazione relativa ad una autorizzazione edilizia in relazione a tali lavori richiesta alla controparte e da questa negata; tale questione, sollevata nell’atto di appello ed attinente alla commerciabilità degli immobili, era stata sostanzialmente elusa dalla sentenza impugnata che si era limitata ad argomentare in ordine alla realizzabilità del progetto.

La ricorrente inoltre evidenzia una contraddizione della motivazione della sentenza impugnata laddove, dopo aver affermato che gli immobili allo stato grezzo non erano abitabili, ha aggiunto che peraltro, "tenuto conto della vetustà dell’immobile e della sua ubicazione al centro storico di (OMISSIS), nel caso concreto le altezze erano derogabili".

La censura è infondata.

Deve anzitutto rilevarsi che il giudice di appello ha affermato alla luce dell’interpretazione del contratto preliminare stipulato tra le parti che la garanzia prestata dai promittenti venditori non poteva riguardare che difetti di costruzione tali che non consentissero la ristrutturazione degli immobili o non la consentissero in maniera conforme alle norme edilizie, ed ha aggiunto che la Immobiliare Marconi non aveva mai allegato una specifica non conformità di essi alle norme urbanistiche, essendosi sempre limitata fin dal primo grado di giudizio a chiedere l’espletamento di una C.T.U. di natura chiaramente esplorativa; del resto con specifico riferimento al primo profilo di censura, e quindi alla commerciabilità dei beni, la Corte territoriale ha rilevato, senza censure, specifiche sul punto, che anche nel carteggio prodotto non vi era alcun accenno ad un "quid" di incommerciabile (vedi pag. 9 penultima ed ultima riga della sentenza impugnata).

Non è poi ravvisabile la dedotta contraddittorietà nell’assunto della Corte territoriale secondo cui gli immobili allo stato grezzo non erano abitabili, e che peraltro i testi avevano dichiarato che nel caso concreto le altezze erano derogabili, considerata la vetustà degli immobili e la loro ubicazione nel centro storico di (OMISSIS), atteso che lo stato di non abitabilità era riferito all’attualità, e che quindi il giudice di appello ha ritenuto, sulla base degli elementi indicati, che tale situazione potesse mutare in futuro.

Con il sesto motivo la ricorrente, deducendo violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., censura la sentenza impugnata per aver escluso la sussistenza di vizi afferenti ai solai ed alle fondamenta dell’edificio, essendo quest’ultimo vetusto e quindi destinato ad essere ristrutturato; in realtà si trattava di accertare la sua sufficienza strutturale per consentire la continuazione della ristrutturazione come prevista nel progetto allegato al contratto.

La ricorrente aggiunge che la Corte territoriale ha trascurato di esaminare la questione delle carenze dei solai costruiti in esecuzione del progetto e che come tali non potevano trovare giustificazione nella condizione di vetustà.

Con il settimo motivo l’Immobiliare Marconi, denunciando vizio di motivazione, rileva che la sentenza impugnata non solo ha ignorato la clausola contrattuale richiamante i documenti allegati tra i quali il progetto come parte integrante, ma ha anche trascurato di considerare che la garanzia prestata dai promittenti venditori in ordine alla conformità della costruzione alla normativa edilizia ed ai regolamenti comunali richiamava i documenti progettuali come parte integrante del contratto: inoltre i vizi attinenti alle fondamenta dovevano ritenersi occulti e quindi rientranti nella garanzia contrattuale.

Con l’ottavo motivo la ricorrente afferma che il giudice di appello illegittimamente ha disatteso la richiesta dell’esponente per l’espletamento di una C.T.U. finalizzata ad accertare lo stato delle fondamenta dell’edificio in oggetto.

Le enunciate censure, da esaminare contestualmente per ragioni di connessione, sono infondate in quanto esse sostanzialmente ripropongono la questione già esaminata in sede di esame del quarto motivo di ricorso riguardante l’asserito richiamo contrattuale al progetto allegato, questione risolta, come si è esposto, nel negare la sussistenza di tale richiamo.

Per il resto, considerato altresì che l’edificio, secondo quanto già rilevato, era stato accettato dalla promissaria acquirente nello stato in cui si trovava all’epoca di stipula del preliminare dopo averlo visionato, la sentenza impugnata ha anche logicamente osservato che non poteva essere considerato come vizio occulto lo stato di una fondazione che evidentemente necessitava, dopo un secolo dalla sua realizzazione, di un consolidamento in sede di ristrutturazione; pertanto il rigetto della richiesta dell’appellante dell’espletamento di una C.T.U. è pienamente conseguente alla mancata denuncia in termini specifici di vizi rientranti nella garanzia contrattuale prevista.

Con il nono motivo la ricorrente, deducendo omessa e/o insufficiente motivazione, assume di aver impugnato la sentenza di primo grado sostenendo che era comunque illegittima la condanna dell’esponente alla corresponsione degli interessi sulla somma ritenuta dovuta a decorrere dalla data stabilita per la stipula del contratto definitivo, in quanto tale stipula non sarebbe stata possibile prima che i promittenti venditori non fossero divenuti proprietari tavolati degli immobili oggetto del preliminare; in proposito l’Immobiliare Marconi sostiene che la Corte territoriale non ha esaminato la questione.

La censura è infondata. infatti, poichè nel giudizio di appello è stata confermato il convincimento del giudice di primo grado in ordine da un lato all’esclusione di un inadempimento dei promittenti venditori agli obblighi contrattuali assunti e dall’altro all’accertamento dell’inadempimento contrattuale della promissaria acquirente, deve conseguentemente concludersi che la mancata stipula del contratto definitivo nel termine contrattualmente previsto – e quindi anche la mancata corresponsione del prezzo di vendita degli immobili per cui è causa nei termini stabiliti – è imputabile al comportamento della Immobiliare Marconi; pertanto correttamente è stato statuito dalla sentenza di primo grado, ed implicitamente confermato dalla sentenza di appello, che gli interessi sulla somma dovuta dalla promissaria acquirente a titolo di pagamento del prezzo di vendita dovessero decorrere dalla data pattuita contrattualmente.

Con il decimo motivo l’Immobiliare Marconi, deducendo omessa e/o insufficiente motivazione, rileva che senza alcuna argomentazione di supporto il giudice di appello ha rigettato la prova per testi ed interpello articolata dall’esponente in sede di conclusioni onde dimostrare la carenza di commerciabilità dell’immobile per mancata concessione edilizia a fronte dell’intervenuta ricostruzione parziale di esso effettuata in conseguenza dell’incendio del 6-6-1973.

La censura è inammissibile, non avendo la ricorrente trascritto nel ricorso le circostanze oggetto della prova dedotta.

Infatti il ricorrente che, in sede di legittimità, denunci il difetto di motivazione su di un’istanza di ammissione di un mezzo istruttorio, ha l’onere di indicare specificatamente le circostanze oggetto della prova provvedendo alla loro trascrizione al fine di consentire al giudice di legittimità il controllo sulla decisività dei fatti da provare.

Con l’undicesimo motivo l’Immobiliare Marconi, denunciando violazione di legge e carenza di motivazione, censura la sentenza impugnata per aver respinto la domanda di natura risarcitoria proposta nei confronti della società Intermedia avendo rilevato che "le piccole imperfezioni in cui era caduta la società Intermedia non erano attinenti alla sostanza degli immobili, nè la stessa società aveva errato nella ricerca della proprietà o di eventuali vincoli che erano gravanti sugli immobili…; la ricorrente sostiene che il giudice di appello ha ignorato le reali vicende contrattuali così come emerse dall’istruttoria in ordine ai diversi inadempimenti posti in essere dai M. che evidentemente costituivano il substrato della concorrente responsabilità della società Intermedia in relazione alla domanda risarcitoria per la sussistenza dei vizi degli immobili oggetto del preliminare di vendita nonchè per i danni derivanti dalla impossibilità giuridica dei promittenti venditori di trasferire la proprietà degli immobili stessi, circostanza quest’ultima che ineriva direttamente anche alla responsabilità della suddetta società quale mediatrice; inoltre la responsabilità dell’Intermedia riguardava anche i vizi materiali e giuridici relativi agli immobili.

La censura è infondata.

Infatti, premesso che la ricorrente prospetta la responsabilità della società Intermedia come strettamente connessa alle inadempienze contrattuali addebitate ai promittenti venditori per le circostanze sopra enunciate, è agevole rilevare che correttamente la sentenza impugnata, una volta esclusa ogni inadempimento al riguardo da parte dei M., ha altresì ritenuto insussistente anche l’inadempimento imputato alla predetta società.

Il ricorso deve quindi essere rigettato; le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte:

Revoca la sentenza di questa stessa Corte del 21-2-2008 n. 4524, rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento di Euro 200,00 per spese ed Euro 4000,00 per onorari di avvocato in favore di M.G., M.L. e di Mi.Gi., e di Euro 200,00 per spese e di Euro 4000,00 per onorari di avvocato in favore della società Intermedia.

Testo non ufficiale. La sola stampa del bollettino ufficiale ha carattere legale.