a cura del dott. Domenico CIRASOLE
La teoria collettivista, considera il condominio quale rapporto unitario motivato dall’interesse collettivo dei partecipanti alle cose comuni.
Vi è pertanto una sola proprietà comune del gruppo, gestita in forma collettivo.
Dal diritto positivo si ricava che il condominio non risulta incluso tra le persone giuridiche private definite dall’art. 12 c.c.. Ergo non prevederne un riconoscimento come personalità giuridica.
La teoria dell’ente di gestione, vede nel condominio, un ente gestorio capace di assumere il carico delle cose comuni.
L’ente non avrebbe autonoma personalità giuridica, limitandosi alla pura amministrazione dei beni comuni per mezzo dell’amministratore.
La teoria individualistica vede l’interesse comune dei comproprietari, giustificandone la gestione in comune, dalle quali sorgono diritti ed obblighi in capo a ciascun comproprietario.
Nessuna di queste teorie può ritenersi priva di problematiche.
La legislazione vigente configura il rapporto tra proprietà esclusiva e proprietà comune come un rapporto di necessaria coesistenza dando ad un soggetto terzo (l’amministratore) la rappresentanza giuridica alla volontà di un organo pluralistico ( l’assemblea ) le cui deliberazioni sono frutto dei singoli condomini votanti.
La costituzione del condominio.
Il codice nulla dice sui modi di costituzione del condominio, ma la forma negoziale, è la maggiormente usata.
La costituzione del condominio può anche nascere da atti mortis causa,a seguito di donazione ad eredi o dallo scioglimento di rapporto di comunione.
Il supercondominio.
Il condominio complesso o supercondominio, si indica il rapporto giuridico derivante dall’utilità comune di più corpi del fabbricato.
Esempi sono: l’unico vano di scala centrale comune; soffitta percorribile in tutta la sua estensione, comune a tutti; comunanza di cortili, giardini, interni, parcheggi; ingressi, viali d’accesso, servizi di riscaldamento.
Talvolta vi è un concorso parziale o totale di comunanze a vantaggio di fabbricati separati.
La giurisprudenza prevede l’applicabilità della stessa normativa del condominio che rinvia all’applicazione delle norme dettate dal codice civile per regolare il rapporto di comunione, poiché qui non vi è proprietà frazionata, ma il generico godimento in comune di determinazioni servizi.
Le parti comuni del condominio di edifici
La definizione di condominio presuppone la presenza di parti comuni.
Il problema dell’individuazione di tali parti comuni è stato risolto con l’art. 1117 c.c., che elenca una serie di parti comuni non rigida, seguita da clausola che ne consentano l’ampliamento per tutte le parti necessarie all’uso comune, per i servizi comuni a tutti i condomini, ed alle opere di qualunque genere destinate all’uso e godimento di beni comuni.
Vengono incluse tra le parti comuni: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per acqua, gas, energia elettrica e riscaldamento.
I suelencati beni sono di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano, se non risulta il contrario dal titolo.
Per i beni indicati da tale norma, vigerebbe una presunzione juris tantum di comproprietà.
Il titolo contrario che indica la non comunione della res
L’atto costitutivo del condominio o l’atto modificativo se posto in essere con i dovuti requisiti di partecipazione dei condomini sono titoli adeguati a indicare una diversa proprietà e comproprietà.
Possono poi intervenire gli atti di acquisto di singole porzioni immobiliari.
È ammissibile l’atto mortis causa, testamentaria.
Anche l’usucapione rileva nella specie, se si evidenzia il carattere di esclusività soggettiva ed oggettiva nel godimento delle res habilis, idonea all’interversione del possesso.
Nel caso di proprietà esclusiva di un bene il cui uso e godimento siano essenziali anche agli altri condomini, vi è l’obbligo da parte del proprietario individuale di concedere loro la comunione.
Casi.
Il cortile,la colonna d’aria sovrastante sono parti comuni.
Il cortile destinato ad uso e godimento solo di alcuni appartamenti deve essere presunto in comunione solo dai comproprietari di questi.
Le terrazze a livello, poste alla medesima altezza o sullo stesso piano dell’appartamento sono destinate all’uso esclusivo dello stesso., ma per i condomini sottostanti vi è l’onere di contribuzione al mantenimento di detta struttura.
Per il Lastrico solare è previsto la comunione, esso non rappresenta un accessorio del piano cui immediatamente sovrasta.
Qualora l’uso del lastrico è uso esclusivo di alcuni, in tal caso, questi sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo cui il lastrico solare serve (di copertura), in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (art. 1126, c.c.).
Il suolo su cui sorge l’edificio è oggetto di proprietà comune, se non risulta dal titolo il contrario, intendendo per suolo solo quello equivalente all’area edificata. Il resto è pertinenza o cortile.
Il sottosuolo, e le fondazioni sono parti comuni (l’art. 1117 c.c.). .anche per applicazione della norma generale ex art. 840 c.c.. per cui la proprietà del suolo si estende al sottosuolo, ergo che è interdetto al condomino-proprietario di vani a piano terra o sotterranei l’abbassare il livello dei pavimenti il ricavare nuovi locali per incorporarli alla sua proprietà-esclusiva e comunque ogni altra forma di utilizzazione esclusiva.
I muri maestri i muri portanti, i muri perimetrali sia esterni sia interni all’edificio sono comuni ( art. 1117 1° co., c.c.).
La proprietà delle scale deve riferirsi all’intero condominio.
Il tetto, è per legge, bene comune, ivi compresi abbaini e lucernari non destinati ad unità abitativa mansardata.
Del sottotetto, e del palco morto richiamata nell’art. 1124 c.c. assegna ad essi proprietà individuale.