Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
F.A. e M.V. esponevano che: avevano concluso con la Marcos s.r.l. contratti preliminari con cui quest’ultima si era obbligata a vendere agli attori due distinte unità immobiliari facenti parte del complesso immobiliare sito nel Comune di Bernareggio; nei rispettivi contratti preliminari figurava una clausola con cui gli stessi si erano obbligati a pagare alla Marcos gli interessi di preammortamento del mutuo che gli acquirenti si sarebbero accollati al momento del rogito; che non erano dovute le rate di tali interessi; che la società promittente si era resa inadempiente all’obbligazione di stipulare i contratti definitivi e non aveva ultimato alcuni lavori di finitura degli immobili promessi in vendita.
Pertanto, gli istanti citavano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Lecco, la Marcos s.r.l. per sentire emettersi nei suoi confronti sentenza ex art. 2932 cod. civ., con condanna della convenuta alla restituzione delle rate dei suddetti interessi nonchè all’esecuzione dei lavori.
Si costituiva la Marcos s.r.l., chiedendo il rigetto della domanda proposta dagli attori e, in via riconvenzionale la condanna dei medesimi al pagamento di tutte le somme dovute.
Con sentenza non definitiva n. 531 del 1998 il Tribunale dichiarava l’inadempimento della convenuta all’obbligazione di stipulare i contratti definitivi; rigettava la domanda di nullità della clausola relativa agli interessi di preammortamento del mutuo, di cui era riconosciuta la validità, e quella di restituzione degli importi a tale titolo versati, respingendo altresì la domanda di esecuzione dei lavori.
Con sentenza definitiva n. 184 del 2000 il Tribunale trasferiva agli attori gli immobili de quibus previo accollo del mutuo determinato per ciascuno dei promittenti in L. 50.000.000.
Con sentenza dep. il 5 novembre 2004 la Corte di appello di Milano, in parziale accoglimento dell’impugnazione principale proposta dalla Marcos s.r.l., subordinava il trasferimento a favore del F. della proprietà all’accollo del mutuo nella misura di L. 59.000.000 oltre all’importo di Euro 4.545,41, dovuta a titolo di rimborso degli interessi di preammortamento.
Era respinto l’appello incidentale con cui era stata censurata la sentenza di primo grado laddove aveva rigettato la domanda di nullità della clausola relativa gli interessi di preammortamento del mutuo e quella di restituzione delle somme a tale titolo versate. In proposito, i Giudici di appello escludevano che ricorressero i presupposti di cui all’art. 1341 cod. civ. o che per il suo contenuto tale clausola potesse essere considerata vessatoria o ancora rientrare nelle le previsioni di cui agli artt. 1469 bis e quinquies cod. civ. introdotti dalla L. n. 52 del 1996 che comunque ratione temporis non poteva trovare applicazione.
La corresponsione delle rate di preammortamento degli interessi, seppure legittimamente sospesa ai sensi dell’art. 1460 cod. civ., era comunque dovuta e a tale pagamento era subordinato l’effetto traslativo, dovendo il promissario acquirente che agisce ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. adempiere la prestazione alla quale si sia contrattualmente obbligato, così come il trasferimento della proprietà doveva essere subordinato all’accollo del mutuo che, per quanto riguardava il F., era determinato nel maggiore importo di L. 59.000.000 risultato a seguito dei successivi conteggi effettuati dalla Banca. In proposito era disattesa la tesi attorea, secondo cui la condizione alla quale era stato dalla sentenza di primo grado subordinato il trasferimento era mancata o sarebbe divenuta impossibile per causa imputabile alla promittente venditrice che aveva interesse contrario al suo avveramento per cui, ai sensi dell’art. 1359 cod. civ., la condizione si sarebbe dovuta considerare avverata: secondo tale assunto la convenuta avrebbe proceduto al frazionamento del mutuo per importi maggiori di quelli previsti nel contratto e non avrebbe proceduto al pagamento degli interessi dovuti, sicchè la Banca erogante il mutuo avrebbe preteso per l’accollo del mutuo somme maggiori di quelle indicate nei contratti preliminari.
La sentenza, nel disattendere tale assunto, riteneva che l’art. 1359 cod. civ. trova applicazione in tema di contratti e non di sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., che subordina l’effetto traslativo al pagamento della controprestazione; quindi, osservava che nel contratto le parti avevano previsto che, ove a seguito del frazionamento il mutuo individuale fosse risultato in misura diversa da quella pattuita, le parti avrebbero proceduto a conguaglio in danaro, per cui l’accollo a carico del F. veniva determinato nel maggiore importo, con diritto al conguaglio.
Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione il F. sulla base di cinque motivi.
Resiste con controricorso la Marcos s.r.l., ora Marcos s.r.l. NIG. LTD proponendo ricorso incidentale non condizionato affidato a due motivi nonchè ricorso incidentale condizionato all’accoglimento dei motivi primo terzo e quarto del ricorso principale.
Il ricorrente ha proposto con controricorso al ricorso incidentale, eccependo fra l’altro la carenza di legittimazione della società resistente.
Le parti hanno depositato memoria illustrativa.
Motivi della decisione
Preliminarmente va disattesa l’eccezione di carenza di legittimazione della Marcos s.r.l. NIG. LTD, sollevata dal ricorrente principale, tenuto conto che dalla documentazione dalla medesima ritualmente e tempestivamente depositata ai sensi dell’art. 372 cod. proc. civ. – la produzione può avvenire fino all’udienza di discussione, non essendo stabilito alcun termine dalla norma citata (Cass. 23321/2004;
15350/2000; 3736/2000 e altre simili) – è emersa l’identità della società ricorrente con quella che è stata parte del giudizio di merito, attesa la continuità giuridica fra le predette, avendo la Marcos s.r.l. modificato la denominazione e trasferito la sede della società; d’altra parte, è stata documentata la fonte dei poteri rappresentativi della società di Callistus C. Onyewuchi, cha ha conferito il mandato al difensore.
RICORSO PRINCIPALE. Con il primo motivo il ricorrente, lamentando violazione e falsa applicazione dell’art. 1341 cod. civ., censura la decisione gravata che aveva erroneamente ritenuto valida la clausola predisposta dalla venditrice, secondo cui erano dovute le rate di preammortamento del mutuo dalla medesima stipulato per la costruzione degli appartamenti:
tale clausola era da ritenersi nulla, perchè aveva reso il prezzo degli immobili indeterminato e indeterminabile, non essendo il termine di consegna perentorio;
trattandosi di clausola vessatoria, non era stata specificamente approvata ed era quindi inefficace; infatti, trovavano applicazione gli artt. 1469 bis e quinquies cod. civ. perchè, seppure il rapporto era sorto in epoca anteriore alla L. n. 52 del 1996, le clausole producevano effetti sotto il vigore della nuova normativa, così come era da applicare l’art. 1341 cod. civ., atteso che si trattava di contratti standard predisposti dalla società venditrice per tutti promissari acquirenti senza possibilità di modifica o di inserimento di diverse clausole; in ogni caso, l’interpretazione estensiva delle clausole vessatorie non è incompatibile con la tassatività della elencazione contenuta nell’art. 1341 e può essere ammessa in base alla medesima ratio di tutela del contraente per adesione in situazioni per lui particolarmente sfavorevoli.
Con il secondo motivo il ricorrente, lamentando violazione e falsa applicazione dell’art. 1460 cod. civ., deduce che la legittima sospensione temporanea della prestazione, conseguente all’inadempimento della promittente venditrice, non poteva comportare l’obbligo di pagamento degli interessi moratori derivanti dalla dilazione voluta e cagionata dalla Marcos s.r.l.: il danno derivante dal ritardo dovuto all’appello proposto dalla Marcos non poteva essere addebitato al F..
I motivi, che per la stretta connessione possono essere esaminati congiuntamente, vanno disattesi.
La sentenza, nel trasferire la proprietà dell’immobile ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., ha correttamente regolato il rapporto intercorso fra le parti in conformità e in attuazione delle pattuizioni negoziali, atteso che la sentenza costitutiva si sostituisce al contratto non concluso, dando efficacia al contratto preliminare. Pertanto, i Giudici hanno accertato che la corresponsione delle rate di preammortamento degli interessi trovava fonte nelle obbligazioni poste a carico del promissario acquirente alla stregua della clausola contenuta nel capo 2 del contratto preliminare, ritenendo che la stessa faceva parte della controprestazione alla quale il predetto era tenuto e che, dunque, costituiva oggetto del sinallagma contrattuale, cosicchè la sospensione, pur se legittima, non avrebbe potuto porre nel nulla tale obbligo: l’eventuale danno subito dal promissario acquirente, derivante dall’eventuale colpevole ritardo nel procedere al frazionamento e alla stipula del contratto, avrebbe eventualmente potuto formare oggetto di specifica domanda da parte degli attori che peraltro non ha costituito oggetto del presente giudizio.
Con il terzo motivo il ricorrente, lamentando violazione e falsa applicazione degli artt. 1358 1359 cod. civ., denuncia che nella specie la condizione, alla quale era stato dal primo Giudice subordinato il trasferimento, non si era avverata per il comportamento doloso della venditrice che aveva frazionato il mutuo per un importo maggiore e non pagando i debiti con la banca: ai sensi dell’art. 1359 citato la condizione sospensiva si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte (nella specie la Marcos s.r.l.) che aveva interesse contrario al suo avveramento.
Con il quarto motivo il ricorrente, lamentando violazione e falsa applicazione dell’art. 1359 cod. civ., ribadisce che la condizione apposta dal Tribunale era divenuta impossibile a causa della malafede della convenuta, che aveva determinato il maggiore importo dell’ipoteca esistente sull’appartamento: nessuna somma era dovuta tenuto conto della nullità della clausola avente ad oggetto i preammortamenti.
Il terzo e il quarto motivo, essendo strettamente connessi, vanno esaminati congiuntamente.
Le censure sono infondate.
Il riferimento agli artt. 1358 e 1359 cod. civ., che disciplinano la condizione apposta al contratto, è del tutto fuori luogo nella specie in cui si verte in materia di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto atteso che le sentenze emesse ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. per definizione sono destinate a produrre "gli effetti del contratto non concluso", sostituendo in caso di inadempimento la decisione del giudice alla volontà delle parti. Ne consegue che le prestazioni eventualmente imposte con il provvedimento costituiscono il contenuto di obbligazioni di carattere prettamente negoziale: il pagamento del prezzo, al quale è subordinato il trasferimento della proprietà, ha natura di prestazione corrispettiva, destinata ad attuare il sinallagma contrattuale (Cass. 10827/2001) e non può certo integrare l’avvenimento futuro e incerto che forma oggetto della condizione ex art. 1353 cod. civ..
Con il quinto motivo il ricorrente, lamentando nullità della sentenza e del procedimento, denuncia che nel dispositivo era stato omesso per dimenticanza il riferimento al diritto di conguaglio a favore del F. che era stato invece ritenuto in sentenza.
Il motivo è inammissibile, perchè nella sostanza si deduce una mera omissione materiale che va denunciata secondo il procedimento di cui all’art. 287 dinanzi al giudice competente e non può essere oggetto del ricorso pere cassazione.
Il ricorso principale va rigettato.
RICORSO INDCIDENTALE. Con il primo motivo la resistente, lamentando violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 cod. civ. e artt. 112 e 342 cod. proc. civ. nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5), denuncia il vizio di ultrapetizione della decisione gravata che aveva subordinato il trasferimento al versamento di importi maggiori di quelli stabiliti dal Tribunale, senza che l’attore avesse domandato il trasferimento attraverso il versamento di tali somme.
Il motivo è infondato.
Va considerato che, secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte, il contraente che chieda l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata è tenuto all’adempimento della prestazione corrispettiva o all’offerta della medesima – che può essere costituita da una seria manifestazione della volontà di eseguirla, senza che sia necessaria una offerta reale – solo se tale prestazione sia esigibile al momento della domanda giudiziale, mentre, quando essa, per accordo delle parti, debba essere effettuata contestualmente alla stipula dell’atto definitivo, o comunque successivamente, la sentenza costitutiva degli effetti di questo contratto, promesso e non concluso, deve essere pronunciata indipendentemente da qualsiasi offerta, ed il pagamento del prezzo (o della parte residua) va imposto dal giudice quale condizione per il verificarsi del richiesto effetto traslativo della proprietà del bene derivante dalla sentenza medesima (Cass. 477/2010; 59/2002;
10469/2001).
Pertanto, nessun rilievo potrebbe attribuirsi alla circostanza che l’attrice non abbia dichiarato la propria disponibilità ad accollarsi il maggiore importo del mutuo accertato e certamente da tale circostanza non potrebbe trarsi la conseguenza pretesa dalla ricorrente che la domanda sarebbe stata da rigettare. Il che sta a significare che la ricorrente non ha interesse a fare valere la doglianza relativa all’innalzamento dell’importo del mutuo, al cui pagamento è stato subordinato il trasferimento della proprietà, senza considerare che il Giudice di appello, in base alle deduzioni formulate dall’appellante con il terzo motivo di gravame, era stato investito della verifica dei presupposti per l’accoglimento della domanda di cui all’art. 2932 cod. civ., dovendo qui considerarsi che, seppure nei limiti dell’effetto devolutivo, il giudice di appello conosce dell’intera controversia non diversamente dal giudice di primo grado. Ed invero, il giudice, adito con la domanda di cui all’art. 2932 cod. civ. è investito del compito di dare attuazione al contratto non concluso in base alle previsioni pattuite dalle parti con il contratto preliminare alla stregua delle obbligazioni ivi contenute. Ne consegue che, di fronte alla specifica contestazione da parte del promittente venditore circa gli importi ancora dovuti da controparte, il giudice è tenuto a determinare la prestazione dovuta in base al regolamento negoziale, per cui correttamente la Corte di appello ha stabilito l’importo al quale è stato subordinato il trasferimento.
Con il secondo la resistente, lamentando violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 cod. civ. nonchè omessa motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5) e nullità della sentenza, deduce che il Giudice di appello non aveva verificato l’intenzione del F. di volere adempiere alle obbligazioni pattuite ovvero di accertare che, come dedotto da essa convenuta, il medesimo volesse ottenere il trasferimento della proprietà attraverso il pagamento di una somma inferiore: in quest’ultimo caso, come risultato nel corso dei due gradi di giudizio, parte inadempiente doveva essere ritenuto l’attore e non certo essa resistente.
Il motivo va disatteso.
Il vizio di motivazione denunciato è del tutto insussistente: la sentenza ha accertato che il F. aveva versato addirittura somme maggiori di quelle dovute a titolo di acconti in contanti per importi che sicuramente avevano coperto anche il credito per spese vantato dalla Marcos s.r.l., ritenendo peraltro legittima, ai sensi dell’art. 1460 cod. civ., la sospensione del pagamento degli interessi di preammortamento del mutuo: in tal modo, ha verificato con accertamento di fatto, immune da vizi logici o giuridici, e, come tale incensurabile in sede di legittimità, la seria intenzione di adempiere da parte dell’attore.
Sussistono giusti motivi per la compensazione delle spese della presente fase, in base alla reciproca soccombenza.
P.Q.M.
Riunisce i ricorsi e li rigetta. Compensa spese.
Testo non ufficiale. La sola stampa del bollettino ufficiale ha carattere legale.