Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con ricorso notificato alla resistente Amministrazione comunale in data 2 dicembre 2010 e depositato il successivo 28 dicembre, espone la Iver s.r.l. di essere proprietaria in Roma dell’immobile sito in Roma in Via di Santa Maria Maggiore e che l’immobile adibito ad albergo è gestito dalla prima ricorrente. Sin dal 30 dicembre 2002 risultava realizzato sul terrazzo dell’immobile in questione una copertura parziale di 90 mq, chiusa su tutti e quattro i lati, al fine di adibire i mc. 260 così ricavati in quattro alloggi con bagno a servire come camere per i clienti dell’albergo.
Espone altresì di avere presentato ai sensi dell’art. 32 del d.l. 30 settembre 2003, n. 269, convertito nella legge 24 novembre 2003, n. 326 una domanda di condono in data 13 febbraio 2004 diretta ad ottenere il rilascio in sanatoria del prescritto titolo edificatorio, pagando anche la relativa oblazione e gli oneri concessori nei termini di legge. Venivano anche presentate le relative denunce ai fini della variazione ICI, al catasto e all’AMA ai fini della integrazione della tariffa per i rifiuti solidi urbani, vedendosi, tuttavia, notificare dapprima un verbale di sequestro in data 1° dicembre 2009 e, successivamente, la determinazione di sospensione dei lavori in data 25 marzo 2010 e quella al momento gravata di demolizione delle quattro camere. In data 18 ottobre 2010, infine, la Procura della Repubblica presso il Tribunale di Roma adottava il decreto di restituzione delle cose sequestrate, in quanto "non sussistono esigenze di natura preventiva che debbano essere salvaguardate con il mantenimento del vincolo reale sul bene".
Avverso la determinazione a demolire le ricorrenti deducono:
1. formazione del silenzio assenso ai sensi dell’art. 32, comma 37 del d.l. 30 settembre 2003, n. 269, convertito nella legge 24 novembre 2003, n. 326; applicazione dell’art. 6, comma 3 della legge regionale del Lazio n. 12 del 2004.
Le ricorrenti sostengono che sulla domanda di condono presentata in data 13 febbraio 2004 si sarebbe formato il silenzio assenso con il decorso del termine decorrente dalla data di presentazione della domanda di condono, senza che sia intervenuto un provvedimento negativo da parte del comune, ai sensi della norma citata nella rubrica del motivo, con la conseguenza che oramai esse sarebbero titolari di un titolo abilitativo. La legge regionale n. 17 del 2005 si è limitata soltanto a procrastinare la data di scadenza della domanda di condono, sicché avendo in particolare adempiuto a tutti gli adempimenti normativamente richiesti (istanza di condono entro il 10 dicembre 2004, descrizione delle opere e stato dei lavori, pagamento dell’oblazione e degli oneri concessori, denuncia di variazione in accrescimento della superficie dell’immobile all’Agenzia del territorio, denuncia ai fini ICI, denuncia ai fini della TARSU) decorso il termine di 36 mesi decorrenti dal 31 dicembre 2005, ai sensi della L.R. Lazio n. 17 del 2005, senza che nelle more sia stato adottato alcun provvedimento di diniego, le opere edilizie si devono intendere sanate;
2. eccesso di potere per illogicità e contraddittorietà, nonché per difetto e/o carenza di istruttoria, omessa valutazione della domanda di condono ritualmente e tempestivamente presentata dal ricorrente, difetto di motivazione. Eccesso di potere per carenza e/o errore di presupposto. Illegittimità per violazione degli art. 38, comma 1 e art. 44 della legge n. 47/1985 e dell’art. 4 della L.R. Lazio n. 12 dell’8 dicembre 2004.
Sostengono che la stessa Amministrazione era a conoscenza della realizzazione e ultimazione degli interventi edilizi contestati, in quanto era stata presentata la domanda di condono più volte citata, nella quale si faceva riferimento al termine di ultimazione delle opere al 31 dicembre 2002 e corredata da idoneo apparato fotografico dal quale si poteva rilevare che per di più le stanze erano arredate e pronte per l’utilizzo. Oltre tutto la carenza di istruttoria si dimostra pure per la circostanza che la realizzazione della prima tettoia risale a prima del 1959, laddove la sua chiusura risale al 2002 come più volte rappresentato;
3. violazione di legge; violazione dell’art. 38 della legge n. 47/1985; violazione dell’obbligo di astensione; eccesso di potere per travisamento dei fatti e per falsa rappresentazione della realtà; eccesso di potere per contraddittorietà e illogicità nonché per difetto e/o carenza di istruttoria, omessa valutazione della domanda di condono ritualmente e tempestivamente presentata dal ricorrente.
Le interessate società sostengono che in presenza della domanda di condono, ancora pendente, l’Amministrazione avrebbe dovuto astenersi dall’adottare misure sanzionatorie, mentre avendole adottate col provvedimento in esame ha contravvenuto in modo palese alla previsione della sospensione ope legis prevista dagli articoli 38 e 44 della legge n. 44 del 195 ai quali la legge n. 326 del 2003 espressamente rinvia. Tale obbligo persiste fino a quando il procedimento attivato non sia concluso per mezzo dell’adozione di un provvedimento di diniego espresso che tuttavia non è stato adottato.
4. Eccesso di potere per travisamento dei fatti e per falsa rappresentazione della realtà; eccesso di potere per illogicità e contraddittorietà; violazione dell’art. 6, comma 2 lett. a) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 del 2001; violazione dell’art. 3, lett. b) del d.P.R. n. 380 del 2001; eccesso di potere per carenza della motivazione.
Le ricorrenti sostengono che le opere realizzate sarebbero configurabili in termini di manutenzione straordinaria ed in quanto tali non necessiterebbero di permesso a costruire.
Concludono per l’accoglimento dell’istanza cautelare e del ricorso.
L’Amministrazione comunale si è costituita in giudizio, rassegnando conclusioni opposte a quelle delle ricorrenti.
Alla Camera di Consiglio del 10 gennaio 2011 il ricorso è stato trattenuto per la decisione in forma semplificata, avvertitene all’uopo le parti costituite.
Motivi della decisione
1. Il ricorso è fondato per i profili che si vanno ad indicare.
2. Il provvedimento impugnato ingiunge alle ricorrenti la demolizione delle seguenti opere: "…di un volume di mq. 90,00 circa per una altezza variabile da m. 2,40 a m. 2,90 e suddiviso internamente tramite tramezzature al fine di creare n. quattro ambienti con relativi bagni, il tutto coperto con ondulina di vecchia fattura poggiante su travi in ferro e legno."; il Comune osserva pure che tale realizzazione, insistente sulla terrazza dell’H.V., risulta eseguita "in difformità delle norme vigenti sul patrimonio edilizio esistente" e "su immobili compresi nelle zone omogenee A, di cui al DM 2 aprile 1968, n. 1444".
3. Le ricorrenti lamentano in sostanza, tra le altre censure proposte e meglio in narrativa enunciate, che la determinazione di demolizione appare del tutto illegittima, nella considerazione che la domanda di sanatoria presentata in data 13 febbraio 2004 determina la sospensione di tutti i procedimenti amministrativi e giurisdizionali attinenti agli abusi per i quali è stato richiesto il condono e ciò indipendentemente dalla astratta condonabilità dell’opera.
Nel caso in specie, inoltre, la situazione era stata rappresentata anche mediante la produzione fotografica allegata alla domanda di condono, nella quale parte ricorrente ha dichiarato che le quattro camere realizzate sul terrazzo dell’hotel erano concluse al 30 dicembre 2002.
La censura va accolta e, come posto in rilievo dal Collegio in altre analoghe occasioni (da ultimo TAR Lazio, sezione I quater, 3 agosto 2010, n. 29669 e la giurisprudenza della sezione ivi citata: TAR Lazio, sezione I, quater, 1° ottobre 2008, n. 8705, T.A.R. Lazio Roma, sez. I, 11 settembre 2009, n. 8578 e 2 ottobre 2009, n. 9540 e ripresa pure da TAR Puglia, Lecce, sezione III, 12 febbraio 2010, n. 553) la richiesta di condono impone all’amministrazione di valutare la condonabilità o meno dell’abuso commesso e, si aggiunga, di concludere il procedimento avviato, seppure ad istanza di parte, prima di adottare provvedimenti sanzionatori, dal che va ritenuta come sussistente la rilevata illegittimità del provvedimento adottato dall’Amministrazione comunale senza avere concluso l’iter avviato dall’interessata società H.V. con la ridetta istanza di condono del 13 febbraio 2004, nella osservazione, inoltre, che le opere sopra descritte nel provvedimento impugnato appaiono del tutto identiche a quelle indicate nella domanda presentata dalla società ricorrente.
4. Nella considerazione che l’annullamento della determinazione dirigenziale adottata comporta la conclusione dell’attività dell’amministrazione mediante un provvedimento espresso sull’istanza di condono più volte citata, tuttavia merita spendere una qualche parola sulla prima censura proposta, quella secondo cui sulla detta istanza si sarebbe formato il silenzio assenso ai sensi dell’art. 32, comma 37 del d.l. 30 settembre 2003, n. 269, convertito nella legge 24 novembre 2003, n. 326 e dell’art. 6, comma 3 della legge regionale del Lazio n. 12 del 2004.
Per la brevità connessa al rito si omette la ricostruzione normativa delle due norme, che, pure effettuata in ricorso, appare corretta.
Tuttavia è da rilevare al riguardo che nessun silenzio assenso può essersi formato a seguito di tutti gli adempimenti compiuti da parte ricorrente, dal momento che l’effetto dalle norme recato, siccome producentesi per l’inerzia dell’Amministrazione sulla istanza di condono protrattosi per trentasei mesi, si verifica sì al compimento del trentaseiesimo mese, ma dalla data di scadenza "del versamento della terza rata relativa agli oneri concessori prevista dall’articolo 7, comma 2, lettera b), numero 2),…" (art. 6, comma 3 della L.R. Lazio n. 12 del 2004 come modificato dalla L.R.Lazio n. 17 del 2005) ed allo stato non risulta che la ricorrente abbia provveduto al pagamento della terza rata degli oneri concessori ed invero neppure della terza rata dell’oblazione, avendo prodotto in atti la ricevuta del versamento postale "dell’acconto dell’oblazione" per Euro 4.030,65 e dell’"acconto oneri concessori" per Euro 2.391,52, laddove per quanto espressamente indicato nella domanda di condono risulterebbero da pagare ancora la seconda e la terza rata di entrambi.
Se non bastasse la chiara lettera della disposizione citata, anche la giurisprudenza ha più volte chiarito, sin dal cd. primo condono disciplinato dall’art. 35 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, che la fattispecie tacita positiva si forma soltanto quando ricorrono tutte le condizioni da essa previste, in particolar modo al pagamento di tutte le somme dovute a titolo di oblazione e di oneri concessori (TAR Lombardia, Milano, 31 dicembre 1988, n. 674, TAR marche, 20 dicembre 1991, n. 825).
5. Ma non può essere condivisa neppure la censura proposta per quarta e con la quale le ricorrenti fanno valere che le quattro camere in più realizzate sul terrazzo dell’hotel non necessiterebbero di permesso a costruire perché costituiscono manutenzione straordinaria.
Al riguardo non sarà forse inutile rammentare che, ancorché la tettoia insista sul terrazzo sin dal 1959, tuttavia la sua chiusura e la realizzazione dei quattro ambienti ha comportato un aumento di volumetria e per l’esattezza di mc. 260, come anche dichiarato in ricorso dalle stesse ricorrenti (pag. 2), con la conseguenza che essa appare pacificamente rientrare tra le opere che richiedono il permesso a costruire di cui all’art. 10 del d.P.R. n. 380 del 2001, laddove le opere di manutenzione straordinaria per essere ritenute tali, secondo la definizione datane dall’art. 3 del medesimo decreto presidenziale non devono comportare alterazione dei volumi e delle superfici.
6. Con le precisazioni di cui sopra il ricorso va accolto nei termini di cui in motivazione e per l’effetto va annullata la determinazione dirigenziale del Comune di Roma – Municipio I in data 5 ottobre 2010, n. 1983 fatti salvi gli ulteriori provvedimenti in ordine alla istanza di condono presentata dalla ricorrente e per il resto va respinto.
7. La soccombenza solo parziale giustifica la compensazione delle spese di giudizio ed onorari tra le parti.
P.Q.M.
definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei termini di cui in motivazione e per l’effetto annulla la determinazione del Comune di Roma – Municipio I in data 5 ottobre 2010, n. 1983 fatti salvi gli ulteriori provvedimenti in ordine alla istanza di condono presentata dalle ricorrenti e per il resto va respinto.
Spese compensate.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
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