Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Nel marzo del 2004 il tribunale di Napoli respinse la domanda della s.a.s. La Caffetteria con la quale la sua titolare, E.A., in qualità di subconduttrice della conduttrice Antonio Piccolo srl di un immobile composto da tre vani ad uso commerciale, aveva chiesto il riconoscimento del relativo diritto di prelazione e di riscatto in conseguenza dell’alienazione dei locali a terzi da parte della proprietaria Iniziative Immobiliari srl.
Ritenne in particolare il tribunale la inoperatività della L. n. 392 del 1978, art. 32 in quanto, nonostante la concordata facoltà del conduttore di sublocare, non risultava provata, nella specie, la contestuale cessione dell’azienda, onde l’attrice, nella veste di subconduttrice dell’immobile, non poteva essere riconosciuta titolare dei diritti di prelazione e riscatto spettanti al conduttore.
La sentenza fu impugnata da E.A. dinanzi alla corte di appello di Napoli, la quale ne rigettò il gravame.
Ricorre l’appellante per la cassazione della pronuncia della corte partenopea con 2 motivi di doglianza.
Resistono con controricorso la srl Iniziative Immobiliari e P. A., che ha depositato memoria illustrativa.
Motivi della decisione
Il ricorso è infondato.
Con il primo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione di norme di diritto ( L. n. 392 del 1978, artt. 21, 36, 38, 39; art. 1595 c.c.); omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia.
Il motivo – che lamenta, dell’impugnata sentenza, una omessa individuazione dell’utilizzatore diretto del bene quale esercente l’attività commerciale protetta a fronte dell’ulteriore circostanza rappresentata dalla rinuncia del conduttore alla prelazione – è privo di pregio.
Esso si infrange, difatti, sul corretto impianto motivazionale adottato dal giudice d’appello nella parte in cui ha condivisibilmente ritenuto che la quaestio iuris da risolvere, nella specie, fosse quella volta a stabilire se al subconduttore competano, a seguito dell’instaurarsi del rapporto di sublocazione, gli stessi diritti precedentemente spettanti al conduttore – sulla incontestata premessa della inesistenza di una contestuale cessione di azienda -, risolvendola (previa esclusione in fatto di ogni fenomeno interpositorio tra locatore originario, conduttore e subconduttore) nel senso che il rapporto di sublocazione non fa venir meno la continuità della locazione originaria con il conduttore, onde l’impossibilità di riconoscere (ad eccezione dell’ipotesi di cessione di azienda) un diritto paritario della subconduttrice rispetto a quello del conduttore (che aveva svolto nei locali una sua propria e diversa attività commerciale), al di là ed a prescindere dalla (irrilevante in parte qua) rinuncia da parte di quest’ultimo al diritto di prelazione.
La motivazione, esente da vizi logico – giuridici, merita integrale conferma.
Con il secondo motivo, si denuncia l’omessa ed erronea valutazione sulla sussistenza della manifesta fondatezza della illegittimità costituzionale della L. n. 392 del 1978, art. 38 con riferimento agli artt. 2, 3, 35, 41 e 42 Cost..
Il motivo è anch’esso infondato.
La corte d’appello ha correttamente ravvisato nella non coincidenza tra titolarità della locazione e titolarità dell’attività commerciale esercitata (di cui all’art. 38 della legge sull’equo canone) l’ostacolo non eludibile alla astratta predicabilità di una disparità di trattamento per situazioni analoghe alla stregua di un tertium comparationis nella specie neanche del tutto correttamente individuato, ciò che rende manifestamente infondata la questione di costituzionalità sì come rappresentata dalla difesa della ricorrente.
Il ricorso è pertanto rigettato.
La disciplina delle spese (che possono per motivi di equità essere in questa sede compensate) segue come da dispositivo.
P.Q.M.
LA CORTE rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione tra tutte le parti costituite.
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