Categoria: Glossario

Quella del condominio negli edifici è la figura più importante, ed anche la più complessa, di comunione. La singolarità di questa figura sta nella coesistenza di proprietà solitarie situate su piani orizzontali (generalmente sovrapposti) e di parti comuni indivise, di guisa che ciascun partecipante alla comunione ha la proprietà esclusiva di uno o più piani (o porzioni di piano) e un diritto di comproprietà sulle parti comuni. Queste ultime sono individuate dall’art. 1117 c.c., anche se con elencazione non tassativa (il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, il tetto, il cortile, le scale e così via).
La comproprietà delle parti comuni dell’edificio è strumentale al godimento delle proprietà solitarie, sì che la destinazione delle prime al servizio delle seconde deve considerarsi necessaria e stabile. Conseguenze del predetto vincolo di destinazione funzionale sono la normale indivisibilità delle parti comuni dell’edificio, salvo che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso delle stesse a ciascun condòmino (art. 1119 c.c.), e l’impossibilità di sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione attraverso la rinunzia al diritto di comproprietà (art. 1118, 2° co., c.c.).
Possiamo affermare, perciò, che la quota di comproprietà spettante a ciascun condòmino sulle parti comuni costituisce un accessorio inseparabile della proprietà esclusiva sulla porzione di piano, al cui valore millesimale è commisurata, salvo che il titolo disponga diversamente.
Naturalmente questa necessaria e stabile coesistenza tra proprietà esclusive e parti comuni indivise non impedisce ai condòmini di godere e di disporre delle rispettive proprietà solitarie in modo pieno ed esclusivo. Gli unici due limiti che essi incontrano nell’esercizio di tali prerogative sono rappresentati rispettivamente dall’obbligo di non invadere le sfere private degli altri partecipanti, secondo le regole generali sui rapporti di vicinato (in quanto compatibili con la disciplina dei rapporti condominiali) e dal divieto di eseguire nel piano o porzione di piano di proprietà esclusiva opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio (art. 1122 c.c.).
Il condominio viene così a configurarsi come una struttura complessa nella quale coesistono beni soggetti ad un regime giuridico differenziato e in cui l’interesse collettivo tende a prevalere sugli interessi individuali dei condòmini. Le regole tipiche della proprietà individuale (insistente sulle porzioni di piano di cui i singoli sono titolari) convivono, infatti, con quelle proprie della comunione (che ha ad oggetto parti di cui l’intera collettività condominiale usufruisce), dando vita a reciproche interferenze.
Quando il numero dei condòmini è superiore a dieci è obbligatoria la formazione di un regolamento di condominio, il quale contenga le norme relative all’uso delle cose comuni e (eventualmente anche) alla ripartizione delle spese fra i condòmini, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascuno di essi, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle concernenti l’amministrazione (art. 1138, 1° co., c.c.).
La soluzione dei problemi di interesse comune è demandata all’assemblea dei condòmini che è l’organo deliberativo del condominio. L’assemblea può adottare qualsiasi provvedimento, anche non previsto dalla legge e dal regolamento, purché oggetto della delibera non sia una questione che riguardi le proprietà esclusive. Essa deve nominare un amministratore se i condòmini sono più di quattro (art. 1129 c.c.).
Resta da dire soltanto come nasce il condominio. I modi in cui esso può costituirsi sono molteplici, ma il caso più ricorrente è quello in cui l’originario unico proprietario o il costruttore del fabbricato trasferisca con successivi atti di alienazione le proprietà delle singole unità immobiliari che compongono l’immobile, convertendo l’intera proprietà in una pluralità di proprietà esclusive e di parti comuni indivise.

L’amministratore, alla fine di ogni anno, deve rendere il conto della sua gestione (art. 1130, ult. co., c.c.). Può essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condòmino, se per due anni non ha reso il conto, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (art. 1129, ult. co., c.c.).
L’obbligo di rendiconto mira a soddisfare la fondamentale esigenza di trasparenza della gestione condominiale e in generale deriva dalla natura del rapporto che, per effetto della nomina e della relativa accettazione, si instaura tra l’amministratore ed il condominio. Tale rapporto, infatti, è da ricondurre, secondo il prevalente orientamento giurisprudenziale, alla figura del mandato, con la conseguenza che, pur non essendo l’art. 1130, ult. co., c.c. ricompreso tra le norme espressamente dichiarate inderogabili dall’art. 1138, ult. co., c.c., la resa del conto costituisce un atto dovuto ai sensi dell’art. 1713 c.c. ed è come tale insuscettibile di deroghe.
L’obbligo sussiste nei confronti dell’assemblea (quale tipica espressione della collettività condominiale mandante) e non dei singoli condòmini, i quali, individualmente e al di fuori della sede assembleare, non possono esercitare alcun controllo sull’operato dell’amministratore (contra Cass. 26-8-1998, n. 8460), ma solo adire l’autorità giudiziaria, ai sensi dell’art. 1130, ult. co., c.c., per ottenerne la revoca qualora il mancato rendimento del conto si sia protratto per due anni o vi sia il fondato sospetto di gravi irregolarità di gestione, evidenziate, ad esempio, dal mancato versamento dei contributi previdenziali al personale dipendente, dalla presentazione di rendiconti incompleti o palesemente falsati, dalla stipulazione di contratti (per conto del condominio) in situazioni di conflitto.
Il rendiconto deve riguardare tutti gli aspetti dell’attività svolta dall’amministratore, affinché l’assemblea possa valutare il corretto adempimento dei suoi obblighi e la diligenza da lui osservata nell’espletamento dell’incarico conferitogli, sì da poter procedere alla sua conferma o revoca. Non è necessario che esso sia redatto con forme rigorose analoghe quelle prescritte per i bilanci delle società commerciali, ma è sufficiente che i criteri contabili osservati dall’amministratore siano idonei a rendere intelligibile ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione (Cass. 6-2-1984, n. 896; 20-4-1994, n. 3747). Il conto, inoltre, deve essere strutturato secondo il principio di cassa, e non di competenza, sicché le singole voci di spesa vanno contabilizzate in base alla data dell’effettivo pagamento (Trib. Milano 20-6-1991, n. 5036). Non si richiede che le voci siano trascritte nel verbale assembleare, né che siano oggetto di analitico dibattito in seno all’assemblea, rientrando nella facoltà di quest’ultima procedere ad un’approvazione sintetica del rendiconto, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore (Cass. 25-5-1984, n. 3231).
La delibera assembleare di approvazione del rendiconto può essere oggetto di impugnativa per annullamento ex art. 1137 c.c., mentre deve ritenersi addirittura nulla la delibera che approvi un rendiconto non veritiero per omissione o alterazione dei dati (SFORZA). In sede di impugnazione potrà essere proposta dal singolo condòmino in via incidentale l’azione di rendiconto ex art. 263 e ss. c.p.c.
Ai sensi dell’art. 1135, 1° co., n. 2), c.c., l’assemblea provvede anche in ordine «all’impiego dei residui attivi di gestione»: la relativa delibera può disporre la restituzione di tali residui ai condòmini, il loro immediato impiego o la costituzione di un fondo comune, mentre in mancanza di espressa deliberazione assembleare, anche quando i residui possano desumersi solo implicitamente dal rendiconto, si intende che essi debbano essere accreditati nei conti individuali dei condòmini, e conseguentemente ridotte, per compensazione, le quote di anticipazione dovute dagli stessi condòmini per l’anno successivo.

Le spese straordinarie avvengono necessariamente in conseguenza di eventi imprevisti, fortuiti o eccezionali ovvero di eventi i quali, pur se prevedibili, non erano evitabili mediante opere di manutenzione ordinaria.
Le spese straordinarie sono necessarie a causa della mancata esecuzione di opere di manutenzione ordinaria.
L’art. 31, 1° co., lett. b) della L. 5-8-1978, n. 457, identifica gli «interventi di manutenzione straordinaria» con «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso».
L’art. 1005 c.c., stabilisce che le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario, per quanto riguarda la cosa goduta dall’usufruttuario.
Fra queste riparazioni rientrano quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, nonché il rinnovamento (per intero o per una parte notevole) dei tetti, dei solai, delle scale, dei muri di sostegno e di quelli di cinta.
L’art. 1130, 1° co., n. 3), c.c., demanda all’amministratore il compito di riscuotere i contributi ed erogare le spese necesarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio, mentre l’art. 1135, 1° co., n. 4), c.c. stabilisce che l’assemblea deve provvedere all’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, all’occorrenza, un fondo speciale.
L’art. 1136, 4° co., c.c.prescrive le maggioranze necessarie per la valida adozione delle delibere assembleari, in relazione all’oggetto delle stesse, richiedendo per la validità di quelle concernenti le «riparazioni straordinarie di notevole entità» che esse siano approvate con un numero di voti corrispondente alla maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Sono registrati le transazioni economiche nel momento in cui hanno luogo, offre il vantaggio di una maggiore attenzione ad eventuali squilibri valutari di breve periodo.