a cura del dott. DOMENICO CIRASOLE
Nel caso in esame l’Amministratore del Condominio "Bella Residenza" da
incarico verbale alla società Parco Blu s.r.l. di sostituire alcuni lucernari di
pertinenza del condominio, siti su un marciapiede pubblico verso un
corrispettivo di Euro 35.000,00.
E’ possibile ipotizzare un grave danneggiamento di alcuni lucernari, tanto
da ipotizzare e temere danni irreversibili all’immobile e a persone in
transito sul marciapiede pubblico adiacente all’immobile.
Ergo che la sostituzione dei lucernari possono considerarsi spese
necessarie alla conservazione della cosa, spese senza le quali il bene
verrebbe a perire o a deteriorarsi, o dal quale possono derivare gravi
danni a persone.
Quindi possiamo ipotizzare che l’Amministratore con adeguato senso di
responsabilità ascrivibile ad una diligenza professionale media, abbia dato
immediato mandato verbale all’impresa di sostituire i detti lucernari.
Considerato il carattere dell’urgenza e del pericolo all’incolumità di cose
e persone, l’Amministratore agendo di propria iniziativa, nel rispetto dei
propri poteri di autonomia che derivano da legge e da eventuale
regolamento condominiale, da incarico verbale alla società senza
convocare l’assemblea condominiale, e trarre relativa delibera
condominiale.
L’amministratore omette anche di incaricare dei tecnici per la
realizzazione di una progettazione, inoltre omette di richiedere adeguata
autorizzazione amministrativa, e ulteriormente omette di richiedere
eventuali altri preventivi da altre società di costruzioni, tanto da poter
optare per un’adeguato risparmio di spese del condominio.
A parere dello scrivente queste sono tutte circostanze che fanno
ipotizzare che l’Amministratore avesse agito con carattere d’urgenza e
in poco tempo.
Completata l’opera, alcuni passanti caduti a causa degli agenti atmosferici,
che hanno reso scivolosi i cristalli usati nella sostituzione dei lucernari,
chiedono al Condominio di risarcire i dani patiti.
Il Condominio, presumibilmente ipotizza esoso l’importo da pagare per le
opere eseguite, e da incarico a un tecnico terzo, che stima il valore
dell’opera in non più di Euro 12.000,00 , non considerando però che
l’impresa possa aver compiuto l’opera in brevissimi tempi, e per questo
abbia concordato con l’amministratore detto prezzo così esoso.
A parere dello scrivente per ben inquadrare la fattispecie e opportuno
affrontare a grandi linee gli elementi di diritto che il caso propone.
1. CONDOMINIO E AMMINISTRATORE.
Il condominio trae origine dall’interesse collettivo dei partecipanti.
Il codice tace sui modi di costituzione del condominio. La forma negoziale
e la maggiormente usata ma può anche discendere da atti mortis causa.
La giurisprudenza prevalente si è orientata verso l’applicabilità della
stessa normativa del condominio nel condominio complesso o
supercondominio per regolare il rapporto di comunione.
La dizione stessa di condominio presuppone l’individuazione di parti
comuni.
L’art. 1117 c.c., elenca una serie di parti comuni seguita da clausola che ne
consente l’ampliamento non essendo tassativa.
Tutte le parti necessarie all’uso comune sono di proprietà comune dei
proprietari dei diversi piani o porzioni di piano, se non risulta il contrario
dal titolo. Vigerebbe una presunzione juris tantum di comproprietà .
Dall’art. 1102 si ricava la norma che consente l’uso del bene in comunione.
Gli interventi di manutenzione straordinaria ed i relativi provvedimenti
sono di competenza dell’assemblea.
Spetta all’amministratore, nei condomini in cui esso è nominato, vegliare
sul corretto uso del bene comune da parte dei contitolari.
Il singolo condomino non può, rinunciando ai diritti in comunione, sottrarsi
al contributo nelle spese per la loro conservazione ( art.1118 c.c.).
Le spese di manutenzione e ricostruzione di cosa comune dell’edificio,
deliberate dalla maggioranza dei condomini, sono sostenute da tutti i
condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno
(art. 1123 c.c.).
L’obbligazione dei condomini di contribuire alle spese per la conservazione
dei beni comuni nasce nel momento in cui nasce l’esigenza di eseguire le
relative opere.
Mentre la delibera dell’assemblea condominiale di approvazione della
spesa, ha la funzione di autorizzarla e rendere liquido il debito.
L’amministratore vincola i sincoli condomini nei limiti delle attribuzioni del
mandato conferitogli.
Quindi ai singoli condomini si imputano le obbligazionia assunte
dall’amministratore nell’interesse del condominio, per la conservazione e
godimento delle cose comuni, solo se deliberate dalla maggioranza (cass.
civ. 9148/08 sez. unite).
Tale principio è derogato solo se vi siano ragioni di particolare urgenza
(Cass. civ 8876/00).
Con riguardo alle spese di manutenzione ordinaria, e straordinaria delle
cose comuni, che l’Amministratore abbia effettuato senza preventiva
approvazione dell’assemblea, può essere approvato successivamente
dall’assemblea che ne dispone la liquidazione ( cass. civ. 6896/92).
L’amministratore deve compiere gli atti conservativi inerenti alle parti
comuni dell’edificio.
La necessità dell’adozione di provvedimenti idonei ad evitare che essa
cagioni danno a terzi, sono a carico dell’amministratore quale custode
delle cose comuni.
Chi si assume (o debba assumersi) in concreto la custodia deve poter
espletare la propria funzione in modo tale che sia garantito che la cosa
non danneggi altri; e per far ciò deve avere i poteri corrispondenti.
Risponderà del danno solo se a lui sarà imputabile una deviazione dal
modello di comportamento tipico del custode, con riferimento a quella
cosa, in quelle determinate condizioni, con i poteri e le possibilitÃ
concrete che egli ha.
La responsabilità di custodire cade sul proprietario della cosa, ma la
responsabilità nasce dal fatto che esse hanno la custodia della cosa che
ha cagionato danno ad altri. Ai fini della responsabilità , quello che è
importante è che esse abbiano il governo, la direzione e il controllo della
cosa. La legge, su questo potere ad esse proprio, fonda la loro
responsabilità .
Se custode della cosa è persona diversa dal proprietario, cessa la
responsabilità del proprietario ex art. 2051, per cadere su colui che è
custode della cosa comune ( amministratore ).
L’amministratore potrà , quale custode disporre gli atti conservativi
senza una preventiva deliberazione assembleare, solo quando rivestano
carattere di urgenza e in tal caso, dovrà riferirne alla prima assemblea
(art. 1135, 2° co.).
L’amministratore può avvalersi del procedimento per ingiunzione per
conseguire dagli inadempienti il pagamento del contributo (art. 63, 1° co.,
disp. att.).
2. OBBLIGO DI CUSTODIRE
L’obbligazione di custodire viene disciplinata dall’art. 1177 c.c..
L’obbligo di custodire consiste nell’impegno di mantenere la cosa,
evitando non solo le azioni od omissioni personali ma anche gli accadimenti
esterni che possano determinarne la perdita, il perimento o il
deterioramento della cosa in custodia.
Il custode adempie a quel dovere di protezione che, in virtù del principio
di buona fede, sè preserva le cose, ed evita così il danno a cose e
persone.
La diligenza richiesta al custode è quella del buon padre di famiglia (C.
10986/96).
Per ovviare alla responsabilità da custodia è necessario provare che il
custode abbia avuto una condotta e uno sforzo diligente nell’impedire
tempestivamente un dato evento.
3. RESPONSABILITÀ DA COSE
La disciplina del danno da cose, è presente nell’art. 2051 c.c., che
prevede la responsabilità del custode della cosa per i danni da questa
cagionati.
Per l’art. 2051, la cosa deve aver assunto un ruolo attivo nella produzione
dell’evento.
La «cosa» è collegata con la sua custodia.
L’attività di custodia è il momento fondamentale della prevenzione del
danno che la cosa può cagionare.
L’errata o insufficiente custodia di una cosa possono essere idonee
determinare una responsabilità del custode.
Le cose di cui il custode deve rispondere, possono essere idonee a
cagionare il danno, a causa di ulteriori fattori o agenti ( agenti
atmosferici ).
Una tale caratteristica non applica l’art. 2051 c.c., infatti sè particolari
condizioni ( agenti atmosferici ) abbiano fatto divenire la cosa fonte di
danno per i terzi ( caso fortuito ), di detto fatto non è responsabile il
custode.
L’art. 2051, prevede a carico del custode l’onere di provare il caso
fortuito, inteso quale evento esterno causalmente idoneo a produrre il
danno.
La mancata prova del fortuito rende responsabile il custode della cosa.
La legge, vuole sia la prova del fatto estraneo che ha cagionato il danno,
sia la prova della assenza di colpa del custode (diligenza nella custodia
nell’aver adottato le misure idonee ad evitare l’evento dannoso).
Sussiste la responsabilità del condominio di un edificio per i danni arrecati
dai beni e servizi comuni, anche se i danni siano imputabili ai vizi
edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del
costruttore-venditore, non potendosi equiparare i difetti edificatori
dell’immobile al caso fortuito, che costituisce unica causa di esonero del
custode dalla responsabilità . (Cas.civ. 12211/03; C. 6507/86).
4. RESPONSABILITA’ DELL’APPALTATORE.
Nel caso di edifici o altre cose immobili, nel corso di dieci anni dal
compimento, per l’opera viziata o con gravi difetti, l’appaltatore è
responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché
sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
L’art. 1669 c.c. disciplina le conseguenze dannose dei vizi a seguito della
realizzazione di opere.
Per gravi difetti si intende alterazioni che attengano a quegli elementi,
che consentono l’impiego cui l’opera è destinata, (C. 11740/03),
pur non comportando rovina, siano produttivi di danni di particolare
rilievo, e necessitano di opere per porvi rimedio, essendo parzialmente
inutilizzabile l’opera (T. Asti 3.11.88).
A parere dello scrivente i comndomini:
· devono contribuire alle spese della conservazione del bene comune
( art.1118 c.c. art. 1133 c.c. ) e quindi risarcire l’impresa Parco Blu
s.r.l. della somma di Euro 35.000,00;
· se ritengono la gestione dell’amministratore irregolare devono
chiederne la revoca ( art. 1129 c.c. );
· se vogliono accertarne la responsabilità per i provvedimenti presi
dall’amministratore possono ricorrere all’assemblea, e all’autoritÃ
giudiziale ( art. 1133 2 comma );
· devono chiedere all’amministratore quale custode delle cose
comuni, di dimostrare l’evento fortuito, e la diligenza nella custodia
dei lucernari per evitare che cada su di esso, Amministratore, la
responsabilità da custodia delle cose ( art. 2051 c.c.), per
l’indennizzo dei passanti;
· devono chiedere all’amministratore di esonerare da ogni
responsabilità il condominio per eventuali sanzioni amministrative, a
seguito della mancata autorizzazione amministrativa;
· devono far accertare la responsabilità della Parco Blu s.r.l., quale
esecutrice dell’opera, per la scelta del materiale usato, e
chiederne la contribuzione nella giusta misura al risarcimento dei
passanti, oltre alla immediata adeguata sistemazione dei lucernari
( art. 1669 c.c. ).