a cura del dott. Domenico Cirasole direttore del sito http://www.gadit.it/
Nel caso in esame, l’amministratore del condominio “Bella Residenza” da incarico verbale alla società “Parco Blu” di sostituire alcuni lucernari di pertinenza del condominio siti su un marciapiede pubblico, verso un corrispettivo di euro 35.000.00.
L’opera invece viene stimata di 12.000.00 da un Tecnico Terzo incaricato.
L’opera manca di progetto e autorizzazione amministrativa.
A causa dei nuovi lucernari alcuni passanti, cadendo riportano delle lesioni e ne chiedono al condominio il risarcimento.
Premesso che un condominio ha come organi l’assemblea dei condomini e l’amministratore , e che l’assemblea ha funzioni deliberative, e l’amministratore funzione esecutiva e di rappresentanza.
L’elencazione non tassativa delle parti comuni di un edificio è presente nell’art. 1117 c.c.
Premesso che il condomino, non può rinunziare al diritto delle cose comuni sottraendosi al contributo nelle spese per la loro conservazione ( art. 118 c.c.)
Ricordiamo che sorge l’obbligo di nominare un amministratore di condominio, quando i condomini sono più di 4.
L’amministratore è nominato dalla maggioranza, e può essere revocato.
La nomina e la cessazione devono essere annotate in apposito registro ( art. 1129 cc ).
La procura che conferisce il potere all’amministratore può essere tacitao per fatti concludenti .
La revoca dell’amministratore può essere chiesta al tribunale e all’assemblea, in casi determinati, quale la presenza di gravi irregolarità.
L’assemblea provvede all’approvazione delle spese occorse durante l’anno e autorizza eventuali opere di manutenzioni straordinarie.
In mancanza di preventiva autorizzazione successivamente all’esecuzione, solo in presenza del carattere dell’urgenza. ( 6896/96 Cass. Civ. ).
Nel condominio degli edifici anche le spese di manutenzione ordinaria e fisse, richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea.( Cass. Civ. 4831/94 ).
L’amministratore ha il compito, di eseguire le deliberazioni dell’assemblea, oltre ad averne la rappresentanza.
Gli atti con i quali l’amministratore disponga opere sulla cosa comune in eccesso ai propri poteri sono affetti da nullità assoluta ( Cass. Civ. 1285/91).
Contro detti provvedimenti è ammesso ricorso all’assemblea e all’autorità giudiziaria.
La nullità del contratto può essere fatta valere da chi ha interesse ( art. 1421 cc ) e non è soggetta a prescrizione ( art. 1422 cc ).
Gli amministratori sono responsabili secondo le norme del mandato.
Il mandatario non può eccedere i limiti del mandato ( art. 1711 coma 1 ).
In caso di eccesso di mandato, l’atto resta a carico del mandatario.
Il negozio è inefficace nei confronti del mandante ed i suoi effetti si producono solo nel patrimonio del mandatario.
Il condominio, quale custode dei beni comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie, affinché le cose non rechino pregiudizio ad alcuno.
Il condominio risponde dei danni da queste cagionati ( art. 1669 cc ).
L’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità è il caso fortuito.
Inoltre il condominio è obbligato a rimuovere le cause del danno.
L’art. 1669 prevede l’eventuale concorrente responsabilità del costruttore venditore e del condominio.
Nella fattispecie in esame presumendo che l’amministratore sia fornito di regolare mandato da parte dell’assemblea, non evidenziando il carattere dell’urgenza, l’amministratore aveva l’obbligo di chiedere la preventiva autorizzazione dei lavori, sia che vengano considerati di ordinanza, che straordinaria manutenzione.
L’amministratore quindi ha superato i limiti del suo mandato e deve quindi tenere indenne il condominio di tutti gli effetti che si producono nel patrimonio delle stesso.
Quindi a parer dello scrivente il condominio deve:
1) Pagare l’impresa Parco Blu srl l’importo di euro 12.000.00, salvo in seguito far rivalsa verso l’amministratore ( 1421 cc );
2) Risarcire i danni dei passanti salvo accertare la corresponsabilità della ditta esecutrice dell’opera ( art. 1669 );
3) Rimuovere a sue spese le cause del danno ( i lucernari ), salvo in caso di corresponsabilità della ditta esecutrice, rivalersi nei suoi confronti ( art. 2051 cc );
4) Rivalersi nei confronti dell’amministratore di eventuali sanzioni amministratore per la mancanza della giusta autorizzazione ( art. 1669 );
5) Responsabilità dell’ amministratore.