Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
1) La controversia concerne la promessa di vendita di un immobile sito in (OMISSIS) e la domanda svolta nel 1998 dal promissario acquirente B.G. ai sensi dell’art. 2932 c.c. Il tribunale, accertato che l’attore aveva pagato il prezzo e si era accollato il mutuo e che aveva pagato gli oneri relativi alla gestione dell’immobile, del quale aveva conseguito il possesso, accoglieva la domanda; pertanto dichiarava la promittente venditrice Be.Um. "tenuta al trasferimento dell’immobile".
La Corte d’appello di Torino, in riforma della sentenza emessa il 19 dicembre 2001 dal tribunale di Saluzzo, respingeva la domanda del B..
Riteneva che il contratto si era risolto di diritto ex art. 1454, a seguito della notificazione della diffida ad adempiere intimata dalla Be. nel febbraio 1997, dopo che era andato deserto l’appuntamento notarile fissato per il 13 gennaio 1997; che il B. non si era presentato per la stipula del contratto definitivo, sebbene la diffida fosse stata preceduta da tre missive analoghe, rimaste senza esito.
La Corte territoriale giudicava inoltre inconsistenti le giustificazioni addotte dal promissario acquirente e tardiva l’eccezione relativa alla mancata consegna al notaio dei documenti necessari per la vendita.
B. ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi.
Be. ha resistito con controricorso.
Motivi della decisione
2) I tre motivi di ricorso denunciano rispettivamente: a) violazione e falsa applicazione degli artt. 1454 e 1455 c.c.; b) Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia; c) violazione e falsa applicazione dell’art. 1460 c.c. Secondo il ricorrente la sentenza impugnata si sarebbe sottratta all’obbligo di accertare l’effettiva gravità dell’inadempimento.
Essa non avrebbe evidenziato inadempimenti di notevole rilevanza nell’economia del rapporto, nè sotto il profilo oggettivo nè sotto quello soggettivo.
A tal fine il ricorrente nei primi due mezzi evidenzia di aver pagato interamente il prezzo concordato e di aver provveduto anche al pagamento delle spese condominiali e delle utenze. Invoca documentazione per affermare di aver assolto all’INVIM straordinaria sull’immobile e rimborsato le imposte irpef e ssn. Aggiunge che egli aveva riscontrato le "avversarie diffide" con due comunicazioni del dicembre 1996 e febbraio 1997 e che nel maggio 1997 aveva fissato altri appuntamenti dal notaio. Il tribunale avrebbe omesso di valutare che la Be. non aveva alcun interesse alla stipula del rogito.
3) Le doglianze sono infondate.
Con motivazione adeguata, congrua e logica, che resta pertanto immune da sindacato in questa sede, il giudice di appello ha puntualizzato:
1) che la diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. era stata ritualmente intimata e che l’efficacia di essa rendeva vano il tentativo successivo del B. di invitare la promittente a concludere il contratto, da intendere ormai risolto.
2) che per ben tre volte il B. tra il settembre e il dicembre 1996 era stato invitato – senza alcun esito – alla stipula del contratto.
3) che essendo trascorso un notevole lasso di tempo dalla stipula del preliminare (febbraio 96) la pretesa della parte venditrice di portare a termine il contratto era giustificata.
4) che il comportamento del B. non era invece giustificabile con la lettera del dicembre 1996, nella quale esponeva di non aver reperito un terzo acquirente, nè di necessitare di un previo consenso della banca mutuante, che rilevava tutt’al più ex art. 1273 c.c. 5) che il termine assegnato invano dalla Be. alla controparte era congruo.
La sentenza ha esplicitamente concluso nel senso della sussistenza della "gravità dell’inadempienza del diffidato", alla luce dei "presupposti comunemente richiesti dalla giurisprudenza".
Ha in proposito specificato che l’obbligazione di addivenire al perfezionamento del contratto definitivo ha "carattere essenziale", restando superfluo verificare la esistenza di un residuo interesse della Be. all’adempimento tardivo.
3.1) E’ palese da queste note riassuntive che i giudici di appello hanno avuto ben presenti i principi giurisprudenziali (sui quali v. utilmente Cass. 9314/07 e 5497/06) riportati da parte ricorrente per chiedere nuova valutazione della sussistenza degli estremi soggettivi ed oggettivi dell’inadempimento.
Essi hanno reputato, in coerenza con gli insegnamenti giurisprudenziali (cfr. Cass. 1227/06 e 19652/06), che l’inadempimento si era verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, rilevando che tale è l’obbligo di stipulare il contratto definitivo, soprattutto allorchè sia passato già un anno dalla conclusione del preliminare e il contraente abbia manifestato il suo interesse in tal senso, inviando ben tre solleciti al promissario acquirente. La esplicita valutazione di gravità dell’inadempimento addebitato al ricorrente; la congruità di tale valutazione, che è indiscutibile alla luce dell’indiscutibile interesse del venditore ad attuare definitivamente e in forma pubblica il programma di interessi consacrato nel contratto preliminare; la prudente sottolineatura della tempistica, tale da escludere ogni strumentale "intolleranza" del venditore stesso rendono, come detto, incensurabile in sede di legittimità quanto i giudici di appello hanno affermato.
4) Parimenti infondato è il terzo motivo, con il quale il B. lamenta che i giudici di appello non abbiano valutato ai fini di cui all’art. 1460 c.c. il mancato deposito della documentazione presso il notaio da parte della venditrice, almeno contestualmente all’invio della diffida.
Aggiunge che la Corte d’appello "non ha dato applicazione" al principio che nega efficacia alla diffida quando il diffidante sia inadempiente, perchè ha ritenuto tardiva l’eccezione.
La Corte d’appello aveva osservato che ai sensi dell’art. 345 l’eccezione non poteva essere sollevata in appello e che comunque la parte Be. aveva manifestato "la disponibilità alla stipula del contratto definitivo".
La censura – rivolta a denunciare la violazione dell’art. 1460 c.c. e non dell’art. 345 c.p.c. come sarebbe stato necessario – non coglie la prima ratio della decisione, se non in un inciso in cui si afferma che non si tratterebbe di eccezione in senso stretto.
Tale affermazione è errata, posto che secondo la giurisprudenza di questa Corte è inammissibile, ai sensi dell’art. 345 cod. proc. civ., nel testo novellato dalla L. 26 novembre 1990, n. 353 applicabile ai giudizi iniziati successivamente al 30 aprile 1995, la proposizione per la prima volta in appello dell’eccezione d’inadempimento, che rientra fra quelle non rilevabili d’ufficio (Cass. 13746/02; 11728/02; 10764/99).
Resta quindi estraneo al giudizio il presupposto di fatto della asserita inadempienza della promittente venditrice.
Discende da quanto esposto il rigetto del ricorso e la condanna alla refusione delle spese di lite, liquidate in dispositivo.
P.Q.M.
LA CORTE rigetta il ricorso.
Condanna parte ricorrente alla refusione a controparte delle spese di lite liquidate in Euro 2.000,00 per onorari, 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.
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