a cura del dott. DOMENICO CIRASOLE
Tra i contratti di alienazione diretti a realizzare uno scambio di beni, vi è la
compravendita (artt. 1470-1547 c.c.); contratto consensuale, traslativo, a titolo
oneroso, e a prestazioni corrispettive.
Seguendo la terminologia del codice (art. 1376 c.c.), deve dirsi che la vendita è contratto ad effetti reali.
L’effetto traslativo, di norma, è immediato.
L’accordo delle parti, segna il momento in cui, il contratto si perfeziona.
La vendita di cosa giuridicamente irregolare può tradursi in una incommerciabilità del
bene, con conseguente nullità della vendita.
Nelle vendite immobiliari frequenti sono i casi di aliud pro alio.
Con l’introduzione dell’art. 17 e dell’art. 40 della legge n.47/1985, le vendite di fabbricati costruiti senza concessione edilizia sono nulle per incommerciabilità del bene.
Il sistema positivo conosce:
1. vizi della cosa (art. 1490 c.c.);
2. mancanza delle qualità promesse (art. 1497 c.c.);
3. mancanza delle qualità essenziali per l’uso cui la cosa è destinata (art. 1497 c.c);
4. cattivo funzionamento del bene (art. 1512 c.c.).
La protezione del compratore, nella garanzia per vizi, si realizza attraverso una serie
di rimedi che, come emerge dagli artt. 1492, 1493 e 1494 c.c, sono costituiti dalla:
A. risoluzione del contatto (azione c.d. redibitoria),;
B. dalla riduzione del prezzo (azione c.d. estimatoria o quanti minoris);
C. dal risarcimento del danno.
Attraverso l’affermazione di responsabilità si ottiene risultati che si conseguirebbero se il contratto prevedesse una clausola espressa di garanzia. Ricordiamo:
a) Responsabilità durante le trattative per violazione di obblighi di informazione su
circostanze fondamentali per il buon esito della trattativa (culpa in contrahendo);
b) Responsabilità durante l’esecuzione di un contratto per violazione, di doveri di
correttezza (artt. 1175 e 1375 c.c.);
c) Responsabilità extracontrattuale .
La disciplina dell’offerta con messaggi pubblicitari dal punto di vista della comunicazione pubblicitaria si trova nel d. m. 581, artt. 10 e 11, mentre quella dei contratti stipulati a seguito di tali offerte è data del d.lgs. 15 gennaio 1992, n. 50.
Sotto il profilo della loro incidenza sulla formazione del contratto
criterio determinante diviene quello della quantità e qualità di informazioni
trasmesse.
Il fenomeno della pubblicità commerciale come strumento di promozione
del prodotto assolve quindi ad funzione persuasiva ed informativa con annessa
responsabilità nel caso di informazioni non veritiere.
Una distinzione importante è quella fra offerta al pubblico e promessa al pubblico.
Quest’ultima consiste, in quella dichiarazione con la quale un soggetto, «rivolgendosi
al pubblico, promette una prestazione a favore di chi si trovi in una determinata
situazione o compia una determinata azione», con la conseguenza che il promittente
«è vincolato dalla promessa non appena questa è resa pubblica» (art. 1989, 1° co., c.c).
Mentre l’offerta al pubblico, «quando contiene gli estremi essenziali del contratto alla cui conclusione è diretta, vale come proposta, salvo che risulti diversamente dalle
circostanze o dagli usi» (art. 1336, 1° co., c.c).
Sotto il profilo del contenuto una prima distinzione si impone tra offerta al pubblico
ed invito ad offrire.
In proposito è lo stesso art. 1336 c.c. a richiedere che l’offerta al pubblico contenga «gli estremi essenziali del contratto alla cui conclusione è diretta».
Dunque, solo in presenza di tutti gli elementi per la conclusione del contratto si dovrÃ
riscontrare un’offerta, altrimenti si tratterà di un invito ad offrire.
Così, in giurisprudenza si è ritenuto che un annuncio economico su di un giornale,
relativo alla disponibilità di un appartamento, in quanto «mancante di tutti gli elementi
del futuro contratto», non fosse qualificabile come offerta al pubblico dell’appartamento stesso.
La disciplina della mediazione, collocata nel Titolo III del Libro IV, si limita a descrivere i caratteri negoziali dell’istituto, lasciando poi alle leggi speciali il compito di disciplinare la mediazione professionale.
La legge n. 39 del 1989 ha spazzato via le tradizionali categorie del mediatore
occasionale, di quello professionale e di quello iscritto nei ruoli speciali.
L’unica categoria riconosciuta e disciplinata è quella dell’agente di affari in
mediazione che ricomprende gli agenti immobiliari, quelli merceologici e gli agenti
muniti di mandato a titolo oneroso, tra i quali rientrano anche coloro che, in modo
occasionale o discontinuo, svolgono su mandato a titolo oneroso attività per le
conclusioni di affari relativi ad immobili o aziende.
La novità normativa di maggior peso sta dunque nel ritenere inammissibile la figura
del mediatore occasionale.
Sono tenuti tutti all’iscrizione nei ruoli istituiti presso ciascuna Camera di commercio non solo coloro che, quale che sia la specie di mediazione esercitata, svolgono
professionalmente l’attività interpositrice, ma anche coloro che svolgono o intendono
svolgere l’attività di mediazione in modo discontinuo od occasionale.
La mancata iscrizione nei ruoli istituiti presso le Camere di commercio impedisce al
mediatore professionale o occasionale di rivendicare il diritto alla provvigione (art. 6).
Inoltre chiunque eserciti l’attività di mediazione senza essere iscritto nel ruolo è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma di denaro e deve
restituire alle parti contraenti le provvigioni eventualmente percepite (art. 8).
La messa in relazione delle parti di cui all’art. 1754 c.c. in tanto si porrà come
elemento costitutivo della fattispecie descritta dalla norma in quanto venga accettata
dalle parti intermediate: il consenso delle parti è dunque l’ingrediente che permette
alla combinazione degli elementi materiali di assumere i connotati della mediazione.
All’art. 5, n. 4 della legge n. 39 del 1989 si obbliga tutti i mediatori a depositare
preventivamente presso la Commissione, istituita ai sensi del successivo art. 7, i
moduli o formulari nei quali sono indicate le condizioni del contratto, ovvero i diritti e
gli obblighi del mediatore e della parte che gli conferisce l’incarico.
Le compravendite di immobili passano in gran parte attraverso agenti immobiliari.
Di loro torna ad occuparsi espressamente la legge n. 39 del 1989 quando prevede una distinta sezione degli agenti di affari in mediazione destinata proprio agli agenti immobiliari (art. 2, n. 2) e quando afferma, come principio generale, che devono essere iscritti nel ruolo tutti coloro che svolgono a qualsiasi titolo l’attività di mediazione per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, per l’esercizio della mediazione (art. 3, n. 5).
Il 1° co. dell’art. 1755 c.c. prevede il diritto del mediatore alla provvigione solo se
l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
L’art. 1756 c.c. obbliga le parti intermediate a rimborsare al mediatore le spese
sostenute ed a corrispondergli la provvigione ad affare concluso.
Il mediatore deve svolgere la sua attività osservando i principi della lealtà e della
correttezza.
Ma la regola dell’agire secondo buona fede non può essere disattesa neppure dalle
parti intermediate, che devono pertanto astenersi da tutti quei comportamenti che
potrebbero risultare in contrasto con gli stessi principi della correttezza e della lealtà .
Il principio della buona fede è violato anche quando non è rispettato l’obbligo di
informazione che è a carico delle parti intermediate. Infatti non spetta al solo
mediatore informare compiutamente le parti in relazione all’affare che dovranno
concludere: proprio perché il comportamento dei soggetti intermediati deve
uniformarsi ai principi della correttezza e della lealtà .
Secondo quanto precisa l’art. 1755, comma 1, c.c., perché ciascuna delle parti
intermediate sia obbligata a corrispondere la provvigione non sono dunque sufficienti
l’esercizio dell’attività mediatoria e la messa in relazione delle parti, ma sono necessari altri due presupposti:
A. che l’affare si concluda:
B. che vi sia un nesso causale tra l’attività del mediatore e l’affare intermediato.
La giurisprudenza ha accolto il prevalente convincimento della dottrina sul significato dell’espressione «conclusione dell’affare».
Il mediatore avrebbe diritto di pretendere la provvigione non quando,
consenzienti le parti, sia sorto il vincolo giuridico, ma quando l’interesse voluto dalle
parti sia garantito da «quei presupposti di validità che appagano l’interesse economico
delle parti e rendono il negozio azionabile».
L’art. 1757 c.c. 1° comma si deduce che il mediatore può pretendere la provvigione
solo se si sono effettivamente realizzati gli effetti voluti dalle parti;
Tra gli obblighi espressamente previsti dalla legge per il mediatore rientra quello di
informazione (art. 1759, comma 1, c.c.).
Il mediatore deve comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note che possano in
un qualche modo influire sulla conclusione dell’affare al fine di permettere alle parti di poter valutare la convenienza e la sicurezza dell’operazione economica.
All’art. 1759, comma 2, c.c. si dispone che il mediatore risponde dell’autenticità della
sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per suo tramite.
Dopo questa breve introduzione di carattere generale nella fattispecie in esame si ricorda che TIZIO leggendo un annuncio pubblicitario della agenzia di mediazione immobiliare, sottoscrive una proposta d’acquisto, accettata dalla parte venditrice, e stipula un atto pubblico di compravendita a rogito del notaio Leggioni.
TIZIO decide di costruire un porticato, predispone il relativo progetto, e ne chiede
autorizzazione alla costruzione.
In quella occasione TIZIO viene a conoscenza di rilevanti irregolarità amministrative
dell’immobile in questione.
Infatti scopre che :
1. La superficie coperta è superiore a quella autorizzata;
2. È stata eliminata una rimessa con il rispettivo accesso;
3. La rimessa era stata accorpata all’abitazione.
Viste la non conformità alla licenza di costruire rilasciata dal comune di Roma chiede
alla agenzia di mediazione immobiliare la restituzione delle provvigioni.
Al momento della stipula della proposta d’acquisto, e dell’atto di compravendita, la
parte acquirente non era ha conoscenza delle vicende amministrative dell’immobile
cadendo in errore su una qualità essenziale dell’oggetto del contratto.
Causa dell’errore sono le seguenti circostanze:
1. La dichiarazione della venditrice nel atto di vendita di possedere regolare licenza di
costruzione;
2. La mancanza del mediatore incaricato durante le trattative, di richiedere al
venditore licenza edilizia di costruire.
All’epoca della trattativa e della stipula dell’atto l’immobile era privo di licenza
edilizia regolare di costruire.
La mediatrice non era conoscenza di tale carenza e non ha accertato la regolarità di
tale certificazione.
D’altronde TIZIO all’atto dell’acquisto non dichiarava di rinunciare alla presenza dei
requisiti giuridici per la legittima utilizzazione del‘immobile, accontentandosi della
sua utilizzabilità in via di fatto.
L’art. 1759 c.c., comma 1, impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le
circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell’affare che possano influire
sulla sua conclusione .
Il mediatore, pur non essendo tenuto, nell’adempimento della sua prestazione deve
compiere specifiche indagini di natura tecnico – giuridica al fine di individuare
circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare a lui non note.
Il mediatore è tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio
della media diligenza professionale, il quale comprende, l’obbligo di comunicare le
circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede
al mediatore.
Il mediatore ha divieto di fornire informazioni non veritiere, e informazioni delle
quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato poiché il dovere di
correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.
In particolare, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia
consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non
veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma
conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una
sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente ( Cass. 24 ottobre 2003, n. 16009).
Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di licenza a costruire
costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a
incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico –
sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità .
La verifica dell’esistenza della licenza di costruire costituisce un accertamento di
ordinaria diligenza ed è la prima verifica cui è tenuto il mediatore, ancora prima di
offrire lo stesso a soggetti interessati all’acquisto di immobili da adibire ad abitazione.
Ergo che l’agenzia di mediazione è gravemente venuta meno ai propri obblighi
Professionali proponendo a TIZIO l’acquisto di un immobile diverso da quello
voluto.
A parere dello scrivente a causa dell’errore essenziale dell’oggetto della compravendita è possibile proporre:
1. Ai sensi dell’art. 1445 c.c., l’annullamento del contratto con effetto retroattivo;
2. Ai sensi dell’art. 1759 c.c., la restituzione della provvigione percepita dalla agenzia
di mediazione immobiliare per la prestata attività di mediazione, ritenendola
responsabile;
3. Ai sensi dell’art. 1460 c.c. per il mancato rilascio della licenza di costruire che
integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, Tizio può
pretendere un risarcimento per la ridotta commerciabilità del bene.
Dott. Domenico Cirasole